固定資産税評価額とは?調べ方や税額の計算方法を解説します

2024.06.03更新

この記事の監修者

吉崎 誠二
吉崎 誠二

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

固定資産税評価額とは?調べ方や税額の計算方法を解説します

不動産売却を検討中の方に、固定資産税の基準となる「固定資産税評価額」の調べ方や減税特例、評価額を下げる方法をご紹介します。

この記事のポイント
  • 固定資産税評価額に不服がある場合には申立てを行うことができます。
  • ただし、3年に1度行われる評価替の年以外に申立てすることはできません。
  • 固定資産税評価額からおおよその売却相場を調べることも可能です!
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目次

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、不動産にかかる固定資産税などの税額を決める際の基準となる評価額のことです。以下、固定資産税と固定資産税評価額について説明します。

固定資産税は土地・不動産の所有者が支払う税

固定資産税は、土地や建物といった不動産などを所有している人に対して課される税金です。

一戸建てやマンションを所有している場合には、土地と建物それぞれに固定資産税が課されます。また、不動産を共有している場合は、その持分に応じて固定資産税が課されることになります。

固定資産税は不動産だけでなく、その他償却資産にも課せられます。

吉崎 誠二
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固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。年の途中で所有者が変わることもあるため、いつ時点の所有者に対して課税されるかを決めておかないといけないからです。

不動産の売買では一般的に、所有権の移転時を起点にして、移転時までを売主、移転後を買主の負担として、精算することが多いようです。

例:平成30年4月30日に所有権を移転した場合

対象期間税金の負担者
平成30年4月30日まで売主
平成30年5月1日以降買主
なお、納付書の名前は売主のものとして送られてくるため、あくまでも納税するのは売主で、買主は負担分を売主に支払うことになります。また、このときの負担分は見積書などに固定資産税分担金と記されています。

納税のタイミング

固定資産税の納付書は、毎年5〜6月頃(自治体によって異なります)に1月1日時点の所有者に対して送られてきます。納付書は年4回の指定月を期限とした4枚に分けられて送られてくるので、締切ごとに納税すれば大丈夫です。

もちろん、一括納付でもOKです。

吉崎 誠二
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土地と建物はそれぞれ各自治体で評価される

なお、固定資産税評価額は固定資産評価員の評価に基づき、各市町村(東京23区は都)が最終的に決定します。固定資産評価員は、市町村が委託した不動産鑑定士などですので、固定資産税評価額は不動産鑑定士が決めているのが実際のところです。

土地は毎年1月1日に決められる公示価格の約70%を目安に、面積や形状、接道状況などが加味されて評価されます。建物は再建築価格の50~70%が目安となり、経年劣化や構造などで評価額が設定されます。

3年に1度見直しが行われている

固定資産税の納税額を決める固定資産税評価額は、3年に1度見直され、これを「評価替え」と言います。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、以下の3つの方法で調べることができます。

1. 固定資産税課税明細書を確認する

固定資産税評価額を調べるには、不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書を確認する方法があります

なお、売却時には売主から買主に固定資産税課税明細書を引き渡す必要があるため、事前に用意しておきましょう。

2. 固定資産税評価証明書を取得する

固定資産税課税明細書を紛失してしまった場合には、不動産を管轄する市役所などで取得できる固定資産税評価証明書を取得することで、固定資産税評価額を確認できます

窓口へは、運転免許証や健康保険証などの身分証明書を持って行きましょう。所有者でない人が取得する際には委任状が必要となります。

3. 固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する

各市町村では、所有する土地や建物について記載された固定資産税台帳を閲覧することで固定資産税評価額を確認できます。

毎年4月頃の一定期間、自分が所有する不動産と近隣の不動産とが乖離していないかを確認するための比較ができる縦覧制度を利用することもできます。

固定資産税と課税標準額の違いに注意!

課税標準額とは、税額計算の元となる金額のことです。課税標準額に税率を乗じることで税金を算出できます。固定資産税以外の税金でもそれぞれの課税標準額があり、固定資産税を算出する場合は「固定資産税課税標準額」が使用されます。

固定資産税=固定資産税課税標準額×固定資産税の税率

ちなみに、建物の固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額と基本的に一緒になります。

一方、土地の場合は評価額に控除の特例や負担調整率などが適用されて課税標準額が決まるので、評価額よりも課税標準額が低くなる場合があるのです。そのため、課税標準額が評価額と一致するとは限らない点には注意しましょう。
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固定資産税評価額から計算できること

固定資産税評価額は、以下に挙げる4つの税金を計算するのに主に使われます。また実勢価格の目安を算出することも可能です。

各種税金を計算する

固定資産税の税額算出に用いられるのは多くの人が知るところですが、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使用されます。
税金の種類税率
固定資産税固定資産税評価額✕1.4%
都市計画税固定資産税評価額✕0.3%
登録免許税(所有権移転)固定資産税評価額✕1.5%
不動産取得税固定資産税評価額✕4%

税率は令和5年のものです。変更されることもありますので、必ず最新のものをご確認ください。

吉崎 誠二
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1.固定資産税

固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%で算出することができます。

固定資産税評価額を知っていれば、評価額に1.4%をかけるだけで算出できます。評価替えが行われるときは、変化のあった分に1.4%をかけることで、固定資産税の増減額を知ることができます。

2. 都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同様、不動産の所有者に対して課税されるもので、「都市計画区域」内の「市街化区域」にある不動産のみが対象です。都市計画税は固定資産税評価額×0.3%で計算できます。

3. 登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権保存登記や所有権移転登記など、登記の際に課税される税金で、いくつかある登記の中でも所有権移転登記は固定資産税評価額が課税標準となります(所有権保存登記の課税標準は法務局の認定価格、抵当権の設定登記は債権価格が課税標準です)。

土地の所有権移転登記に関する税率は1.5%、建物は0.3%となります

なお、不動産の売買では、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的で、売主は抵当権抹消登記や名義変更登記で登記費用を負担します。

これら、抵当権抹消登記や名義変更登記にかかる登録免許税は、1件あたり1,000円(司法書士などに依頼する場合は、別途委託費用がかかります)で、その計算に固定資産税評価額は必要ありません

4. 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に対して課税される税金で、その金額は固定資産税評価額×4%で計算できます。不動産取得税は、場合によっては多額の税金を納めなければいけないこともあるため、事前にどのくらいかかるか計算しておくことが大切です

実勢価格(時価)の目安を計算する

固定資産税評価額は、固定資産税の納税額の元になる数値ですが、売却相場を知るための1つの指標ともなります。

先にお伝えしたように、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められるため、固定資産税評価額を70%で割れば、「実勢価格=売買価格」の相場を知ることができます。

例:固定資産税評価額が1,000万円の場合

1,000万円÷70%=約1,428万円

ただし、固定資産税評価額はあくまでも目安のため、参考程度に考えましょう。
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固定資産税額を抑える特例・減額措置

条件に当てはまる不動産であれば、固定資産税の軽減を受けられる特例があります。所有している土地が対象となるかどうか、また正しく適用されているかどうか注意深く確認しておきましょう。

1. 住宅用地の特例措置

固定資産税の課税の対象となる土地が住宅用地だった場合、小規模住宅用地(200平米以下の部分)に対しては、固定資産税評価額は1/6になります

一般住宅用地(200平米超で、建物の延べ床面積の10倍までの部分)に対しては、固定資産税評価額が1/3となります。
面積軽減額
200平米以下課税標準×1/6
200平米超課税標準×1/3
なお、店舗併用住宅の場合は、居住用部分が1/2以上であればその全てを住宅用地とみなすことができます。また、マンション等集合住宅の場合は、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割って計算します。

このように、固定資産税は住宅用の土地にすることで軽減を受けることができるため、たとえば空地や駐車場として使っている土地は住宅を建てるだけで固定資産税の負担を大きく下げることができます

2. 新築住宅の減額措置

また、建物を新築した際には、120平米までの部分について固定資産税を一定期間半分にすることができます

3階建以上の耐火構造や準耐火構造の住宅や認定長期優良住宅で新築後5年間(マンション等は7年間)、それ以外の一般住宅で新築後3年間です。
住宅種別軽減される期間
一般の住宅3年間
3階建以上の耐火構造や準対火構造の住宅5年間
認定長期優良住宅5年間
認定長期優良住宅(マンション等)7年間
なお、店舗併用住宅の場合は、居住部分が1/2以上である必要があります。また、面積にも要件があり、居住部分の床面積が50平米以上280平米以下でなければいけません

3. 耐震建て替え・改修に関する軽減措置

耐震建て替えをした場合の軽減措置
耐震建て替えに関する軽減措置は、昭和57年1月1日以前からある建物を取り壊し、その建物に代えて、耐震改修を施した建物を令和6年3月31日までに新築した場合に適用を受けられるもので、新築後3年間、固定資産税が全額減免されます東京都23区内
耐震改修化のリフォームをした場合の軽減措置
耐震改修に関する軽減措置は、令和6年3月31日までの間に耐震化のための改修を行った場合に、下記の要件を満たしている住宅のみ適用を受けられるもので、耐震改修が済んだ翌年度1年分、1戸あたり120平米の部分に対して固定資産税が全額減免されます

・耐震改修後の家屋の居住部分の割合が当該家屋の2分の1以上であること
・耐震改修に要した費用の額が1戸あたり50万円を超えていること
・耐震基準に適合した工事であることの証明書を受けていること
省エネ改修工事に関する軽減措置
省エネ改修工事に関する軽減措置は、令和6年3月31日までの間に二重サッシ化や複層ガラス化など窓の断熱改修工事と併せて、床と壁、天井の断熱改修工事を行い、一定の省エネ基準を満たすと適用を受けられるもので、改修工事が完了した翌年度の固定資産税が床面積120平米相当まで1/3減額されます

なお、適用条件については事前に最新の情報を確認しましょう。

固定資産税が高すぎる場合は

固定資産税評価額は市町村により決定されますが、その評価額について不服がある場合には申立てを行うことができます。

申立てを行う場合、「納税者か代理人」が「固定資産税評価審査委員会」に審査の申し出を行うことになります。申立て後の審査の結果、評価額が不適当と判断されると新たな価格に修正され、税額も修正されるのです。

不服の申出は「納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して3ヶ月以内」に「書面」でする必要があります。ただし、固定資産税評価額は3年に1度、評価替が実施され3年間据え置かれるため、評価替の行われる年以外に申立てすることはできません。

なお、地目の変更や家屋の増改築など特別な事情があれば、それ以外の年度での申立ても可能です。相続した不動産の固定資産税に不服がある場合でも、上記の期間でなければ申立てができないので注意しましょう。

また、相続で不動産を共有することになった場合、全員での申立てが必要になる点にも注意が必要です。名義人のうち数人が遠方に住んでいるなどで申立てが難しい場合などは、代理人を活用できるので、一度弁護士などの相談してみるとよいでしょう。

よくある質問

固定資産税評価額に関する、よくある質問をまとめました。
固定資産税が高い!納税通知書の内容が間違っていないか調べる方法はある?
毎年4月1日から最初の納税期限の日までの間、固定資産縦覧帳簿(台帳)を確認することができる「縦覧制度」を活用すれば、自分の土地や家だけでなく、他の人が所有している土地や家の固定資産税評価額を調べることができます。

同じエリアのほかの土地や家の評価額と比較し、万が一、ほかの土地や家の評価額と大きく差がある場合、自分の土地や家の評価額が適正かどうか審査の申し出をすることが可能です。
マンションと一戸建て、どちらのほうが固定資産税が高い?
どちらが高いとは一概に言えません。マンションは一般的にSRC造やRC造なので木造の戸建てよりも法定耐用年数が長く、建物減価償却期間も長いため、時間の経過とともに減る建物の固定資産税が、その減少幅が小さい傾向にあります。

一方、一般的な戸建ての場合は、敷地の所有権を持ちますので、複数で敷地所有権を分割するマンションより、土地の固定資産税が高くなる傾向です。ただし、立地や建物の条件などで固定資産税額が大きく異なるので注意しましょう。
これから購入する家の固定資産税評価額を調べる方法はある?
新築住宅の場合は、モデルハウスやモデルルームなどで担当者に尋ねると、目安の税額を聞くことができます。

ただし、この税額はあくまで目安であり、実際の税額とは異なる可能性がある点には留意しましょう。中古住宅の場合は、すでに固定資産税評価額が出ているため、不動産仲介会社の担当者に聞けば確認できます。

まとめ

固定資産税は、不動産を所有している限り支払う必要のある税金です。売却してしまえば支払う必要は無くなりますが、購入する側はいくら支払っていくのか気にしている方も多いため、早めに資料を開示することで成約に結びつけられることもあるでしょう。

また、売却時には固定資産税評価額を知っておくことで、売却相場を調べることにも役立てることができます。各種特例や節税法と合わせてよく理解しておくようにしましょう。
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この記事の監修者

吉崎 誠二
吉崎 誠二

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。

著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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