- 固定資産税評価額に不服がある場合には申立てを行うことができます。
- ただし、3年に1度行われる評価替の年以外に申立てすることはできません。
- 固定資産税評価額からおおよその売却相場を調べることも可能です!
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目次
固定資産税評価額とは?
固定資産税は土地・不動産の所有者が支払う税
一戸建てやマンションを所有している場合には、土地と建物それぞれに固定資産税が課されます。また、不動産を共有している場合は、その持分に応じて固定資産税が課されることになります。
不動産の売買では一般的に、所有権の移転時を起点にして、移転時までを売主、移転後を買主の負担として、精算することが多いようです。
例:平成30年4月30日に所有権を移転した場合
対象期間 | 税金の負担者 |
---|---|
平成30年4月30日まで | 売主 |
平成30年5月1日以降 | 買主 |
納税のタイミング
もちろん、一括納付でもOKです。
土地と建物はそれぞれ各自治体で評価される
土地は毎年1月1日に決められる公示価格の約70%を目安に、面積や形状、接道状況などが加味されて評価されます。建物は再建築価格の50~70%が目安となり、経年劣化や構造などで評価額が設定されます。
3年に1度見直しが行われている
固定資産税評価額の調べ方
1. 固定資産税課税明細書を確認する
なお、売却時には売主から買主に固定資産税課税明細書を引き渡す必要があるため、事前に用意しておきましょう。
2. 固定資産税評価証明書を取得する
窓口へは、運転免許証や健康保険証などの身分証明書を持って行きましょう。所有者でない人が取得する際には委任状が必要となります。
3. 固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する
毎年4月頃の一定期間、自分が所有する不動産と近隣の不動産とが乖離していないかを確認するための比較ができる縦覧制度を利用することもできます。
固定資産税と課税標準額の違いに注意!
固定資産税=固定資産税課税標準額×固定資産税の税率
ちなみに、建物の固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額と基本的に一緒になります。
一方、土地の場合は評価額に控除の特例や負担調整率などが適用されて課税標準額が決まるので、評価額よりも課税標準額が低くなる場合があるのです。そのため、課税標準額が評価額と一致するとは限らない点には注意しましょう。
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固定資産税評価額から計算できること
各種税金を計算する
税金の種類 | 税率 |
---|---|
固定資産税 | 固定資産税評価額✕1.4% |
都市計画税 | 固定資産税評価額✕0.3% |
登録免許税(所有権移転) | 固定資産税評価額✕1.5% |
不動産取得税 | 固定資産税評価額✕4% |
税率は令和5年のものです。変更されることもありますので、必ず最新のものをご確認ください。
1.固定資産税
固定資産税評価額を知っていれば、評価額に1.4%をかけるだけで算出できます。評価替えが行われるときは、変化のあった分に1.4%をかけることで、固定資産税の増減額を知ることができます。
2. 都市計画税
3. 登録免許税
土地の所有権移転登記に関する税率は1.5%、建物は0.3%となります。
なお、不動産の売買では、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的で、売主は抵当権抹消登記や名義変更登記で登記費用を負担します。
これら、抵当権抹消登記や名義変更登記にかかる登録免許税は、1件あたり1,000円(司法書士などに依頼する場合は、別途委託費用がかかります)で、その計算に固定資産税評価額は必要ありません。
4. 不動産取得税
実勢価格(時価)の目安を計算する
先にお伝えしたように、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められるため、固定資産税評価額を70%で割れば、「実勢価格=売買価格」の相場を知ることができます。
例:固定資産税評価額が1,000万円の場合
ただし、固定資産税評価額はあくまでも目安のため、参考程度に考えましょう。
固定資産税額を抑える特例・減額措置
1. 住宅用地の特例措置
一般住宅用地(200平米超で、建物の延べ床面積の10倍までの部分)に対しては、固定資産税評価額が1/3となります。
面積 | 軽減額 |
---|---|
200平米以下 | 課税標準×1/6 |
200平米超 | 課税標準×1/3 |
このように、固定資産税は住宅用の土地にすることで軽減を受けることができるため、たとえば空地や駐車場として使っている土地は住宅を建てるだけで固定資産税の負担を大きく下げることができます。
2. 新築住宅の減額措置
3階建以上の耐火構造や準耐火構造の住宅や認定長期優良住宅で新築後5年間(マンション等は7年間)、それ以外の一般住宅で新築後3年間です。
住宅種別 | 軽減される期間 |
---|---|
一般の住宅 | 3年間 |
3階建以上の耐火構造や準対火構造の住宅 | 5年間 |
認定長期優良住宅 | 5年間 |
認定長期優良住宅(マンション等) | 7年間 |
3. 耐震建て替え・改修に関する軽減措置
耐震建て替えをした場合の軽減措置 |
耐震改修化のリフォームをした場合の軽減措置 |
・耐震改修後の家屋の居住部分の割合が当該家屋の2分の1以上であること
・耐震改修に要した費用の額が1戸あたり50万円を超えていること
・耐震基準に適合した工事であることの証明書を受けていること
省エネ改修工事に関する軽減措置 |
なお、適用条件については事前に最新の情報を確認しましょう。
固定資産税が高すぎる場合は
申立てを行う場合、「納税者か代理人」が「固定資産税評価審査委員会」に審査の申し出を行うことになります。申立て後の審査の結果、評価額が不適当と判断されると新たな価格に修正され、税額も修正されるのです。
不服の申出は「納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して3ヶ月以内」に「書面」でする必要があります。ただし、固定資産税評価額は3年に1度、評価替が実施され3年間据え置かれるため、評価替の行われる年以外に申立てすることはできません。
なお、地目の変更や家屋の増改築など特別な事情があれば、それ以外の年度での申立ても可能です。相続した不動産の固定資産税に不服がある場合でも、上記の期間でなければ申立てができないので注意しましょう。
また、相続で不動産を共有することになった場合、全員での申立てが必要になる点にも注意が必要です。名義人のうち数人が遠方に住んでいるなどで申立てが難しい場合などは、代理人を活用できるので、一度弁護士などの相談してみるとよいでしょう。
よくある質問
- 固定資産税が高い!納税通知書の内容が間違っていないか調べる方法はある?
- 毎年4月1日から最初の納税期限の日までの間、固定資産縦覧帳簿(台帳)を確認することができる「縦覧制度」を活用すれば、自分の土地や家だけでなく、他の人が所有している土地や家の固定資産税評価額を調べることができます。
同じエリアのほかの土地や家の評価額と比較し、万が一、ほかの土地や家の評価額と大きく差がある場合、自分の土地や家の評価額が適正かどうか審査の申し出をすることが可能です。 - マンションと一戸建て、どちらのほうが固定資産税が高い?
- どちらが高いとは一概に言えません。マンションは一般的にSRC造やRC造なので木造の戸建てよりも法定耐用年数が長く、建物減価償却期間も長いため、時間の経過とともに減る建物の固定資産税が、その減少幅が小さい傾向にあります。
一方、一般的な戸建ての場合は、敷地の所有権を持ちますので、複数で敷地所有権を分割するマンションより、土地の固定資産税が高くなる傾向です。ただし、立地や建物の条件などで固定資産税額が大きく異なるので注意しましょう。 - これから購入する家の固定資産税評価額を調べる方法はある?
- 新築住宅の場合は、モデルハウスやモデルルームなどで担当者に尋ねると、目安の税額を聞くことができます。
ただし、この税額はあくまで目安であり、実際の税額とは異なる可能性がある点には留意しましょう。中古住宅の場合は、すでに固定資産税評価額が出ているため、不動産仲介会社の担当者に聞けば確認できます。
まとめ
また、売却時には固定資産税評価額を知っておくことで、売却相場を調べることにも役立てることができます。各種特例や節税法と合わせてよく理解しておくようにしましょう。
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この記事の監修者
不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
固定資産税は不動産だけでなく、その他償却資産にも課せられます。