路線価を使って不動産の査定価格を計算する方法

  • 公開日:
  • 2020年06月24日
  • 更新日:
  • 2020年06月24日
路線価を使って不動産の査定価格を計算する方法
「売却する物件の相場がいくらくらいなのか知りたい」と思う人は少なくありません。では、不動産会社はどうやって物件価格を算出しているのかご存じでしょうか?不動産会社ごとに多少の差がありますが、国土交通省の路線価を目安として立地や日当たり、周辺環境、取引事例などを考慮して物件価格を算出しています。この記事では、売却したい物件(一戸建てを想定)がいくらくらいなのか調べたい方に路線価を使った査定金額の算出方法を詳しくご説明します。

路線価をもとにご自身の物件の査定価格を調べてみましょう。
その後プロに相談し、査定価格とかけ離れていないか確認をしてみましょう。

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目次

売却価格はどうやって決まる?

不動産の売却価格がどうやって決まるのか、その流れを簡単にご説明いたします。

【土地】

土地については、固定資産税評価額や路線価など、公的機関が発表している地価を参照し、土地の特徴(地形、立地、方角、大きさなど)や取引事例を考慮して、売却価格を決めていきます。より、詳細な調べ方については、リンクをご参照ください。

【建物】

建物については、固定資産税評価額も1つの目安となりますが、築年数が価格決定の大きな要因となります。木造一戸建ての場合、耐用年数が22年であることを考慮すると築年数が25年を超えてくると建物価値はゼロに近づきます。なお、築年数が25年以下であれば、建物の状態や取引事例を考慮して売却価格を決めていきます。

このようにとくに築古の一戸建てにおいては、不動産の売却価格の多くを土地の価格が占めます。そのため、不動産の売却査定価格を自分で調べてみたいという場合、土地の価格を知ることが重要になります。

路線価って何?

土地の公的価格の1つに路線価があります。路線価は、道路に面する宅地1m2あたりの評価額で、土地ではなく、道路ごとに評価額が決まっています。相続税や贈与税の計算の基準となる価格で、国税庁が毎年1月1日を基準として7月に発表しています。

不動産会社の机上査定も路線価を参考にしている

路線価は、市街地を広くカバーしていますし、インターネットで簡単に検索できるため、不動産会社の机上査定でも路線価を参考にしているケースは多いでしょう。路線価から割り出した土地価格に奥行価格補正率表や不整形地補正率表の数値を使って調整計算し、土地の立地や形状を加味した土地価格を算出できます。なお、路線価がないエリアもあり、その場合には、固定資産税評価額を活用して土地の査定価格を決定する場合もあります。

路線価で算出された価格は実勢価格とは異なる

路線価は、実勢価格の80%程度の価格水準となっています。実勢価格とは、実際に市場で売買される取引価格のことをいいます。そのため、路線価から割り出した土地価格は、実勢価格よりも低い価格となっていますが、路線価から割り出した土地価格を0.8で割り戻して実勢価格の目安を知ることができます。ただし、路線価はあくまでも、相続税や贈与税の計算の基準となる価格であるため、割り戻し計算をしたとしても、実勢価格とは懸け離れる可能性がある点には留意が必要です。

路線価図の見方

路線価は、路線価図から見つけることができます。まずは国税庁の財産評価基準書『路線価図・評価倍率表』サイトで路線価図を検索します。
トップページから、土地が所在する都道府県を選択すると、次画面に「路線価図」へのリンクがあります。そのリンクを開くと、市区町村を選ぶようになっており、土地が所在する市区町村を選ぶと、さらに詳細な住所名が並ぶ画面に移行します。該当する住所名にいくつも路線価図の番号が並んでいるときには、いずれかを適当に選び、該当の路線価図を絞り込んでいきます。

または、詳細な住所名が並ぶ画面上部に、「この市区町村の索引図ページへ」と書かれたリンクがありますので、地図の索引図から該当の路線価図を絞り込む方法もあります。土地の所在する路線価図を開くと、図のように道路上に数字が記載された道路地図を見ることができます。町名や街区番号等を参照しながら、土地の所在場所を探します。土地が面している道路に書いてある数字が、路線価です。

たとえば、所有物件に面した道路に「215」と書かれていた場合は、この数字が路線価になります。これは、1m2あたりの価格を千円単位で表示されたものになります。つまり、該当地は1m2あたり215,000円であると読み取れます。

また、数字の横に書いてあるアルファベットは借地権割合を表しており、路線価図の右上部にある表(エ部分)から、借地権割合を読み取ります。借地権割合とは、大まかにいえば、土地を貸している場合に、土地を借りている人が得られる権利割合です。Dは借地権割合が60%であるため、土地を借りている人は60%、土地を貸している人は40%の権利割合を有しているということになります。

借地権割合は、土地の持ち主が土地評価を行う際に必要となる数値です。自分の土地(自用地)に一戸建てなどの建物を有している場合には、数字の横に書いてあるアルファベットは無視してかまいません。

また、道路に書いてある数字は、丸囲みがしてあります。これは、地区を表しています。路線価図の上部にある図から、どの地区に該当するかを確認します。これは、後述する計算で使う各種補正率を表から読み取る際に必要となるものです。おおまかに土地の価格を知りたい場合には、補正率を考慮する必要はありません。

なお、路線価がない地域は倍率地域となり、路線価図はありません。路線価図内に、倍率地域が入っている場合には、「倍率地域」と記載されています。倍率地域は、固定資産税評価額を活用して土地価格を算出するため、別途倍率表を参照する必要があります。

路線価を使った計算方法

路線価を使って、どのように土地の価格を算出するのか、計算方法についてご説明いたします。土地の一面が道路に接している一般的な一戸建て用地の場合、以下の式で計算を行います。

路線価による土地評価額 = 路線価 × 地積(m2) × 奥行価格補正率

奥行価格補正率は、土地の道路からの奥行きによる影響を調整するものです。地区ごとに奥行き距離によって、数値が決められています。数値は、国税庁ホームページから確認することができます。

そして、路線価による土地評価額を活用して、実勢価格を算出するために、以下の式で計算を行います。

実勢価格 = 路線価による土地評価額 ÷ 0.8

先述したように、路線価による土地評価額は、あくまでも相続税や贈与税の計算の基準となる価格です。実際に不動産の机上査定を行う際には、土地の個別特性や周辺の取引事例を勘案して、査定結果を算出することになります。路線価による土地評価額から算出した実勢価格を1つの目安として、実際の類似物件がどれくらいの価格設定をしているかを見てみると、相場観をつかむヒントになるでしょう。

まとめ

路線価を使って不動産の売却査定価格を計算する方法を理解し、路線価による土地評価額、またその評価額から算出した実勢価格を算出することができても、あくまでもそれは目安に過ぎません。最終的には、不動産会社に経験値と市場動向に裏付けされた査定結果を求める必要があります。

とはいえ、大まかな目安を把握したうえで、不動産会社に査定を依頼する姿勢は、判断軸を持つために有効です。自分なりの目安をもつことで、机上査定の結果が安すぎたり、高すぎたりしたときに、疑問を持つこともできます。見慣れない路線価図を探したり、読み込んだりするのは難しいと感じる方もいるかもしれませんが、ぜひ、計算にチャレンジしてみましょう。

路線価をもとにご自身の物件の査定価格を調べてみましょう。
その後プロに相談し、査定価格とかけ離れていないか確認をしてみましょう。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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