この記事のポイント
- 「底地（そこち）」とは、借地権が設定されている土地のことです。
- 底地は一般的には売りにくい土地ですが、特性を理解して工夫すれば売却の道はないわけではありません。
- 相続予定の人は、底地の権利関係を整理しておくと良いでしょう。
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目次
底地とは？借地との違い
借地権が設定されている土地のことを「底地（そこち）」といいます。底地の所有者は、いわば地主で、その土地を借地人に貸して地代などの収益を得ます。その土地の所有者から見れば底地になり、その土地を借りている方からすれば借地になります。
底地のメリット
底地のデメリット
いくらで売却できる？底地の評価額の計算方法
底地は、いくらで売却できるものなのでしょうか。底地の評価額の計算方法についてご説明いたします。底地の評価方法は、相続税路線価から算出する方法以外に、取引事例比較法などがあります。
相続税路線価からの算出
相続税路線価があるエリアは相続税路線価から底地の評価額を算出できます。相続税路線価は、1m2あたりの金額（千円単位）が示されていますので、地積を乗じると更地の評価額が算出できます。
なお、相続税路線価は、売買価格の目安とされている公示価格のおよそ80％に設定されています。売買価格の目安としての評価額を算出する場合には、相続税路線価から算出した更地の評価額を0.8で割り戻す必要があります。
売買価格の目安としての更地評価額に、「1－借地権割合」を乗じると底地の評価額を算出できます。
なお、相続税路線価は、売買価格の目安とされている公示価格のおよそ80％に設定されています。売買価格の目安としての評価額を算出する場合には、相続税路線価から算出した更地の評価額を0.8で割り戻す必要があります。
売買価格の目安としての更地評価額に、「1－借地権割合」を乗じると底地の評価額を算出できます。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、文字どおり、条件の近い底地の売却事例を探して、底地の評価額を算出する方法です。
底地売却の流れ｜まずは底地の査定から
底地の売却で必要になる書類
底地売却の際に、必要となる書類には、以下のようなものがあります。
| ①身分証明書 |
| ②実印 |
| ③印鑑証明書 ※共有の場合共有者全員分が必要になります。 |
| ④登記済権利書、または登記識別情報 |
| ⑤固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 |
底地をできるだけ高く売却するための4つの方法と注意点
一般的には、売却が難しい底地。できるだけ高く売却するための方法として考えられるものには、以下のようなものが挙げられます。
1. 借地人に底地を売却する
まずは借地人に底地売却について打診されてみるとよいでしょう。土地を利用している借地人にとって、底地に自分の所有権設定ができれば、地代を払い続ける必要がなくなるためメリットとなります。
ただし、まとまったお金を支払うよりも、地代を払っている方が良いと借地人が考えた場合には売却は難しいといえます。
ただし、まとまったお金を支払うよりも、地代を払っている方が良いと借地人が考えた場合には売却は難しいといえます。
2. 借地権と合わせて底地を売却する
借地権者と協力して、土地売却をするという方法もあります。たとえば、借地権を相続したものの、将来にわたって利用予定がないというケースもあります。そのような場合に、底地と借地権を一緒に売却することができるので、底地または借地権をそれぞれ単独で売却するよりも売却しやすくなります。
3. 第三者に底地を売却する
地代で固定資産税等も賄える、またはそれ以上の収益を得られる利回りが比較的高い底地の場合、投資物件として底地単独で売却するという方法も考えられます。
4. 不動産会社に底地を売却する
市場価格よりも低い価格にはなりますが、不動産会社に買取をしてもらうという方法もあります。不動産会社の買取価格は、更地価格の１割程度になると考えておきましょう。
底地売却の注意点
繰り返しになりますが、底地は土地を自由に利用することができません。また借地権の設定期間は長く、なかなか土地を返してもらえません。地代の値上げも難しいといえます。このように底地は利用価値が低いため、底地を担保に融資を受けるということもできません。
これは、売却によって底地の新所有者になった方でも同様です。借地人に承諾なく底地の売買は可能ですが、底地の新所有者になったからといって借地人に土地の明け渡し要求を行うことはできません。このような理由から、底地を買いたいという方は少なく、売却は困難であると知っておく必要があります。
また、底地が共有となっている場合には、売却について共有者全員の承諾を得る必要があります。売却しづらい底地だからといって放置していると、相続のたびに共有相続が繰り返され、面識のない多くの共有者が増えていく可能性も否めません。そうなった場合には、承諾を得るための手間と費用も必要になります。
これは、売却によって底地の新所有者になった方でも同様です。借地人に承諾なく底地の売買は可能ですが、底地の新所有者になったからといって借地人に土地の明け渡し要求を行うことはできません。このような理由から、底地を買いたいという方は少なく、売却は困難であると知っておく必要があります。
また、底地が共有となっている場合には、売却について共有者全員の承諾を得る必要があります。売却しづらい底地だからといって放置していると、相続のたびに共有相続が繰り返され、面識のない多くの共有者が増えていく可能性も否めません。そうなった場合には、承諾を得るための手間と費用も必要になります。
底地を相続する際の注意点
底地を相続した、または将来的に底地を相続する可能性があるという場合、どのような点に気を付けておけばよいかご説明致します。
底地を相続する際に確認すべきこと
底地を相続するための手続き
底地の相続も、ほかの相続財産の相続と変わりません。以下のリンクで、相続の流れについて、確認をしておきましょう。
底地は相続税の課税対象になる
底地も相続税の課税対象です。相続評価額を算出し、相続財産に含めて、相続税を計算します。評価の方法については、以下のリンクを参考にしてください。
よくある質問
- 底地の売却にはどんな税金がかかる？
- 底地の売却で得た収益は、譲渡所得にあたるため所得税および住民税がかかります。譲渡所得は、底地の売却価格から、取得費用、譲渡費用、特別控除を差し引いて算出します。そして、底地の所有期間に応じた税率を乗じて所得税を計算します。また、そのほかにも底地の売却時には、印紙税および登録免許税が課税されます。
- 固定資産税や都市計画税は底地と借地のどちらにかかる？
- 固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日に固定資産課税台帳に記載された土地および建物の所有者に対して課税される税金です。つまり、底地を所有している地主に対して課税されます。借地人は、あくまでも土地を借りている状態であり、土地の所有者ではないので固定資産税や都市計画税が課税されません。
- 底地を相続させるための準備ってなにかある？
- 底地を相続する際には、まず底地の名義について確認をしておきましょう。共有名義になっている場合には、共有名義人と、将来的に権利関係が複雑にならないように単独名義にできないか話し合いを行っておくとよいでしょう。
また、借地人と交わしている契約内容を改めて確認しておくことも大切です。契約書がある場合には、その内容を改めて借地人に確認しておくとよいでしょう。また、契約書がない場合には、借地契約を継続していく意思の確認、および地代、更新料や承諾料について確認をとり、契約書を改めて作成しておくと安心です。
まとめ
底地は、地代収入等が得られる一方で、みずから土地を自由に利用することができないといったマイナス面もある土地です。
底地を将来的に相続する予定である方は、所有を継続するにしても、売却を検討するにしても、被相続人と早め早めに話し合いの機会をもつようにしましょう。底地の特性について理解するとともに、権利関係を明確にしておくことをおすすめします。
底地を将来的に相続する予定である方は、所有を継続するにしても、売却を検討するにしても、被相続人と早め早めに話し合いの機会をもつようにしましょう。底地の特性について理解するとともに、権利関係を明確にしておくことをおすすめします。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
