住みながら家を売ることは可能？売却を成功させるためのポイント

結論から申し上げますと、住みながら、家を売却することは可能です。「家は新居に移り住んでからでないと売却できない」と考えている方もいらっしゃると思います。しかし、必ずしも空き家にしてからでなければ売却できないわけではありません。

家の住み替えは、「売り先行」か「買い先行」のどちらかの手順で行います。それぞれの概要を押さえた上で、自分にあった手順を選択されるとよいでしょう。

「売り先行」とは、現在、居住している家を売却してから、新居を購入する住み替えの手順です。「売り先行」は、家の売却収入を新居の購入費用に充てることができるため、住み替えで一般的に選択される手順です。よりくわしい「売り先行」のメリット・デメリットについては、後段でご説明します。

「買い先行」とは、新居を購入してから、従前に居住していた家を売却する住み替えの手順です。

新居に引っ越しを済ませてから、空き家となった、従前に居住していた不動産の売却活動を行えるため、内見対応の手間はあまりかかりません。売却と購入の資金繰りを分けて考えられるため、売却と購入のスケジュール調整も組みやすい手順です。

ただし、従前に居住していた家に住宅ローンが残っており、新居も住宅ローンを利用する場合、２つの住宅ローンを抱える状態になります。従前に居住していた家にかかる住宅ローン残債状況、保有資産や収入などによっては、新居にかかる住宅ローンについて金融機関の承認を得られない場合もあります。

売却と購入の資金繰りを分けて考えられる上に、空き家の状態で内見などの売却活動を進められるため「買い先行」が選択できれば越したことはありません。

ただ、「買い先行」で住み替えを進めるためには、先にご説明したとおり、保有資産や収入などに余裕が必要です。現在お住まいの居住用不動産の売却収入を、新居の購入費用に充てる資金繰りを考えているのであれば、「売り先行」を選択するほうが、無理はないといえます。

住みながら家を売る「売り先行」のメリットについてご説明します。

家の劣化を防ぎながら売却を進めることができます。空き家は、換気の機会が少なくなるため、劣化しやすいといわれます。「売り先行」で住みながら家を売ることによって、空き家となる期間が生じないため、建物の劣化を防げます。

購入検討者は内見時に生活イメージを思い浮かべながら、検討を進められます。居住中の家には、所有者が生活しているため、当然ながら家財があり、購入検討者にとっては実際の生活イメージを思い描きやすい環境といえるでしょう。

居住中不動産を売却して得られた資金を、新居の購入費用に充てられます。ただし、居住中不動産の住宅ローン残債額には注意が必要です。なぜなら、売却時に住宅ローンの残債は一括返済が必要であるためです。

居住中不動産を売却して得られる資金が住宅ローンの残債を超えている場合は売却収入で一括返済ができますし、残った資金を新居の購入費用に充てられます。

一方、居住中不動産を売却して得られる資金が住宅ローンの残債を下回る場合は、住宅ローンの残債を一括返済するための自己資金も必要になります。この場合、居住中不動産を売却して得られた資金は、売却新居の購入費用に充てられません。

購入検討者との交渉によりますが、住み替え先の新居購入、引っ越し完了まで引渡し時期を待ってもらえる場合には、仮住まいの費用を節約できる場合もあります。ただし、買主にも都合がありますので、引渡し時期を待ってもらえる期間にも限度があります。不動産会社を交えながら、ていねいに交渉をしましょう。

住みながら家を売る「売り先行」が一般的な住み替え手順とはいえ、デメリットもあります。

内見希望は突然入ってくる場合も少なくありません。その内見希望に合わせて、スケジュール調整する必要があります。

購入検討者は、実際の物件を内見して購入の是非を判断します。内見は土日や祝日に集中することが多いでしょう。主には不動産会社の担当者が案内や説明を行ってくれますが、居住中の物件を所有者不在の時に案内はできません。そのため、居住中物件の売却を開始したら、内見スケジュールの調節のため土日や祝日に余裕を持たせておく必要が生じます。

散らかった部屋に、よいイメージを持つ人はありません。先にご説明したように居住中の物件が、いくら生活イメージを思い描きやすい環境とはいえ、生活感が強すぎるとイメージダウンにつながる可能性が高いでしょう。

大がかりなリフォームまでする必要はありません。よい生活イメージを思い浮かべてもらえるように、できる限り清掃、整理整頓に努めましょう。売却後は、新居への引っ越しも控えているため、早い段階から不用品処分などに取り掛かるのもよいでしょう。

とくにペット可物件で、ペット飼育をしている場合には注意が必要です。飼い主にとっては気にならないペットの匂いや毛でも、ペットを飼っていない人にとっては気になるものです。消臭や清掃をするのはもちろん、内見時はペットの一時預かりなどを利用するのも一案です。

住みながら家の売却を成功させるためには、以下の4つのポイントに留意して、売却活動を進めていきましょう。

売却を予定している家の価格査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によっては、相場価格と著しく差のある査定価格を提示してくるケースもあります。

査定価格＝成約価格ではありません。高値を提示する不動産会社に飛び付くのではなく、提示した査定価格の根拠をていねいに説明してくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶように心がけましょう。

現在お住まいの家の売却と並行して、新居探しも行いましょう。家の売却が成立してから新居を探すとなると、引渡し時期によっては、仮住まいが必要になる場合もあるでしょう。不動産会社と相談しながら、無理のない住み替えスケジュールを話し合っておきましょう。

生活感が強すぎると、イメージダウンにつながりやすい点については、先にご説明したとおりです。大がかりなリフォームをする必要はありませんが、清潔感のある状態で、内見時に購入検討者を迎え入れたほうがイメージアップにつながります。

とくに水回り（キッチン、トイレ、お風呂）などは、古い汚れが取れにくくなっている場合もあると思います。その際には、ハウスクリーニングを依頼して、プロの手を借りるのも一案です。

不動産会社を通じて、引渡し時期の交渉を行い、仮住まいなどの諸費用があまり生じないようにしておくとよいでしょう。交渉をうまく進めるためにも、家の魅力について住んでいる人の目線で伝えられるように準備をし、瑕疵がある場合には隠さず伝え、住んでいる中での具体的な不具合について伝えるなど、真摯な対応を心がけましょう。

住み替えしたいわけではないが、まとまったお金が必要であるという場合には「リースバック」という方法も選択肢に入れておくとよいでしょう。リースバックは不動産会社に家を買い取ってもらい、その不動産会社に家賃を支払って住み続けることができる方法です。くわしい内容については以下のリンクをご参照ください。

住みながら家を売却することは可能です。しかし、その売却を成功させるには住宅ローンの残債確認の上で資金繰りを考えたり、家の魅力を整理したり、内見時に購入検討者のイメージアップを図れるようにしておいたりするなど、事前の準備が必要になります。

いったん売却活動がスタートすると、購入検討者がたびたび内見に訪れ、その度ごとに清掃や整理整頓を行って立会う必要もあります。内見希望がなかったり、内見希望があっても成約に至らなかったりする中で、悩んでしまうこともあるかもしれません。

だからこそ、慌ただしいなかでも悩みを相談できる信頼できる不動産会社をパートナーに選んでおくことが肝要です。住み替えのスケジュールや売却方針の変更など、気軽に相談できる不動産会社を選び、二人三脚で住み替えをスムーズに進めていきましょう。