相続税の節税に有効な貸家建付地。評価額の計算方法と注意点

  • 更新日:
  • 2022年03月18日
相続税の節税に有効な貸家建付地。評価額の計算方法と注意点
賃貸物件の敷地は貸家建付地となるため、相続税の節税につながります。しかし、実際に賃貸経営をしてどれくらいの節税効果があるのか、具体的にわからないという方は多いのではないでしょうか。この記事では、相続対策として土地活用を検討中の方に向け、貸家建付地の概要および計算方法、そして土地活用のいくつかの方法についてご説明します。

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目次

貸家建付地が相続税対策になる仕組みとは

相続税評価の際、賃貸経営の敷地は「貸家建付地(かしやたてつけち)」として扱われます。ここでは、貸家建付地との概要と、自用地・貸宅地との違い、なぜ貸家建付地が相続税対策になるのかについてご説明します。

貸家建付地とは

貸家建付地とは、「貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋をほかに貸しつけている場合の、その土地」のことを言います。つまり貸家、貸アパート、貸マンションといった、対価を得て誰かに貸している建物の敷地はすべて貸家建付地となります。後段でくわしくご説明しますが、貸家建付地は、他人の権利の制約を受けない自用地よりも評価額が低くなります。そのため相続税評価額を圧縮でき、賃貸経営が相続税対策となるのです。

自用地・貸家建付地・貸宅地の違い

相続における土地は貸家建付地以外に、自用地、貸宅地などとして評価されることがあります。それぞれの概要は次のとおりです。

【自用地】

自用地とは、「他人の権利(借地権、賃借権、借家権など)による制約なく、自由に使える土地」を指します。相続の場合、路線価や固定資産税評価額を使って評価額を算出します。

「貸家建付地も所有者みずからアパートなどの賃貸物件を建てて、自由に使っているではないか」と考える方もいるでしょう。しかし、その建物の入居者は借家権を有しています。貸家建付地の所有者は、建物の入居者へ勝手に退去を申し入れることができず、土地の活用に一定の制限を受けます。そのため、貸家建付地は自用地よりも低く評価されるのです。

【貸宅地】

貸宅地とは、「借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地」を言います。要するに、「自宅敷地や資材置場などとして利用するため土地を借りたい」と考える人に貸している土地が貸宅地となります。

貸家建付地の場合、人に貸しているものは「建物」です。一方で貸宅地の場合は「土地」を貸します。いずれにしても他人の権利の制約を受けるため、自用地よりも低く評価されます。

貸家建付地の評価額計算方法

貸家建付地の評価額の計算方法をご紹介します。計算式の中に出てくる用語についてもご説明します。

計算式

貸家建付地の評価額は、以下の計算式で算出します。

貸家建付地の評価額
自用地としての評価額-自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

算式の中に出てくる用語の概要、および各割合の調べ方は以下のとおりです。

借地権割合

借地権割合とは、土地の権利全体において、借地権の割合がどれくらいを占めているかを表す数字です。これは法律で定められており、エリアや立地によって異なります。利用価値が高いエリアや立地ほど、借地権割合は高くなります。借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます。

借家権割合

借家権割合は、建物の権利全体において、借家権の割合がどれくらいを占めているかを表す数字です。借家権割合は全国一律で30%と決められています。

賃貸割合

賃貸割合は、貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分)がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づいて計算した割合を言います。つまり、相続時に実際に貸している部屋の割合が賃貸割合となり、計算式は次のとおりです。

賃貸割合
相続時に賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷貸家の各独立部分の床面積の合計

計算例

たとえば自用地評価額が5,000万円、借地権割合60%、入居率100%の貸家建付地の評価額は、次のようになります。

5,000万円-5,000万円×0.6×0.3×1=4,100万円
※自用地としての評価額-自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

要するに、自用地評価額から他人の権利の割合分を差し引いたものが、貸家建付地の評価額となります。この事例の場合、自用地評価額より貸家建付地のほうが、900万円も評価額が下がる結果となっています。

貸家建付地で相続税対策をするうえでの注意点

賃貸経営によって所有する土地が貸家建付地となり、相続税評価額を低くできるものの、注意点はないのか疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。貸家建付地にまつわるよくあるご質問に回答いたします。
使用貸借は貸家建付地の対象になるの?
使用貸借、つまりタダで貸家などを提供している場合、その敷地は貸家建付地ではなく自用地として評価されます。使用貸借では借家人の権利がきわめて弱く、貸主は「タダで貸しているから返して」と言える強い立場にあるため、借地借家法の対象外となります。
駐車場や店舗も貸家建付地になる?
店舗として建物を貸している場合も、その敷地は貸家建付地として評価されます。一方、駐車場は原則として自用地評価となります。ただし、アパート敷地内またはアパートに隣接している駐車場の場合は、アパートと一体となって貸していることになりますので、貸家建付地としての評価が可能です。
小規模宅地の特例は併用できる?
小規模宅地の特例とは、一定の条件を満たした土地について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。貸家建付地については、小規模宅地の特例を併用し、さらに評価額を50%に圧縮できます。ただし、特例を適用できる土地面積には限度がありますし、自宅敷地での特例適用を優先したほうが、相続税評価額をより圧縮できる場合もあります。税務署または税理士に相談して、慎重に併用を検討しましょう。小規模宅地の特例についての詳細記事をご覧ください。
賃貸併用住宅は対象になるの?
賃貸併用住宅も貸家建付地の対象となりますが、建物の利用割合に応じて計算します。つまり、自宅として使っている部分の割合は自用地評価、賃貸物件として使っている部分の割合は貸家建付地評価として計算します。

相続税対策におすすめの土地活用はこれ!

貸家建付地は相続税対策になるということを踏まえたうえで、おすすめの土地活用方法とその特徴や注意点についてご説明します。

アパート経営

アパートを取得(建設または購入)して、その各部屋を賃貸物件として貸す方法です。アパート取得のためには多額の費用がかかります。そのため、アパートローンを活用される方も多いでしょう。アパートローンの返済を含めて、余裕を持った賃貸経営ができるかどうか、綿密に事業計画を練り見通しを立てる必要があります。1人ですべてを抱え込まず、アパート経営にくわしいファイナンシャルプランナーなど専門家のサポートも受ける姿勢も大切です。

戸建て賃貸

現在は両親が住んでいて、両親の他界後は住む予定のない一戸建てをどうしていいかわからないという方もいるでしょう。その場合、戸建て賃貸にする方法があります。戸建て賃貸は物件数も少ないため、賃貸でもよいから一戸建てに住んでみたいという方からのニーズがあるでしょう。ただし、間取りが古かったり仏壇がそのままになっていたりすると、入居希望者は少ないかもしれません。現代のニーズに合わせたリフォームやリノベーションも必要になる可能性があります。

また、アパート経営の場合、たとえば全6室あれば1室が空室になったとしても空室率は約16%ですが、戸建て賃貸の場合は物件が1戸ですので、入居者がいなければ空室率は100%となります。家賃収入が入らない時期が発生することには注意が必要です。

賃貸併用住宅

従来、2世帯住宅として使っていた一戸建ての半分を賃貸に出したり、賃貸物件を取得して一部を自宅、残りを賃貸物件としたりなど、自宅を併用した建物で賃貸経営を行う方法です。条件を満たせば、アパートローンではなく住宅ローンが活用できたり、ローンを家賃収入で返済できたりするメリットもあります。ただし将来的に売却を考える場合、賃貸併用住宅の取得ニーズは少ない点についても考慮が必要です。

まとめ

相続税の節税に有効な貸家建付地。貸家建付地として評価するための土地活用方法にはさまざまなものがあります。どの土地活用方法が最適なのかは、予算やその土地の立地条件と賃貸ニーズ、すでに建物があるのか否かなどによって異なります。まずは、所有する物件周辺ではどのような土地活用をしているケースが多いのかを確認するために、専門家や不動産会社などに相談してみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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