この記事のポイント
- 2025～2026年は市況に不透明感があるため、戦略を持った売却が不可欠です。
- 家を高く売るポイントは、 「準備」「戦略」「比較」「売り時」 の4つです。
- パートナーとなる不動産仲介会社選びが最も肝心。選び方のポイントを押さえておくと良いです。
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目次
家を高く売るための11のコツ｜売却前に必ず知るべきポイント
不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と買取の2種類がありますが、高く売るのであれば仲介を選択することが必須です。
仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて買主に市場価格で高く売る方法を指します。それに対して、買取とは再販を目的とした不動産会社に下取り価格で安く売る方法のことです。
この章では、仲介で家を高く売るためのコツについて解説します。
仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて買主に市場価格で高く売る方法を指します。それに対して、買取とは再販を目的とした不動産会社に下取り価格で安く売る方法のことです。
この章では、仲介で家を高く売るためのコツについて解説します。
１．売却スケジュールに余裕を持つ
家を高く売るには、余裕を持った売却スケジュールを確保することが基本です。余裕を持ったスケジュールを組むことは、高く売るためというよりは、焦って安く売るのを防ぐことが目的となります。
家の売却期間は、トータルで4～6か月程度かかることが多いです。高く売るには一定数の人に購入検討をしてもらう必要がありますが、一定数の人が物件を認知して検討するには相応の時間がかかります。
売却にもっとも時間を要する部分は、売りに出してから買主が決まるまでの販売期間の部分です。販売期間は3か月程度が平均となっており、前後の期間も含めると家の売却期間はトータルで4～6か月程度となります。
販売期間は必ずしも3か月以内で終わるとは限らないため、焦らずに売るためにも余裕を持ったスケジュールを組むことが必要となります。
家の売却期間は、トータルで4～6か月程度かかることが多いです。高く売るには一定数の人に購入検討をしてもらう必要がありますが、一定数の人が物件を認知して検討するには相応の時間がかかります。
売却にもっとも時間を要する部分は、売りに出してから買主が決まるまでの販売期間の部分です。販売期間は3か月程度が平均となっており、前後の期間も含めると家の売却期間はトータルで4～6か月程度となります。
販売期間は必ずしも3か月以内で終わるとは限らないため、焦らずに売るためにも余裕を持ったスケジュールを組むことが必要となります。
２．家の売り時を逃さない
不動産は市況によって高くなったり、安くなったりします。高く売りたいのであれば、価格が上昇している時期に売ることが鉄則です。
日本は近年、10年近くに渡り不動産価格が上昇しており、売り時が続いています。しかしながら、価格はすでに限界点に達しつつあり、郊外では買い控えも生じ始めてきている状況です。2025年あたりから価格調整の段階に入ってきたと考えられるため、上昇トレンドも終焉の段階となりつつあります。
不動産は、一旦下落局面に入ると、そこからなかなか浮上することができません。下落局面の時期は、価格が安くなるだけでなく、売却にも時間がかかってしまいます。
スムーズに高く売るには、売り時を逃さずに売ることが重要です。売り時については、「不動産の売り時」にてくわしく解説いたします。
日本は近年、10年近くに渡り不動産価格が上昇しており、売り時が続いています。しかしながら、価格はすでに限界点に達しつつあり、郊外では買い控えも生じ始めてきている状況です。2025年あたりから価格調整の段階に入ってきたと考えられるため、上昇トレンドも終焉の段階となりつつあります。
不動産は、一旦下落局面に入ると、そこからなかなか浮上することができません。下落局面の時期は、価格が安くなるだけでなく、売却にも時間がかかってしまいます。
スムーズに高く売るには、売り時を逃さずに売ることが重要です。売り時については、「不動産の売り時」にてくわしく解説いたします。
３．資産価値を証明する書類を準備する
建物に関しては、価値を証明できる書類が存在します。たとえば、以下のような書類は建物の価値を客観的に証明できるため、保有していれば査定時に用意しておくことが望ましいです。
【資産価値を証明する書類】
・建設住宅性能評価書
・建物状況調査（インスペクション）の合格書
・瑕疵保険の保険付保証明書
・耐震基準適合証明書（旧耐震基準の建物の場合）
・建設住宅性能評価書
・建物状況調査（インスペクション）の合格書
・瑕疵保険の保険付保証明書
・耐震基準適合証明書（旧耐震基準の建物の場合）
とくに、建設住宅性能評価書は建物の性能を客観的に証明する書類であり、等級の高い仕様となっていれば建物価値をアピールでき、高く売却できる可能性があります。
４．売却戦略を立てる
家を高く売るには、売主自身も売却の戦略を立てることが必要です。たとえば、近年は大手不動産会社を中心に専任媒介契約をすることでハウスクリーニングやプロカメラマンによる写真撮影などを無料で提供している会社もあります。
専任媒介契約とは、その不動産会社にしか売却を依頼できない契約のことです。自分の物件に必要なサービスを提供している会社があれば、戦略的にその会社を選ぶという考え方もあります。
また、広告に動画を掲載して欲しい、売り出し価格について最初は高めに出して段階的に下げて欲しいといったことも積極的に要求する売主もいます。広告戦略や価格戦略で希望があれば、検討しておくことも望ましいです。
専任媒介契約とは、その不動産会社にしか売却を依頼できない契約のことです。自分の物件に必要なサービスを提供している会社があれば、戦略的にその会社を選ぶという考え方もあります。
また、広告に動画を掲載して欲しい、売り出し価格について最初は高めに出して段階的に下げて欲しいといったことも積極的に要求する売主もいます。広告戦略や価格戦略で希望があれば、検討しておくことも望ましいです。
５．複数の不動産会社に査定を依頼する
家を高く売るには、「適切な価格の範囲で高く売ってくれる会社を見つける」ことと「適切な価格の範囲を知る」ことの2つが必要です。
家は、高過ぎる価格で売りに出しても、一向に売れません。高く売るためには、適切な価格の範囲を知り、その中で最大の価格を狙う必要があります。
査定を複数の不動産会社に依頼すれば、査定結果を比較することで適切な価格の範囲を知ることができます。その範囲の中で高く売ってくれる会社を見つけることができます。
家は、高過ぎる価格で売りに出しても、一向に売れません。高く売るためには、適切な価格の範囲を知り、その中で最大の価格を狙う必要があります。
査定を複数の不動産会社に依頼すれば、査定結果を比較することで適切な価格の範囲を知ることができます。その範囲の中で高く売ってくれる会社を見つけることができます。
「高すぎる査定」は契約取りのためのケースがあるため、
根拠のある査定を選びましょう。
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６．売却に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社は、大きく分けて売却が得意な会社と賃貸が得意な会社の2つに大別されます。高く売るのであれば、できれば売却専門の会社か、もしくは売却に注力している会社を選ぶことが適切です。
意外に思うかもしれませんが、駅前に店舗を構えている不動産会社は必ずしも売却が得意とは言えない場合もあります。駅前の不動産会社は、賃貸物件を探している人が利用することがよくあるため、比較的賃貸に注力している不動産会社も多いです。
一方で、売却が専門の不動産会社は、必ずしも店舗を駅前に出店する必要がないことから、駅から離れた場所に店舗を構えているケースもあります。売却を依頼する際は、ホームページでその不動産会社の特徴を調べたうえで打診することをおすすめします。
意外に思うかもしれませんが、駅前に店舗を構えている不動産会社は必ずしも売却が得意とは言えない場合もあります。駅前の不動産会社は、賃貸物件を探している人が利用することがよくあるため、比較的賃貸に注力している不動産会社も多いです。
一方で、売却が専門の不動産会社は、必ずしも店舗を駅前に出店する必要がないことから、駅から離れた場所に店舗を構えているケースもあります。売却を依頼する際は、ホームページでその不動産会社の特徴を調べたうえで打診することをおすすめします。
７．魅力的な写真・動画で反響を増やす
近年の不動産売却では、購入希望者が直接インターネット広告で物件を見つけ、不動産会社に問い合わせる流れが主流です。購入希望者に興味を持ってもらえるかどうかは、インターネット広告が鍵を握っています。
一般的に、購入希望者はインターネット広告で写真や動画の情報を求めているため、写真を多く載せ、動画も付けると物件に関心を持ってもらうことができます。
そのため、不動産会社が広告のために写真や動画を撮る際は、積極的に協力することが必要です。写真に関しては、広告に全部屋の写真を載せても構わないように準備をしておきます。
一般的に、購入希望者はインターネット広告で写真や動画の情報を求めているため、写真を多く載せ、動画も付けると物件に関心を持ってもらうことができます。
そのため、不動産会社が広告のために写真や動画を撮る際は、積極的に協力することが必要です。写真に関しては、広告に全部屋の写真を載せても構わないように準備をしておきます。
８．内覧対策を徹底する
内覧とは、購入希望者に家の中を見てもらうことです。高く売るためには、購入希望者に対して内覧時の印象を上げる必要もあります。
内覧では、以下のような準備をしておくことが望ましいです。
内覧では、以下のような準備をしておくことが望ましいです。
【内覧の対策】
・掃除をする
・荷物は少なくしておく
・直前に空気を入れ替えておく
・スリッパを人数分用意する
・掃除をする
・荷物は少なくしておく
・直前に空気を入れ替えておく
・スリッパを人数分用意する
９．瑕疵担保保険を付保して売る
瑕疵(かし)担保保険(既存住宅売買瑕疵担保保険)とは、売却後に不具合が発見された時、その修繕費用を保険金でカバーできる保険のことです。保険金の対象となるのは、住宅の構造耐力上主要部分および雨水の侵入を防止する部分になります。
瑕疵担保保険を付保した状態で売れば、いわゆる保証付きのようなイメージで家を売ることができるため、普通に売るよりも高く売却しやすいです。
瑕疵担保保険を付保するには、主に以下の2つの条件を満たす必要があります。
瑕疵担保保険を付保した状態で売れば、いわゆる保証付きのようなイメージで家を売ることができるため、普通に売るよりも高く売却しやすいです。
瑕疵担保保険を付保するには、主に以下の2つの条件を満たす必要があります。
①インスペクション(建物状況調査)に合格している建物であること(原則1年以内のもの)
②新耐震基準に適合した建物であること
②新耐震基準に適合した建物であること
新耐震基準とは、原則として1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。
10．やや高めの売り出し価格を設定する
中古住宅の売却では、とくに戸建ては値引き交渉が入りやすいです。そのため、戸建てを売る場合には、値引き交渉に備えてやや高めの売り出し価格を設定することが高く売るコツとなります。
これ以上で売りたいという最低売却価格を決めて置き、購入希望者から値引き交渉が入ったら柔軟に応じられる準備をしておくことが望ましいです。
これ以上で売りたいという最低売却価格を決めて置き、購入希望者から値引き交渉が入ったら柔軟に応じられる準備をしておくことが望ましいです。
11. 不動産会社と密に連絡を取り合う
不動産会社の営業担当者も人間ですので、頻繁に連絡が来る売主の物件は熱心になる傾向があります。高く売りたいのであれば、売主は不動産会社に任せきりにするのではなく、こまめに進捗状況を確認した方がよいです。
営業担当者も多くの物件を同時に扱っているため、売主から頻繁に連絡来るようになると担当者の頭の中でその売主の物件が重要案件へと位置付けられていきます。
営業担当者も多くの物件を同時に扱っているため、売主から頻繁に連絡来るようになると担当者の頭の中でその売主の物件が重要案件へと位置付けられていきます。
家を売る流れをわかりやすく解説
家を高く売るには、売却するタイミングも重要となることから、売却の全体の流れを把握しておくことも必要です。
売却の流れを示すと、下図のようになります。
売却の流れを示すと、下図のようになります。
準備から売買契約まで
書類などの準備ができたら、不動産会社に価格査定を依頼し、不動産会社に売却を依頼します。不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)を締結したら、売却活動の開始です。
売りに出してから買主が決まるまでの期間は、概ね3か月程度となります。
売りに出してから買主が決まるまでの期間は、概ね3か月程度となります。
売買契約から確定申告まで
不動産の売却では、売買契約と引渡との間が1～1.5か月程度空くことが最大の特徴です。所有権は引渡時に移転し、引渡を終えたら実質的に売却活動は終了します。
必要に応じて、売却の翌年の2月16日から3月15日(原則)の間に確定申告を行います。
必要に応じて、売却の翌年の2月16日から3月15日(原則)の間に確定申告を行います。
家を高く売る売り時とは？築年数・季節・相場の3つの判断軸
不動産を高く売るなら、売り時を逃さないことが重要です。この章では、不動産の売り時について解説します。
築年数：築20年以内は高値が付きやすい
家を高く売るなら、築20年以内に売却することが適切といえます。理由としては、中古住宅の成約物件における平均築年数は20年強だからです。
以下に、首都圏における過去10年間のマンションと戸建てで成約した物件の平均築年数の推移を示します。
以下に、首都圏における過去10年間のマンションと戸建てで成約した物件の平均築年数の推移を示します。
出典：「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」｜公益財団法人東日本不動産流通機構
成約物件の平均築年数は、ほぼ一貫して20年強辺りで推移しています。過去10年間を平均すると、マンションは築22.01年、戸建ては築21.31年です。
つまり、築20年以内の物件であれば成約物件の中でも築年数が浅い部類の物件となるため、平均価格よりも高く売れる可能性があります。
成約物件の平均築年数は、ほぼ一貫して20年強辺りで推移しています。過去10年間を平均すると、マンションは築22.01年、戸建ては築21.31年です。
つまり、築20年以内の物件であれば成約物件の中でも築年数が浅い部類の物件となるため、平均価格よりも高く売れる可能性があります。
季節：2〜3月は繁忙期
中古住宅の売買には繁忙期が存在し、取引件数は月によって変化します。取引件数の多い時期は需要が高まるため、値引きされにくい傾向があり、希望通りの価格で売れる可能性が高まります。
2024年における首都圏の中古住宅の月別取引件数を示すと、下図の通りです。
2024年における首都圏の中古住宅の月別取引件数を示すと、下図の通りです。
出典：「Market Watch2024(令和6)年12月度」｜公益財団法人東日本不動産流通機構
中古住宅は、毎年、引っ越しシーズンである2～3月に取引件数が伸びる点が特徴です。販売期間はおおむね3か月程度であることから、12月または1月から売り出すと、2～3月に売却が成立する可能性が高まります。
中古住宅は、毎年、引っ越しシーズンである2～3月に取引件数が伸びる点が特徴です。販売期間はおおむね3か月程度であることから、12月または1月から売り出すと、2～3月に売却が成立する可能性が高まります。
市場動向（相場）：金利と価格トレンドを重視
不動産の価格は、市況によって上下に変動します。価格が上昇基調の時は、高く売りやすい時期です。
出典：「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」｜公益財団法人東日本不動産流通機構
市場にもっとも影響を与える指標は金利です。日銀が本格的に金利を上げると価格が下がる可能性があるため、金利が低いうちに売ることをおすすめします。
市場にもっとも影響を与える指標は金利です。日銀が本格的に金利を上げると価格が下がる可能性があるため、金利が低いうちに売ることをおすすめします。
2024～2025年にかけて、郊外では住宅の買い控え現象が生じ始めています。価格が天井に差し掛かっている可能性があるため、売却するなら早めに行動に移すことをおすすめします。
家を高く売れる不動産会社の選び方
家を高く売るには、プロである不動産会社の協力が欠かせません。よい不動産会社を選ぶことができれば、高く売れる確率を上げることができます。
この章では、家を高く売るための不動産会社の選び方を解説します。
この章では、家を高く売るための不動産会社の選び方を解説します。
査定価格の根拠に納得感のある会社を選ぶ
査定を依頼する際は、適切な売り出し価格を設定するためにも複数の不動産会社に査定を依頼することが望ましいです。
不動産会社の中には、仲介の契約を取りたいがために高めの価格を査定してくる会社もあります。査定価格は、その価格で絶対に売れる保証はないことから、査定価格の高さだけで選ぶ必要はありません。
査定価格の高さではなく、根拠がしっかりとある会社を選ぶことが重要となります。
不動産会社の中には、仲介の契約を取りたいがために高めの価格を査定してくる会社もあります。査定価格は、その価格で絶対に売れる保証はないことから、査定価格の高さだけで選ぶ必要はありません。
査定価格の高さではなく、根拠がしっかりとある会社を選ぶことが重要となります。
営業担当者の人柄や専門性などを加味して選ぶ
不動産会社の営業は、比較的、個人の能力に依存する部分が大きいです。同じ会社に依頼したとしても、営業担当者によって成果が異なることもあります。
そのため、不動産会社を直接選ぶというよりは、各社の営業担当者を選ぶことで不動産会社を決めるという発想の方が家をスムーズに高く売りやすいです。
営業担当者は、誠実な対応やスピード感といった人柄や、地域の相場にくわしいなどの専門性を加味して選ぶことが望ましいといえます。
そのため、不動産会社を直接選ぶというよりは、各社の営業担当者を選ぶことで不動産会社を決めるという発想の方が家をスムーズに高く売りやすいです。
営業担当者は、誠実な対応やスピード感といった人柄や、地域の相場にくわしいなどの専門性を加味して選ぶことが望ましいといえます。
高く売るためのアドバイスをくれる会社を選ぶ
本記事で紹介した高く売るコツは、あくまでも一般論です。不動産は個別性が強いため、物件によっては異なる方法を採用した方が高く売れることもあります。
査定に訪れた不動産会社は物件を実際に見ていますので、力のある不動産会社であれば高く売るための個別具体的なアドバイスができるはずです。
試しに「高く売るよい方法はありますか？」と聞いてみて、よいアドバイスをくれたらその会社を選ぶという方法もあります。
査定に訪れた不動産会社は物件を実際に見ていますので、力のある不動産会社であれば高く売るための個別具体的なアドバイスができるはずです。
試しに「高く売るよい方法はありますか？」と聞いてみて、よいアドバイスをくれたらその会社を選ぶという方法もあります。
一括査定サービスを活用して比較検討する
一括査定サービスとは、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できる便利なサイトのことです。一括査定サービスを利用すれば、効率的に複数社に査定を依頼でき、その中から適した会社を選ぶことができます。
高く売るために査定価格の比較は必須であるため、利用することをおすすめします。
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査定額の高さだけで選ばないことが
パートナー選びの最大のコツです！
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家を売るときによくある質問
売却前に典型的な質問を知っておくことも望ましいため、以下に紹介します。
- リフォームしてから売るほうが高く売れますか？
- 金額的にはリフォームした方が高く売れます。ただし、リフォーム費用の全額を価格に転嫁できるとは限らず、逆にリフォーム費用を回収できずに損をしてしまうことも多いです。
そのため、無理にリフォームをする必要はありません。 - 高く売ったら売却益に税金がかかりますか？
- 不動産は売却益が出ると税金が発生します。そのため、買った金額よりも高く売れた場合には、原則として税金が発生します。
ただし、マイホームの売却では節税特例があり、特例を利用することで税金が発生しないこともあります。 - 賃貸中の家も高く売れますか？
- 物件によります。一般的に都市部にある1LDKのような投資にも適した物件であれば多くの投資家が購入する可能性があるため、高く売れることも多いです。
一方で、地方にあるファミリータイプの物件は、興味を示す投資家は少ないことから、高く売れないこともあります。
まとめ
日銀がマイナス金利を解除して以降、郊外では住宅価格の頭打ち感が出始めています。不透明感が漂う今だからこそ、高く売るための戦略が問われるようになってきました。
衝動的に売却を始めるのではなく、情報をしっかり集めて準備をし、売却に挑むことがますます重要となってきます。
家を高く売るためのノウハウは特別なものではなく当たり前のことばかりかもしれません。しかしながら、実は当たり前のことをきちんと実行している人は多くはないです。売却活動をスタートさせたら、本記事で紹介した内容をもう一度読み返し、不足していた部分があれば積極的に実践していただければと思います。
衝動的に売却を始めるのではなく、情報をしっかり集めて準備をし、売却に挑むことがますます重要となってきます。
家を高く売るためのノウハウは特別なものではなく当たり前のことばかりかもしれません。しかしながら、実は当たり前のことをきちんと実行している人は多くはないです。売却活動をスタートさせたら、本記事で紹介した内容をもう一度読み返し、不足していた部分があれば積極的に実践していただければと思います。
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この記事の監修者
竹内 英二
不動産鑑定士／中小企業診断士／宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)
不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役。
不動産鑑定士と中小企業診断士の資格を活かした不動産鑑定のほか、専門性の高い不動産Webライターとして活躍する。
各種著名メディアにおいて、相続関連や空き家の処分方法に関する取材対応の経験あり。
中でも建設住宅性能評価書に記載されている耐震等級や断熱等性能等級、一次エネルギー消費量等級といった数値は買主も関心の高い評価項目です。これらの等級が高いと、高く売却できることが期待できます。