根抵当権のついた不動産は売却できない？抹消手続きをわかりやすく解説します

根抵当権とは、不動産を担保に貸し出せる上限額(極度額)を決めて、その範囲内であれば何度でもお金を借りたり返済したりすることができるというものです。

根抵当権と抵当権は、似た性質を持つものなので、根抵当権とあわせて抵当権についても知っておくと理解が進むのが早くなります。

ここでは、抵当権と根抵当権、それぞれの解説とともにどのような点で異なるのか、どのような用途で使われるかなどを解説していきます。

抵当権とは、債権者が債務者に対して、不動産などを担保に取ることで、債務不履行の際に、担保についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利のことです。

一般的な例として住宅ローンで考えると、債権者は銀行、債務者は住宅ローンを借りた人、担保となる不動産は購入した住宅となります。住宅ローンを借りた人が、返済の途中で返済できなくなった時(債務不履行となった時)、銀行は担保である住宅を差し押さえて売却し、住宅ローンの残債の返済に充てます。

なお、抵当権は住宅ローンを完済することで抹消手続きをすることができます。

一方、根抵当権も不動産を担保にお金を借りるという点は抵当権と同じですが、根抵当権は借り入れ額がゼロになったとしても、ただちに根抵当権が消滅する訳ではなく、抹消するには当事者同士の合意が必要となります。

また、根抵当権の場合、債権が移ったとしても付従性も随伴性もないため、根抵当権は動きません。

さらに、抵当権には連帯債務者が認められていますが、根抵当権には認められていません。根抵当権は極度額内であればいつでも好きな時に借りられますし、返済期限も決まっていないという性質を持つ債務のため、連帯債務は適さないからです。

根抵当権と抵当権は似た名前ですが、その性質は大きく変わるものだといえるでしょう。両者の違いをよく理解しておくことが大切です。

根抵当権はその性質上、事業運転資金のために用いられることが多いです。企業がお金を借りるために保有する不動産を担保に融資を受ける際、毎回抵当権を設定していては登記の手間や費用がかかります。しかし、根抵当権を設定している場合、極度額の範囲内であればいつでも必要な時に借り入れが可能となります。

また、個人の場合はリバースモーゲージを利用する際に、根抵当権を設定するのが一般的となっています。リバースモーゲージとは、シニア世代が所有する自宅を担保に銀行からお金を借りて、死亡時に自宅を売却することで借りたお金を返済する仕組みのことです。

なお、リバースモーゲージの場合は死亡と同時に根抵当権も抹消されるのが一般的なため、相続人の方が根抵当権で心配することはありません。

根抵当権には極度額が設定されることをお伝えしましたが、実際には、貸し出し上限額(借り入れ上限額)は極度額の8割程度で設定されるのが一般的です。

これは、極度額いっぱいの貸し出しを可能とした場合、何らかの理由で債務者からの返済が受けられなくなった時の遅延損害金や利息を、お金を貸した側が受け取れないリスクがあるからです。

なお、極度額は不動産の価値に応じて算出されます。

根抵当権付きの不動産は一般的に売却が難しいものですが、ここでは、その理由についてお伝えしていきたいと思います。具体的には、以下のようなことが理由として考えられます。

・根抵当権者(債権者)が抹消に応じてくれない場合がある

・手数料や違約金がかかる可能性がある

根抵当権は借金を完済すれば自動的に抹消されるものではありません。不動産の価値を担保に極度額が設定され、極度額内であれば何度でも借金を利用できるという仕組みになっているからです。

根抵当権を抹消するには、金融機関など根抵当権者(債権者)との間で合意が必要となります。基本的には、借金を完済すれば根抵当権の抹消に応じてくれますが、たとえば不動産を売却した代金で借金を返済し、抵当権を抹消するといった場合、金融機関から合意を得られないケースもあります。事前にしっかり話し合っておくことが大切です。

根抵当権を抹消しようとする場合、契約内容によっては抹消時に手数料や違約金がかかるケースがあります。金融機関側(根抵当権者)としてはお金を貸してその利息を得ることで収益を挙げているため、できるだけ根抵当権を抹消してほしくないのです。

根抵当権の抹消を前提とした不動産売却の場合、早い段階で金融機関に合意を取り付けるのに加え、契約書の内容を確認し、手数料や違約金がかかる場合にはその資金についても計画に織り込んでおくことが求められます。

基本的に根抵当権付きの不動産は売却することができません。このため、不動産を売却する場合、根抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

普通の抵当権の場合、ローンを完済すればすぐに抹消手続きできますが、根抵当権の場合は、債務がゼロになったとしてもいつでも借り入れ可能な契約となっていることもあり、抹消手続きには手間と時間がかかります。

以下、根抵当権を抹消するための手続きについて具体的に見ていきましょう。

根抵当権の抹消でも、抵当権の場合と同様、まずは売却する不動産の査定額と残債務を確認します。普通の抵当権の場合、不動産の売却代金でローンの残債を完済できるのであれば、抵当権の抹消手続きに進めることができます。

一方、根抵当権の場合、ローンの残債がゼロになったとしても、当事者同士が了承しなければ抹消できません。このため、仮に不動産を売却してローンの残債を完済できるとしても、その後に銀行との根抵当権抹消の交渉という手続きが待っています。

なお、不動産を売却してもローンを完済できない時は、抵当権の場合でも根抵当権の場合でも基本的に売却することはできません。

この場合、ローンの残債があっても売却できる任意売却の制度を利用するか、別の不動産を担保として提供したり、住み替えローンを利用したりするなどして、ローンの残債があっても売却できるよう、銀行と交渉する必要があります。

お金を貸し出す銀行からすると、根抵当権を抹消することは、お客様を失うことにつながることであり、簡単には承諾してくれないケースがあります。

しかしながら、根抵当権を抹消しないことには不動産の所有権を移転できませんので、根気強く交渉する必要があるでしょう。

上記金融機関との交渉がまとまり、根抵当権を抹消する場合には元本確定という手続きを取る必要があります。

元本確定とは、これまで極度額の範囲内で借り入れと返済を繰り返していたのを止め、その時点でいくら借り入れしているかを明確にするものです。元本確定すると、それ以降は自由にお金を貸し借りすることができなくなります。

つまり、元本確定するとそれまで根抵当権だった権利は抵当権と同じ性質を持つようになるのです。そのため、元本確定後はローンを完済することで、確定根抵当権を抹消できるようになります。

元本確定を行うには民法に定められる一定の事由が必要です。

具体的には、以下のような事由があります。

・元本確定期日が設定されていた

・元本確定期日が設定されておらず、根抵当権設定者(借り入れ者など)が元本確定請求した

・根抵当権者(銀行など)からの消滅請求

・合併または会社分割により根抵当権設定者が確定請求した

・債権者や債務者の死亡後6か月以内に合意の登記をしなかった

・競売、差し押さえになった

・第三者による競売、差し押さえを貸し手が知ってから2週間経過した

・確定期日を定めておらず、開始から3年経過した後借り手が確定請求をした

・債務者や債権者の破産

「不動産を売却するために根抵当権を抹消したい」のであれば、「確定期日を定めておらず、開始から3年経過した後借り手が確定請求をした」に該当することが多いでしょう。

ローンを完済後に根抵当権の抹消する旨債権者と合意が取れれば、売却活動のうえで契約、引き渡しと進みます。引き渡しまでに必ず行うべき「根抵当権の抹消登記」については、次章にて詳しく説明します。

根抵当権に基づいて融資を受けた借り入れの残債をゼロにしたうえで、金融機関が交渉に応じてくれた場合、根抵当権の抹消登記をすることで抹消できます。

なお、根抵当権の抹消登記は自分ですることもできますが、必要書類を集めるのにかなりの手間がかかるため、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士に根抵当権の抹消登記を依頼した場合の費用の目安は1～3万円程度で、必要日数は10日～1か月程度を見込んでおくとよいでしょう。

根抵当権抹消までのステップは、以下のとおりです。

1.根抵当権者から送付された必要書類を確認
2.委任状に捺印
3.不動産を管轄する法務局への登記申請を司法書士が代行
4.申請から1週間から10日ほどで根抵当権抹消登記が完了
5.完了後、書類一式が返送

まず、根抵当権に基づく借り入れの債務を完済することを条件に、根抵当権者(銀行など金融機関)との根抵当権抹消の交渉がまとまれば、「根抵当権解除証明書」などの必要書類の送付を受けることができます。

それらの書類とともに、司法書士から提示される書類への記名捺印などを行うと、司法書士が不動産を管轄する法務局で登記申請を行ってくれます。後は、根抵当権登記が抹消されるまで待つだけです。

根抵当権が抹消された後の不動産は、通常の不動産同様自分で自由に処分することができるようになります。不動産の売却を目的に根抵当の抹消登記を進めたいのであれば、抹消登記終了後、できるだけ早く売却の準備を進めるとよいでしょう。

根抵当権付きの不動産の売却について解説しました。ご自身で事業をされている方や、事業のための根抵当権が設定された不動産を相続された方などで、不動産の売却を考えている方はこの記事でご紹介した内容に沿って手続きを進めるとよいでしょう。

根抵当権の抹消には、金融機関との交渉が必要で手間がかかりますが、根抵当権を抹消できた後は通常の不動産と同様に売却することができます。根抵当権が抹消された際には、一括査定サイトを利用して売却手続きを進めていくとよいでしょう。