不動産無料査定で起こりうるトラブル5選｜対策と一括査定のメリットを解説します

不動産を売却する際は、まず不動産会社に売却したい不動産の査定を依頼するのが一般的です。不動産の査定を依頼することで、その不動産のおおよその相場価格を知ることができます。不動産会社は、宅地建物取引業者が閲覧できる不動産情報や自社の保有する独自の情報、過去の実績（経験）をもとに査定を行います。

それにもかかわらず、不動産会社が行う査定は無料です。専門性の高い知識を活用しているのに、なぜ無料で提供されているのでしょうか？

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によれば、不動産会社が行う不動産の価格査定は無料で行わなければならないとされています。

不動産会社が仲介（媒介）を行うには、まず売主から媒介の依頼を受け、その後に売出価格を決める必要があります。しかし、多くの人は不動産の相場価格がわからないため、売却を進めるべきか判断できないことが一般的です。そこで、不動産会社は査定を通じて価格を提案します。この提案が「査定結果」となります。

査定では、査定方法や近隣の同種物件の取引事例などの根拠を明示して合理的な説明をすることが法律上義務付けられています。このため、査定等にかかった費用を依頼者に請求することはできません。

また、不動産会社が行う査定は、売却などの仲介（媒介）の依頼を受けるため、または仲介を進める際に依頼者が価格を判断するために活用されるものです。

不動産会社は、査定そのもので報酬を得ることはできませんが、仲介（媒介）の依頼を受けた後、取引が成立すると仲介手数料を収入として得る仕組みになっています。そのため、査定は仲介依頼を獲得するための営業ツールとしての役割もあり、不動産会社ごとに査定の内容やアプローチが異なることがあります。

不動産の価格を知るには、不動産会社が行う無料査定のほかに、不動産鑑定士が行う不動産鑑定や有料の査定があります。

不動産鑑定とは、『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて国家資格を持つ不動産鑑定士または不動産鑑定士補が、土地や建物などの不動産の適正な価格を判断するものです。不動産鑑定に基づく価格は、不動産会社が行う一般的な査定とは異なり、公的な効力を持ちます。

また、不動産鑑定士は、不動産会社のように仲介（媒介）を目的としていません。不動産の価格を判断すること自体が業務であり、それによって報酬を得ています。そのため、不動産鑑定士に鑑定や査定を依頼する場合は有料となります。費用は不動産鑑定士や事務所、物件の規模や条件によって異なりますが、1件あたり15万円〜30万円程度が目安です。

一方で、不動産会社の行う無料査定は公的な効力はなく簡易的なものですが、一般的な仲介で不動産を売却する場合には、無料査定で十分対応できます。

不動産売却の仲介（媒介）を前提として行われる不動産会社の査定は、前述の通り無料です。この無料査定自体には問題はありませんが、査定結果の受け止め方や依頼する不動産会社の選び方を間違えると、デメリットやトラブルが発生する可能性があります。

ここでは、無料査定で起こり得る代表的なデメリットやトラブルを紹介するとともに、その対策についてもあわせて解説します。

無料とはいえ、不動産会社に査定の依頼を躊躇してしまうデメリットとして挙げられるのがしつこい営業電話です。実際、一度依頼するとしつこく営業電話をかけてくる不動産会社もあります。しつこい営業電話は、会社の方針の場合もありますが、営業マン個人の営業スタイルであることもあります。

問い合わせの際、電話を控えるよう依頼する

営業電話が苦手な場合、問い合わせの際に「回答はメールのみでお願いします」「必要があればこちらから連絡します」など、電話を控えるよう依頼しましょう。

それでもしつこく電話がかかってくる場合には、その不動産会社との取引を避けるのが賢明です。「御社には依頼しません」「今後連絡を控えてください」と明確に断り、必要であれば電話に出ない対応を徹底しましょう。

行政に相談する

不当な営業電話が続く場合は、国（国土交通省）や都道府県に相談しましょう。これらの行政機関は宅地建物取引業者（不動産会社）を管轄しており、必要に応じて業者に対する指導を行う権限を持っています。相談をすることで、特に悪質な場合には行政指導が行われることもあります。

不動産の査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら、査定する不動産や不動産会社によって、査定額に数百万円以上の差が出ることもあるからです。不動産会社にはそれぞれ得意分野や不得意分野があり、査定方法、情報量、営業力、既存客数などの違いから、同じ不動産でも査定額に差が生じてしまうのです。

高すぎる査定額のリスク
売却する以上、なるべく高く売りたいと考えるのは当然です。しかし、高すぎる査定額で売り出した場合、全く反応が得られず売却が進まないこともあります。しばらくして不動産会社から価格の値引きを要請され、結局、査定価格より安い価格で売り出すことになったらどうでしょう。このような場合、高い査定額を提示した不動産会社は仲介（媒介）を取ることを目的として査定額を高く見積もり、最初から値引きしてもらうことを想定していた可能性があります。そうなると、当初の売出し期間は無駄になってしまいます。

安すぎる査定額のリスク
一方、安すぎる査定価格で売り出した結果、売り出してすぐに申込みが入ってしまうようなら、明らかに相場より安かった可能性があります。こうした場合、実際に損している可能性が高くなります。

査定額の根拠を必ず尋ねる

前述の通り、不動産会社が査定を行った場合、依頼者に対して根拠を明示して合理的な説明をすることが義務付けられています。それでも非常に簡易的な査定や口頭でのやり取りなどでは、根拠やその説明が疎かになっているケースもあります。そうした場合は、遠慮せず提示された査定額になった根拠を尋ねるようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼して査定額の根拠を比較します。その中で高低いずれも極端な査定額がある場合には注意が必要です。また、複数の不動産会社に査定を依頼する場合、できれば3社以上、その地域の不動産を扱う不動産会社に依頼しましょう。2社の比較では、査定額に差があった場合、どちらがより適正な査定額に近いのかわかりません。

何社も査定を依頼するのは手間がかかりますが、不動産は金額が大きいものですから、ここでは手間を惜しまないことが大切です。複数の不動産会社に査定を依頼する方法については、最後の章で詳しく解説します。

自分で相場を調べておく

現在はインターネットで様々な不動産の情報が得られますので、自分で調べることで売りたい不動産のおおよその相場価格を把握することが可能です。具体的には、一般的な不動産ポータルサイトで、売りたい不動産と条件の似ている不動産の売出価格を比べます。

ただし、自分で調べる場合は、不動産への思い入れはできるだけ排除して客観的に見ることが大切です。自分で調べた相場価格と提案された査定額と大きな差がある場合は、より詳しく根拠の説明を聞いて納得できるものか確認しましょう。

不動産の査定の精度は、採用する根拠となる情報と査定する担当者の経験値などで左右されることがあります。

不動産会社の査定では、査定する不動産と類似の不動産の取引事例を根拠に査定することが一般的ですが、すべての取引事例が公表されている訳ではありません。そのため、自社で取り扱った事例の多い不動産会社の方が査定の精度が高くなる傾向があります。たとえば、マンションの仲介を得意とする不動産会社では戸建ての取り扱い事例が少なく、戸建て物件の査定の精度がやや劣ることがあります。

また、査定を担当する不動産会社の担当者個人の知識や経験の差が査定に影響することもあります。担当者の知識や経験は、本人の意欲や取り扱った不動産の件数、種類、難易度などで差が出てきます。その意味では担当者の年齢ではなく、その業務に何年携わったかがポイントになります。

ただし、多くの不動産会社では、査定結果を経験豊富な上司が確認する仕組みが整っており、大きなズレが生じるリスクは低いです。それでも経験豊富な担当者のほうが、根拠が明確で信頼性の高い査定を提示できる可能性が高いです。依頼時には担当者の説明力や実績にも注目することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定の精度や担当者の経験値などは、不動産も専門性が高いため、一般の依頼者では判別がつきません。複数の不動産会社に依頼して比較することが得策となります。

査定結果の説明を詳しく聞く

経験豊富な担当者は、査定の根拠をわかりやすく説明できる傾向があります。査定結果について疑問があれば積極的に質問し、その回答から担当者の知識や力量を見極めると効果的です。

査定の段階より少し先になりますが、仲介（媒介）を依頼した際、「囲い込み」と呼ばれる依頼者にとってはあまり好ましくない状況があります。

囲い込みとは、仲介（媒介）を依頼した不動産会社が依頼者から預かった不動産の仲介を自社で完結させるために行う行為です。その目的は、仲介手数料を媒介の依頼を受けた売主と自社で買主を見つけ、買主からも仲介手数料を受け取る両手数料（いわゆる「両手」）として、仲介手数料収入を増やすためです。

具体的に囲い込みでは、次のような行為がみられます。

こうした囲い込みが原因で、売却が遅れる、買主が限定されて価格を値引きしなければならなくなる、いつまでも成約しない可能性があるなど、依頼者にとって売却の機会を減少させることがあります。

専属専任媒介契約、または専任媒介契約を選ぶ

査定の段階では不動産会社に囲い込みされる可能性を見極めることはできませ。しかし査定後に媒介を依頼する際、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶことで、物件情報の公開が義務付けられ、囲い込みを防ぐ効果が期待できます。

一般媒介契約を選び、複数の不動産会社に依頼する

囲い込みを懸念するなら、一般媒介契約で複数の不動産会社に媒介を依頼したうえで、定期的に販売活動報告もお願いするという方法もあります。ただし、情報公開後の業者間のやり取りまでは、契約だけでは完全に制御できない点に注意が必要です。

疑いがある場合は確認する

囲い込みの可能性が疑われる場合には、別の不動産会社に依頼して自分の物件について問い合わせてもらうことで、状況を確認する方法もあります。

査定の依頼は不動産会社にとってもお客との貴重な出会いの機会ですが、査定の時点で不動産会社としては人件費がかかっています。しかし、査定だけでは不動産会社として収入を得ることができません。そのため、その先の仲介の依頼（媒介契約）を取りたいがために、実際、しつこい営業を行ったり、「今急いで売らないと売れない」など脅しのようなトークをしたりする不動産会社も存在します。

また、査定のときは丁寧な対応だったにも関わらず、いざ仲介を依頼すると態度が変わり、不十分な対応に終始するケースもあります。こうした事態を防ぐためには、どういった不動産会社なのか知った上で依頼をしたいものです。

一括査定サイトを活用する

不動産の無料査定にまつわるトラブルの多くは、信頼できない不動産会社に査定の依頼をしてしまった時点で始まっているともいえます。しかし、不動産会社の良し悪しを判断するとしても、その会社のホームページを見てもわかりませんし、インターネット上の口コミも信ぴょう性に欠けます。

そこで、一括査定サイトを利用する方法が有効です。これらのサイトでは、登録されている不動産会社に対して一定の審査を行っているため、信頼性の高い業者と出会いやすくなります。

一括査定とは、複数の不動産会社に一括で査定価格を出してもらえるウェブサービスのことをいいます。不動産査定を依頼する際に、1社ずつ問い合わせる手間を省き、簡単に複数の査定結果を比較できる点が特徴です。

これまでご紹介したように査定を依頼する場合、複数の不動産会社に依頼することがいろいろな点で得策になります。インターネット上で限られた情報を一度入力するだけで依頼が完了するため、自宅から手軽に利用できる点もメリットです。

一括査定では、査定してほしい不動産のエリアや、マンションや一戸建てなどの不動産の種類を選ぶことができます。そのため、売りたい不動産に対応できる不動産会社が自動的に選別されます。その中から依頼先を選べるので、効率よく不動産会社を見つけられるのがメリットです。

自分で依頼先を探す場合は、遠方の物件や特殊な不動産の場合、対応エリアや種類を1つずつ確認する必要がありますが、一括査定ではその手間が省けます。

査定を1社ずつ自分で探して依頼する場合に、伝える物件情報が不動産会社ごとに違ってしまうと、査定の結果も異なってしまいます。一括査定であれば、一度に同じ情報で依頼できるので、そういった心配もなく査定結果の比較もしやすくなります。

しかも同時に同じ情報で依頼しているので、査定結果だけでなく、その対応の早さや丁寧さなど回答の質も比較することができ、次のステップで依頼する不動産会社を選びやすくなります。

不動産会社へのイメージやその後の営業が嫌で、直接不動産会社に連絡したり、訪問したりといったことに抵抗がある人もいるでしょう。そうした人でも一括査定なら、直接話すこともなく、ウェブから不動産の査定を依頼することができます。査定後の電話による営業が嫌であれば、備考欄などにその旨を伝えることもできますので、不安がある人でも気軽に査定を依頼できるのもメリットです。

一括査定を利用することで、自分の知らない優良な不動産会社を選ぶことも可能です。知っている不動産会社が自分に合っているとは限りません。一括査定では、知らない不動産会社にも査定を依頼することができ、その後の返信や対応次第では、意外にも自分が知らなかった不動産会社が最も対応がよく、合っているかもしれません。

このように、自分の知らない信頼できる優良な不動産会社や担当者を見極める機会が増える点も一括査定のメリットです。

一括査定のウェブサービスを行っているサイトはいくつもあります。基本的な仕組みは同じですが、ウェブサービスの使い勝手や登録不動産会社の数、一度に依頼できる会社の数などが異なります。
選ぶ際は、運営実績や知名度、「プライバシーマーク」の有無などを基準にするのがおすすめです。特に、プライバシーマークを取得してるサイトであれば、個人情報の取り扱いが適切でトラブルリスクが軽減されると判断できます。

不動産の売却をスムーズに進めるには、まず不動産の査定が必要です。不動産会社の査定は基本的に無料ですが、依頼後のトラブルは避けたいものです。その点、一括査定は便利なサービスで、一度の手続きで複数の不動産会社に査定を依頼でき、結果を比較することも簡単です。

とくに、初めての売却で不安がある方でも、直接のやり取りなしで気軽に利用できるため、安心して査定を依頼できます。売却活動の第一歩として、ぜひ活用してみてください。