この記事のポイント
- 認知能力がない状態で不動産売却や名義変更はできません。代理で行う場合は法定後見制度が利用できます。
- 軽度の認知症であれば、任意後見制度や家族信託、生前贈与を利用すればスムーズに売却できます。
- 親の意思能力があるときから、認知症になった場合の不動産売却について事前に話し合うことが大切です。
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目次
認知症になったら不動産の売却や名義変更は無効になる
認知症には、さまざまな症状がありますが、記憶障害(新しい情報を覚えられなかったり、以前の出来事を思い出せなかったりすること)のほか、失語・失行・失認・実行機能（段取り）障害などの支障が生じます。
民法第3条2項には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明記されています。
民法第3条2項には、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明記されています。
不動産の売却は、法律行為の1つです。つまり、不動産の所有者が認知症となり、意思能力がない、または疑わしいということになれば、不動産の売却によってどのような結果となるのか、十分に理解することができないため、不動産の売却はできません。この記事では、軽度の認知症、重度の認知症それぞれの手順や費用をご紹介するのでぜひご参考にしてください。
同様に、贈与によって不動産の名義変更をすることも難しくなります。重度の認知症によって判断能力が失われていると、不動産の贈与は認められません。なお、軽度の認知症ならば贈与が可能なケースもあるので、この記事の最後に解説しています。
同様に、贈与によって不動産の名義変更をすることも難しくなります。重度の認知症によって判断能力が失われていると、不動産の贈与は認められません。なお、軽度の認知症ならば贈与が可能なケースもあるので、この記事の最後に解説しています。
家族は代理人になれないの？
重度の認知症の人が家族を代理人とする委任状を書いても、委任状の効力は認められません。認知症によって意思能力（判断能力）が無くなると、委任ができないので、家族が代理人として不動産を売却することはできなくなってしまいます。
重度の認知症の場合は、法定後見制度を利用しよう
しかし、認知症の親の介護のために、どうしても不動産を売却し、資金工面をしたいと考える方もあるでしょう。その場合、法定後見制度を活用するという方法があります。ここでは、法定後見制度の概要およびメリット、デメリットについてご説明します。
法定後見制度を使った不動産売却
法定後見制度とは、認知症はもとより、知的障害や精神障害などの理由で判断能力が不十分な方の法律行為を、成年後見人などに選任された方がサポートする制度です。
成年後見人などになった人は、本人の代わりに不動産の売却のほか、預貯金などの財産管理、介護サービスの契約締結、遺産分割の協議などを行うことができます。もっとわかりやすくいえば、判断能力の不十分な方の財産や人権が侵されないように成年後見人などが守ってあげる制度といえるでしょう。
成年後見人などになった人は、本人の代わりに不動産の売却のほか、預貯金などの財産管理、介護サービスの契約締結、遺産分割の協議などを行うことができます。もっとわかりやすくいえば、判断能力の不十分な方の財産や人権が侵されないように成年後見人などが守ってあげる制度といえるでしょう。
任意後見制度と法定後見制度の違い
後見制度は、「任意後見制度」と「法定後見制度」に分けられます。
一言で言うと、認知症になる前に備えておくのが「任意後見制度」、認知症になってから利用するのが「法定後見制度」です。「任意後見制度」は将来の認知能力低下に備えて、事前に本人が受任者（任意後見人）を選び、公正証書を作成して任意後見契約を結ぶものです。判断能力が衰えてから、任意後見人にサポートを開始してもらうことになります。
一方、「法定後見制度」は本人の認知能力が低下した後に、家庭裁判所に申立てを行って成年後見人などを選んでもらいます。
さらに「法定後見制度」には「成年後見」「保佐」「補助」の3類型があります。「成年後見」におけるサポート役、成年後見人は日常生活に関する行為を除いて、広範な代理権を持ちます。一方、保佐人、補助人は法律行為の一部について同意権・取消権・代理権を持ちます。
一言で言うと、認知症になる前に備えておくのが「任意後見制度」、認知症になってから利用するのが「法定後見制度」です。「任意後見制度」は将来の認知能力低下に備えて、事前に本人が受任者（任意後見人）を選び、公正証書を作成して任意後見契約を結ぶものです。判断能力が衰えてから、任意後見人にサポートを開始してもらうことになります。
一方、「法定後見制度」は本人の認知能力が低下した後に、家庭裁判所に申立てを行って成年後見人などを選んでもらいます。
さらに「法定後見制度」には「成年後見」「保佐」「補助」の3類型があります。「成年後見」におけるサポート役、成年後見人は日常生活に関する行為を除いて、広範な代理権を持ちます。一方、保佐人、補助人は法律行為の一部について同意権・取消権・代理権を持ちます。
法定後見人になれる人・なれない人
法定後見人は、裁判所の選任を受ける必要がありますが、原則として誰でも候補者になることができます。誰に後見人等になってほしいかを、本人が希望を伝えることも可能です。
ただし、親族間で意見の対立があったり、法定後見人の候補者が未成年者や破産者、本人へ対する訴訟を起こした者であったりする場合等は、裁判所の判断で候補者以外の専門家（司法書士など）を後見人等に選任したり、監督人を選任する可能性があるという点も知っておきましょう。
【法定後見人の欠格事由（なれない人）】
未成年者
成年後見人等を解任された人
破産者で復権していない人
本人に対して訴訟をしたことがある人，その配偶者または親子
行方不明である人
ただし、親族間で意見の対立があったり、法定後見人の候補者が未成年者や破産者、本人へ対する訴訟を起こした者であったりする場合等は、裁判所の判断で候補者以外の専門家（司法書士など）を後見人等に選任したり、監督人を選任する可能性があるという点も知っておきましょう。
【法定後見人の欠格事由（なれない人）】
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成年後見人等を解任された人
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法定後見制度のメリット・デメリット
法定後見制度を活用すると、認知症によって意思能力がない、または疑わしいという場合でも、当事者に（成年後見人など）代理して、または当事者が（保佐人および補助人）同意を得て、法律行為である不動産売却を行うことができます。つまり、親が認知症になった後に、不動産を売却し、資金工面するのも可能となります。
法定後見制度の3つのメリットと4つのデメリットについて解説します。
法定後見制度の3つのメリットと4つのデメリットについて解説します。
法定後見制度を使った場合のメリット
法定後見制度には以下のようなメリットがあります。
【メリット1】親に代わって売却手続きができる
成年後見人は、認知症の本人の代わりに不動産の売買契約を締結できます。成年後見人は不動産だけでなく財産全体の管理を行って、定期的に家庭裁判所へ報告をしてくれるので安心です。
【メリット2】親が生きている間に売却手続きができる
成年後見制度を使えば、親が生きている間に不動産の売却手続きができ、介護や医療に関する契約も締結できます。たとえば、自宅を売却した資金を使って老人ホームに入居するなど、選択肢が増えます。
【メリット3】親に代わって不利益な契約を取消できる
親が不利な契約をしてしまったときに、成年後見人は契約を取り消すことができるので安心です。ただし、成年後見人が契約を追認した場合や、日用品の購入は取り消せません。
法定後見制度を使った場合のデメリット
法定後見制度には以下のようなデメリットがあります。
【デメリット1】家庭裁判所に申し立てを行う必要がある
法定後見制度を利用するためには、家庭裁判所に申し立てを行い、法定後見開始の審判を受ける必要があります。また、家庭裁判所に申し立てを行う際には費用もかかります。一般的には申立手数料（収入印紙）800円、登記手数料（収入印紙）2,600円と、郵送料の数千円程度です。ケースによっては鑑定料（一般的には10万円以下）がかかる場合もあります。
親族以外の人に成年後見人などになってもらう場合は、その成年後見人などへの報酬も必要となります。なお、法定後見開始の審判が下るまでには、鑑定が必要な場合を除き、一般的には数週間から2か月程度の期間を要します。
親族以外の人に成年後見人などになってもらう場合は、その成年後見人などへの報酬も必要となります。なお、法定後見開始の審判が下るまでには、鑑定が必要な場合を除き、一般的には数週間から2か月程度の期間を要します。
【デメリット2】後見人には親族以外が選ばれることもある
成年後見人は、裁判所が選任します。親族等が成年後見人の候補者になることもできますが、親族が選ばれずに、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることも多いです。全体の割合では、親族の選任が約20％、親族以外が約80%となっています。
【デメリット3】家庭裁判所から不動産売却が認められない可能性もある
不動産の中でも、自宅については生活の基盤となる重要な財産なので、売却には家庭裁判所の許可を得る必要があります。自宅の売却の許可は、「売却の必要性」「本人の意向」「売却の条件」などを考慮して判断されます。家庭裁判所の許可なく自宅を売却した場合、売買契約は無効になります。
【デメリット4】後見人が専門家の場合、報酬を払い続ける必要がある
成年後見人として司法書士などの専門家が選ばれた場合には、裁判所の決めた報酬を払い続ける必要があります。報酬は、財産の内容や後見人の業務量によって異なりますが、月額2～6万円程度です。
成年後見人の報酬は、被後見人（本人）の財産から支払うのが一般的ですが、親族等が負担することもあります。なお、親族が成年後見人に選ばれたときには、親族が希望しなければ報酬は発生しません。
いったん法定後見開始の審判が下されると、原則として審判の取り消しを求めることができません。つまり、不動産の売却だけのために、法定後見開始の審判を受けて、その後は費用がかかるので審判を取り消すということはできないということです。
成年後見人の報酬は、被後見人（本人）の財産から支払うのが一般的ですが、親族等が負担することもあります。なお、親族が成年後見人に選ばれたときには、親族が希望しなければ報酬は発生しません。
いったん法定後見開始の審判が下されると、原則として審判の取り消しを求めることができません。つまり、不動産の売却だけのために、法定後見開始の審判を受けて、その後は費用がかかるので審判を取り消すということはできないということです。
法定後見制度を利用した場合の不動産売却6つのSTEP
法定後見制度において、不動産売却について代理権を付与されている成年後見人などが不産売却を行う手順についてご説明します。
基本的には、みずからの所有する不動産を売却する際の流れと大きくは変わりありません。しかし、親とはいえど、第三者の不動産を売却するわけですから、みずからの所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。
基本的には、みずからの所有する不動産を売却する際の流れと大きくは変わりありません。しかし、親とはいえど、第三者の不動産を売却するわけですから、みずからの所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。
【STEP1】家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる
後見人の候補者を決めた後、申し立てに必要な書類や費用を準備して、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に審判の申し立てを行います。
申し立て後、裁判所の職員が、申立人や後見人候補者、本人等からヒアリングを行います。全てのケースではありませんが、本人の判断能力について医師の鑑定が行われることもあります。
申し立て後、裁判所の職員が、申立人や後見人候補者、本人等からヒアリングを行います。全てのケースではありませんが、本人の判断能力について医師の鑑定が行われることもあります。
【STEP2】家庭裁判所により審判され、成年後見人を決定する
裁判所が、最も適任と思われる方を成年後見人等に選任します。事情によっては、候補者以外の弁護士や司法書士、社会福祉士等の第三者が後見人等に選任されることもあります。
【STEP3】成年後見人が不動産の売却活動を開始する
選任された後見人等が、不動産会社の選定を行い、媒介契約を締結します。
その前には、不動産の相場を調べるために複数の不動産会社に査定依頼を行い、信頼できる不動産会社を見極める作業も必要になります。査定結果についての、具体的な根拠を示し、親身に相談に乗ってくれる不動産会社に売り出しの依頼をするよう留意しておきましょう。
その前には、不動産の相場を調べるために複数の不動産会社に査定依頼を行い、信頼できる不動産会社を見極める作業も必要になります。査定結果についての、具体的な根拠を示し、親身に相談に乗ってくれる不動産会社に売り出しの依頼をするよう留意しておきましょう。
【STEP4】家庭裁判所に「居住用不動産処分許可の申し立て」をする
売却する不動産が「本人の居住用不動産」である場合、裁判所の許可が必要になります。許可を受けずに不動産売却を行った場合、その契約は無効となります。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可は不要ですが、生活費や介護医療費の確保など、正当な理由が必要となります。また、著しく低い価格での取り引きは、法定後見制度における本人保護の観点から認められない可能性もあります。
居住用、非居住用に関わらず、不動産売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくとよいでしょう。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可は不要ですが、生活費や介護医療費の確保など、正当な理由が必要となります。また、著しく低い価格での取り引きは、法定後見制度における本人保護の観点から認められない可能性もあります。
居住用、非居住用に関わらず、不動産売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくとよいでしょう。
【STEP5】成年後見人と買主が売買契約を結ぶ
後見人等が本人を代理して、買主と売買契約を締結します。売買契約では、「裁判所からの不動産処分の許可が下りなかったら契約が無効になる」という条件を付けます。
【STEP6】決済・引渡し
裁判所の許可等を経て、後見人等が本人を代理して、買主と売買契約を締結します。
必要書類
本人の居住用不動産の売却についての許可に必要な書類は、以下のようなものがあります。そのほか、事案の内容によっては上記以外の追加書類の提出を求められる場合があります。
事前に裁判所に出向き、必要書類を確認しておくとよいでしょう。
事前に裁判所に出向き、必要書類を確認しておくとよいでしょう。
| □ | 申立書 |
|---|---|
| □ | 不動産会社が作成した査定書 |
| □ | 売買契約書の案 |
| □ | 不動産の全部事項証明書 |
| □ | 不動産の評価証明書 |
| □ | 本人または成年後見人などの住民票の写しまたは戸籍附票 （本人または成年後見人などの住所に変更がある場合） |
| □ | 800円程度の収入印紙や郵送用の郵便切手 |
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かかる費用
成年後見制度を使って不動産を売却する費用は、大きく3つに分けられます。
① 成年後見人の手続きに必要な費用（スタート時のみ）
申立時に必ず発生する費用は1万円程度。鑑定を実施する場合はさらに5～10万円程度。申立手続きを司法書士等に依頼する場合は10～20万円程度。
② 成年後見人に対する毎月の報酬
専門家が後見人に選ばれた場合は毎月2～6万円程度。また、特別な業務が発生したときには付加報酬が発生することがあります。
③ 不動産売却の費用
仲介手数料（売却額×3％＋6万円＋消費税）、印紙税など。
申立時に必ず発生する費用は1万円程度。鑑定を実施する場合はさらに5～10万円程度。申立手続きを司法書士等に依頼する場合は10～20万円程度。
② 成年後見人に対する毎月の報酬
専門家が後見人に選ばれた場合は毎月2～6万円程度。また、特別な業務が発生したときには付加報酬が発生することがあります。
③ 不動産売却の費用
仲介手数料（売却額×3％＋6万円＋消費税）、印紙税など。
親が認知症になる前に…事前対策としてできること
親が認知症になってからでも、法定後見制度を活用すれば、確かに不動産の売却を進めることはできます。しかし、それが親本人の意向に沿ったものかは確認の余地がありません。また、審判開始には期間を要し、その後の手間もかかります。
事前対策として、将来的に認知症となった場合、医療や介護の費用を工面するために、不動産を売却してもよいか否か、意思能力がはっきりしている時から、親子で話し合う機会を設けておくとよいでしょう。重度の認知症になる前に話し合いを行って、次にご紹介する「任意後見契約」や「家族信託契約」を事前に締結しておけば、法定後見制度を活用しないでスムーズに不動産の売却を進めることもできます。
いざとなってから慌てるのではなく、早め早めに話し合っておくことをおすすめします。
事前対策として、将来的に認知症となった場合、医療や介護の費用を工面するために、不動産を売却してもよいか否か、意思能力がはっきりしている時から、親子で話し合う機会を設けておくとよいでしょう。重度の認知症になる前に話し合いを行って、次にご紹介する「任意後見契約」や「家族信託契約」を事前に締結しておけば、法定後見制度を活用しないでスムーズに不動産の売却を進めることもできます。
いざとなってから慌てるのではなく、早め早めに話し合っておくことをおすすめします。
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軽度の認知症の場合に売却する方法
軽度の認知症であれば、「任意後見制度」「家族信託」「生前贈与」によって不動産を処分できる可能性があります。
任意後見制度を活用する
本人の判断能力が残っているうちなら、自分の意志で信頼できる人を「任意後見人」として選び、判断能力が衰えてきたら任意後見人がサポートを開始する任意後見契約が結べます。
任意後見契約のメリットは、不動産を売却する正当な理由があれば、本人名義の不動産を売却できることです。
任意後見契約にかかる費用は、自分で契約書を作成する場合で2万円程度、司法書士等に作成してもらう場合は10～15万円程度です。また、判断能力が低下して任意後見人がサポートを開始すると、任意後見人へ支払う報酬が月額1～3万円程度かかります。また、後見人の業務をチェックする「任意後見監督人」への報酬も月額1～3万円程度発生します。
任意後見契約のメリットは、不動産を売却する正当な理由があれば、本人名義の不動産を売却できることです。
任意後見契約にかかる費用は、自分で契約書を作成する場合で2万円程度、司法書士等に作成してもらう場合は10～15万円程度です。また、判断能力が低下して任意後見人がサポートを開始すると、任意後見人へ支払う報酬が月額1～3万円程度かかります。また、後見人の業務をチェックする「任意後見監督人」への報酬も月額1～3万円程度発生します。
家族信託を活用する
認知症の症状が軽度で、本人に意思能力（正常な判断能力）があれば、家族信託を活用できる可能性があります。
家族信託とは、資産を“家族”に“信”じて“託”し、管理や処分をまかせる仕組みのことをいいます。親が認知症となる前、あるいは認知症の初期のうちに家族信託契約を締結しておけば、受託者となった家族が不動産を管理できます。受託者に託す権限（不動産の売却、建て替えなど）の内容は、信託契約で決めます。
家族信託の手続きを自分で行う場合の費用は20万円程度です。金融機関や司法書士などの専門家に家族信託のコンサルティングを依頼すると、50万円以上の費用がかかるのが一般的です。
家族信託とは、資産を“家族”に“信”じて“託”し、管理や処分をまかせる仕組みのことをいいます。親が認知症となる前、あるいは認知症の初期のうちに家族信託契約を締結しておけば、受託者となった家族が不動産を管理できます。受託者に託す権限（不動産の売却、建て替えなど）の内容は、信託契約で決めます。
家族信託の手続きを自分で行う場合の費用は20万円程度です。金融機関や司法書士などの専門家に家族信託のコンサルティングを依頼すると、50万円以上の費用がかかるのが一般的です。
任意後見制度や家族信託を利用する場合、事前に初期費用とランニングコストを確認しましょう。家族でトラブルになるケースもあるので、しっかりと話し合って納得できる契約を結ぶことが大切です。
生前贈与
認知症であっても、「意思能力」があると判断されれば生前贈与が有効です。認知症の親から子へ、不動産を生前贈与すれば、新たな所有者となった子供がスムーズに売却手続きを行うことができます。
意思能力に問題がないという診断を受けたら、認知症が進行しないうちに、早めに生前贈与の手続きを行います。贈与契約は口頭でも成立しますが、後日のトラブルを避けるために贈与契約書を作成するのが一般的です。
意思能力の有無の判断は難しいため、医師による診察を受けて診断書をもらっておきましょう。専門医による鑑定費用は、5～10万円程度です。
意思能力に問題がないという診断を受けたら、認知症が進行しないうちに、早めに生前贈与の手続きを行います。贈与契約は口頭でも成立しますが、後日のトラブルを避けるために贈与契約書を作成するのが一般的です。
意思能力の有無の判断は難しいため、医師による診察を受けて診断書をもらっておきましょう。専門医による鑑定費用は、5～10万円程度です。
まとめ
親が認知症になった場合でも、法定後見制度を活用すれば不動産の売却を進めることは可能です。また、認知症になる前や、認知症の症状が軽度であれば、「任意後見」「家族信託」「生前贈与」などの選択肢もあります。
早め早めに対策を講じておくということが、何にも増して重要であると考え、親が重度の認知症になる前に親子で事前に話し合いを重ねておくことが望ましいといえます。そうしておくことで、もしも将来認知症になった場合、介護医療費の工面について広い選択肢から考えることができるだけでなく、その後の相続についても親は考えを整理できるでしょう。
早め早めに対策を講じておくということが、何にも増して重要であると考え、親が重度の認知症になる前に親子で事前に話し合いを重ねておくことが望ましいといえます。そうしておくことで、もしも将来認知症になった場合、介護医療費の工面について広い選択肢から考えることができるだけでなく、その後の相続についても親は考えを整理できるでしょう。
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この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
候補者となった親族が後見人に選ばれなかったとき、「やっぱり成年後見制度を利用しません」と取り下げるわけにはいきません。後見開始の審判を取り消すことができるのは、本人の判断能力が回復したときなどに限られます。