根抵当権を抹消しないままだとどうなる？

根抵当権が残っていると不動産の売却や新たな担保設定が難しくなります。借入を完済しても登記を抹消しない限り、法的な権利は残ったままです。くわしくは「1．根抵当権とは」をご覧ください。

根抵当権を付けたまま売買はできる？

基本的にはできません。買主に不利益があるため、売買前に根抵当権を抹消するのが一般的です。金融機関に早めに相談を持ち込むことをおすすめします。くわしくは「2．根抵当権付きの不動産の売却が難しいと言われる理由」をご覧ください。

根抵当権の抹消の仕方は？

まずは債権者と根抵当権を外す交渉をします。元本確定を経て残債を完済後、法務局に抹消登記の申請を行います。司法書士への依頼が一般的です。くわしくは「3．根抵当権付きの不動産売却の流れ」をご覧ください。

根抵当権のついた不動産は売却できない？抹消手続きをわかりやすく解説します【スマイティ】

Q: 根抵当権を抹消しないままだとどうなる？

根抵当権が残っていると不動産の売却や新たな担保設定が難しくなります。 借入を完済しても登記を抹消しない限り、法的な権利は残ったままです。 くわしくは 「1．根抵当権とは」 をご覧ください。

Q: 根抵当権を付けたまま売買はできる？

基本的にはできません。買主に不利益があるため、 売買前に根抵当権を抹消するのが一般的です。 金融機関に早めに相談を持ち込むことをおすすめします。くわしくは 「2．根抵当権付きの不動産の売却が難しいと言われる理由」 をご覧ください。

Q: 根抵当権の抹消の仕方は？

まずは債権者と根抵当権を外す交渉をします。元本確定を経て残債を完済後、法務局に抹消登記の申請を行います。 司法書士への依頼が一般的です。くわしくは 「3．根抵当権付きの不動産売却の流れ」 をご覧ください。

この記事のポイント

根抵当権は、不動産を担保に極度額の範囲内で繰り返し借り入れや返済ができる仕組みです。
根抵当権の抹消には、債権者と債務者の双方による合意が前提となります。
抹消手続きには時間を要するケースもあるため、売却を検討している場合は早めの準備が大切です。

家の売却を検討中のあなたへ

「家を売りたいけど何から始めればよいかわからない」「どこに相談するのがよいかわからない」という方は、不動産の一括査定から始めましょう。複数社の査定額を比較することで、相場観をつかめたり、より高く売れる可能性を探れます。

不動産の一括査定依頼はこちらから無料

全国約5,000社の中から１番条件の良い不動産会社が見つかる!

売却査定、買取査定サービスの注意点

売却査定サービス

リンク先の売却査定サービス（以下「提携先サービス」）は、株式会社カカクコム（以下「当社」）の提携先である株式会社LIFULL（以下「提携先」）が提供するサービスです。

個人情報の取り扱いについて

スマイティの不動産一括査定フォームでご入力いただいた個人情報を含む査定依頼データは、提携先サービス提供のため提携先に提供されます。
提携先が管理し、査定依頼先の不動産会社等への連絡・開示に用いられます。
詳細は LIFULLグループプライバシーポリシー（https://lifull.com/privacy/）をご確認ください。

物件情報について

物件情報は、広告宣伝等の情報提供のため当社が利用します。

売却査定の提携先サービスについて

査定依頼可能な企業数は地域・物件タイプにより異なります。
物件の状態により査定できない場合があります。
提供エリアは日本国内（一部離島等を除く）です。
査定依頼先の不動産会社から、お客様に有益と思われる広告・宣伝等を内容とする電子メール（特定電子メール）が送られることがあります。
提携先サービスは、不動産会社からの査定等の回答をお伝えするものであり、交渉の開始や売買の成立を保証するものではありません。
査定結果は各不動産会社から直接ご連絡があります。
売却・買取について当社および提携先は関与しません。
各不動産会社が保管する個人情報の取扱いは、各不動産会社に直接お問い合わせください。
お客様の指定により各社に送信された個人情報の取扱いについて、提携先は保証せず、損害について一切責任を負いません。
提携先は円滑運用のため個人情報を一定期間保管し、記入内容が不明瞭な場合等に確認のご連絡をすることがあります。
査定・売却相談に関する情報は、個人を特定できない形で統計として活用する場合があります。
通信は SSL／TLS 等により暗号化され、対応ブラウザをご利用ください。
提携先サービスについてご不明な点は、提携先サービス上のお問い合わせ窓口（https://lifull.my.salesforce-sites.com/inquiryform/homes/feedback）へお願いします。当社ではお答えできません。

買取査定サービス

リンク先の買取査定サービス（以下「提携先サービス」といいます）は、当社提携先である株式会社リビン・テクノロジーズが提供するサービスとなります。

個人情報の取り扱いについて

当社は、提携先サービスでご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む査定依頼データは、全て提携先が厳重に管理し、同社から不動産会社に開示されます。提携先・不動産会社での個人情報等の取り扱いに関しては、各社のプライバシーポリシー等をご確認ください。

売却査定および買取査定の提携先サービスについて

査定依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
お客様の物件の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
提携先サービスの提供は日本国内（一部離島等を除く）に限らせて頂きます。
査定結果について、提携先の各不動産会社から直接連絡をいたします。
査定後の不動産の売却、買取について、当社および提携先は関与いたしません。
提携先サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL（Secure Sockets Layer）機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
提携先サービスについてご不明な点がございましたら以下よりお問い合わせください。当社ではお答えできません。

買取査定：「リビンマッチサービスに関するお問い合わせ(0120-935-565)」

不動産売却お役立ち情報を
スマイティがLINEでお届け！

「今不動産価格が上がっているって本当？」「家や土地を売りたいけどすぐは考えていない…」

そんな方でも
気軽に
友だち登録！

そんな方でも気軽に友だち登録！

お役立ち情報をLINEで受け取る

「根抵当権」とは

根抵当権とは、不動産を担保に貸し出せる上限額(極度額)を決めて、その範囲内であれば何度でもお金を借りたり返済したりすることができるというものです。

根抵当権と抵当権は、似た性質を持つものなので、根抵当権とあわせて抵当権についても知っておくと理解が進むのが早くなります。

ここでは、抵当権と根抵当権、それぞれの解説とともにどのような点で異なるのか、どのような用途で使われるかなどを解説していきます。

「抵当権」と「根抵当権」の違い

抵当権とは、債権者が債務者に対して、不動産などを担保に取ることで、債務不履行の際に、担保についてほかの債務者に優先して弁済を受けられる権利のことです。

一般的な例として住宅ローンで考えると、債権者は銀行、債務者は住宅ローンを借りた人、担保となる不動産は購入した住宅となります。住宅ローンを借りた人が、返済の途中で返済できなくなった時(債務不履行となった時)、銀行は担保である住宅を差し押さえて売却し、住宅ローンの残債の返済に充てます。

なお、抵当権は住宅ローンを完済することで抹消手続きをすることができます。

一方、根抵当権も不動産を担保にお金を借りるという点は抵当権と同じですが、根抵当権は借り入れ額がゼロになったとしても、ただちに根抵当権が消滅する訳ではなく、抹消するには当事者同士の合意が必要となります。

また、根抵当権の場合、債権が移ったとしても付従性も随伴性もないため、根抵当権は動きません。

さらに、抵当権には連帯債務者が認められていますが、根抵当権には認められていません。根抵当権は極度額内であればいつでも好きな時に借りられますし、返済期限も決まっていないという性質を持つ債務のため、連帯債務は適さないからです。

	抵当権	根抵当権
付従性（被担保債権の消滅によって抵当権が同時に消滅すること）	〇	×
随伴性（被担保債権の譲渡によって抵当権が一緒に移転すること）	〇	×
連帯債務	〇	×

根抵当権と抵当権は似た名前ですが、その性質は大きく変わるものだといえるでしょう。両者の違いをよく理解しておくことが大切です。

どんな時に設定されることが多いか？

根抵当権はその性質上、事業運転資金のために用いられることが多いです。企業がお金を借りるために保有する不動産を担保に融資を受ける際、毎回抵当権を設定していては登記の手間や費用がかかります。しかし、根抵当権を設定している場合、極度額の範囲内であればいつでも必要な時に借り入れが可能となります。

また、個人の場合はリバースモーゲージを利用する際に、根抵当権を設定するのが一般的となっています。リバースモーゲージとは、シニア世代が所有する自宅を担保に銀行からお金を借りて、死亡時に自宅を売却することで借りたお金を返済する仕組みのことです。

なお、リバースモーゲージの場合は死亡と同時に根抵当権も抹消されるのが一般的なため、相続人の方が根抵当権で心配することはありません。

極度額と貸し出し上限額

根抵当権には極度額が設定されることをお伝えしましたが、実際には、貸し出し上限額(借り入れ上限額)は極度額の8割程度で設定されるのが一般的です。

これは、極度額いっぱいの貸し出しを可能とした場合、何らかの理由で債務者からの返済が受けられなくなった時の遅延損害金や利息を、お金を貸した側が受け取れないリスクがあるからです。

なお、極度額は不動産の価値に応じて算出されます。

根抵当権のついた物件は売れるのか？
不動産会社に具体的な相談を持ち込んでみるのもひとつの手です。