話題の「家族信託」を利用した、不動産売却のポイントをご紹介!

  • 公開日:
  • 2020年01月07日
  • 更新日:
  • 2020年01月07日
話題の「家族信託」を利用した、不動産売却のポイントをご紹介!
昨今話題になっている「家族信託」。資産の代表格ともいえる、不動産とも深いかかわりをもち、「(親が)認知症になった場合の対策」あるいは「相続トラブル対策」にもなると言われています。そんな家族信託に関心をもっているものの、全体像もつかめていなければ、始め方もわからないという方に対して、家族信託とは何か、その始め方や留意するべき点は何なのか、家族信託された不動産の売却はどうすべきなのか、など、詳しくご説明いたします。

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目次

家族信託とは

まずは、家族信託の定義についてご説明いたします。家族信託とは、資産を持つ方が特定の目的に従い、その資産を“家族”に“信”じて“託”し、管理や処分を任せる仕組みを指します。財産を託す方が「委託者」、財産を託されて管理・処分を行うことができる方が「受託者」、その財産の管理・処分による利益を受け取ることができる方が「受益者」となります。この登場人物がすべて家族(親族)であるのが、家族信託です。

家族に管理を託すことになりますので、高額な報酬は発生しません。この家族信託のしくみを活用することによって、親が元気なうちに、子に財産の管理を任せるといったことができるようになります。例えば、以下のようなケースで、家族信託の活用が役立ちます。

1.元気なうちから、財産の管理・処分を託す

将来的に不動産の売却を考えている場合、売却を検討している間にその名義人本人の判断能力が著しく低下してしまったときには、本人意思を確認することができないので売却を行うことができなくなってしまいます。このような場合に備えて、例えば、名義人が元気なうちに名義人が「委託者」、「受益者」、名義人の子が「受託者」となり、家族信託契約を締結することで、名義人の判断能力が著しく低下した後も名義人の子は不動産の管理・処分を行うことができます。この場合、不動産の売却益などは「受益者」が受け取ることになります。名義人が亡くなっていないのに、売却益を家族の誰かが受け取ることに抵抗があるというケースにも柔軟に対応することができます。

類似の仕組みに財産管理委任契約がありますが、これは、財産所有者本人から委託を受けて、家族などが財産の管理・処分を行うことができる契約です。しかし、この契約は本人の判断能力があることを前提としています。そのため本人の判断能力が低下した場合には、契約が継続できない点が、家族信託との大きな違いです。

2.認知症等、本人の判断能力低下後における、財産の管理・処分を託す

財産所有者本人の判断能力が低下した後に、法定後見制度を活用して財産管理を行う方法もあります。しかし、法定後見制度は、権利擁護の観点から本人の財産を守る制度です。そのため、財産処分等について、その都度裁判所の判断を仰ぐ必要がありますし、認められたとしても必要最小限の処分に限られます。たとえ本人の判断能力が低下する前に、財産処分についての意思を口頭で家族に伝えていたとしても、その根拠となるものがない限り、裁判所から財産処分を認める審判が下りる可能性は低いでしょう。

一方、家族信託の場合、契約締結後、親など委託者が認知症になる等、判断能力が低下した場合にも、子など受託者の判断で財産の管理・処分を行うことができます。そのため、財産を資産凍結させることなく、不動産の売却や活用、組み換えなどができます。例えば、親が委託者、受益者となり、子が受託者として信託財産の管理・処分を行った場合、生まれた利益は信託財産に組み込まれることになりますので、委託者である親の生活費や入院費に充てることもできます。

3.本人死亡後の資産継承先を自由に指定できる

家族信託は、遺言の代用として活用することもできます。遺言書は、遺言書を書いた本人が亡くなったときの遺産分割を指定することができます。しかし、その遺産を相続した人が亡くなった後、誰にその財産を継承してほしいというところまで指定することはできません。もしその指定を行いたい場合には、相続した人にも遺言書を書いてもらう必要がありますが、遺言書は書き直して撤回することができますので、必ずしも元々の財産所有者が意図したように財産が相続されるとは限りません。

例えば、親が委託者、親族が受託者、子(障害者)が受益者となり、賃貸不動産についての家族信託契約を締結したとします。子が亡くなるまでは、賃料収入を子の生活費に充て、子が亡くなった後には残余財産をお世話になった親族に引き継がせると家族信託契約に定めておくこともできます。

このように遺言書で子に相続させても、その財産管理が難しい場合もあるでしょうし、お世話になった親族が残余財産を相続できるように子が遺言書を書くことも難しい場合もあります。家族信託では、上記の様に、二次相続(最初の相続で相続財産を受け取った方が亡くなったときの相続)以降の財産承継についても、柔軟に指定することができます。

家族信託のコスト

他の制度や仕組みよりも柔軟な活用ができる家族信託。ここでは、そんな家族信託のコストについてご説明いたします。家族信託は、家族(親族)が行うため、信託銀行などを活用して信託をする場合にかかる信託報酬は原則として不要です。

ただし、家族信託契約を締結するための初期費用が必要となります。初期費用には、以下のようなものが挙げられます。初期費用はおおむね固定資産税評価額の約1.2~2%になることが多いといわれています。

専門家報酬

専門家に相談を行うためにかかる報酬です。自力で契約書の設計・作成などを行う場合には不要です。しかし、後々のトラブルを避けるためにも家族信託に明るい専門家に相談する方が望ましいでしょう。

公正証書作成費用

公正証書を作成する費用です。家族信託契約は、必ずしも公正証書で作成する必要はありません。ただ、家族信託契約をめぐって、将来的にトラブルが起こってしまう可能性もありえます。公正証書は、第三者である公証人が立ち会いの下で作成することになるため、トラブルが生じた場合に信用性の高い根拠とすることができます。公正証書作成費用は、その信託財産の評価額によって異なります。

信託登記を行うための費用(登録免許税、司法書士報酬)

不動産について、家族信託契約を締結した場合、信託を理由とした名義変更を行う必要があります。その際に、登録免許税がかかります。名義変更手続きを行う場合には司法書士への報酬も必要となります。なお、登録免許税の税率は、建物の場合1000分の4、土地の場合1000分の3とされています。

家族信託の依頼先

家族信託の手続きを依頼できる専門家は、弁護士、司法書士、税理士、行政書士などが挙げられます。

弁護士

法律全般を扱う法律のプロです。費用は他の専門家と比べると高めですが、トラブルの可能性がある場合には弁護士に相談してみるといいでしょう。なお、弁護士への依頼費用には、司法書士の登記続きの報酬も含まれていることが多くなります。

司法書士

登記のプロです。トラブルが生じる可能性が低い場合には司法書士に依頼を行うと、ワンストップで手続きを進めることができます。弁護士よりも費用を抑えることができるでしょう。

行政書士

公文書作成のプロです。家族信託契約書の設計から作成まで行ってもらえます。弁護士、司法書士に比べると費用を抑えることができます。ただし、登記手続きの代理はできないため、司法書士に別途報酬を支払う必要があります。

税理士

税務のプロです。相続税についての相談も必要な場合には税理士に相談してみると良いでしょう。ただし、登記手続きの代理はできないため、司法書士に別途報酬を支払う必要があります。

家族信託と不動産

不動産を所有する方にとって、将来自分自身の判断能力が低下したときに不動産の塩漬けを回避したり、相続財産を共有させることを回避したりするために家族信託は有効と言われています。その理由について、ご説明をいたします。

不動産の塩漬けが回避できる

既にお話した通りですが、将来的に不動産の売却を考えている場合、売却を検討している間にその名義人本人の判断能力が著しく低下してしまったときには、本人意思を確認することができないので売却を行うことができなくなってしまいます。家族信託を活用することによって、親が認知症になるなど、判断能力が低下したときにも不動産の売却等が可能となるため、不動産の塩漬けをすることを回避することができます。

不動産の共有を回避できる

不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、第二受益者は複数人にすることで、受託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。このように家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

家族信託と不動産売却

信託内容に「売却」が含まれている場合

家族信託契約に、「売却」が含まれている場合、通常の不動産売却と同様に売却することができます。売却実行の権利を持っているのは受託者で、その売却益は受益者が受け取る権利を持ち、基本的に信託財産に組み込まれます。なお、売却益に対する納税義務があるのは、売却益を受け取る権利を持っている受益者となります。

信託内容に「売却」が含まれていない場合

家族信託契約に「売却」が含まれていない場合には、以下の3つの方法で売却することができます。

方法1.信託契約終了まで待つ

家族信託契約に「売却」が含まれてない以上、委託者の死亡によって家族信託契約が終了するまでは、「売却」はできません。最終的に、信託不動産の帰属先とされた方が、自分自身の意思で売却することはできます。

方法2.信託内容を変更する

委託者の判断能力が低下していない元気なうちであれば、家族信託の契約内容を変更して、売却を信託内容に含めることができます。それによって信託財産を受託者が売却することが可能となります。

方法3.信託受益権を売却する

受託者が信託不動産を売却しても、その利益は受益者が受け取ることになります。つまり、信託受益権(受益者の権利)を購入した人は、信託不動産が売却されるなどした場合、不動産からの利益を受け取ることができるので、事実上、信託不動産を購入したことと同じような状況となります。なお、受益権の売却の際には、受益者に譲渡所得税が課税されることになります。

まとめ

新しい相続の形とも言われ、話題となっている「家族信託」。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に意義深い契約になることと考えられます。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。家族信託をわが家でも、と思われた方は、まずは専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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