リースバックはトラブルの元?7つの失敗事例から学ぶ対策と契約時のチェックポイント

  • 更新日:
  • 2022年09月12日
リースバックはトラブルの元?7つの失敗事例から学ぶ対策と契約時のチェックポイント
自宅を売却したうえで、そのまま住み続けることができる「リースバック」が注目され、相続対策として活用する人も増えています。この記事ではリースバックを検討中の方向けに、リースバック特有のトラブルやその原因と対策について、トラブル事例を交えてお伝えします。

リースバックのトラブルが増えています。
契約前にトラブル事例と対策を知っておきましょう!

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目次

魅力的なリースバックの問題点とは

リースバックは居住中の自宅を売却して資金を得ると同時に、そのまま自宅に住み続けられる便利な仕組みとして注目されるようになりました。

しかし、便利な仕組みには思わぬ問題点もあり、100%満足できるシステムになっていないことに注意も必要です。

国土交通省は「住宅のリースバックに関するガイドライン」を作成し公表していますが、関係者からのヒアリングにより実際にあったトラブル事例が紹介されています。

たとえば、売却価格が10年間の家賃と同額になるほどの低い金額にもかかわらず、10年後には住んでいるマンションが取り壊されると虚偽の説明を受け契約してしまったケースがあります。

また、市場価格では1億2千万円相当の自宅を700万円で売却し、月額家賃15万円で契約した事例など、不当な業者による強引な契約が見られるのです。

メリットばかり見ず、まずは仕組みの理解を

リースバックは売買契約と賃貸借契約がセットになっており、自宅を売却しても住み続けられるというメリットだけが強調されますが、売却価格と設定家賃のバランスによっては家賃を払い続けることが大きなデメリットになる場合もあります。

「リースバックの仕組み」を参考にし、リースバック業者から提案を受けた場合には、入念に契約内容を吟味するよう心がけることが大切です。

またリースバックは高齢の住宅所有者を対象にしたシステムといったイメージがありますが、住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却との組み合わせでリースバックを活用するケースも生まれています。

この場合でもやはり設定される家賃によっては、住宅ローンの返済と変わらない毎月の支払いが続くこともあり、十分な検討が必要です。

リースバックでよくあるトラブル・失敗事例と対策

リースバック契約で生じるトラブルや失敗事例には、さまざまなパターンがあり、契約後に後悔することも少なくありません。トラブルを防ぐには契約前の確認が大切です。

ここではよくあるトラブル・失敗事例と対策を紹介します。

トラブル事例1「買戻しができない」

リースバックで自宅を賃貸借に切り替え、将来買戻すためには、リースバック業者との売買契約時に「再売買予約」をし、所有権移転仮登記を行います。再売買予約が口頭のみで仮登記が行われない場合には、将来の買戻しについて確実とは言えないと判断すべきです。

再売買予約に基づく所有権移転仮登記が行われた場合であっても、再売買時の売買価格は「第一売買」の売買価格を上回ることが一般的であり、高い価格での買戻しに納得感を得られないのが実際のところです。

買戻しを前提にした契約では失敗とわかるのは将来のことであり、契約時には実感できることではありません。買戻しができない場合を想定して契約に臨むことが重要です。

トラブル事例2「リース料が払えない」

リースバックのリース料つまり家賃は売買価格に対する「利回り」を計算して決めるのが一般的です。つまり、物件が所在する地域相場には関係なく、あくまでも売買価格を元に計算しますので、高い価格で買取ってもらうと家賃も高くなります。

そのため、支払いが難しいほど高い家賃に設定されることもあります。売買価格と設定家賃のバランスを十分に検討することが大切です。

トラブル事例3「買取額が低すぎる」

上記のリース料とも関連しますが、家賃を低くおさえるためには、買取額は低いほうがよいのですが、家賃とは関係なく買取査定額が思ったよりも低くなり、予定していた資金計画が成り立たないこともあります。

一般に買取りは相場価格の8割~6割になることが多く、リースバックの場合も同様に相場価格で買取りされることは少ないでしょう。また仮に相場価格に近い高値になった場合は、前述のとおりリース料が高くなるため、長い目で見ると負担が多くなってしまいます。

売買価格と設定家賃のバランスが重要であることを認識しておきましょう。

トラブル事例4「家族ともめた」

相続人がいる場合には相談もせずリースバックの話をすすめてしまうと、売却後にトラブルとなる可能性があります。相続人とは子か親または兄弟姉妹ですが、孫や甥・姪が代襲相続人となる場合もあります。

相続人になる予定の人の中には、相続した後の利活用の方法などを検討している人もおり、相談なしにリースバック目的で売却されては計画が狂ってしまうケースもあるでしょう。

そのため、リースバック契約が、家族や親族との間で生じるトラブルの原因になり得ます。事前に家族などとの相談を行うよう注意したいところです。

トラブル事例5「リースバック業者が倒産した」

リースバック業者が経営破綻し、賃借していた家が競売になり、第三者の所有となってしまうケースがあります。

この場合、賃借権と抵当権設定の先後が問題となります。

抵当権よりも賃借権が先であれば抵当権に対抗でき、立退き請求を受ける理由はありませんが、抵当権が先である場合は6か月間の猶予期間を与えられた後、立退き請求があれば立退きしなければなりません。

リースバック業者の選択は、経営破綻の可能性が低い上場会社や大手企業など、将来に渡っての安心感が大切です。

トラブル事例6「修繕費の負担でもめた」

通常の賃貸住宅は設備の故障や、入居者の責任とはならない原因で生じた建物各部の修繕は賃貸人が負担するものですが、リースバックの場合は賃借人負担となることが多くトラブルになるケースがあります。

また、賃貸借契約が終了して退去する場合も、通常であれば自然損耗や経年劣化は賃貸人負担ですが、リースバックでは賃借人負担となることが多く、賃貸借契約書を入念に確認しましょう。不明な場合は契約時に確認し、場合によっては「覚書」を交わすなどの必要もあるでしょう。

トラブル事例7「再契約時に退去を求められた」

リースバックは基本的に「定期借家契約」とすることが多く、原則的には契約期間が終了すると契約は解約になります。再契約に関しては賃貸借契約の契約条項に記載があるかを確認し、もし記載がある場合はその内容をよく理解する必要があります。

再契約に関する契約条項がない場合は、再契約ができないことを前提に契約しなければなりません。また再契約について可能性を否定しない表現がされていても、定期借家契約は「契約更新」を約束するものではありません。

再契約をあてにしていたのに、退去を求められることもあります。

契約時に確認すべきチェックポイント

リースバックはトラブルが生じやすい仕組みと言えます。そのため、契約時には必ずチェックしたい重要なポイントがあります。

売却価格は妥当か

買取価格が高くなるとリース料が高くなるため、売却後の生活設計の面では家賃とのバランスを考える必要があります。しかしながら、買取価格の妥当性は家賃の高低とは別に評価しなければなりません。

相場価格の6割以下になるような場合は、売却価格として妥当性を欠いている場合があります。リースバック契約の前に不動産仲介会社に買取査定額を提出してもらうなど、客観的な不動産査定額を把握する必要があります。

国土交通省は「住宅のリースバックに関するガイドライン」を公表し、一般消費者に注意喚起を行っています。 ガイドラインでは市場価格の6%弱で買取りされた事例を紹介していますが、リースバック事業者ばかりでなく、通常の不動産仲介事業者にも相談し慎重に判断することが大切です。

弘中 純一
弘中 純一

賃貸借契約の確認

リースバックは「定期借家契約」による賃貸借が一般的です。契約期間が終了すると、再契約をしなければ引き続き居住することはできません。

賃貸借契約書に記載された以下の項目についてしっかり確認するようにしましょう。

1.契約期間
2.家賃の改訂について
3.契約更新や再契約について
4.契約終了時の原状回復義務
5.解約期間中に賃借人が亡くなった場合の取決め

また、リースバックの対象物件が売却されることにより賃貸人が変わる可能性もあります。そのため、口頭による約束や取決めはせず、すべて書面にすることが大切です。

買戻しの価格と条件

買戻し特約や再売買予約が設定されるリースバックでは、買戻しできる価格や条件を確認しなければなりません。

とくに再売買予約では第一売買の価格よりも高くなることが一般的であり、相場を超えた金額になることもあります。買戻しを予定していたが、結局買戻しを断念せざるをえないことにもなりかねません。

再売買予約を条件とする場合は所有権移転仮登記を行うと、再売買契約の可能性は高くなります。しかし、売買価格は再売買時の話し合いになるので、必ず買戻せると考えるのは禁物です。

弘中 純一
弘中 純一

途中売却の防止が可能か

買戻しの可能性を高めるため、あるいは賃貸借契約期間に賃貸人が変更することのないよう、賃貸人が賃借人に無断で売却することを防ぐ特約を設ける方法が考えられます。

リースバックの物件であっても賃貸人となったリースバック業者は、自由に所有している物件を売却することが可能です。買戻し特約が付いたまま、あるいは再売買予約の特約が付いたまま売却することも考えられ、賃借人にとっては将来の買戻し時、あるいは賃貸借契約期間中の契約条件の変更時にとまどうことも少なくありません。

賃貸借期間中に売却されることがなければ、リースバックを安心して選択できるケースもあり、リースバック契約時には必ずチェックしたいポイントと言えるでしょう。

リースバックがベストな策なのか、今一度確認と相談を!

リースバックを選択肢として検討するシーンとは、何らかの資金が必要になった時です。

・自宅のリフォーム
・老後の生活資金
・家族の教育資金

上記に挙げたような、ある程度のまとまった資金が必要な場合に考えられる方法は、「資産の現金化」または「借り入れ」です。

借り入れは返済能力が課題となり高齢になるほど難しくなります。資産の現金化はつまり資産の売却ですが、自宅を売却した場合には住み替えのための住宅が必要であり、ほとんどの場合は「借家」になります。

リースバックは「資産の現金化」を行いながら住み替えの必要がない画期的な方法と言えるでしょう。

しかし、「資産の現金化」にはもう1つ方法があります。リバースモーゲージという自宅を担保にした資金作りの方法です。利息分だけの支払いで借入元金の返済はなく、死亡時に自宅を売却して清算する方法です。

住宅金融支援機構が提供する「リバース60」や、民間企業がサービスを提供するようになっています。

金融機関などに相談するとリースバック以外の方法も見つかります。せっかくの資産です、後悔することなく有効に活用できる道を探しましょう。

不動産の活用方法に「これしか方法はない!」などの限定的な考え方は禁物です。リースバックは自宅の所有権を手放して資金化する方法ですが、リバースモーゲージのように所有権を保持したまま資金化する方法もあります。 さらに現代はクラウドファンディングのように、資金の使途や目的によっては、多くの第三者の賛同を得て資金を獲得する方法もあります。自宅を担保として提供することもなく、資金を調達することが可能です。 資金が必要になった時には金融にくわしい専門家に相談することをおすすめします。

弘中 純一
弘中 純一

まとめ

リースバックは現在注目を集めているサービスです。売却した後も自宅に住み続けられる大きな魅力の反面、将来の買戻しが難しくなることもあり、契約をめぐるトラブルも少なくありません。

課題はまだまだ多く、リバースモーゲージなどの資金調達が可能なほかの手段もあります。

また、住み替えを前提とした売却により資金を調達する方法もあり、どの方法がもっとも資金調達の方法として望ましいのか冷静に判断する必要があります。

自宅の売却をするにあたっては、このような「資産の資金化」にくわしい不動産会社に相談することが望ましいと言えるでしょう。

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弘中 純一

監修弘中 純一

【資格】宅建取引士/一級建築士

宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年以上になります。
住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動。
さまざまな情報が多い不動産業界ですので、正しい情報発信に努めています。

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