借地権付き建物は売却できる?相場の調べ方や注意点を解説します

  • 更新日:
  • 2022年07月25日
借地権付き建物は売却できる?相場の調べ方や注意点を解説します
借地権付き建物を所有、または将来相続する予定がある方の中には、売却を検討している方もいらっしゃるでしょう。しかし、そもそも借地権付き建物は売却ができるのか、売却できるとすればどれくらいの価格で売却ができるのか、よくわからないという方も多いのではないでしょうか。この記事では、借地権付き建物の売却を検討している方に向けて、借地権の基礎知識からご説明します。また、借地権付き建物の売却に際して注意しておきたいポイントについても、あわせてご紹介します。

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目次

借地権の基礎知識

借地権とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権や地上権を指します。
地上権と賃借権の違いについては、以下を参照ください。
地上権他人の所有する土地を使う権利。
地主の承諾なく、リノベーションや建て替え、売却などが可能
賃借権地主から土地を借りて、自己所有の建物を建てられる権利。
中古住宅に多いのはコチラ。売却や建て替え、リノベーションは可能だが、地主の承諾が必要な場合も
地上権、賃借権ともに、所有権を移さず、土地を借りるだけでその土地の上に自分の建物を建てられる権利です。土地を借りる人を借地権者、土地を貸す人を借地権設定者(あるいは底地人)と呼び、借地権者は土地を借りる対価として、借地権設定者に地代を毎月支払います。
借地権には、以下のようにいくつかの種類があります。

【普通借地権】

普通借地権は、平成4年の改正により生まれた更新のない定期借地権に対し、更新のある借地権であることからこう呼ばれています。普通借地権の借地期間は一律30年で1回目の更新20年、2回目の更新10年で、いずれも当事者間でこれより長い期間を定めることは可能です。

更新に際して借地権設定者(地主)が更新を拒絶する場合「正当事由」が必要とされますが、旧借地権ではその取り扱いについて争いが絶えなかったことから、新借地権では「正当事由」をある程度まで明確にして、立ち退き料の支払いだけでも更新を拒絶できるものとしました。

また、普通借地権では、更新をしなくてもその時点で建物が残っている場合には、借地権設定者(地主)に対して建物の買取を請求できます。

【定期借地権】

新借地権のうちのもう1つ、定期借地権には「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付き借地権」の3つがあります。いずれも契約期間満了に伴って借地契約が終了し、更新されないのが特徴で、借地権者は建物を取り壊し、更地にして借地権設定者(地主)に返還しなければなりません。

一般定期借地権では借地期間50年以上、事業用定期借地権は事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満、建物譲渡特約付き借地権は借地権設定者(地主)が建物を買い取ることを前提に、30年以上となるよう契約を結ぶ必要があります。

さらにくわしい借地権の内容については、以下のリンクをご参照ください。

借地権・借地権付き建物の売却方法

借地権および借地権付き建物を売却する方法はいくつかありますが、いずれも借地権設定者(地主)の許可が必要になります。

【借地権を第三者に売却する】

借地権のみを第三者に売却します。借地権の買主は、借地権設定者(地主)に対して地代を払い、借地上の建物を所有する権利を得ます。

【借地権設定者(地主)に借地権を買い取ってもらう】

借地権は契約の存続期間が長期にわたります。そのため、借地権設定者(地主)としては土地を取り戻したいと考えている場合もあります。その場合、借地権設定者(地主)に借地権を買い取ってもらうという方法もあります。

【借地権設定者(地主)と協力して底地権と一緒に売却する】

借地権設定者(地主)が借地権設定をしている土地を手放したいと考えている場合もあります。そのように考える借地権設定者(地主)と協力し、底地権と借地権を一緒に売却するという方法もあります。土地の買主は、底地権とその土地上の利用権である借地権を得ます。つまり、土地の所有権を得ることになります。

借地権の売却の流れ

借地権や借地権付きの建物を売却する流れについて、ご説明します。

1.【借地権設定(地主)に相談】

借地権設定(地主)に売却について相談し、承諾を得ます。この際、借地権譲渡の承諾料が必要になる場合もあります。目安は、借家権価格の10%ですが、ケースごとに異なります。

2.【不動産会社と媒介契約の締結】

査定依頼を行い、信頼できる不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。売り出し価格を決定し、借地権や借地権付きの建物の売り出しを開始します。

3.【購入検討者の内覧および申し込み】

購入検討者から、内覧などを経て、申し込みを受けます。

4.【売買契約および引渡し】

不動産会社との事前打ち合わせで重要事項説明書および契約書を作成します。買主が決まった後、不動産会社から買主に重要事項説明の実施を経て、売買契約を締結します。決済後、引渡しを行います。

借地権の評価方法

たとえば、図のような青い土地(地積200m2)があった場合、この土地の自用地価格(路線価)は200m2×360,000円=72,000,000円 (補正率考慮なし)となります。また、路線価の右隣に表示されている借地権割合を表す記号がCであるため、借地権割合は70%となります。よって、借地権価格は、72,000,000円×70%=50,400,000円と計算されます。

なお、路線価図にないエリアの自用地価格は、固定資産税評価額に評価倍率表に記載のある倍率を乗じて算出します。

借地権のメリットとデメリット

借地権を売却する際に知っておきたいメリットとデメリットについてご説明します。

借地権のメリット

借地権のメリットは、所有権を有しないため、取得する価格が安い点が大きなポイントです。土地を所有しないため、固定資産税の納税負担もありません

また、借地権は、土地を借りる人にとっては有利な権利です。少なくとも借地契約は30年以上の存続期間を設ける必要がありますし、借地権設定者(地主)は、強制的に契約を終了させられません。そのため、借地権者は、長期にわたって安心して土地を利用できます

借地権のデメリット

借地権のデメリットは、土地を利用するために、毎月地代がかかる点がデメリットです。また、今回お話したように、借地権の譲渡をする時や、借地上の建物を建て替える時、借地権を転貸する時など、借地権設定者(地主)の許可が必要になります。

また、借地上の建物を賃貸したり、相続で借地権名義人が変更になるなどした場合、借地権設定者(地主)の許可は不要ですが、後々のトラブルを避けるためにもひと言伝えて承諾を得ておく手間もあります。

また、借地権や借地権付きの建物を購入する際に、住宅ローンを活用する場合、建物にのみ抵当権を付ける場合でも、底地の権利者である借地権設定者(地主)の承諾がなければ融資を受けにくいケースが一般的です。

借地権売却のコツ

借地権や借地権付きの建物を売却するためには、まず借地権設定者(地主)との日頃のお付き合いを円滑にしておくことが重要です。法律上、借地権設定者(地主)の承諾を得る必要がない案件でも、こまめに相談して信頼関係を築くようにしておきましょう。

そのような信頼関係の構築を積み重ねたうえで、売却を検討する際には、借地権や借地権付きの建物の売却に実績のある不動産会社にパートナーになってもらい、借地権設定者(地主)との交渉に入ってもらうと心強いでしょう。

よくある質問

借地権や借地権付きの建物の売却についてよくある質問について回答します。
借地権を相続する場合の注意点は
借地権や借地権付きの建物を相続する際、借地権設定者(地主)の承諾は不要です。ただ、その後、借地権や借地権付きの建物を利活用する際に、借地権設定者(地主)とのやり取りが必要になる可能性もありますので、ひと言あいさつに出向いておきましょう。なお、相続による名義変更についての承諾料などは不要です。承諾料を求められたり、一方的な土地の返却を求められたりした場合には、弁護士など法律の専門家に相談しましょう。詳しくは借地の相続について解説した記事をご参照ください。
地主が売却に承諾してくれない場合はどうするべき?
借地権設定者(地主)が売却に承諾してくれない場合には、裁判所が地主に代わって許可を与える「借地非訟」を起こす必要があります。この方法は、最終手段と考えて、不動産会社と協力しながら、粘り強く交渉を進めていきましょう。
更新時期の借地権は売れない?
更新時期が迫っている借地権は、売却できないわけではありません。ただし、難しいと考えておきましょう。なぜなら、更新時期が迫っている借地権を購入した方は、住み始めてすぐに、更新時期を迎えて、更新料の支払いが必要になるため、購入検討者から敬遠されるからです。売却についての承諾を受ける際に、借地権設定者(地主)に更新料に相当する額を支払って、借地権の期間延長についても相談されておくとよいでしょう。

まとめ

借地権付き建物は売却できます。スムーズに売却を進めていくためには、日頃から、借地権設定者(地主)との良好な関係構築を行っていくことが欠かせません。さらに、売却に備えて、借地権や借地権付き建物の売却に実績のある不動産会社を探しておくことも大切です。借地権設定者(地主)との交渉においても、心強いパートナーとなってくれることでしょう。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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