売却が難しいと言われる「狭小地」｜狭い土地が売れない理由と売るための対策

土地の売却を検討中のあなたへ

売却が難しいといわれる狭小地（きょうしょうち）。この狭小地はなぜ生まれるのでしょうか。狭小地の定義と発生の理由について、ご説明いたします。

狭小地の明確な定義はありませんが、その文字が表すように狭く小さな土地のことをいいます。発生の経緯から主に都心部等の坪単価の高い人気エリアによく見られます。一般的には、15～20坪（40～50m2）以下の土地を指して、狭小地と呼ぶことが多いようです。

狭小地のできる過程にもよりますが、三角形や台形等の変形地となっていることも多く、その場合は売却がより困難な土地となると考えられます。

そもそもなぜ狭小地が発生するのでしょうか。主な原因として以下のようなものが考えられます。

不動産会社が取得した土地の売却を検討する際、取得した土地が広い土地であった場合、その土地全体について購入を希望する買い手が限られるため、分譲を行う場合もあります。

現在は、敷地面積の最低限度が各自治体により定められていますが、その規定ができる以前の場合だと、買い手が付きやすい価格に区分した結果、狭小地となったケースもあるでしょう。

また、不動産会社が非整形地を売れやすい整形地にする過程のなかで、狭小地が生じる可能性もあります。

もともとは大きな土地であったものの、新しい道路を建設するために分断されるなどして、細分化された土地となるケースもあります。

その他にも、ショッピングセンターなどの開発の際、周辺の地権者が土地の買収に応じ開発が進んだものの取り残されてしまった結果、狭小地が生まれてしまうケースもあるでしょう。このように開発によっても狭小地が生じる場合があります。

現在は、土地の分筆は最低限度面積が決められているので、遺産分割の際に、分筆によって狭小地が生まれる可能性は低いでしょう。しかし、最低限度面積の規定ができる前には、共有ではなく分筆によって遺産分割が行われた結果、狭小地が生まれるケースもあったものと考えられます。

この他にも、さまざまな理由で狭小地ができますが、主に都心部等の坪単価の高い人気エリアによく見られます。

狭小地を売却するのは難易度が高いということは、冒頭でも触れた通りですが、なぜ狭小地は売りづらいのでしょうか。その理由は、以下のようなことが挙げられます。

住宅ローンを組むことができる条件は、金融機関ごとに決められています。条件の中に、不動産の担保能力についての項目もあります。

インターネット上ではあまり細かく公開されていないところが多いようですが、土地面積が40m2超、住宅の床面積60m2超など、金融機関によってそれぞれ基準が定められています。土地面積のみ、住宅の床面積のみ基準を定めているところもあれば、土地と住宅両方に基準を定めているところもあります。

狭小地は、住宅ローンを扱う金融機関の基準を満たさない可能性が高いでしょう。中には、狭小地でもクリアできる可能性のある基準を設けている金融機関もありますので、住宅ローンを借り入れることができないわけではありません。

ただし、狭小地でも融資を受けられる住宅ローンをどの金融機関が扱っているのか、多くの金融機関の中から買い手が探しだす手間も生じます。

結果として狭小地は、住宅ローンが組みづらい印象となり、買い手が付きにくい傾向にあります。

住宅金融支援機構の提供する住宅ローン「フラット35」を利用する場合には、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査を受けた上で、検査機関から発行された「適合証明書」を提出する必要があります。

そのため住宅金融支援機構が扱う住宅ローン、フラット35において、民間金融機関よりも高い基準となっています。民間金融機関と同様に、フラット35でも、面積に関する基準を定めています。フラット35の場合、一戸建ては住宅の床面積が70m2以上であるものを対象としています。狭小地の場合、この基準を満たすことが難しいケースもあるでしょう。

例えば、建ぺい率（土地面積に対する建築可能面積の割合）60％、容積率（土地面積に対する建築可能床面積の割合）200％の40m2の土地があった場合を考えてみましょう。他の条件を考慮せず、単純計算をすると1フロア、32m2。つまりフラット35を利用する場合、最上階面積が少し狭い、3階建てのペンシル住宅を建てなければなりません。

フラット35の利用を検討している買い手からは、希望する住宅のイメージとフラット35の利用基準が折り合わないため、敬遠される可能性もあります。

狭小地の購入を検討しても、上述したように民間金融機関の住宅ローン、金融支援機構のフラット35ともに、利用しづらい可能性があります。そのため、狭小地の購入を考えた場合、現金購入をしなければならないケースも増えます。

現金で一括支払いができない場合には、信販会社などのノンバンクが提供する金利の高いローンによって融資を受ける必要があります。

購入代金を現金で一括支払いできたり、高金利のローンの返済負担をすることができたりする買い手は少なく、そのような買い手を見つけることは、大変困難です。

また、仮にそのような方がいても、一括現金支払いができるなど、資産や収入に余裕を持っているのであれば、もっと広い物件を探している可能性も高いため、ニーズが折り合わない可能性もあります。

売却がしづらい狭小地。売りづらい理由を踏まえた上で、狭小地の売却にお勧めの方法をご紹介いたします。

まずは、不動産会社に仲介をしてもらい、市場で売却することを検討してみましょう。その際、複数の不動産会社に査定依頼して、比較検討してから仲介を依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。

なぜなら、狭小地が立地するエリアや、そもそも狭小地に強い不動産会社を数ある不動産会社の中から探す必要があるからです。

一般的に、狭小地は売却がしづらいという理由から、周辺相場よりも査定価格が低く見積もられる可能性もあります。ただし、不動産会社ならではのアイデアや情報網により、タイミングによっては想定以上の査定結果が出る場合もあります。

とはいえ、どの不動産会社に査定依頼をしてよいかわからないという方もいらっしゃるでしょう。最近では、スマイティの不動産売却をはじめ、複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることができるサービスがありますので気軽に活用してください。

査定を依頼した後、次々に査定結果の連絡が来ることになりますが、金額だけで決めるのではなく、なぜその査定結果となるかの根拠について、わかりやすく納得のいく説明をしてくれる不動産会社を選ぶことが肝要です。

買取業者の中には、狭小地を積極的に買い取り、独自のネットワークを生かして販売をしているケースもあります。不動産会社に仲介を依頼し、市場での売却を行ったもののなかなか買い手がつかない場合には、買取業者に依頼するのもひとつの方法です。

買取業者の提示価格は、市場価格よりも低い（目安は6割程度）のが一般的であることには留意が必要です。ただ、早く狭小地を手放したい、現金化したいという方にとっては、有益な方法であるといえます。

業者買取を検討する場合は、以下の無料買取査定が便利です。

隣地を所有している方に、狭小地の買取を打診、または売却の予定がないかどうか聞き取りをしてみましょう。

例えば、隣地が再建築不可物件である場合、狭小地を購入することで建て替えができるようになる可能性が広がるため、狭小地でも買取の打診が朗報となることもあります。また、駐車場や物置スペースとして活用したいといってくれる可能性もゼロではありません。

一方、隣地の売却予定がある場合には同じタイミングで売却することによって隣地と合わせて購入したいという買い手が現れる可能性もあります。自分では聞きづらいという方は、不動産会社に仲介を依頼する際に、このような可能性がないかどうかも合わせて相談してみるのも一案です。

難易度が高いと言われている狭小地の売却。土地の特徴によってはさらに難易度が高まることも。まずは、所有されている狭小地の特徴（形、面積、立地など）を整理し、売却の難しさや強みがどこにあるのか、ご自身でも具体的に考えてみましょう。

もちろん、1人で考えるのには限度もあります。狭小地売却に強い不動産会社に相談しながら、どうやったら売却できるのか、不動産会社ならではのアイデアや情報を活用しながら売却を進めていきましょう。