難しいと言われる「旗竿地（はたざおち）」の売却。自身の旗竿地の価値を理解し、最短距離の売却活動を！

旗竿地とは、上図の色付き部分のように、竿付きの旗のような形状の土地のことをいいます。その形状から、「敷地延長（敷延）」と呼ばれることもあります。

旗竿地は、道路からの出入り口が狭くなっていて、奥まった場所に敷地が広がっているという特徴があります。また、周りが建物に囲まれる環境となるため、道路に面している立地よりも車の騒音などは気にならないでしょう。とはいえ、近隣の建物からのプライバシーを守りながら風通しや採光をどう確保するかなど、土地の利用の仕方や建物の設計には工夫が必要です。そのような考慮が必要となるため、旗竿地の価格設定は周辺の土地相場と比べると安くなり、人気エリアでも取得しやすい価格になっている可能性があります。ただし、将来売却を考えている場合には、周辺相場よりも低い価格での売却となったり、買い手がつかなかったり、ということになる場合もあります。

土地の利用の仕方や建物の設計に工夫を凝らすことが必要となる旗竿地はなぜうまれるのでしょうか。それには、建築基準法が関係しています。建築基準法では、原則として、建物の敷地は、幅4m以上の道路に2ｍ以上接道していなければならないと定めています。

この規定に基づいて、土地を分譲する場合、パターンAのように土地区画をしてしまうと、間口が狭く、奥に長い土地形状となり、使い勝手があまり良くありません。そこで、パターンBのように道路に2m以上接する部分を作って、土地区画をすることで売却しやすい土地形状を作ることができるため、旗竿地ができるというわけです。

パターンA

パターンB

旗竿地は、前段でも述べたように周辺相場よりも安い価格設定となっている場合が多いでしょう。それには、土地の利用の仕方や設計に工夫を凝らす必要があり、建築の制限を受けることが理由として挙げられます。その他にも、竿部分が狭い場合には重機が利用できないなどの理由から、建設費用が高くなる可能性もあります。また、竿の部分も、土地面積に含まれるため、実質的に利用できる土地面積は小さくなります。これらの理由から、旗竿地は低く評価されることになります。

旗竿地の中にも、売れる旗竿地、売れない旗竿地があります。それぞれどのような特徴をもつ旗竿地なのかをご説明致します。

比較的売りやすい旗竿地には、例えば、以下のような特徴が挙げられます。

・竿部分が出入り口以外にも利用できる幅がある
・竿部分に重機が奥まで入る余裕がある

・プライバシーを守りながら、日当たりや風通しがいい設計となっている
・防犯対策が施されている

つまり、建築制限などを受けづらい立地となっていたり、工夫を凝らした利用しやすい建物があったり、と旗竿地のデメリットを払しょくできる特徴を備えている場合には、割安であると判断する買主が現れやすいでしょう。

一方、売りにくい旗竿地は、竿部分が狭かったり、建築制限を受けたり等々、旗竿地のデメリットを払しょくできない特徴を備えているものです。また、幅4m以上の道路に2m以上接道しなければならないという建築基準法の規定ができたのは、1950年。それ以前に土地区画が行われた土地の中には、現行の規定を満たさない旗竿地も存在します。そのような旗竿地では、再建築不可（現状の建物を取り壊して新しい建物を立てることができない）であり、土地を取得しても活用ができないため、売却が非常に難しくなってしまいます。

この記事では、売れる旗竿地について説明していきますが、再建築不可の旗竿地も不動産会社に買い取ってもらう「業者買取」であれば売却ができる可能性があります。もしも、所有する旗竿地が売れない旗竿地に該当する場合は、「業者買取」の検討をお勧めします。

竿部分は、駐車スペースとして活用することも考えられます。しかし、幅約2mの場合、軽自動車の車幅が147cmであることを考えると、ドアの開閉、乗り降りに支障があり、駐車スペースとして活用することは難しいでしょう。そのため、竿部分を有効活用することができないため、売却に時間を要する可能性もあります。売却をしても、なかなか買い手がつかず、時間を要しそうな場合には、売れない旗竿地でもふれたように「業者買取」を検討することも合わせて、検討しておくと良いでしょう。

竿部分の幅が、2.5m以上ある場合、普通車の車幅が170cm超であることを考慮しても、駐車スペースとして活用することは十分に考えられます。竿部分の幅が広くなれば、駐車スペースの他にも、アプローチとしての利用など、有効活用の選択肢が広くなります。そのため、旗竿地のデメリットを払しょくすることにもなり、買い手に、竿部分の活用の仕方を比較的難点としてとらえさせずに、売却することができる可能性もあります。また、旗竿地の評価額は既にお話した通り、周辺相場よりも低いため、お買い得物件として捉えてもらうこともできるでしょう。

隣地から竿部分の横の土地を買い取ることができる場合には、竿部分の幅を広くすることで竿部分の活用方法の選択肢を増やすことができるので、売却しやすくなる可能性があります。これは、売れない旗竿地である前面道路に2m未満しか接道していない再建築不可の旗竿地においても、同様のことが言えます。竿部分の横の土地を買い取り、建築基準法の規定を満たす旗竿地となれば、再建築不可の状態を脱することもできます。

なお、隣地から竿部分の横の土地を譲り受ける代わりに、同価値の土地を隣地に譲る、等価交換を行うことで、税負担を回避できる方法もあります。

隣地が売却を検討している場合には、隣地の所有者に旗竿地を買い取ってもらい、一団の土地として売却に出したり、隣地の売却にあわせて、「業者買取」をしてもらったり、ということを検討するのも、旗竿地をスムーズに売却するひとつの方法です。

旗竿地を評価する方法にはいくつかあります。参考までに、以下に、旗竿地の評価額を算出する方法について説明します。いずれも、路線価をつかった算出方法です。

路線価とは、国税庁が毎年公表している1m2あたりの土地価格のことをいいます。路線価は、実勢価格のおよそ8割程度とされています。路線価によって算出した土地価格の1.2倍相当の金額が実勢価格の目安と考えることもできます。（※実勢価格と実際に売却できる価格とは乖離がある場合もあります。）

土地の評価は、道路からの奥行きの長さが影響します。旗竿地は、道路からの奥行きがあるため、その影響を考慮するために、路線価に奥行価格補正率を乗じて、評価額を算出します。

評価額　＝　路線価　×　奥行価格補正率　×　面積

間口が狭小な宅地は、路線価に間口狭小補正率と奥行長大補正率を勘案して評価額を算出します。この評価算式で旗竿地も、道路に対する間口が狭く、奥行きがある土地であるため、その影響を考慮することができます。

評価額　＝　路線価　×間口狭小補正率　×　奥行長大補正率　×　面積

旗竿地を不整形地とみなして、評価します。不整形地は、路線価額に不整形地補正率を乗じて評価額を算出します。

評価額　＝　路線価　×　不整形地補正率　×面積

この評価方法で評価額を算出するには、不整形地補正率をまず計算する必要があります。

想定整形地に対する、かげ地部分の割合を計算し、不整形地補正率表から不整形地補正率を出します。そして、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で、適用する不整形地補正率を求めます。

今回の記事では、旗竿地の特徴やその評価方法などについて説明しました。

おおまかな旗竿地の評価額はイメージができると思いますが、実際の査定価格は具体的条件によって、大きく上下します。そのため、旗竿地の売却を検討されている場合は、一度不動産会社に査定を依頼してみましょう。その際には、複数の不動産会社に査定依頼をされることをおすすめします。