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目次
旗竿地とは｜旗竿地の特徴と発生の背景
旗竿地とは、下図の色付き部分のように、竿付きの旗のような形状の土地のことをいいます。その形状から、「敷地延長（敷延）」と呼ばれることもあります。
旗竿地は、道路からの出入り口が狭くなっていて、奥まった場所に敷地が広がっているという特徴があります。また、周りが建物に囲まれる環境となるため、道路に面している立地よりも車の騒音などは気にならないでしょう。
とはいえ、近隣の建物からのプライバシーを守りながら風通しや採光をどう確保するかなど、土地の利用の仕方や建物の設計には工夫が必要です。
そのような考慮が必要となるため、旗竿地の価格設定は周辺の土地相場と比べると安くなり、人気エリアでも取得しやすい価格になっている可能性があります。ただし、将来売却を考えている場合には、周辺相場よりも低い価格での売却となったり、買い手がつかなかったり、ということになる場合もあります。
とはいえ、近隣の建物からのプライバシーを守りながら風通しや採光をどう確保するかなど、土地の利用の仕方や建物の設計には工夫が必要です。
そのような考慮が必要となるため、旗竿地の価格設定は周辺の土地相場と比べると安くなり、人気エリアでも取得しやすい価格になっている可能性があります。ただし、将来売却を考えている場合には、周辺相場よりも低い価格での売却となったり、買い手がつかなかったり、ということになる場合もあります。
旗竿地ができる背景
土地の需要が多く、地価も高い都心部では旗竿地のような不整形地が生まれやすくなります。長方形や正方形の整形地のほうが建物の設計がしやすく人気があるため土地値も上がりやすいのですが、土地の利用の仕方や建物の設計に工夫が必要となる旗竿地はなぜうまれるのでしょうか。
それには、建築基準法が関係しています。建築基準法では、原則として建物の敷地は、幅4m以上の道路に2ｍ以上接道していなければならないと定めています（上図参照）。
それには、建築基準法が関係しています。建築基準法では、原則として建物の敷地は、幅4m以上の道路に2ｍ以上接道していなければならないと定めています（上図参照）。
この規定に基づいて土地を分譲する場合、パターンAのように土地区画をしてしまうと、間口が狭く、奥に長い土地形状となり、使い勝手があまり良くありません。そこで、パターンBのように道路に2m以上接する部分を作って、土地区画をすることで売却しやすい土地形状を作ることができるため、旗竿地ができるのです。
旗竿地が売れないと言われる理由
旗竿地は売却が難しいと言われるのは、旗竿地の特徴に起因して建物を建てる時に制限ができやすく、土地活用の難度が高まるからです。
現行の法令に適合せず再建築不可の場合がある
前述したように、「4m以上の道路に2m以上接道しなければならない」という建築基準法の規定ができたのは1950年。それ以前に土地区画が行われた土地の中には、現行の規定を満たさない旗竿地も存在します。
こうした土地に建てられた建物は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物を建て替えることができないため、売却が難しくなってしまいます。
こうした土地に建てられた建物は「再建築不可物件」と呼ばれ、建物を建て替えることができないため、売却が難しくなってしまいます。
さらに、2025年4月の建築基準法改正により、これまで小規模建築物に適用されていた「4号特例」が縮小されます。この変更で再建築不可物件のリフォームやリノベーション活用が難しくなることが予想されています。
建物に制限ができやすい
旗竿地は間口が狭い不整形地であるうえ、四方を他の住宅や土地に囲まれている環境であるため、土地の利用の仕方や設計に工夫を凝らす必要があります。住宅であれば日当たり・風通しや生活音の配慮やプライバシー保護など生活のしやすさを満たしていないと、高値はつきにくいといえます。
その他にも、竿部分が狭い場合には重機が利用できないなどの理由から、建設費用や解体費用が高くなる可能性もあり、買主に敬遠されがちです。
その他にも、竿部分が狭い場合には重機が利用できないなどの理由から、建設費用や解体費用が高くなる可能性もあり、買主に敬遠されがちです。
有効宅地部分が狭い
旗竿地では、竿にあたる部分も土地面積に含まれるため、実質的に利用できる土地面積は小さくなります。竿部分の用途が間口の幅によって限定されるのも、マイナスポイントと言えるでしょう。
さまざまな制限により「売れないのでは？」と懸念している方も旗竿地売却の実績がある不動産会社に、まず相談してみませんか？
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売れる旗竿地・売れない旗竿地
旗竿地の中にも、売れる旗竿地、売れない旗竿地があります。それぞれどのような特徴をもつ旗竿地なのかをご説明致します。
売れる旗竿地とは
比較的売りやすい旗竿地には、たとえば、以下のような特徴が挙げられます。
つまり、建築制限などを受けづらい立地となっていたり、設計に工夫を凝らした生活しやすい建物があったり、と旗竿地のデメリットを払しょくできる特徴を備えている場合には、割安であると判断する買主が現れやすいでしょう。
つまり、建築制限などを受けづらい立地となっていたり、設計に工夫を凝らした生活しやすい建物があったり、と旗竿地のデメリットを払しょくできる特徴を備えている場合には、割安であると判断する買主が現れやすいでしょう。
売れない旗竿地とは
一方、売りにくい旗竿地は、竿部分が狭かったり、建築制限を受けたりなど、旗竿地のデメリットを払しょくできない特徴を備えているものです。
そのような旗竿地では、再建築不可（現状の建物を取り壊して新しい建物を立てることができない）であり、土地を取得しても活用ができないため、売却が非常に難しくなってしまいます。
そのような旗竿地では、再建築不可（現状の建物を取り壊して新しい建物を立てることができない）であり、土地を取得しても活用ができないため、売却が非常に難しくなってしまいます。
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旗竿地の状況別｜売却のコツ
デメリットが取りざたされやすい旗竿地ですが、良いところもあります。旗竿地のつくりや隣地の状況をうまく利用して、購入検討者にうまくアピールができれば、高く売れる可能性もあります。状況別に売却のコツを見ていきましょう。
1.竿部分が幅約2m
竿部分は、駐車スペースとして活用することが一般的です。しかし、幅約2mの場合、軽自動車の車幅が147cmであることを考えると、ドアの開閉、乗り降りに支障があり、駐車スペースとして活用することは難しいでしょう。そのため、竿部分を有効活用することができないため、売却に時間を要する可能性もあります。
売却をしても、なかなか買い手がつかず、時間を要しそうな場合には、売れない旗竿地でもふれたように「業者買取」を検討することも合わせて、検討しておくと良いでしょう。
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2.竿部分が駐車可能な2.5m以上ある
竿部分の幅が、2.5m以上ある場合、普通車の車幅が170cm超であることを考慮しても、駐車スペースとして活用することは十分に考えられます。竿部分の幅が広くなれば、駐車スペースの他にも、アプローチとしての利用など、有効活用の選択肢が広くなります。
買い手に竿部分の魅力的な利用方法をうまくアピールできれば、売却の可能性がアップします。また、旗竿地の評価額は周辺相場よりも低いため、お買い得物件として捉えてもらうこともできるでしょう。
買い手に竿部分の魅力的な利用方法をうまくアピールできれば、売却の可能性がアップします。また、旗竿地の評価額は周辺相場よりも低いため、お買い得物件として捉えてもらうこともできるでしょう。
3.隣地を買い取ることが可能
隣地から竿部分の横の土地を買い取ることができる場合には、竿部分の幅を広くすることで竿部分の活用方法の選択肢を増やすことができるので、売却しやすくなる可能性があります。これは、接道義務を果たしていない再建築不可の旗竿地においても同様のことが言えます。竿部分の横の土地を買い取り、建築基準法の規定を満たす旗竿地となれば、再建築不可の状態を脱することもできます。
なお、隣地から竿部分の横の土地を譲り受ける代わりに、同価値の土地を隣地に譲る、等価交換を行うことで、税負担を回避できる方法もあります。
なお、隣地から竿部分の横の土地を譲り受ける代わりに、同価値の土地を隣地に譲る、等価交換を行うことで、税負担を回避できる方法もあります。
4.隣地が売却を検討している
隣地が売却を検討している場合には、隣地の所有者に旗竿地を買い取ってもらい、一団の土地として売却に出したり、隣地の売却にあわせて「業者買取」をしてもらったりということを検討するのも、旗竿地をスムーズに売却するひとつの方法です。
売りにくい旗竿地も工夫次第！
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旗竿地の評価額の計算方法
旗竿地を評価する方法にはいくつかあります。参考までに、以下に、旗竿地の評価額を算出する方法について説明します。いずれも、路線価をつかった算出方法です。
路線価とは、国税庁が毎年公表している1m2あたりの土地価格のことをいいます。路線価は、実勢価格のおよそ8割程度とされています。路線価によって算出した土地価格の1.2倍相当の金額が実勢価格の目安と考えることもできます。（※実勢価格と実際に売却できる価格とは乖離がある場合もあります。）
路線価とは、国税庁が毎年公表している1m2あたりの土地価格のことをいいます。路線価は、実勢価格のおよそ8割程度とされています。路線価によって算出した土地価格の1.2倍相当の金額が実勢価格の目安と考えることもできます。（※実勢価格と実際に売却できる価格とは乖離がある場合もあります。）
1.奥行きのある土地として評価
土地の評価は、道路からの奥行きの長さが影響します。旗竿地は、道路からの奥行きがあるため、その影響を考慮するために、路線価に奥行価格補正率を乗じて、評価額を算出します。
評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 面積
評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 面積
2.間口が狭い宅地として評価
間口が狭小な宅地は、路線価に間口狭小補正率と奥行長大補正率を勘案して評価額を算出します。この評価算式で旗竿地も、道路に対する間口が狭く、奥行きがある土地であるため、その影響を考慮することができます。
評価額 ＝ 路線価 ×間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 面積
評価額 ＝ 路線価 ×間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 面積
3.不整形地として評価
旗竿地を不整形地とみなして、評価します。不整形地は、路線価額に不整形地補正率を乗じて評価額を算出します。
評価額 ＝ 路線価 × 不整形地補正率 ×面積
この評価方法で評価額を算出するには、不整形地補正率をまず計算する必要があります。
評価額 ＝ 路線価 × 不整形地補正率 ×面積
この評価方法で評価額を算出するには、不整形地補正率をまず計算する必要があります。
想定整形地に対する、かげ地部分の割合を計算し、不整形地補正率表から不整形地補正率を出します。そして、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で、適用する不整形地補正率を求めます。
まとめ
おおまかな旗竿地の評価額はイメージができると思いますが、実際の査定価格は具体的条件によって、大きく上下します。そのため、旗竿地の売却を検討されている場合は、一度不動産会社に査定を依頼してみましょう。その際には、無料一括査定を利用して複数の不動産会社に査定依頼をされることをおすすめします。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
