不動産の生前贈与。理解しておきたい贈与税の計算方法と2つの特例をご紹介

贈与税とは、不動産をはじめとして財産を贈与した際に課税されることになる税金のことです。贈与税が課税されるのは、以下のような場合になります。

個人が個人から財産（不動産）をもらったとき

個人間贈与について贈与税は課税されることになります。なお、法人から個人への贈与は、給与や賞与、寄附として扱われ、受贈者には所得税および住民税が課税されます。また、個人から法人への贈与については、法人の利益になりますから、法人税が課税されることになります。

1年間に受けた贈与の合計額が110万円を超えるとき

個人間贈与において、1年間に受けた贈与の合計額が110万円を超えるときに、贈与額に応じて贈与税が課税されます。

本来の価値より著しく低い価額で財産（不動産）を譲り受けたとき

たとえば、本来の価値が1,000万円なのに100万円で財産（不動産）を譲渡した場合、その差額900万円の贈与が行われたとみなされる場合があります。その際にも贈与税が課税されることになります。

財産（不動産）購入のための借金を免除されたとき

例えば不動産購入のために、父からお金を借り入れた後、返済を免除してもらった場合、未返済部分について贈与が行われたとみなされる場合があります。その際にも贈与税が課税されることになります。

対価の支払いなく不動産の名義変更をしたとき

不動産の名義変更をする際には、登記原因証明情報を添付する必要があり、譲渡金額をゼロとする売買契約書もしくは贈与契約書などの書類によって対価の支払いがなかったことを申告することになります。そのため個人間で贈与が行われたとみなされ、贈与税が課税されることになります。

贈与税は、以下の数式によって算出されます。

（課税価格－基礎控除110万）×税率－控除額

不動産を贈与されたとき、不動産の評価額が贈与金額とされます。まず、土地の場合、評価の方法には路線価方式（路線価が定められている地域の評価方法）と倍率方式（路線価が定められていない地域の評価方法）があり、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。また、建物については、固定資産税評価額をもとに評価されます。土地、建物いずれも、借地権など他人の権利が付着している場合、評価額が低くなるようになっています。

贈与税の課税価格は、その年の1月1日から12月31日までの1年の間に個人から贈与を受けた財産の合計額です。

贈与税の税率は次の通りです。たとえば、500万円の贈与を受けた場合、税率は30％となり、次の計算式によって税額が算出されます。

（受贈額500万円－基礎控除110万円）×30％－控除額65万円＝52万円

不動産を贈与した時に課税される税金は、贈与税のみではありません。どのような税金が課税されるのかを確認しておきましょう。

不動産取得税とは、土地や家屋を売買、贈与、交換、建築（新築、増築、改築）などの方法によって取得した場合に課税される税金です。相続による取得の場合、不動産取得税は課税されません。なお、不動産取得税の課税標準となる額が、土地は10万円、家屋を建築により取得した場合は23万円、建築以外で取得（贈与含む）した家屋は12万円に満たない場合においては不動産取得税は課税されません。これを免税点といいます。

	土地	家屋
		新築・増築・改築によるもの	売買・交換・贈与によるもの
免税点	10万	23万	12万

不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額となります。課税標準に原則として4％の税率を乗じて税額を算出します。なお、平成18年4月2日から令和3年3月31日までの間の住宅及び土地の取得については税率が3％となります。

登録免許税とは、所有権移転登記等を行う際にかかる税金のことをいいます。贈与によって所有権移転登記を行う際にも課税されます。税率は登記内容によっても異なりますが、売買や贈与による所有権移転登記の場合、2％となります。なお、相続による所有権移転登記は、0.4％となっています。

登録免許税は、以下の計算式で算出されます。

課税標準（取得した不動産の固定資産税評価額）×2%

贈与税の申告と納税について見ていきましょう。まず、納税期間は贈与を受けた年の翌年の2/1～3/15です。また、納税場所ですが、申告する方がお住まいの住所地にある所轄税務署で行います。なお、インターネットを活用して、e-TAX経由でウェブ上申告することも可能です。

納税期間は、所得税の確定申告より15日早く始まります。所得税の確定申告時期がスタートすると、窓口が込み合うため、ゆっくりと相談をすることもできなかったり、待ち時間が長くなったりする可能性もあります。早めの申告納税をおすすめします。

ここでは、贈与税に関わる2つの特例について見ていきます。以下に述べる特例の適用を受ける場合にも、前述したように贈与税の申告が必要です。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦間において、居住用の不動産を贈与したり、居住用の不動産を購入するための資金を贈与したりした場合、その年の基礎控除110万円に加えて、最大2,000万円まで非課税で贈与することができる特例です。この特例の適用を受ける場合、以下のような条件に該当する必要があります。

・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
・配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産(※1)であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が実際に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること(※2)

※1:専ら居住の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるものをいいます。
※2:配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

相続時精算課税制度は、この制度選択に係る贈与者から贈与を受ける財産について2,500万円までは、贈与税は非課税となる制度です。贈与財産が2,500万円を超えた場合は一律20％の税率を乗じて贈与税が課税されます。なお、この制度の贈与者が亡くなった時の相続税の計算において、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算して相続税額を計算します。相続時精算課税制度の適用を受けるためには、以下のような条件に該当する必要があります。

・贈与者が贈与をした年の1月1日時点で60歳以上
・受贈者（贈与を受ける人）が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
・贈与者と受贈者の関係が親子か祖父母と孫

不動産自体ではなく不動産購入資金を贈与する場合は、上記の2つの特例に加えて、さらに2つの特例の適用を受けることもできます。

直系尊属である両親、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税となる制度です。この制度を単独で使うことも、相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。贈与者ごとの非課税限度額は、次のイまたはロの表のとおりです。

イ 下記ロ以外の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
～平成27年12月31日	1,500万	1,000万
平成28年1月1日～令和2年3月31日	1,200万	700万
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,000万	500万

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成31年4月1日～令和2年3月31日	3,000万	2,500万
令和2年4月1日～令和3年12月31日	1,500万	1,000万

令和3年12月31日までに、父母又は祖父母からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合、一定の要件を満たすときには、贈与者がその贈与の年の1月1日において60歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

ここでは、相続に関するよくある質問をご紹介します。

生前贈与とは、「生前に」財産を「贈与する」ことで、メリットとして時期を自由に選んで相続税対策が図れる点が挙げられます。また、早めに相続を見越した対応を検討することにつながるため、相続トラブルのリスクを減らすことが可能です。なお、生前贈与は法定相続人以外に贈与を行うことも可能になるため、この点もメリットの1つとして挙げられるでしょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

先に触れた相続時精算課税制度ですが、一度相続時精算課税制度を利用することを届け出た相手に対しては、以降毎年110万円の基礎控除枠を利用できなくなる点に注意が必要です。また、非課税となった2,500万円分については、将来相続が発生した時に相続財産の計算時に加算されることになる点にも注意しなければなりません。詳しくはこちらの記事を参照ください。

遺留分侵害額請求の対象となるのは、「（遺言によって）遺贈された財産」「死因贈与された財産」「生前贈与された財産」です。つまり、生前贈与にも遺留分侵害額請求は可能ということになります。ただし、贈与の時期や受贈者の立場によっても異なるため、弁護士や税理士などの専門家に確認するようにしましょう。詳しくはこちらの記事を参照ください。

相続対策のためなどに、安易に贈与を行うことで予想を超えた税金が発生する可能性もあります。まずは、贈与税の制度や特例について知ることが大切です。その上で税理士などの専門家に相談しながら、慎重に贈与の検討を進めていくことをおすすめします。