売却も一部非対面に！不動産売買のIT重説の特徴と注意点を説明します

重説とは、重要事項説明のことで、不動産取り引きにおいて認識の違いによるトラブル回避のために、物件のプロフィールなど、取り引きの対象不動産の重要な情報について説明を行うものです。不動産取り引きの契約前に宅地建物取引士が重要事項説明を行うことが宅地建物取引業法に規定されています。

この重要事項説明にITを活用して行うIT重説は、賃貸契約については平成29年10月からすでに本格運用がスタートしていました。その後、売買契約についても令和元年10月から社会実験を重ねている際に新型コロナウイルス感染症が流行。

コロナ禍における対応としてこの社会実験の期間を延長し、令和3年4月から売買契約におけるIT重説の本格運用がスタートしました。つまり売買契約のIT重説は、始まったばかり。しかし、コロナ禍の先行きが見えづらいことも影響し、IT重説は今後増えていくことが想定されます。

平成25年6月14日に閣議決定された「世界最先端IT国家創造宣言」を受けて、平成25年12月にIT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプランが策定されました。

この中で国土交通省は、インターネットなどを利用した対面以外の方法による重要事項説明について、具体的な手法や課題への対応策に関する検討に着手し、必要な方策を講じることが対処・方針として示されました。

これを受けて平成26年4月からIT重説検討会において、重要事項説明の方法として対面に加えて事業者および説明を受ける者の双方が同意した場合におけるITを活用した重要事項説明などの実施について検討を行いました。

IT重説は、不動産取り引きにおける地理的な制約の消滅や低減、時間や金銭コストの縮減が図れるとともに、消費者がリラックスして説明を受けることができたり、急な用件が発生した場合でも柔軟に対応できたりするメリットも期待されます。

また、説明の様子の録画も簡易に行えるため、説明内容の誤りや理解不足を原因としたトラブルの防止にもつながります。このようにIT重説にはメリットが多いため、まずは賃貸契約から社会実験が重ねられ、平成29年には賃貸契約、そして令和3年度には売買契約において、IT重説の本格運用がスタートすることになりました。

ここでは、IT重説の基礎知識について、簡単にご説明をいたします。IT重説とは、不動産取り引きにおける重要事項説明を、テレビ会議などのITを活用して実施することです。重要事項説明を行う前には、重要事項説明書を相手方（借主や買主）に事前に送付します。

なお、重要事項説明書は、宅地建物取引士が記名押印をしたうえで、書面にて交付する必要があり、PDFファイルなどによる電子メールなどでの送信は認められていません。

IT重説を実施する際には、パソコンやテレビ、タブレットなどの端末の画像を利用して、対面と同様に説明を受け、あるいは質問を行える環境が必要となります。

そのため、IT重説を実施することについて相手方の環境を確認し、同意をもらう必要があります。この同意は口頭でも構いませんが、後のトラブル防止の観点から、同意書などの形で証跡として残すことが望ましいとされています。

この同意書については、電子ファイルを電子メールで送付して、IT重説の実施前に説明の相手方から記名押印の上で返送してもらい、宅建業者が記名押印をすることは可能としています。

重要事項説明の様子を録画・録音することは、後のトラブル防止の観点から有効です。しかし、なかには録画に抵抗を感じる方もあるため、録画・録音する場合には、相手方の同意をもらうことを忘れないようにしたいものです。

令和3年4月からスタートした不動産売買におけるIT重説の本格運用を始めました。ここでは、不動産売買におけるIT重説にスポットを当てて、IT重説が適している人と注意点についてご説明いたします。

対面で重要事項説明を受ける場合、さまざまな支障が想定されます。たとえば、相手方が遠隔地にいる場合、対面で重要事項説明を受けるためには移動コストが大きくかかる可能性があります。

その場合、調整できる日程も限定的であると想定されます。また、移動コストや日程調整ができたとしても、コロナ禍の中、感染拡大地域への移動が制限されるなど、移動自体が困難であることも考えられます。そのほか、多忙な方は実際の移動時間や日程調整に負担を感じるケースもあるかもしれません。

IT重説の本格運用がスタートしたことで、対面で重要事項説明を受ける際の支障を回避することが可能になりました。つまり、移動コストや手間、日程調整の負担軽減を図りたい方やIT環境を整えられる方にとってはIT重説が適しているといえるでしょう。

IT重説にも注意しておきたい点があります。確かに、IT重説の本格運用スタートによって、必ずしも対面で重要事項説明を受ける必要はなくなりました。しかし、現地を確認しなければ、説明が難しい事項がある可能性があります。

現地確認は、宅地建物取引業法上、必須ではありません。とはいえ、とくに売買契約は、契約金額が大きく、確認事項も多ため、現地確認なしの契約は、後々トラブルに発展する可能性も高いといえます。そのようなトラブルを回避するためにも、あらかじめ現地確認はしてもらうのが望ましいでしょう。

しかし、IT重説を希望する方のなかには、現地確認をしないまま売買契約を締結したいと考える方もいるかもしれません。その場合、対面で重要事項説明を行う以上にわかりやすく説明を行う工夫や配慮が必要になります。

また、相手方のIT環境面についても注意が必要です。相手方の利用環境（画面の広さなど）によっては、図面などの参照が難しい場合もあるでしょう。

相手方の利用環境を確認し、場合によっては説明に用いる図面も含め、重要事項説明に必要な資料類を事前に送付したり、その資料を取り違えることなく確実に閲覧できるよう、資料番号を付与したりするといった対応も必要になります。

このように、IT重説の本格運用がスタートしたものの、相手方にIT環境がなければそもそも成立せず、すべてのケースにおいてIT重説が行えるわけではないという点についても留意しておく必要があります。また、基本的には不動産業者が重要事項説明の準備をしてくれますが、売主として協力は不可欠です。

IT重説を行う場合、どのような流れで売却を行うことになるのかについて、簡単にご説明いたします。

【売却スタート】
不動産会社、複数社に査定依頼を行い、媒介依頼を行う不動産会社および売却価格を決定します。その後、不動産会社に広告を出してもらい、購入希望者を募ります。広告に、IT重説を行っている旨をうたうことも可能です。あらかじめ、IT環境の整備および重要事項説明書の添付書類、各種同意書も購入希望者が決定する前に準備をしておくことが望ましいでしょう。

【購入希望者の決定】
購入希望者が決定したら、IT重説について相手方の意向を確認します。相手方から同意をもらえたら、日程調整をし、IT重説の同意書を取得します。また、同時に宅地建物取引士の記名押印のある重要事項説明書および添付書類を相手方に事前に送付します。また、重要事項説明の様子を録画、録音する場合には、その同意書の取得も忘れないようにするとともに、相手方のIT環境についても十分に確認を行いましょう。

【IT重説】
IT重説当日、IT環境に不具合がなければ契約者本人であることを確認し、IT重説を行います。IT重説は、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示し、相手方が視認できたことを確認して開始します。実施の途中で、IT環境に不具合などが生じた場合は適宜中断し、対応を講じます。

【引き渡し】
IT重説終了後、売買契約を締結し、売買代金の決済および物件の引き渡しを行います。これらは必ずしも対面である必要はなく、書面などを郵送でやり取りするのも可能です。

本格運用がスタートした不動産の売買契約におけるIT重説。売買契約における社会実験は、約 2,300 件行われましたが、目立ったトラブルは発生していません。多忙な方にとって合理的かつ便利なIT重説は、今後、件数が増えていくことになるでしょう。

もちろん、件数が増えてくれば、課題も出てくる可能性もありますが、大切なのは相手方に物件内容をわかりやすくお伝えする気持ちです。対面でないからといって、説明をおろそかにすればトラブルの元です。IT重説でも、対面重説でも買主に十分に物件内容を理解してもらった上で、売買契約が締結できるように、売主として不動産会社と相談しながら準備を進めていきましょう。