この記事のポイント
- 建築基準法・建築物省エネ法の改正は、建築物の安全性強化と省エネ対策を目的としています。
- 環境に優しく安全な建物が増える一方で、法基準を満たさない中古物件の価値が下がる懸念もあります。
- 売却予定の物件は法基準を満たすか・リフォームは必要かなど、早めの調査をしておきましょう。
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目次
2025年4月、建築基準法・建築物省エネ法が改正
2025年の建築基準法・建築物省エネ法の改正にともなう、変更点や背景について解説します。
建築基準法・建築物省エネ法とは？何が変わる？
建築基準法は建築物の安全性や衛生面などの最低基準を定める法律で、建築物省エネ法は建築物の省エネルギー性能の向上を図るための法律です。今回の改正では、省エネ基準の厳格化や木造建築の規制緩和などが主な変更点となります。
建築基準法・建築物省エネ法が改正される背景
続いて、建築基準法・建築物省エネ法が改正される背景について説明していきます。
省エネ対策
政府は2030年度までに温室効果ガスを46％削減（2013年度比）し、2050年にはカーボンニュートラルを達成するという野心的な目標を掲げています。なかでも、建築分野はエネルギー消費の約3割を占めているため、この分野での省エネ対策が目標達成には不可欠です。
また、JCCCA（全国地球温暖化防止活動推進センター）の統計によると、2022年度の家庭部門のCO2排出量は全体の15.3%を占めており、建築物の省エネ化は温室効果ガス削減に大きく貢献すると考えられています。
木材の利用促進
建物を木で作ることは、地球温暖化対策になります。木材はCO2を吸収する性質があるため、建築での木材利用は環境保護において重要な役割をはたしているといえるでしょう。
林野庁によれば、1本の杉の木が1年間に吸収するCO2量は約8.8キログラムとなっています。また、1世帯から1年間に排出されるCO2量は約3,700キログラム（2021年）であり、これは樹齢36～40年の杉12本が蓄えている炭素量に由来する二酸化炭素量と同程度です。
木造軸組工法の一戸建て住宅の新築着工戸数は約38万戸（2022年）で、これらの建物に貯蔵される炭素は約196万t、CO2換算で約720万tと想定されています。建築物の木造化が進めば、CO2の固定化と省エネ対策の両面で効果が期待できるでしょう。
林野庁によれば、1本の杉の木が1年間に吸収するCO2量は約8.8キログラムとなっています。また、1世帯から1年間に排出されるCO2量は約3,700キログラム（2021年）であり、これは樹齢36～40年の杉12本が蓄えている炭素量に由来する二酸化炭素量と同程度です。
木造軸組工法の一戸建て住宅の新築着工戸数は約38万戸（2022年）で、これらの建物に貯蔵される炭素は約196万t、CO2換算で約720万tと想定されています。建築物の木造化が進めば、CO2の固定化と省エネ対策の両面で効果が期待できるでしょう。
法改正のここがポイント
法改正により具体的に不動産市場へどのような影響があるか、具体例を交えて解説していきます。
①四号特例の縮小
これまで小規模な木造建築物に適用されていた四号特例が縮小され、2階建て以下の木造住宅（建築面積200m2以上）でも一定の規模を超える場合は建築確認申請が必要となります。これにより、安全性の向上が期待される一方、設計・建築コストが上昇する可能性があるため、住宅建築を計画している方は注意が必要です。
②木造建築物への規制緩和
木造建築物に関する規定が緩和されることで、木造建築のデザインやコストの柔軟性が高まります。具体的な影響は以下のとおりです。
●木造建築物の構造計算基準変更
●中層木造建築物の耐火性能基準合理化
●大規模木造建築物の防火規定変更
●中層木造建築物の耐火性能基準合理化
●大規模木造建築物の防火規定変更
これらの詳細については、以下の国土交通省の説明資料で確認することをおすすめします。
③省エネ基準への適合義務化
すべての新築建築物に対して省エネ基準への適合が義務化されます。建築確認手続きの中で、省エネ基準への適合性審査を行わなくてはなりません。
万が一、省エネ基準に満たない場合や必要な手続きを怠った場合、確認済証や検査済証が発行されず、着工および使用開始が遅れる恐れがあります。詳しくは以下をご確認ください。
万が一、省エネ基準に満たない場合や必要な手続きを怠った場合、確認済証や検査済証が発行されず、着工および使用開始が遅れる恐れがあります。詳しくは以下をご確認ください。
④耐震性能の基準強化
耐震性能の基準が強化され、より安全な建築物が求められるようになります。これはとくに地震が多い日本において大きな改正点です。既存の建物の中には、新基準を満たさないものが出てくる可能性があります。
⑤既存不適格物件の取り扱い変更
法改正以前に建てられた建物で、新しい基準に適合しない「既存不適格物件」の取り扱いが変更され、物件の改修や売却時に新たな対応が必要になる可能性があります。不動産を保有する方は注意が必要です。
この法改正は、環境に配慮した持続可能な建築を推進する一方で、不動産市場にも大きな影響を与えることが予想されます。不動産のオーナーや投資家の方々は、これらの変更に備えて対策を検討するとよいでしょう。
この法改正は、環境に配慮した持続可能な建築を推進する一方で、不動産市場にも大きな影響を与えることが予想されます。不動産のオーナーや投資家の方々は、これらの変更に備えて対策を検討するとよいでしょう。
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【2025年建築基準法改正】不動産売買でのメリット・デメリット
建築基準の法改正が与える不動産売買でのメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット①物件の性能が可視化される
法改正によって、物件の省エネ性能や耐震性能を備えた物件か否かが明確に示されるようになります。高性能な物件は売り手がアピールしやすく、買い手も安心して購入できるようになります。
物件の透明性が上がれば、不動産市場全体の信頼性を高められるため、よりスムーズな取り引きが期待できます。
物件の透明性が上がれば、不動産市場全体の信頼性を高められるため、よりスムーズな取り引きが期待できます。
メリット②物件の安全性が高まる
新しい建築基準法では、とくに災害多発地域での基準が強化され、物件全体の災害リスクが大幅に軽減されます。これにより、ハザードマップ外の物件価値が上がる可能性があるでしょう。さまざまな安全基準が厳格化されることで、物件の安全性向上にもつながるでしょう。
メリット③高性能物件の価値がより高まる
法改正後は、基準を満たす物件やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などの省エネ住宅の価値が高まると予想されます。これらの物件は、長期的に光熱費の削減が期待でき、経済的にも魅力的です。さらに、政府の補助金制度を活用できる可能性が高く、初期投資の負担も軽減できるでしょう。
デメリット①売却前の手続きが複雑になる
法改正により、必要な書類や診断、改修が増え、今までより不動産売却前の手続きが煩雑化するでしょう。
たとえば、四号特例の縮小により、大規模なリフォームの際に建築確認申請が必要になる物件の範囲が拡大されました。それにともない、リフォーム全体にかかる費用や工事のスケジュールに影響を及ぼす恐れがあります。
たとえば、四号特例の縮小により、大規模なリフォームの際に建築確認申請が必要になる物件の範囲が拡大されました。それにともない、リフォーム全体にかかる費用や工事のスケジュールに影響を及ぼす恐れがあります。
デメリット②必要なコストや時間が増える
2025年建築基準法改正のリフォーム基準に適合させるために、耐震改修や断熱改修、設備導入が売却前に必要となれば、多額なコストが発生します。
また、診断や必要書類の準備に時間がかかり、思うように物件が売れないケースもあるでしょう。
また、診断や必要書類の準備に時間がかかり、思うように物件が売れないケースもあるでしょう。
デメリット③中古物件の価値が下がる
旧耐震基準や耐震診断未実施の物件、省エネ基準に適合していない中古物件は、買い手に選ばれにくくなり、市場価値が低下する傾向にあります。
また、2050年までにZEH水準の省エネ性能の確保が求められる方針が示されたことで、中古物件の流通がより困難になる恐れがあります。
また、2050年までにZEH水準の省エネ性能の確保が求められる方針が示されたことで、中古物件の流通がより困難になる恐れがあります。
デメリット④再建築不可物件のリフォームができなくなる
先にも述べたように、2025年建築基準法改正によって44号特例が縮小されることから、既存不適格建築物とみなされる再建築不可物件では、リフォーム工事の着手ができなくなる可能性が高まります。
これにより、所有者は物件の維持や改善が困難になるほか、資産価値の低下や売却の難しさに頭を悩ませるかもしれません。
これにより、所有者は物件の維持や改善が困難になるほか、資産価値の低下や売却の難しさに頭を悩ませるかもしれません。
法改正後の売却で注意すべきポイント3つ
法改正後の売却では、主に以下の3つのポイントに注意をしましょう。
売却予定の物件が法基準を満たしているか確認する
法改正後は、物件が耐震基準や断熱性能、省エネ基準などの新基準を満たしているかどうかを確認することが大切です。
これらの基準を満たしていない場合、住宅ローンの利用が困難になる恐れがあるほか、買い手の選択肢が大幅に制限されてしまうでしょう。そのため、専門家による診断や性能評価を受け、必要に応じて改修計画を立てることが欠かせません。
これらの基準を満たしていない場合、住宅ローンの利用が困難になる恐れがあるほか、買い手の選択肢が大幅に制限されてしまうでしょう。そのため、専門家による診断や性能評価を受け、必要に応じて改修計画を立てることが欠かせません。
リフォームが必要か見極める
法改正後の新基準を満たす耐震改修や断熱改修は、物件の価値を大きく向上させる可能性があります。
一方、リフォーム費用と予想される売却価格のバランスを慎重に検討しなくてはならず、リフォームが必要かどうかを見極める必要があるでしょう。その際、自治体が提供する支援金や補助金が活用できるケースもあるため、あわせて確認することをおすすめします。
一方、リフォーム費用と予想される売却価格のバランスを慎重に検討しなくてはならず、リフォームが必要かどうかを見極める必要があるでしょう。その際、自治体が提供する支援金や補助金が活用できるケースもあるため、あわせて確認することをおすすめします。
売却時に必要な書類に気を付ける
従来の登記簿謄本などの基本的な書類に加えて、耐震診断書や省エネ性能証明書など、物件の性能を証明する新たな書類が求められるようになります。事前に売却時に必要な書類を把握し、早めに準備しておくことが大切です。
まとめ
2025年4月から建築に関する法律が変わります。この改正は、環境に優しく安全な建物を増やすことを目指しています。主な変更点は以下の5つです。
●木造住宅の建築制限の見直し
●木材を使いやすくする規制緩和
●省エネ基準を満たすことの義務化
●耐震基準の強化
●古い建物に対する規制の見直し
●木材を使いやすくする規制緩和
●省エネ基準を満たすことの義務化
●耐震基準の強化
●古い建物に対する規制の見直し
これらの法改正により、建物の性能がわかりやすくなり、安全性も高まります。その一方で、コストが増加し建物を売る際の手続きが複雑になるなどの懸念もあります。
不動産を所有している方や投資をお考えの方は、まずは所有する建物が新しい法律の基準を満たしているか確認をしましょう。
不動産を所有している方や投資をお考えの方は、まずは所有する建物が新しい法律の基準を満たしているか確認をしましょう。
建築基準不適合住宅は、売却するときに大きなマイナス要素となります。また場合によっては「買い手がつかない＝売却できない」ということもありえます。 建築基準法は、さまざまな理由で基準が変わることがあるため最新情報をチェックしてから適合す物件を建てる（あるいは購入する）ようにしましょう。
所有する物件が新しい法律の基準を満たすか不安…。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト／社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
この法改正は、環境への配慮と建築物の安全性向上を目的としていますが、不動産のオーナーや建築関係者には重要な影響を与えるでしょう。