「既存不適格」住宅の売却。高く売るために必要な工夫や留意点をご紹介!

  • 公開日:
  • 2019年12月19日
  • 更新日:
  • 2019年12月19日
「既存不適格」住宅の売却。高く売るために必要な工夫や留意点をご紹介!
建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまった「既存不適格」住宅。その売却は、通常の住宅の売却と比較して難しいと言われています。この記事では、売却が難しいといわれる既存不適格住宅の売却を検討される方に、既存不適格住宅を売却するときに意識したい、通常の売却とは異なる売却の考え方や留意点について詳しくご紹介いたします。

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目次

「既存不適格」とは

まず、「既存不適格」という状態の定義についてご説明いたします。

建築基準法3条2項に、「この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない」と定められています。

この条文は、建築当時は適法だったものの、後の法改正により、基準に合わなくなってしまった建築物は、現行の法律の規定適用は除外しますという旨を示しています。

既存不適格建築物は所有していて大丈夫?

既存不適格建築物は、そのまま住み続けることは可能です。また所有していることに対して罰則を科されることもありません。ただし、建て替えや建築確認が必要な規模の増改築を行う場合には、現行の法律に従う必要があります。

どうして既存不適格になってしまったの?

建築基準法が施行された昭和25年以降、現在に至るまで、時代の変化に応じて、様々な改正が行われてきました。その改正によって、用途地域や高さ制限、建ぺい率制限、容積率制限、隣地間距離制限、接道距離制限、日影規制の適用の制限などが変更される場合があり、その場合新しい建築基準を満たさない建築物は、既存不適格となってしまいます。

例:所有地(200m2)の建ぺい率が60%から50%になった場合
建ぺい率(敷地に対する建築面積の割合)60%の場合、建築面積を120m2とすることができます。その後の改正により、建ぺい率が50%に変更されてしまった場合、建築面積は100m2までとなるため、図の赤い部分が改正後の建築基準法上では、面積オーバーとなっているため、既存不適格の建築物として扱われることになります。

違法建築物とは違うの?

既存不適格と似ている言葉に、違法建築があります。しかし、違法建築は、既存不適格とはまったく異なります。既存不適格は当時の法律には適合していたものの後の法改正により適合しなくなってしまった状態です。一方で、違法建築は、建築の時点からその当時の法律に適合しないままに建築されてしまった建築物のことをいいます。

違法建築物を所有しているとどうなる?

建築基準法など建築に関する法律は、建築物の安全性の最低基準を定めています。その基準を守らなかったことによって、死傷事故につながるケースもあります。そのため、違法建築物の場合、市町村長や都道府県知事は、違法建築の建築主、工事の請負人または現場監督者、所有者等に工事の施工停止、建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限などの措置を命じることができます。

また、違法建築の設計者や工事監理者、工事の請負人などは、免許または許可の取消、業務停止処分などの措置を受けることとなります。

既存不適格建築物の売却とは

既存不適格建築物の定義を踏まえた上で、その売却について知っておきたい点をご説明いたします。

売却が難しい理由は?

既存不適格建築物は、売却が難しいということを冒頭に述べました。その理由は以下の通りです。

1.購入者のローン審査が通りづらいから

既存不適格の建築物は、既存の建物を建て替えたり、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができなかったりするため、活用範囲が限定的になります。そのため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

2.購入者が増築などをしづらいから

既存不適格建築物を購入した後に、購入者が建て替えや増築などを検討する際、制限が生じる場合があります。購入したものの自由が利かないとなれば、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性があります。

売却時に留意すべきこと

既存不適格建築物は、活用範囲が限定的になるため、売却時には以下のことに留意しておく必要があります。

1.買主に告げる必要がある

既存不適格建築物であることを告げ、どのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

2.買いたたかれる可能性がある

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しいと考えておきましょう。とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談することが大切です。

既存不適格建築物の売却にお勧めの方法

売却が難しい既存不適格建築物ではありますが、お勧めの売却方法としてどのような方法が考えられるかについてご説明いたします。

通常の不動産会社仲介による売却

既存不適格建築物であっても、現行の法律では建てることができない広くゆったりとした間取りに魅力を感じる方もあります。また、エリアにこだわりがある方であれば、建築確認が不要な規模でのリフォームをして住みたいという方もあります。一般的な相場よりは低い金額での売却になる可能性もありますが、割安物件であると認識してもらうことによって、通常の不動産会社の仲介によって売却することもできないわけではありません。

もちろん、売却に際しては、重要事項説明書などで、既存不適格建築物であることは説明する必要はあります。通常の不動産会社の仲介によって売却することも選択肢のひとつとして考えておくと良いでしょう。

買取業者による買取

既存不適格建築のように売却が難しい、いわゆる「訳あり物件」に強い買取業者もあります。業者買取は、業者にとってはいわゆる仕入れにあたるため、一般の売却価格よりも低い金額となることを知っておきましょう。また、気を付けておきたいこととして、業者の中には、買いたたきを行う業者もいる可能性があるということです。必ず、複数の会社に査定を行って、査定結果を精査し、業者買取の相場観を確認しておく必要もあります。

既存不適格内容の是正後、仲介による売却

既存不適格になった事由に合わせて、減築や隣地購入(建ぺい率容積率オーバーの場合)等の是正を行い、既存不適格建築としてではなく、通常の中古物件として売却することも検討してみましょう。これによって、買主がローン審査に通りやすくなるということにもつながります。まずは隣地の所有者に売却予定がないかを尋ねてみたり、減築にどれくらい費用がかかるかを工務店などに確認したり、してみるとよいでしょう。

現金買いできる買主に売却

現金で購入できる買主であれば、ローンは不要になります。既存不適格建築の売却が難しい理由のひとつである、「ローンの審査を通りづらい」という点をクリアできることになりますので、売却しやすくなります。このように、現金買いできる買主を探すということも一案です。

古家付き土地として売却

建築物が、極めて築年数の古い場合には、古家付き土地として売却する方法もあります。古家に建築確認の不要な規模でリフォームして住むことを検討する人にとっての選択肢となるだけでなく、エリアにこだわって土地を探している方の選択肢にも入ることになります。一般的には、古家の取り壊し費用は買主負担であることが多いため、古家付き土地として売却する際には、取壊し費用を考慮した価格設定を検討する必要があるでしょう。

更地にして売却

更地にすることによって、土地の上にある既存不適格建築物がなくなります。つまり、通常の土地として売却ができることになります。ただし、更地にした場合、売却できるまで固定資産税の特例が適用されないため、税額は更地にする前のおよそ6倍となることについては注意が必要です。

まとめ

既存不適格建築物の売却には、様々な売却方法が考えられます。まずは複数の不動産会社などに査定依頼を行ってみましょう。とはいえ、どの不動産会社に依頼をすればよいか分からないという方は、複数の不動産会社などに一括して査定依頼をすることができるサイトを活用するのも一案です。査定結果、そしてその根拠を比較して、既存不適格建築物の売却に強い業者、売却方法の具体的な提案をしてくれる業者を選び、売却活動を進めていくとよいでしょう。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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