固定資産税評価額の調べ方をわかりやすくご紹介

  • 公開日:
  • 2018年10月4日
  • 更新日:
  • 2018年10月4日
固定資産税評価額の調べ方をわかりやすくご紹介
毎年1月1日時点の土地やマンション・一戸建ての所有者に対して課せられる固定資産税。その固定資産税の基準となる価格を「固定資産税評価額」と呼びます。家を売るときに相場を調べる際にも使われている固定資産税評価額は、どのように調べれば良いのでしょうか。

本記事では不動産売却を考えている方に、固定資産税評価額の調べ方をわかりやすくご紹介していきます。固定資産税が減税される特例や評価額を下げる方法も合わせて解説いたしますので、売却をお考えの方は是非チェックしてみてくださいね。

固定資産税評価額を知ることで、売却相場をイメージできます。
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目次

固定資産税は不動産を所有している人が納める税金です

固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。

一戸建てやマンションを所有している場合には、土地と建物それぞれに固定資産税が課されます。また、不動産を共有している場合は、その持分に応じて固定資産税が課されることになります。

不動産を売るときに必要となる税金がいくらぐらいかかるのか、については以下の記事で具体的に紹介していますので、合わせて確認してみてください。
不動産を売却したらどんな税金がいくらかかる?

固定資産税評価額とは?

固定資産税は、不動産に対する評価額(固定資産税評価額)に応じて納税額が決まります。以下にて、固定資産税と固定資産税評価額についてご説明します。

1月1日時点での土地・不動産の所有者が支払う税

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。

年の途中で不動産の所有者が変わることがあるため、いつ時点の所有者に対して課税されるかを決めておかないといけないからです。不動産の売買では一般的に、所有権の移転時を起点にして、移転時までを売主、移転後を買主の負担とすることが多いです。

例:平成30年4月30日に所有権を移転した場合

対象期間税金の負担者
平成30年4月30日まで売主
平成30年5月1日以降買主

なお、納付書の名前は売主のものとして送られてくるため、あくまでも納税するのは売主で、買主は負担分を現金で売主に支払うことになります。また、このときの負担分を固定資産税分担金と呼びます。

納税のタイミング

固定資産税の納付書は、毎年5〜6月頃(自治体によって異なります)に1月1日時点の所有者に対して送られてきます。納付書は年4回の指定月を期限とした4枚に分けられて送られてくるので、締切ごとに納税すれば大丈夫です。

3年に1度見直しが行われている

固定資産税の納税額を決める固定資産税評価額は、3年に1度見直されます。

なお、固定資産税評価額は固定資産評価員の評価に基づき、市町村が最終的に決定します。固定資産評価員は市町村が委託した不動産鑑定士ですので、固定資産税評価額は不動産鑑定士が決めているのが実際のところです。

固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められますが、これは3年に1度の評価替えのため、その間に変動してしまった分で不公平にならないようにしています。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、以下の方法で調べることができます。

1.固定資産税評価明細書を確認する
2.固定資産税評価証明書を取得する
3.固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する

それぞれ見ていきましょう。

1.固定資産税課税明細書を確認する

固定資産税評価額を調べるには、不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書を確認する方法があります。なお、売却時には売主から買主に固定資産税課税明細書を引き渡す必要があるため、事前に用意しておきましょう。

2.固定資産税評価証明書を取得する

固定資産税課税明細書を紛失してしまった場合には、不動産を管轄する市役所などで取得できる固定資産税評価証明書を取得することで、固定資産税評価額を確認できます。窓口へは、運転免許証や健康保険証などの身分証明書を持って行きましょう。所有者でない人が取得する際には委任状が必要となります。

3.固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する

各市町村では、所有する土地や建物について記載された固定資産税台帳を閲覧することで固定資産税評価額を確認できます。毎年4月頃の一定期間、自分が所有する不動産と近隣の不動産とが乖離していないかを確認するための比較ができる縦覧制度を利用することもできます。

売却相場は固定資産税評価額から調べることも

固定資産税評価額は、固定資産税の納税額の元になる数値ですが、売却相場を知るための一つの指標ともなります。

先にお伝えしたように、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められるため、固定資産税評価額を70%で割れば、「実勢価格=売買価格」の相場を知ることができます。

例:固定資産税評価額が1,000万円の場合

1,000万円÷70%=約1,428万円

ただし、固定資産税評価額はあくまでも目安のため、参考程度に考えましょう。

固定資産税評価額からわかること

固定資産税評価額は、以下4つの税金を計算するのに使われます。

1.固定資産税
2.都市計画税
3.登録免許税
4.不動産取得税

1.固定資産税

固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%で算出することができます。

固定資産税評価額を知っていれば、評価額に1.4%をかけるだけで算出できるため、覚えておきましょう。評価替えが行われるときは、変化のあった分に1.4%をかけることで、固定資産税の増減額を知ることができます。

2.都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同様、不動産の所有者に対して課税されるもので、「都市計画区域」内の「市街化区域」にある不動産のみが対象です。都市計画税は固定資産税評価額×0.3%で計算できます。

3.登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権保存登記や所有権移転登記など、登記の際に課税される税金で、いくつかある登記の中でも所有権移転登記は固定資産税評価額が課税標準となります。(所有権保存登記の課税標準は法務局の認定価格、抵当権の設定登記は債権価格が課税標準です。)

平成30年時点で、土地の所有権移転登記に関する税率は1.5%、建物は0.3%となります。

なお、不動産の売買では、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的で、売主は抵当権抹消登記や名義変更登記で登記費用を負担します。これら、抵当権抹消登記や名義変更登記にかかる登録免許税は、1件あたり1,000円で、その計算に固定資産税評価額は必要ありません。

4.不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に対して課税される税金で、その金額は固定資産税評価額×4%で計算できます。

不動産取得税は、場合によっては多額の税金を納めなければいけないこともあるため、事前にどのくらいかかるか計算しておくことが大切です。

税金の種類税率
固定資産税固定資産税評価額×1.4%
都市計画税固定資産税評価額×0.3%
登録免許税(所有権移転)固定資産税評価額×1.5%
不動産取得税固定資産税評価額×4%

固定資産税評価額に申立てを行うことも

固定資産税評価額は市町村により決定されますが、その評価額について不服がある場合には申立てを行うことができます。

その方法は、「納税通知書の交付を受けた日の翌日から起算して3ヶ月以内に文書をもって固定資産評価委員会に審査の申出をすること」です。なお、固定資産税評価額は3年に1度、評価替が実施されます。評価替の行われる年を基準年度と呼び、この年以外に申立てすることはできません。

固定資産税が減税される特例

固定資産税は以下のようなときに軽減を受けられる特例があります。

1.住宅用の土地に対する特例
2.新築に対する特例

それぞれ見ていきましょう。

1.住宅用の土地に対する特例

固定資産税の課税の対象となる土地が住宅用地だった場合、小規模住宅用地(200平米以下の部分)に対しては、固定資産税評価額の1/6が課税対象です。一般住宅用地(200平米超で、建物の延べ床面積の10倍までの部分)に対しては、固定資産税評価額の1/3が課税対象となります。

面積軽減額
200平米以下課税標準×1/6
200平米超課税標準×1/3

なお、店舗併用住宅の場合は、居住用部分が1/2以上であればその全てを住宅用地とみなすことができます。また、マンション等集合住宅の場合は、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割って計算します。

このように、固定資産税は住宅用の土地にすることで軽減を受けることができるため、空地や駐車場として使っている土地は住宅を建てるだけで固定資産税の負担を大きく下げることができます。

2.新築に対する特例

また、建物を新築した際には、120平米までの部分について固定資産税を一定期間半分にすることができます。

一定期間は3階建以上の耐火構造や準耐火構造の住宅や認定長期優良住宅(平成32年3月31日まで)で新築後5年間(マンション等は7年間)、それ以外の一般住宅で新築後3年間です。

住宅種別軽減される期間
一般の住宅3年間
3階建以上の耐火構造や準対火構造の住宅5年間
認定長期優良住宅5年間
認定長期優良住宅(マンション等)7年間

なお、店舗併用住宅の場合は、居住部分が1/2以上である必要があります。また、面積にも要件があり、居住部分の床面積が50平米以上280平米以下でなければいけません。

耐震建て替えに関する軽減措置

耐震建て替えに関する軽減措置は、昭和57年1月1日以前からある建物を取り壊し、その建物に代えて、耐震改修を施した建物を平成30年12月31日までに新築した場合に適用を受けられるもので、新築後3年間、固定資産税が全額減免されます。

耐震改修に関する軽減措置

耐震改修に関する軽減措置は、平成30年12月31日までの間に耐震化のための改修を行った場合に適用を受けられるもので、耐震改修が済んだ翌年度1年分、1戸あたり120平米の部分に対して固定資産税が全額減免されます。

バリアフリーに関する軽減措置

バリアフリーに関する軽減措置は、平成30年3月31日までの間に一定の要件を満たしたバリアフリー改修工事を行った場合に適用を受けられるもので、改修工事完了年の翌年度分の固定資産税が100平米分まで1/3減額されます。

省エネ改修工事に関する軽減措置

省エネ改修工事に関する軽減措置は、平成30年3月31日までの間に二重サッシ化や複層ガラス化など窓の断熱改修工事と併せて、床と壁、天井の断熱改修工事を行い、一定の省エネ基準を満たすと適用を受けられるもので、改修工事が完了した翌年度の固定資産税が床面積120平米相当まで1/3減額されます。

なお、改修工事負担額が50万円超である必要があります。

分筆で固定資産税評価額を下げる方法

固定資産税評価額によって、固定資産税のほか、都市計画税や登録免許税、不動産取得税が計算されることをお伝えしました。

固定資産税評価額が高いと、それらの税金の納税額が高くなってしまいます。固定資産税評価額を下げることができれば、税金の負担額を減らすことができますが、その方法の一つに、土地を分筆する方法があります。

大きな土地が一筆だと、大通りに面している土地も、内部にある土地も同じ評価額となってしまいますが、分筆することで、内部にある土地の評価額を下げることができます。また、分筆することで、内部にある土地を接道させるための道路を作る必要があるため、その分だけ節税につなげることができます。道路は公共性の高い土地として、私有地であっても非課税とすることができるからです。

さらに、住宅用地は200平米以下の部分が1/6、200平米超の部分が1/3となるため、うまく活用すれば節税につなげられます。

まとめ

固定資産税は、不動産を所有している限り支払う必要のある税金です。

売却してしまえば支払う必要は無くなりますが、購入する側はいくら支払っていくのか気にしている方も多いため、早めに資料を開示することで成約に結びつけられることもあるでしょう。また、売却時には固定資産税評価額を知っておくことで、売却相場を調べることにも役立てることができます。

各種特例や節税法と合わせてよく理解しておくようにしましょう。

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【監修】逆瀬川勇造

【監修】逆瀬川勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ~造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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