住宅ローン滞納中なら競売になる前に任意売却を。具体的な流れや種類をチェック！

様々な理由から、住宅ローンの返済に窮してしまう可能性は誰しも無縁ではありません。住宅ローンの返済が滞りそうになったら、まずすべきこととは何でしょうか？どの選択肢を選ぶ場合でも、家計、ライフプランの見直しは必要不可欠です。詳しくは下記をご参照ください。

1． 銀行に相談（リスケジュール）
2． 個人再生＋住宅ローン特例
3． 売却の検討
4． 放置して競売になるのを待つ

住宅ローンを滞納した場合、どうなるのでしょうか。時系列でみていきましょう。

住宅ローン滞納1か月目は、何らかの理由で、たまたま返済口座に入金を忘れていたというケースもあります。気づいた時点で銀行に連絡して入金を行えば、遅延損害金を請求される可能性はありますが、特に問題はありません。

滞納が、2～3か月程度になると、銀行から督促状・催告書などが送付されます。督促状とは、支払いの催促をするもので、催告書は、期限内の返済を迫る内容となります。

滞納が3か月を超えると、個人信用情報に金融事故情報として掲載されることになります。そして、「期限の利益喪失」という名目で、残りの住宅ローンの一括返済が請求されます。

保証会社が住宅ローン契約者に代わり、銀行に代位弁済を行います。代位弁済が行われても、住宅ローン契約者の返済義務が消失するわけではありません。代位弁済されたものは、保証会社に支払う必要があります。

代位弁済の通知も放置し、滞納6か月目になると、保証会社は競売の申し立てを行います。その後、裁判所から競売開始決定通知が届くことになります。

住宅ローンの滞納を、そのまま放置していると競売にかけられることになり、手間はかからないもののデメリットも多いため、最終手段として考えておきたい方法です。競売にかけられる前に検討したいのが任意売却です。

任意売却とは大まかにいうと、マイホームを売却しても住宅ローンが残ってしまうケースにおいて、金融機関から抵当権解除の承諾を得て、マイホームを市場で売却する方法のことをいいます。

任意売却が可能な期間は、期限の利益喪失をしてから、競売の入札が始まる前までの期間です。目安としては、住宅ローンの滞納から3～12カ月といった時期です。ちなみに、競売開始決定通知が届いた後、現地調査などが行われるため、実際に競売の入札が始まるまでには数か月かかります。

売却価格が住宅ローン残高に満たず、完済できなくても家を売却できるのが任意売却のメリットですが、ローン滞納をしていることが必須条件であり、いくつかのデメリットを抱えていることも事実です。

任意売却の基本的な知識については下記の記事でも詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

任意売却の経験が豊富な不動産会社に物件査定を依頼し、信頼できる不動産会社に相談・打合せをするところからスタートです。その後、不動産会社と媒介契約の締結をし、債権者との交渉を行いながら、買主との売買契約に向けて売却活動を進めていきます。

任意売却は大きく４つのステップに分かれます。

① 不動産業者への相談
② 価格査定
③ 債権者の同意を確認して売却活動スタート
④ 売買契約・決済と引き渡し

それぞれ詳しく見ていきましょう。

まずは任意売却を行ってくれる不動産会社や専門業者を探しましょう。任意売却の業務に詳しく、実績のある専門家が在籍していることが望ましいでしょう。また、借入先の金融機関に住宅ローン残高の照会をしておきましょう。

次に物件の査定へと進みます。販売価格は売り主の一存では決められず、債権者である金融機関と相談して決めなければならないため、査定価格にはしっかりとした根拠が必要です。

査定価格が決定したら、ローン残高や債務状況などの詳細を把握したうえで、任意売却のプランを組み立てます。金融機関との交渉も任せることになるので、信頼関係が築ける担当者かどうかもチェックしましょう。問題なければ、専任媒介か専属専任媒介の契約を結びます。

債権者に任意売却を行うことと、売却価格の許可を得たら、売却活動を始めます。任意売却には期限があり、買い手がつかなかった場合は有無を言わさず競売となってしまいます。事前準備や内見には迅速に対応する姿勢が必要となるでしょう。

購入希望者が現れたら、債権者の許可を得て売買契約を締結します。引き渡し日などの詳細もしっかりすり合わせましょう。代金決済を行い、抵当権が抹消されたら、物件を引き渡します。売却代金からあらかじめ話し合いで決めた控除分を差し引いて、残金を返済します。残債については債権者との間で無理のない返済スケジュールを立てて、返済を続けていくことになります。

任意売却にはいくつか種類があります。簡単にまとめておきたいと思います。

一般の不動産流通市場で売却を行う方法です。
【メリット】
任意売却の種類の中では、相場価格に基づいて、最も高く売ることができる可能性が高い方法です。結果として、売却後に残る住宅ローンがいちばん小さくなるため、銀行などの債権者の同意がとりやすいといえます。
【デメリット】
売却まで時間がかかる可能性もあります。また、内見時の室内イメージで売りやすさが左右されるため、清掃や整理整頓を心がけておきましょう。売却後は、引き続き居住することはできません。

親が任意売却をし、その子が買主になるというように、親子間で任意売却を成立させる方法です。
【メリット】
任意売却後も、住み続けることができるため、精神的苦痛が小さいことがメリットといえます。子どもがローンを組み直して、コストを抑えることも可能となります。
【デメリット】
親子間売買に、融資をしてくれる銀行を見つけることが難しい可能性があります。また、市場売却よりも売却価格が低い可能性があり、銀行などの債権者の同意を取りづらいでしょう。また、生前贈与と受け取られると、贈与税が発生しますし、子が新たにマイホームを購入するときに住宅ローンを借りづらい状況となることもあります。

一旦、親や親族などに買主となってもらい、その買主にローンを返済していく形で、文字通り、マイホームを買い戻していく方法です。
【メリット】
居住し続けられるので、住宅ローンの滞納があったということを近所に知られないで済みます。親子間売買のように、贈与税が発生する可能性がないこともメリットです。
【デメリット】
買戻し金額が高くなる可能性もあり、買い戻せない場合には引っ越すことになります。また、市場売却よりも売却可能価格が低い可能性があり、銀行などの債権者の同意を得にくいでしょう。

不動産投資を行う個人投資家や法人などの第三者に、買主となってもらい、任意売却と同時に、買主を大家さん、売主を賃借人とする賃貸契約を結ぶ方法です。
【メリット】
引き続き住み続けられるため、マイホームを売却したことなどを近所に知られずに済みます。お子さんの卒業まで等、期限を区切って賃貸契約を締結することも可能です。
【デメリット】
買い戻しと異なり、買主が身内ではない第三者であるため、入居審査が厳しい可能性もあります。また、ビジネスライクに家賃設定をされる可能性もあり、もともとの住宅ローン返済額と家賃に金額差がない場合には、リースバックの意味がありません。そのため、銀行などの債権者の同意を得にくい可能性があります。

不動産業者に買い取ってもらう方法です。
【メリット】
売買契約締結まで、一番早い方法です。不動産業者は買取後に商品価値を上げて、転売をします。そのため、クリーニングやリフォームを行うことを予め見込んでおり、建物、室内状況が悪くても買い取ってもらうことが可能です。
【デメリット】
クリーニングやリフォームを見込んでいる分、相場価格を下回る価格での買取となる可能性が高く、銀行などの債権者の同意を得にくいでしょう。もちろん、そのまま住み続けることはできません。

抵当権設定をしている債権者が複数いる場合、買主に所有権移転後、買主が抵当権消滅請求を下位の抵当権設定者に送り、かつ担保解除料を支払うことで債権者に抵当権抹消をしてもらうという方法です。
【メリット】
下位の抵当権設定者に抵当権抹消を依頼することを買主に任せることができます。
【デメリット】
買主が自ら、抵当権抹消のために動き、費用負担をする必要があるため、理解をしてもらえる買主を見つけることが極めて難しいでしょう。買主も抵当権設定された状態で、所有権移転されているため、銀行からの融資を受けづらい可能性があります。

売買契約締結後、売却金額で住宅ローンを完済できる場合には、特に問題はありません。一方、完済ができずに住宅ローンが残ってしまう場合には、不動産会社から銀行に交渉してもらい、分割での返済計画の交渉を行うことになります。家計を見直し、無理のない返済額をあらかじめ考えておくことも必要です。

ここでは任意売却に関するよくある質問をあつめました。

様々な理由で、住宅ローンの返済負担を重く感じることがあるかもしれません。それが一時的なものか否か、目を背けないで確認することがまず大切です。競売は最終手段と考え、段階に応じた対応策があることを知りましょう。任意売却も早い段階から専門家に相談することで、再スタートをスムーズに踏み出すことができます。