2024年不動産価格はどう推移する？価格変動の要因と今後の動向を解説します

不動産の売り時は、「高く売れる時」です。ただ、不動産はひとつとして同じものがありません。そのため不動産の価格は個々の不動産の築年数や劣化具合などの要因により、異なります。

さらに、不動産市場における需給バランスによって価格は変動するため、「高く売れる時」を見極めることをさらに難しくします。売り時を見極めるためには、以下に示す、不動産価格の変動要因をチェックして、今度の動向の予測をたてておくのも大切なポイントと言えるでしょう。

不動産は物件のエリアや築年数、間取りなど、個別要因によって価格が変動します。一般的には同じエリア、広さ、間取りなど類似条件下では、築浅であるほど、価格は高くなります。

ただ、中古物件でも、後ほどご説明する需給バランスによっては高い価格で売却できる可能性があります。所有する不動産のプロフィールだけでなく、その不動産がどのような強みを有しているか把握することは、高く売却するためにチェックしておきたいポイントです。

先に触れた個別要因とも少し重複する点もありますが、需給バランスは不動産価格の変動に影響を及ぼします。たとえば「開発進行中」、「住みたい街にランクイン」といったエリアは注目が集まり、需要が高まる可能性もあります。

しかし、供給（物件数）が需要を満たさない場合もあります。その場合には、不動産価格が上昇傾向となる可能性もあります。開発や建設計画が動き出すと、需給バランスが変化する可能性があります。所有する不動産が立地するエリアの不動産の需給バランスをチェックしておきましょう。

経済環境は、大きく不動産価格に影響します。一般的には経済環境が悪い時には不動産価格は下降し、経済環境がよい時には不動産価格は上昇します。

ただ、経済環境には、国内の景気動向だけではなく、海外情勢も作用します。海外情勢の影響で、新築物件は資材不足による建設コスト上昇や工期遅延が生じる可能性もあります。それによって既存不動産への需要が高まれば、価格上昇の可能性も考えられます。

不動産を、より高値で売却したいと考える場合には、広い視野で経済環境にも目を向ける必要があります。

人口が増加傾向にあるエリアであれば、不動産需要も高まります。一方、人口が減少傾向にあるエリアはその逆です。所有する不動産のエリアの人口動態も、不動産価格に影響を及ぼすことを知っておきましょう。

不動産市場の状況を把握するために、不動産価格の推移にも目を向けてみましょう。不動産価格の推移を調べる方法として、「不動産価格指数」、「公示地価」、「レインズの不動産市場価格動向」をご紹介します。

実際に取り引きされる不動産価格の大まかな動向や推移を把握するための指標として、不動産価格指数があります。

不動産価格指数は、年間約30万件の不動産の取り引き価格情報を基に、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化しているもので、国土交通省が、毎月公表しています。

公示価格は、土地取り引きの目安とすることを目的として国（国土交通省）が公表しているものです。毎年3月に1ｍ2当たりの価格（その年の1月1日時点）が公表され、公示対象となる土地は、原則として都市計画法による都市計画区域です。

売却時に提示する価格を算出する際には、国や都道府県が発表している土地の公的価格（公示価格、基準地価格、固定資産税評価額、相続税路線価）を利用する場合もありますので、公的価格の変動により不動産価格に変動が生じる可能性があります。

なお、土地取り引きの目安とすることが目的の価格とはいえ、実際に取り引きされる価格（実勢価格）と異なり、リアルタイムなものではありません。また、不動産の個別的な要因によって、公示価格と実勢価格にはギャップが生じる可能性もあります。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、実際に行われた不動産取り引きの情報が登録されています。

全国には東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズがあり、各レインズが、不動産売買の成約状況推移について、毎月、直近2年間のデータを要約、解説したレポートをまとめています。レポートは、所有する不動産エリアを対象としたレインズのサイトから確認できます。

2024年までの不動産価格の推移について、全国的な動きと首都圏の動きについて、マンション・一戸建て・土地にわけてご説明します。

不動産価格指数で全国平均の住宅用の推移を見てみると、2013年ごろから徐々に上昇している様子が分かります。

中でもマンション（区分所有）の伸び率は高く、大幅な上昇傾向にあります。これは近年の新築マンションが利便性の高い、もともと相場が高いエリアに集中していることがひとつの要因です。

その要因に加えて、ウクライナ情勢などで建設資材等高騰の要因が加わった結果、新築マンションの価格は上昇しています。その影響が、中古マンションにも派生して、マンション（区分所有）の伸び率が大幅に上昇傾向にあると考えられます。

一戸建ては、2020年まではほぼ横ばいとなっています。その後、2021年ごろから徐々に上昇傾向となりました。これは、コロナ禍によってテレワークが普及して働き方が多様化したことに一因があるものと考えられます。

その結果、地方移住したり、郊外に一戸建てを所有しようしたりとする動きが一戸建ての価格上昇につながっていると言えるでしょう。

土地も、一戸建てと同様に2020年まではほぼ横ばいとなっています。その後、2021年ごろから徐々に上昇傾向となりました。地方移住したり、郊外に一戸建てを所有しようしたりとする動きに伴って、土地価格の上昇が生じていると考えられます。

不動産価格指数で首都圏（関東地方）の住宅用の推移を見てみると、2013年ごろから徐々に上昇している様子が分かります。

中でもマンション（区分所有）の伸び率が高く、大幅な上昇傾向にあるのは全国的な動きと同様です。ただ、もともと相場が高いため、全国的な動きと比べるとやや2022年ごろからの伸び率が鈍化しています。

一戸建ても、2020年まではほぼ横ばいとなった後、2021年ごろから徐々に上昇傾向となっているのは全国的な動きと同様です。都心回帰の動きもあるものの、近年の物価高騰が家計に影響して購入意欲の低下が生じているからか、全国平均と比べると下落率がやや大きくなっています。

土地も、一戸建てと同様に2020年まではほぼ横ばいとなっています。その後、2021年ごろから徐々に上昇傾向となっているのは全国的な動きと同様です。ただ、一戸建てが下落傾向にあるものの、土地については上昇傾向が継続しています。

2024年以降の不動産価格の動向は、二極化すると考えられます。

マンションについては、今後も都心部で利便性の高いエリアでの用地選定が進んでいくものと考えられます。将来の人口減少を見込んで、需要の高い立地でのマンションを建設するためです。さらにウクライナ情勢などによる建設資材の高騰が続くことになれば、都心部の新築マンションの価格は現在と同様かさらに高い水準となる可能性があります。

一方で、地方や郊外においては、利便性の低いエリアについては価格低下の可能性があります。2022年ごろからフラット35の金利は上昇傾向にあります。今後、その影響が変動金利に及んでくれば、住宅の購入意欲がさらに低下する可能性もあります。

また、2025年4月からは新築住宅には省エネ性能の表示が義務付けられ、新しい基準の登場は既存住宅の資産価値にも影響を及ぼすでしょう。

その他にも人口減少などによる需給バランスの変動により、地方や郊外においては低い価格設定にせざるを得ない局面が来ることも十分に考えられます。

もちろん、金利政策や物価の動向、その他のさまざまな要因によって不動産価格の動向を正確に予測することはできません。しかし、不動産の売却を検討している方にとっては、不動産会社に丸投げではなく、所有者自ら冷静に市場の動きを調査した上で、資産価値を把握する姿勢が益々求められると考えます。

不動産売却は売り時を見極めることが大切です。不動産を取り巻く環境は日々変化しています。その環境下において売り時を見極めるためには、よきパートナーが欠かせません。

市場の動きや所有する不動産の資産価値を把握するためにも、複数の不動産会社の中から真摯に相談に乗ってくれる心強いパートナーを選びましょう。よきパートナーともに売主自らも主体的に不動産売却を進めていくことが成功につながっていきます。