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目次
借地権とは
土地を借りる人を借地権者、土地を貸す人を借地権設定者(あるいは底地人)と呼びます。借地権者は借地権を有していることへの対価として、借地権設定者に地代を支払います。
借地権には、「旧借地権」と「普通借地権」、「定期借地権」の3つがあり、定期借地権には「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。それぞれの詳しい内容については、以下の記事を参照ください。
所有権と借地権の違い
借地権者、所有権者がそれぞれ行えることを以下の表にまとめました。
土地の借地権者 | 土地の所有権者 | |
---|---|---|
土地を売買する | できない | できる |
土地を賃貸する | できる場合もある (地主の承諾要) | できる |
土地を管理する | できる | できる |
土地を利用する | できる | できる |
旧借地権と新借地権の違い
ただし、1992年以前に借地権を結んでいて、新法以降に契約を更新した場合でも、引き続き旧法の借地権が適用されます。
底地と底地権について
底地とは、借地権がついている土地自体のことを指します。土地を借りるのが借地で、土地を貸すのが底地です。土地を貸す人が持つ土地所有権のことを底地権と呼ぶ場合もあります。
借地権は相続できる!注意すべきポイント
借地権を相続するときは地主の許可はいらない
地主から名義書換料を請求されるケースもありますが、原則として支払い義務はありません。
借地権を遺贈する時は地主の許可と承諾料が必要
借地権を遺贈する場合には、地主の許可にくわえて、承諾料が必要になります。地主に承諾を求めて、承諾してもらえれば遺贈できます。承諾料の相場はエリアによって異なりますが、「借地権価格×10%前後」を目安に考えておくとよいでしょう。
借地権には相続税がかかる
借地権の評価額の求め方
なお、借地権割合は不動産ごとに異なり、線価図や倍率表で確認できます。
そのほかの注意点
また、名義変更のための名義書き換えに係る費用も必要になります。
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借地権を相続する時のチェックリスト
【チェックその1】書類を確認しよう
遺言書が存在し、借地人の法定相続人および遺贈者が指定されている場合には、その借地権について遺産分割協議書を作成する必要はありません。
【チェックその2】相続税評価額を調べてみよう
また、路線価図に当該土地が存在しない時には、固定資産税評価額に倍率表の値を乗じて算出します。その自用地評価額に路線価図または倍率表に記載のある「借地権割合」を乗じて、借地権の相続税評価額を算出します。
【チェックその3】地主の承諾要否を確認しよう
なお、借地権付き自宅を法定相続人が相続し、そのままその自宅に住む場合であれば原則として承諾は不要です。ただし、その後のお付き合いを円滑にするためにも、承諾不要であっても地主へ報告をしておく方が望ましいでしょう。
【チェックその4】 建物の名義変更をしよう
借地権相続でよくあるトラブルQ&A
- 借地権の転貸はできるの?
- 借地の転貸は、地主の承諾が必要になります。しかし、借地権についてよく知らないために、地主の承諾を得ずに転貸してしまうケースもよくあります。たとえば、親が借地権者であるのに、子ども名義で二世帯住宅を建築するというケースも転貸にあたります。
また、親子共有持分として建築するケースでも地主の承諾は必要となりますので、トラブルを回避するためにも注意が必要です。 - 地代の値上げを拒否できる?
- 相続を機に生じやすいトラブルが、地代の値上げです。もしも、借地権付き自宅を相続する際に、地主から地代の値上げを要求された場合、まずは提示価格が適正かどうかを確認しましょう。
価格について納得できない場合は、不動産鑑定士に相談し、適正価格を調査してもらうのも一案です。 - 立ち退き請求を受けたらどうするの?
- 借地権は、存続期間(契約期間)が長期間にわたる権利であるため、地主も代替わりする可能性があります。地主が代替わりによって、新しくなった場合、新しい地主から立ち退きを要求されることもあります。借地人が借地権の登記、または、借地上の建物を登記している場合、新しい地主は借地人に土地の明け渡しを要求できません。
ただし、無断転貸や地主の承諾を得ない建て替え、地代の不払いの継続の事実がある場合、地主から立ち退きを求められても拒否できない可能性があります。
借地権は売却も可能
いずれの場合も、まずは、地主に相談する必要があります。借地権の売買代金について明確な基準はありませんが、近隣の更地価格の60~70%程度が上限の目安であると考えておくとよいでしょう。借地権の売却も視野に入れる場合には、不動産会社に査定を依頼して、大まかな価格相場を把握しておくとよいでしょう。
不動産会社に相談しておくことで、自分では交渉が難しいと考える場合にも、不動産会社に相談して買取交渉の仲介に入ってもらうこともできます。一括して不動産会社に査定依頼を行うことができるサイトを活用されてみてはいかがでしょうか。
まとめ
ただし、日頃から地主との関係性がうまく保てていれば大きなトラブルも起きにくいものです。大事な資産をきちんと引き継げるように借地権について正しく理解しておきましょう。
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この記事の監修者
AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。