実家の土地が借地だった!借地権を相続する際の注意点とトラブルQ&A

2024.06.19更新

この記事の監修者

キムラ ミキ
キムラ ミキ

AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

実家の土地が借地だった!借地権を相続する際の注意点とトラブルQ&A

借地権付き建物を相続予定の方に向けて、借地権についての基礎知識と借地権相続の手続きおよび注意点についてご説明します。

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目次

借地権とは

借地権とは文字通り、建物の所有を目的とする土地の賃借権や地上権を指します。借地権を有している方は、借りた土地の上に自分の建物を建てることができます。

土地を借りる人を借地権者、土地を貸す人を借地権設定者(あるいは底地人)と呼びます。借地権者は借地権を有していることへの対価として、借地権設定者に地代を支払います。

借地権には、「旧借地権」と「普通借地権」、「定期借地権」の3つがあり、定期借地権には「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。それぞれの詳しい内容については、以下の記事を参照ください。

所有権と借地権の違い

土地を占有する権利の中には、借地権の他に所有権があります。区別がつきにくい権利でもあるので、それぞれの違いについて整理しましょう。借地権は、土地を借りる権利であり、所有権は、土地を所有する権利です。

借地権者、所有権者がそれぞれ行えることを以下の表にまとめました。
土地の借地権者土地の所有権者
土地を売買するできないできる
土地を賃貸するできる場合もある
(地主の承諾要)
できる
土地を管理するできるできる
土地を利用するできるできる

旧借地権と新借地権の違い

借地権には、旧借地権と新借地権があります。1992年に借地借家法が改正されたので、1992年以前の借地については、旧借地権が適用されます。

ただし、1992年以前に借地権を結んでいて、新法以降に契約を更新した場合でも、引き続き旧法の借地権が適用されます。

底地と底地権について

借地に関連する用語として、底地があります。借地と底地は間違いやすいので、しっかり整理しましょう。

底地とは、借地権がついている土地自体のことを指します。土地を借りるのが借地で、土地を貸すのが底地です。土地を貸す人が持つ土地所有権のことを底地権と呼ぶ場合もあります。

借地権は相続できる!注意すべきポイント

借地権は、所有権と同様に相続ができます。しかし、借地権特有の注意すべきポイントがあります。ここでは、その注意しておきたいポイントについてご説明します。

借地権を相続するときは地主の許可はいらない

借地権は、先ほどもお話したとおり、所有権と同様に相続は可能です。この相続に際して、借地権設定者である地主からの特別な許可は必要ありません。相続が発生した場合、相続人が借地権を引き継ぐことができます。

地主から名義書換料を請求されるケースもありますが、原則として支払い義務はありません。

借地権を遺贈する時は地主の許可と承諾料が必要

借地権を相続する場合には、借地権設定者である地主の許可は必要ありません。ただし、遺贈の場合は地主の許可が必要になります。遺贈とは、遺言書に従って、法定相続人以外にその遺産の一部、または全部を譲ることをいいます。

借地権を遺贈する場合には、地主の許可にくわえて、承諾料が必要になります。地主に承諾を求めて、承諾してもらえれば遺贈できます。承諾料の相場はエリアによって異なりますが、「借地権価格×10%前後」を目安に考えておくとよいでしょう。

借地権には相続税がかかる

亡くなった方の財産を相続した場合、その相続財産に応じて相続税が課税されます。相続税は、自宅建物や現預金などの現物財産のみならず、借地権も課税の対象です。なお、借地権は、所有権を有する土地とは評価額の求め方が異なります。

借地権の評価額の求め方

借地権の相続税評価は、「土地の自用地評価額✕借地権割合」で求められます。自用地とは、他人の権利が付着していない土地を指し、その評価額は路線価図や倍率表で確認できます。そこに借地権割合を乗じると、借地権の評価額が計算できます。

なお、借地権割合は不動産ごとに異なり、線価図や倍率表で確認できます。

そのほかの注意点

借地権は相続だけでなく、生前贈与も可能です。生前贈与をすることで、財産を譲りたい人に確実に引き継ぐことができます。ただし、借地権も財産の1つであるため、生前贈与を行うと贈与税が課税されます。

また、名義変更のための名義書き換えに係る費用も必要になります。
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借地権を相続する時のチェックリスト

借地権を相続する時に確認しておきたい事項について、チェックリスト形式でご説明します。

【チェックその1】書類を確認しよう

借地権の相続に際して、まずは不動産全部事項証明書(登記簿)を取得して、権利関係を確認しましょう。また、遺言書の有無を確認した上で、法定相続人を確定し、誰が借地権を相続するのか決める必要があります。

遺言書が存在し、借地人の法定相続人および遺贈者が指定されている場合には、その借地権について遺産分割協議書を作成する必要はありません。

【チェックその2】相続税評価額を調べてみよう

借地権の相続税評価額を調べてみましょう。相続税評価額は、先ほども触れたとおり、「土地の自用地評価額✕借地権割合」で求められます。自用地評価額は、路線価図に当該土地が存在する時には、路線価に地積を乗じて算出します。

また、路線価図に当該土地が存在しない時には、固定資産税評価額に倍率表の値を乗じて算出します。その自用地評価額に路線価図または倍率表に記載のある「借地権割合」を乗じて、借地権の相続税評価額を算出します。

【チェックその3】地主の承諾要否を確認しよう

地主の承諾が必要か、不要かを確認しましょう。借地権を譲り受ける人が誰か、また、譲り受けた後、借地権、および借地権上の建物をどのように利用するかにもよりますが、地主の承諾が必要となる場合があります。遺贈の場合や借地権上の建物を建て替え、借地権売却を予定している場合は地主の承諾および承諾料などが必要になります。

なお、借地権付き自宅を法定相続人が相続し、そのままその自宅に住む場合であれば原則として承諾は不要です。ただし、その後のお付き合いを円滑にするためにも、承諾不要であっても地主へ報告をしておく方が望ましいでしょう。

【チェックその4】 建物の名義変更をしよう

借地権付き自宅を法定相続人が相続し、そのままその自宅に住む場合、建物の登記変更手続きも必要になります。法務局に出向いて自分で名義変更の手続きをすることも可能ですが、手続きが複雑なため、司法書士に依頼して建物の所有者変更にともなう登記変更手続きを行うことをおすすめします。

借地権相続でよくあるトラブルQ&A

借地権の相続では、家族間、それから地主と借地人の間などでトラブルが発生しやすいです。トラブルが大きくなると、裁判に発展する可能性もあり、多大な費用や労力を消耗することになりますので、トラブルQ&Aを参考に、もめないように事前に対策を実施しましょう。
借地権の転貸はできるの?
借地の転貸は、地主の承諾が必要になります。しかし、借地権についてよく知らないために、地主の承諾を得ずに転貸してしまうケースもよくあります。たとえば、親が借地権者であるのに、子ども名義で二世帯住宅を建築するというケースも転貸にあたります。

また、親子共有持分として建築するケースでも地主の承諾は必要となりますので、トラブルを回避するためにも注意が必要です。
地代の値上げを拒否できる?
相続を機に生じやすいトラブルが、地代の値上げです。もしも、借地権付き自宅を相続する際に、地主から地代の値上げを要求された場合、まずは提示価格が適正かどうかを確認しましょう。

価格について納得できない場合は、不動産鑑定士に相談し、適正価格を調査してもらうのも一案です。
立ち退き請求を受けたらどうするの?
借地権は、存続期間(契約期間)が長期間にわたる権利であるため、地主も代替わりする可能性があります。地主が代替わりによって、新しくなった場合、新しい地主から立ち退きを要求されることもあります。借地人が借地権の登記、または、借地上の建物を登記している場合、新しい地主は借地人に土地の明け渡しを要求できません。

ただし、無断転貸や地主の承諾を得ない建て替え、地代の不払いの継続の事実がある場合、地主から立ち退きを求められても拒否できない可能性があります。

借地権は売却も可能

借地権の相続についての注意点やトラブルについてご説明してきましたが、借地権は相続した後、売却することもできます。借地権は第三者に売却できるだけでなく、地主に買い取ってもらうという選択も可能です。

いずれの場合も、まずは、地主に相談する必要があります。借地権の売買代金について明確な基準はありませんが、近隣の更地価格の60~70%程度が上限の目安であると考えておくとよいでしょう。借地権の売却も視野に入れる場合には、不動産会社に査定を依頼して、大まかな価格相場を把握しておくとよいでしょう。

不動産会社に相談しておくことで、自分では交渉が難しいと考える場合にも、不動産会社に相談して買取交渉の仲介に入ってもらうこともできます。一括して不動産会社に査定依頼を行うことができるサイトを活用されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

相続は、争族と称されることもあるくらいトラブルが生じやすいものです。さらに、借地権付き自宅の相続は、家族だけでなく地主の権利についても配慮が必要になるため、より複雑になる可能性があります。

ただし、日頃から地主との関係性がうまく保てていれば大きなトラブルも起きにくいものです。大事な資産をきちんと引き継げるように借地権について正しく理解しておきましょう。
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AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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