この記事のポイント
- 築50年のマンションでも、60m2超の広めの間取りや都心の再開発エリア近接などの条件が揃えば、相場を上回る価格での売却も期待できます。
- 築50年を経過すると、修繕コストの増加や資産価値の低下、建て替えや売却の難航といったリスクが高まります。
- リフォームプランの提案や適切な価格設定、内見時の印象改善などの工夫次第で、築古マンションでも高値かつスピーディーな売却が可能です。
目次
築50年を経過すると…。マンション老朽化の現状
マンションの価値を左右する要素の1つが築年数です。とくに50年というタイミングは、市場価値が大幅に下落する節目。多くのマンションでは、築50年を過ぎたあたりから「建て替え」の議論や大規模修繕の問題が顕在化してきます。
築古(ちくふる)マンションとは
一般的に築30年以上のマンションを「築古マンション」と呼びます。築20年を超えると資産価値が下がり始め、築50年ともなると老朽化が進み、設備の劣化や構造の古さが目立ってくるでしょう。居住環境や売却のしやすさにも大きな影響が出てきます。
物理的には住めるマンションが多い
鉄筋コンクリート造のマンションは適切なメンテナンスが行われていれば100年程度持つとされ、築50年でも物理的に住むことは可能です。しかし、設備の老朽化や断熱性の低さ、間取りの古さなど、住みやすさの面では現代の生活スタイルと合わないケースが増えてくるでしょう。
売却相場はどのくらい？築50年のマンションの市場価格
築50年のマンションの価値は、昨今のマンション価格が高騰しているエリア以外はほぼ土地値しかないと考えたほうが無難でしょう。建物自体の評価額はわずかで、場合によってはマイナス評価となってしまうかもしれません。
ただし、立地条件が良好であれば、土地の価値だけでも十分な売却価格になるケースも見られます。とくに東京都心のエリアでは新築マンションの価格が毎年上昇しており、それに合わせて中古マンションの価格も上昇しています。築50年のマンションでも新築時の分譲価格よりも高く売却できるケースも多々あります。
ただし、立地条件が良好であれば、土地の価値だけでも十分な売却価格になるケースも見られます。とくに東京都心のエリアでは新築マンションの価格が毎年上昇しており、それに合わせて中古マンションの価格も上昇しています。築50年のマンションでも新築時の分譲価格よりも高く売却できるケースも多々あります。
築50年でも売れやすいマンションの特徴
まず、売れやすいマンションの基本条件として以下の３つが挙げられます。
築50年のマンションが高値で売れるケース
また、以下は都心の一等地などで建物そのものよりも立地の希少性が評価され、相応の価格で取り引きされる主なケースです。
⇒ とくに上昇率が高く、新築時の分譲価格を上回る売却例も多い
⇒ 再開発エリアからの立ち退き住民による住み替え需要が見込め、タイミングによっては相場以上で売却できるケースもある
⇒ 購入者層には「自分でリノベーションしたい」というニーズが強く、とくに築50年クラスの物件ではその傾向が顕著。売却時にはあえてリフォームなどを行わず、そのままの状態で売却することで検討者が増えることも。
リノベ前提のニーズはありますが、それをうまく活かせる不動産会社は限られています。だからこそ、築古の扱いに慣れた業者に任せるかどうかが納得の売却につながります。
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建て替えは可能？50年を迎えたマンションの行方
国土交通省の調査によると、2024年4月時点で、全国で建て替えが実現したマンションは累計297件程度。非常に少なく、全体のごく一部に過ぎません。
とくに築50年を超えるマンションでの建て替え実現例は非常に少なく、実現には区分所有者の80%以上の賛成が必要なこともあり、合意形成が難しいのが現状です。また、建て替えには莫大な費用がかかるため、経済的な理由からも実施は容易ではないでしょう。
築50年のマンションを所有し続けるとどうなる？
築50年のマンションを所有し続けた場合、さまざまな面で負担や問題が生じる可能性があります。具体的にどのような影響があるのかをみていきましょう。
維持費（管理費・修繕積立金）の負担増
築年数が経過するにつれて、建物や設備の劣化は進みます。とくに給排水管やエレベーターなどの重要な設備は大規模な修繕や交換が必要になることが多く、その費用は年々増加していきます。
修繕費の負担が増えると、管理組合は修繕積立金や管理費の値上げを検討せざるを得ません。修繕積立金などの金額が高くなると売却時の売れ行きにも影響しますので、管理組合の総会で大きな設備の交換などの議題が上がった場合には、今後の修繕積立金などの負担を考えて売却も視野に入れた方が良いでしょう。
修繕費の負担が増えると、管理組合は修繕積立金や管理費の値上げを検討せざるを得ません。修繕積立金などの金額が高くなると売却時の売れ行きにも影響しますので、管理組合の総会で大きな設備の交換などの議題が上がった場合には、今後の修繕積立金などの負担を考えて売却も視野に入れた方が良いでしょう。
建て替えや取り壊しの可能性
築50年を超えると、建物の老朽化が深刻になり、建て替えや取り壊しの議論が避けられなくなります。建て替えを行えば新しい住まいを手に入れられる可能性がありますが、先に述べたように所有者の80%以上の同意が必要であり、合意形成が難しいケースも少なくありません。
また、建て替えが決まっても、追加の費用負担が発生することもあるでしょう。一方で、建物の取り壊しとなった場合、解体費用やその後の土地の管理など、新たな課題が生じます。どちらにしても、将来的に大きな決断を迫られることに変わりはありません。
また、建て替えが決まっても、追加の費用負担が発生することもあるでしょう。一方で、建物の取り壊しとなった場合、解体費用やその後の土地の管理など、新たな課題が生じます。どちらにしても、将来的に大きな決断を迫られることに変わりはありません。
資産価値の低下
マンションの価値は築年数とともに下がっていきます。とくに築50年を超えると、建物そのものの価値はほとんどなくなり、土地の価値のみで評価されることが一般的です。立地がよい場合でも、老朽化した建物があると資産価値は大きく下がる可能性があります。
また、住宅ローンを抱えている場合、物件の価値がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態に陥るリスクが高まり、売りたくても売れない状況に陥る恐れがあるでしょう。
また、住宅ローンを抱えている場合、物件の価値がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態に陥るリスクが高まり、売りたくても売れない状況に陥る恐れがあるでしょう。
相続の際に売却しづらくなる可能性
築50年のマンションは、相続した際に売却しづらいという問題もあります。とくに、購入希望者が住宅ローンを利用できない場合、買い手が見つかりにくく、売却までに長い時間がかかることが多いでしょう。
また、実際の売却価格が相続税評価額を下回ることがあり、相続税の支払いに苦労するケースも見受けられます。
また、実際の売却価格が相続税評価額を下回ることがあり、相続税の支払いに苦労するケースも見受けられます。
相続する予定がない場合は、築50年を迎える前に売却を検討するのも1つの選択肢です。
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なぜ売れにくいのか。築50年のマンションが敬遠される6つの理由
築50年のマンションではこれらの条件を満たしていないマンションがあり、さまざまな理由で売却が困難になっています。その主な理由をみていきましょう。
1.旧耐震のマンションだから
1981年6月以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準で建てられており、現行の耐震基準を満たしていないことがほとんどです。築50年のマンションはほぼ確実に旧耐震であり、地震に対する安全性が疑問視されるため、購入希望者が少なくなります。
耐震診断を受け、耐震補強を施していれば状況は改善されますが、実際に対策が取られている築50年のマンションはごくわずかです。この耐震性の問題が、売却を難しくする大きな要因となっています。
耐震診断を受け、耐震補強を施していれば状況は改善されますが、実際に対策が取られている築50年のマンションはごくわずかです。この耐震性の問題が、売却を難しくする大きな要因となっています。
2.住宅ローン減税の対象にならないから
住宅ローン減税は、住宅購入者にとって大きな税制優遇ですが、築25年を超えるマンションは耐震基準適合証明書がないと適用されません。
築50年のマンションでは、この証明書を取得できないケースが多く、買主としては住宅ローン減税を受けられないため、経済的なメリットが減少します。結果として、築浅のマンションを優先する人が多くなり、築50年の物件は買い手が付きにくくなるのです。減税の対象外であることは、売却のハードルをさらに高める要因になるでしょう。
築50年のマンションでは、この証明書を取得できないケースが多く、買主としては住宅ローン減税を受けられないため、経済的なメリットが減少します。結果として、築浅のマンションを優先する人が多くなり、築50年の物件は買い手が付きにくくなるのです。減税の対象外であることは、売却のハードルをさらに高める要因になるでしょう。
3.建物の仕様が古いから
築50年のマンションは、間取りや設備が現代の住宅と大きく異なります。キッチンやバスルームが狭い、収納が少ない、断熱性が低いなど、住み心地に大きな課題があります。また、エレベーターがない、あるいは古いのは高齢者にとって不便なことも多いでしょう。
リフォームで改善できる点もある一方、基本的な構造は変えられず、多くの購入希望者にとって魅力的には映りません。新築や築浅の快適なマンションと比較されると、築50年の物件は選ばれにくくなります。
リフォームで改善できる点もある一方、基本的な構造は変えられず、多くの購入希望者にとって魅力的には映りません。新築や築浅の快適なマンションと比較されると、築50年の物件は選ばれにくくなります。
4.修繕積立金が割高だから
築50年のマンションは老朽化が進み、修繕の頻度や費用が増えるため、修繕積立金が高額になる傾向があります。とくに大規模修繕や給排水管の交換が必要な場合、積立金の大幅な値上げが必要となることもあるでしょう。
購入後の維持費が高額になる物件は敬遠されやすく、購入者にとってはリスクが大きいと判断されます。同じ価格帯なら築浅マンションを選ぶ人が多いため、売却が難しくなる要因の1つです。
購入後の維持費が高額になる物件は敬遠されやすく、購入者にとってはリスクが大きいと判断されます。同じ価格帯なら築浅マンションを選ぶ人が多いため、売却が難しくなる要因の1つです。
5.管理体制が機能していない物件が多いから
築50年のマンションでは所有者の高齢化や賃貸化の進行により、管理組合の運営が機能していないケースも少なくありません。管理組合が適切に運営されていないと、共用部分の清掃や修繕が行き届かず、建物全体の劣化が加速してしまいます。
管理の悪いマンションは購入者にとって大きなリスクとなるため、買い手が付きにくくなるでしょう。
管理の悪いマンションは購入者にとって大きなリスクとなるため、買い手が付きにくくなるでしょう。
管理の状態は購入検討者の重要な判断基準であり、管理体制が不十分な築古マンションはとくに敬遠されがちです。
6.金融機関のローン審査が厳しいから
金融機関は築古マンションに対して厳しい評価を下します。築50年ともなると担保価値が低く見積もられるため、住宅ローン審査が厳しくなり、融資自体を断られることも少なくありません。仮に融資が通っても、通常なら35年の長期ローンが組める物件でも、築50年のマンションの場合には10～15年という短期間での返済を求められます。
これにより月々の返済額が大幅に増加し、購入者の資金計画に大きな負担となるでしょう。結果として、現金一括で購入できる限られた層にしか売れなくなり、売却の難易度が一層高まります。
これにより月々の返済額が大幅に増加し、購入者の資金計画に大きな負担となるでしょう。結果として、現金一括で購入できる限られた層にしか売れなくなり、売却の難易度が一層高まります。
昭和築のマンションを後悔なく手放す！高く売却するコツ5つ
築50年のマンションは売却難易度が高めですが、条件や売り方次第で、有利に売却することも十分可能です。ここでは、築古マンションを少しでも高く売るためのコツを5つ紹介します。
1.リフォーム後のプランを予め用意する
築50年の物件に対して購入検討者が抱く不安を解消するには、リフォーム後のプランを予め用意することが効果的です。
具体的には今のトレンドに合わせた間取り図面や設備の仕様書、３Dパースなどを準備します。内装が古いままの状態ではどうしても住むイメージが湧きづらく問い合わせも少なくなってしまいますが、リフォーム後のプランを用意することで検討者の住むイメージが膨らみ、購入の決断もし易くなります。
実際にリフォーム工事をする必要が無く、費用も数万円程度で準備ができますので費用対効果は高いでしょう。
具体的には今のトレンドに合わせた間取り図面や設備の仕様書、３Dパースなどを準備します。内装が古いままの状態ではどうしても住むイメージが湧きづらく問い合わせも少なくなってしまいますが、リフォーム後のプランを用意することで検討者の住むイメージが膨らみ、購入の決断もし易くなります。
実際にリフォーム工事をする必要が無く、費用も数万円程度で準備ができますので費用対効果は高いでしょう。
2.周辺の競合物件よりも価格を下げる
築古マンションの場合、価格競争力が大きな武器になります。周辺の同条件の物件より10％程度価格を下げることで、検討者の目に留まりやすくなるでしょう。適切な価格設定は、売却スピードを大幅に上げるだけでなく、最終的にはよい条件での成約につながります。
長期間売れ残ると価格をさらに下げざるを得なくなるリスクを考えれば、最初から現実的な価格設定をするほうが得策です。
長期間売れ残ると価格をさらに下げざるを得なくなるリスクを考えれば、最初から現実的な価格設定をするほうが得策です。
3.ハウスクリーニングを行う、最低限の補修を行う
第一印象は非常に重要であるため、プロによるハウスクリーニングを実施し、清潔感のある状態で内見に臨みましょう。とくに水回りやキッチン、トイレなどは重点的に掃除することをおすすめします。
また、小さな傷や不具合は、費用対効果を考えながら修繕しておくとよいでしょう。
また、小さな傷や不具合は、費用対効果を考えながら修繕しておくとよいでしょう。
ただし、大規模なリフォームは売却価格に見合わない場合も多いため、必要最低限の補修に留めるのが賢明です。
4.買主が住宅ローンを利用できる条件を整える
築50年のマンションは住宅ローンが組みにくいため、現金購入者に限定されることが多いのが現実です。ただし、フラット35（長期固定金利の住宅ローン）が利用できる物件であれば、買主が見つかりやすくなります。
そのためには、耐震診断を受けたり、耐震補強済みの場合は証明書を用意したりすることで、ローン利用が可能になるケースもあります。物件の金融機関による担保評価を上げる工夫をしましょう。
そのためには、耐震診断を受けたり、耐震補強済みの場合は証明書を用意したりすることで、ローン利用が可能になるケースもあります。物件の金融機関による担保評価を上げる工夫をしましょう。
5.複数業者への査定依頼＋売却も検討する
築古マンションを売るなら、古い物件に強い不動産会社選びが重要です。最低3社に査定を依頼し、提案内容や実績を比較しましょう。とくに地域密着型の不動産会社の中には、地元の物件事情に詳しく、独自の顧客ネットワークを持つ業者もあります。
また、価格は低めになりますが、確実に売却できる買取も選択肢の1つです。長期間売れ残るリスクを避けたい場合には有効な選択肢となります。
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まとめ
築古マンションは物理的には住めても、設備の老朽化や断熱性の低さなど住みやすさの面で課題があります。しかし、ホームインスペクション実施、適切な価格設定、清掃・補修、住宅ローン利用条件の整備などのコツを実践すれば、有利な売却も可能です。
こうした特性を理解し、適切なアドバイスができる築古物件の実績が豊富な不動産会社に相談することが、成功への第一歩になります。まずは、築古物件に詳しい不動産会社の意見を聞いてみませんか？
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築古のマンションで思い悩んでいる方は、まずは無料査定をして自宅の価値を把握しましょう。
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この記事の監修者
桝谷 浩太
グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SRE不動産）で主に居住用不動産の売買仲介を経験。その後、「透明性の高い不動産取引の仕組みをもっと世の中に広め、依頼を受けた顧客の利益を最大限追及する」ことを基本理念とし、2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業する。
著書の「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazonにてベストセラー3冠獲得。2か月後に増刷も決定。
築50年のマンションは住めるものの、維持管理や資産価値の面で多くの課題があることから、長期的な視点で検討が必要です。