この記事のポイント
- 不動産価値は1つではなく、目的や評価方法によって複数存在します。
- 実際に売れる価格は「取引事例」と「査定」で把握するのが最も確実です。
- 価値を大きく上げることはできませんが、印象やタイミングで差をつけることは可能です。
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目次
不動産価値とは？売却前に知っておきたい基本知識
不動産の価値については、価値＝価格と考えられやすいですが、同じ不動産でも捉え方によって、不動産の価値は異なります。
「不動産価値」と「価格」は違う？
不動産の価値を表す方法として、「価格」は最もわかりやすいものです。しかし、必ずしも「価格」が不動産の価値を適切に表しているとは言えません。不動産の価値は、相対的で、絶対的なものではないからです。
たとえば、ある人にとって価値ある不動産でも、別の人にとっても等しく価値があるとは限らないからです。また、同じ不動産でもその価格は、価値基準（目的）によって変わってきます。
したがって、価値の捉え方で同じ不動産でも複数の価格が存在することになります。
たとえば、ある人にとって価値ある不動産でも、別の人にとっても等しく価値があるとは限らないからです。また、同じ不動産でもその価格は、価値基準（目的）によって変わってきます。
したがって、価値の捉え方で同じ不動産でも複数の価格が存在することになります。
不動産は、「1物4価（5価）」
不動産の価格について、とくに土地の価格については目的の違う価格が複数あり、「１物４価（５価）」とも言われています。ここでは4つの価格について紹介します。
実勢価格（≒市場価格）
実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格を指します。近隣で実際に取引された事例を参考に算出する場合が多くなっています。
公示価格
公示価格とは「土地価格の客観的な目安」で、当事者の事情を考慮せず、土地そのものにある価値を表したものとなります。
毎年1月1日時点の土地を調査して国が公表しており、一般的な土地売買の際の指標や公共事業の取得価格の基準となります。
毎年1月1日時点の土地を調査して国が公表しており、一般的な土地売買の際の指標や公共事業の取得価格の基準となります。
基準地価（地価調査）
基準地価とは、基準地の1m2あたりの標準価格で、各都道府県が毎年7月1日時点の基準価格を判定し、9月下旬頃に発表しています。また、基準地価は土地を更地として評価した場合の価格となります。
固定資産税評価額（固定資産税路線価）
固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税などの税額を算出するための基準となる価格（額）です。自治体が評価基準に基づいて3年ごとに調査し、算出される価格（額）で、建物の築年数や延床面積、構造、設備、土地の広さや立地などが評価項目となっています。
固定資産税路線価とは、固定資産税評価額を求める際に使う土地の価格です。固定資産税路線価が分かれば、固定資産税評価額を計算できます。
固定資産税路線価とは、固定資産税評価額を求める際に使う土地の価格です。固定資産税路線価が分かれば、固定資産税評価額を計算できます。
不動産価値が重要な理由
一般的に不動産の価値は、その時点の時価（実勢価格≒市場価格）で捉えられます。多くの人が欲しいと思う不動産ほど、時価が高くなります。
ただし、不動産の価格は、不動産の使用目的や取引の時期によって相対的に決まるため、時代や経済状況に応じて変化します。価値の高い不動産は、いつでも相対的に価格が高く、価値そのものは落ちにくいものであるため、不動産の価値が高いことは時価が高いことより重要なものといえます。
ただし、不動産の価格は、不動産の使用目的や取引の時期によって相対的に決まるため、時代や経済状況に応じて変化します。価値の高い不動産は、いつでも相対的に価格が高く、価値そのものは落ちにくいものであるため、不動産の価値が高いことは時価が高いことより重要なものといえます。
不動産価格（その時点の価値）の決まり方｜主な評価方法
一般的に考えられている不動産の価値とは、実際に取引される価格がその時点の価値と捉えられます。では、不動産の価格がどうやって決まるのか、つまり不動産の価値はどのように評価されるのか具体的にみていきましょう。
不動産評価に影響する6つの要素
不動産の価格、つまり価値を決める要素はたくさんありますが、なかでも中心となる要素は以下の6つとなります。実際に不動産を評価する際は、これらの要素を比較検討して決めていきます。
１．立地
立地が不動産の価値を決める最も重要な要素で、ある意味では不動産の価値（価格）は、立地がほとんどといっても過言ではありません。都心や駅からの距離、周辺環境、接道などすべてが立地によって決まってしまいます。
２．土地の面積・形状・状態
土地の面積の広さや形状、状態でも価値が異なります。たとえば、狭すぎる土地や三角地、がけ地などは、立地が良くても土地の利用が難しく、相対的に価値は下がります。
３．建物の構造・規模・面積
建物の構造は耐震性や耐久性の評価に、建物の規模（階層）や面積は、建物の利用方法に影響します。ほかにも、土地に対する最適な建物として利用されているかという点も評価に関係しています。
４．建物の築年数
建物は経年劣化するため、一般的には築年が古くなるほど価値が落ちていきます。
５．建物の状態（管理状況）
同じ構造や築年の建物でも、管理状態が悪いと建物の劣化が早く、建物の利用に不具合が発生しやすくなり、相対的に価値は下がります。
６．収益性
とくに投資用不動産（収益不動産）では、収益性は不動産の価値を大きく左右します。集客力（入居者や利用者がいかに集まりやすいか）がある不動産ほど収益性も高く評価され、価値も上がります。
不動産の評価方法
不動産の評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の大きく3つの方法で評価されます。とくに不動産鑑定士が評価する場合は、原則としてこの3つの方法を用います。その結果を調整して最終的な評価額を算出しています。
一方、不動産会社や金融機関などは、評価する不動産に合わせて重視する評価方法を決めて独自に評価しています。対象の不動産や評価者によって重視する評価方法は異なりますが、簡単に評価方法について説明します。
一方、不動産会社や金融機関などは、評価する不動産に合わせて重視する評価方法を決めて独自に評価しています。対象の不動産や評価者によって重視する評価方法は異なりますが、簡単に評価方法について説明します。
原価法
原価法は、評価対象の不動産を新たに取得する場合にかかる費用（再調達原価）から、建物については経年によって生じた劣化分を差し引くことで、現在の価値を算出する方法です。
この方法で試算した価格を積算価格といいます。一戸建てや一棟マンション、ビルといった建物及びその敷地の再調達原価は、土地と建物を分けて求めます。土地の再調達原価が把握できない既成市街地の土地は取引事例比較法や収益還元法によって求めた更地の価格を求め、その価格に建物の再調達原価を加算して求めます。
この方法で試算した価格を積算価格といいます。一戸建てや一棟マンション、ビルといった建物及びその敷地の再調達原価は、土地と建物を分けて求めます。土地の再調達原価が把握できない既成市街地の土地は取引事例比較法や収益還元法によって求めた更地の価格を求め、その価格に建物の再調達原価を加算して求めます。
取引事例比較法
取引事例比較法は、対象の不動産と類似した不動産の取引事例を参考に、価格を算出する方法です。この方法で試算した価格を比準価格といいます。
この方法では適切な事例を選ぶことが大切で、その後、時点修正をして地域や個別の条件などを対象不動産と比較して価格を求めます。この方法は実際の取引事例を用いて求めるため、その時点の市場性を反映しやすい方法といえます。そのため、不動産会社が行う査定では、主にこの方法を用いています。
この方法では適切な事例を選ぶことが大切で、その後、時点修正をして地域や個別の条件などを対象不動産と比較して価格を求めます。この方法は実際の取引事例を用いて求めるため、その時点の市場性を反映しやすい方法といえます。そのため、不動産会社が行う査定では、主にこの方法を用いています。
収益還元法
収益還元法は、不動産が将来生み出すと予測される収益をもとに価格を算出する方法です。この方法で試算した価格を収益価格といいます。
この方法は、とくに不動産投資の対象となる収益不動産を評価する場合に広く活用されており、収益性を現在価値に還元して、不動産の適正価格を見積もります。収益還元法には、不動産から得られる１年間の利益を一定の還元利回りで割ることで価格を求める直接還元法と、将来得られるキャッシュフローを一定の割引率で現在価値に換算するDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）があります。
この方法は、とくに不動産投資の対象となる収益不動産を評価する場合に広く活用されており、収益性を現在価値に還元して、不動産の適正価格を見積もります。収益還元法には、不動産から得られる１年間の利益を一定の還元利回りで割ることで価格を求める直接還元法と、将来得られるキャッシュフローを一定の割引率で現在価値に換算するDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）があります。
不動産投資の対象となるアパートやマンション、ビルなどの価格を決める際、不動産の実務では、単純に満室時の年間収入（空室のある場合は入居するであろう想定家賃を含める）をその地域で同様の物件で期待される利回りで割り戻して価格を決めています。したがって、想定家賃が相場より高い設定であったり、維持費の高い物件であったりした場合、予定より収益が大幅に減ってしまうことがあるので、収益不動産を検討する場合には、家賃の設定（入居中の家賃も）や物件の維持費についても検討する必要があります。
不動産価格（その時点の価値）を無料で調べる４つの方法
不動産の価格を調べるには、いくつか方法があります。不動産価格は目的によって適切な調べ方が異なるので、ここでは以下の4つの方法とその使い方をご紹介します。
不動産ポータルサイトで売出事例を調べる
査定を依頼することに抵抗があり、概算でよいので、自分で不動産の価格を調べたいという場合は、インターネットの不動産ポータルサイトで、対象の不動産にできるだけ近い条件の不動産の売出価格を調べることで、おおよその実勢価格（その時点の価値）を知ることができます。
一戸建てや一棟マンション、アパートなどは比較が難しいですが、区分マンションであれば、この方法でもある程度実際に近い価格を知ることができます。
一戸建てや一棟マンション、アパートなどは比較が難しいですが、区分マンションであれば、この方法でもある程度実際に近い価格を知ることができます。
公示地価・路線価を調べる
公示地価や路線価は、前述の通り、価格の使用目的が違うため、また個別の不動産の状況は考慮されていないこともあり、一般的な不動産の時価を調べるものとしては適していません。
したがって、地価の動向や、相続税や固定資産税など税金の概算を知りたい場合、また、金融機関の評価がどの程度になるかを知りたい場合などに利用するものとなります。とくに公示地価や路線価は土地に関する価格なので、建物がある不動産の場合、建物については別に調べる必要があります。
したがって、地価の動向や、相続税や固定資産税など税金の概算を知りたい場合、また、金融機関の評価がどの程度になるかを知りたい場合などに利用するものとなります。とくに公示地価や路線価は土地に関する価格なので、建物がある不動産の場合、建物については別に調べる必要があります。
同エリアの成約情報をチェックする
国土交通省が提供している不動産情報ライブラリでは、四半期ごとの地域の成約情報を確認することができます。
ただし、公開されている事例や事例に関する情報量が少なく、数字や文字で簡易的にデータが示されているだけなので、実際どのような不動産がその価格で成約したのか、読み取ることは非常に難しいです。そのため、対象不動産と同種の不動産が、その地域でどの程度の価格水準で取引されているか、といった参考程度の情報となります。
ただし、公開されている事例や事例に関する情報量が少なく、数字や文字で簡易的にデータが示されているだけなので、実際どのような不動産がその価格で成約したのか、読み取ることは非常に難しいです。そのため、対象不動産と同種の不動産が、その地域でどの程度の価格水準で取引されているか、といった参考程度の情報となります。
不動産一括査定サイトを使う
不動産を売却したい、あるいは売却するならいくらか知りたい場合は、不動産会社の価格査定を利用します。不動産会社が出す査定価格は、最も実勢価格（時価＝相場価格）に近い価格といえます。
実際には対象不動産に近い条件の取引事例を参考に価格を算出していますが、不動産会社によって、査定価格にバラツキが生じます。複数の不動産会社に依頼した方が、より適正な価格を知ることができます。
まだ売却するかどうかも決まっていない状態であればなおさら、不動産会社に直接連絡したり、訪問したりして査定を依頼することに抵抗があると思います。そうした場合は、インターネットで気軽に調べられる一括査定などのサービスを利用してみるのもよいでしょう。
実際には対象不動産に近い条件の取引事例を参考に価格を算出していますが、不動産会社によって、査定価格にバラツキが生じます。複数の不動産会社に依頼した方が、より適正な価格を知ることができます。
まだ売却するかどうかも決まっていない状態であればなおさら、不動産会社に直接連絡したり、訪問したりして査定を依頼することに抵抗があると思います。そうした場合は、インターネットで気軽に調べられる一括査定などのサービスを利用してみるのもよいでしょう。
より正確な価格を知りたい場合は、
不動産会社の査定が最も現実に近い指標になります。
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不動産価値を高く見てもらうには？売却前にできる現実的な工夫
不動産の所有者が価値を高めることは、非常に難しく、実際に大きな費用をかけずにできることは限られています。ここでは、あまり費用がかからずにできる現実的な工夫についてご紹介します。
第一印象がポイント
不動産を売却する場合、購入希望者にとって価値がある（ほしい）と感じてもらえれば、売出価格で売却できる可能性が高くなります。とくに自宅を売却する場合、一般的に物件の内覧をしますが、内覧時の第一印象も購入の意思を大きく左右するものになります。
売主ができる工夫としては、内覧の前に整理整頓・クリーニングなどを行って、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうことです。
売主ができる工夫としては、内覧の前に整理整頓・クリーニングなどを行って、購入希望者に少しでも良い印象を持ってもらうことです。
売り出すタイミングを意識する
不動産は、相対的な価値は変わらなくても、そのときの経済情勢で不動産価格が変化します。たとえば、短期的に不動産を買いたいと思う人が増える時期は、そうでない時期と比べると価格は高くなります。
不動産を高く売りたい（価値を高く見てもらいたい）なら、売り出すタイミングを意識することが大切です。たとえば、同じマンションの売物件が多い時期より、少ない時期の方が、物件の価値があるように感じられることがあります。また、人の異動の多い時期＝繁忙期にも、高く売れる傾向があります。したがって、売り出すタイミングを調整すれば、不動産の価値を高く見てもらうことが可能です。
不動産を高く売りたい（価値を高く見てもらいたい）なら、売り出すタイミングを意識することが大切です。たとえば、同じマンションの売物件が多い時期より、少ない時期の方が、物件の価値があるように感じられることがあります。また、人の異動の多い時期＝繁忙期にも、高く売れる傾向があります。したがって、売り出すタイミングを調整すれば、不動産の価値を高く見てもらうことが可能です。
リフォームは本当に必要？判断基準と注意点
売却する際に建物をリフォームすれば、価値が上がって少しでも高く売れるかも？と考えるかもしれません。実際に、不動産会社が古い家のリフォームやリノベーションをして高く売却する、「買取再販」という手法で販売していますから、その方法を自分でもできないかと考えるのも不思議ではありません。
しかし、個人と不動産会社ではリフォーム費用に大きな差があり、多額のリフォーム費用を超える付加価値の付いた価格で売れるとは限りません。たとえば、300万円の費用をかけてリフォームしても、200万円しか高く売れなければ、100万円の損になります。また、少しでも安く買って自分ごのみのリフォームをしたい購入希望者もあり、売却前にリフォームすることでそうした人を逃す場合もあります。高額なリフォームは不動産会社も含めて検討することが必要です。
ただ、空室で売却する場合には水回りなどのクリーニングや簡易的なリフォームは、金額が大きくなければ検討の価値があります。売却査定時にリフォームについて不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
しかし、個人と不動産会社ではリフォーム費用に大きな差があり、多額のリフォーム費用を超える付加価値の付いた価格で売れるとは限りません。たとえば、300万円の費用をかけてリフォームしても、200万円しか高く売れなければ、100万円の損になります。また、少しでも安く買って自分ごのみのリフォームをしたい購入希望者もあり、売却前にリフォームすることでそうした人を逃す場合もあります。高額なリフォームは不動産会社も含めて検討することが必要です。
ただ、空室で売却する場合には水回りなどのクリーニングや簡易的なリフォームは、金額が大きくなければ検討の価値があります。売却査定時にリフォームについて不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
あなたの不動産、価値は高いのかを診断しよう【チェックリスト付】
不動産を売却する場合、価値が高いと評価される（高く売れる）ためには、多くの人が購入したいと思う条件を備えている必要があります。したがって、不動産の価値の判断は人気の条件をどれだけ備えているかということになります。
ここでは、マンションと戸建てについて、購入希望者から人気の高い不動産の条件をチェックリストで診断してみましょう。
ここでは、マンションと戸建てについて、購入希望者から人気の高い不動産の条件をチェックリストで診断してみましょう。
売主向け簡易チェックリスト（YES/NO形式）
マンションと戸建てに共通して購入希望者が求める条件と、それぞれで希望されることの多い条件に分けています。条件を満たしていればYES、満たしていなければNOでチェックしてみてください。
このチェックで、自分の不動産が「相場より高く売れるタイプか」「平均的か」が見えてきます。
このチェックで、自分の不動産が「相場より高く売れるタイプか」「平均的か」が見えてきます。
| 共通 | ||
|---|---|---|
| 駅から徒歩10分以内（★） | YES | NO |
| 周辺に嫌悪施設がない | YES | NO |
| 日当たりが良い（南、南西、南東向きなど） | YES | NO |
| キッチンやバスなど水回りがきれい | YES | NO |
| 設備に不具合がない | YES | NO |
| マンション | ||
| 築20年以内（★） | YES | NO |
| 共有部分がきれいに保たれている | YES | NO |
| 管理費や修繕積立金が類似物件と比べて高くない | YES | NO |
| 良く知られたブランドマンションである | YES | NO |
| 最上階や角住戸である | YES | NO |
| 戸建て | ||
| 築10年以内（★） | YES | NO |
| 土地の形状が不正形ではない | YES | NO |
| 角地である | YES | NO |
| 道幅4m以上の道路に面している | YES | NO |
| 外観や庭などがきれいに維持されている | YES | NO |
上のチェックリストで、★印を2つ含んでYESが8つ以上あれば、周辺の同種の不動産の中では、高評価が得られる可能性が高いといえます。また、★1つ含んで5つ以上YESがあれば、相場と同等の評価は得られる可能性が高いでしょう。
売主ができる評価アップの方法は
上記のチェックリストの項目を見ると、所有者が自ら改善できる項目があまりないことがわかると思います。したがって、売主の努力で不動産の価値を上げることは非常に難しいと言えます。
ただ、チェックリストの項目の中には、水回りや戸建てなら外観、庭などをきれいに保つことや設備の不具合を改善することなどは売主が努力することで評価の改善は可能です。
ただ、チェックリストの項目の中には、水回りや戸建てなら外観、庭などをきれいに保つことや設備の不具合を改善することなどは売主が努力することで評価の改善は可能です。
価値が下がりにくい不動産とは？マンションと一戸建ての違い
価値の下がりにくい不動産とは、いつの時代でも多くの人がほしいと思う不動産です。不動産を購入する人それぞれで希望する条件は異なりますが、普遍的な条件を満たしている不動産が価値の下がりにくい不動産といえます。
以下、マンションと戸建てに分けてその条件をみていきましょう。
以下、マンションと戸建てに分けてその条件をみていきましょう。
価値が維持されやすいマンションの条件
マンションでは、立地、管理状態の良さ、加えてブランド力が価値を維持する上では大切な要因となります。
立地
マンションは一戸建てと比べて都心や駅に近い立地であることが多く、マンションを希望する人の多くがその利便性を期待しています。立地の良さは価値が下がりにくくなる最も大きな要因となります。
管理状態
「マンションは管理を買え」と言われるように、管理体制がしっかりしていることは価値が維持される大きな要因になっています。管理状態が良いマンションは建物や設備がしっかり維持されており、資産価値が落ちにくくなります。
ブランド力
マンション特有のものとして、ブランド力のあるマンションは価値が維持されやすい傾向にあります。ブランドマンションは、開発会社がブランドを維持するために高品質な建物を提供するだけでなく、管理においても質の高いサービスを提供して資産価値を維持できるよう配慮しているため、価値が下がりにくいといえます。
一戸建ての価値が落ちにくい条件
一戸建てでは、立地（周辺環境）と土地の条件が価値を維持する大きな要因となります。建物については、築年数とともに価値が下がっていくため、価値を維持する条件としての影響力は小さくなります。
立地
一戸建ての場合、駅からの距離だけでなく、周辺環境が価値に大きく影響します。駅から離れていても価値（価格）の高い高級住宅地も多くなっています。一戸建ての場合は、周辺環境が価値を維持すると考えていいでしょう。
土地
一戸建ての価値は、建物の価値が落ちやすいため、土地の価値と直結します。したがって、接道条件や形状、面積など土地の条件がよい一戸建てが価値を維持しやすいと言えます。建物については、構造や建物の状態が多少は価値に影響しますが、土地に比べると建物が与える価値への影響は小さいといえます。
一戸建ての価値は土地と直結していますので、相当古い一戸建ての場合、むしろ古い建物を解体して更地で売却した方が高く売れる（価値がアップする）ことも多いです。更地にする費用と更地にしたことでアップする価値を比較検討して売却を検討してもよいでしょう。
まとめ
不動産の価値を表すものは価格ですが、価格は相対的で絶対的なものではありません。時代や時期、そのときの経済情勢などによって価格は変化しますが、価値ある不動産は誰もが欲しいと思う不動産であることは変わりません。
立地や周辺環境などは所有者が変えることはできませんが、建物をきれいに使用する、不具合は修繕するなどの細かいことで印象は変わり、売りやすくなることは間違いありません。売却する際はできることをきちんとすることが大切です。
立地や周辺環境などは所有者が変えることはできませんが、建物をきれいに使用する、不具合は修繕するなどの細かいことで印象は変わり、売りやすくなることは間違いありません。売却する際はできることをきちんとすることが大切です。
「いくらで売れるのか」を知ることが、売却成功の第一歩です。
まずは無料査定で、現実的な価格を確認してみましょう。
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※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
秋津 智幸
公認不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士／AFP／2級FP技能士
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。横浜国立大学卒業。
神奈川県住宅供給公社を経て、不動産仲介業者に従事した後、2011年に個人事務所として不動産サポートオフィスを開設。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム、記事等の執筆・監修にも取り組んでいる。
主な著書に「貯蓄のチカラ～30歳からのおカネの教科書」（朝日新聞出版）などがある。
上記の6つの要素以外にも、不動産の権利関係も評価に影響を与えます。たとえば、土地を所有しているものの、その土地を貸している場合、土地所有者の権利はいわゆる「底地」となりますが、底地の価値は完全な所有権の土地の何分の１にもなってしまいます。