この記事のポイント
- 年の途中で売却が成立した場合、売却～年末までの期間分の税額を日割り計算して買主に負担してもらうことが一般的。
- 住宅用地の特例、新築住宅の特例など、条件を満たすことで固定資産税が軽減される特例があります。
- 不動産を所有すると毎年支払うことになる固定資産税。仕組みを理解しておくことは大切です。
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目次
固定資産税と都市計画税とは？その違いって？
固定資産税と都市計画税は、まとめて納税するので、その違いはあまり知られていません。主な違いは税率と課税対象です。固定資産税はすべての土地や建物が課税対象ですが、都市計画税は対象外のエリアがあるのが大きな違いです。
固定資産税は1.4％が「標準税率」（通常用いる税率）です。ほとんどの自治体が1.4％ですが、一部1.4％よりも高い自治体もあります。
都市計画税は0.3％が「制限税率」（税率の最高限度）です。つまり、都市計画税の税率は0.3％を超えることはありません。また自治体によっては、0.3％よりも低い税率の自治体もあります。
都市計画税は0.3％が「制限税率」（税率の最高限度）です。つまり、都市計画税の税率は0.3％を超えることはありません。また自治体によっては、0.3％よりも低い税率の自治体もあります。
固定資産税とは
固定資産税とは、固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有している人に課税される税金です。課税主体は市町村で、毎年1月1日現在の所有者に納税義務があります。通常は固定資産税評価額が課税標準額となり、その金額に税率1.4％（標準税率）を乗じて固定資産税額を算出します。ただし、特例措置によって、課税標準額が評価額よりも低くなることもあります。
課税対象（土地、建物など）
固定資産税が課税される対象は、土地、建物、償却資産です。
【土地】
住宅の敷地だけでなく、駐車場などの雑種地、田、畑、山林なども対象です。
【建物】
住宅、店舗、工場、倉庫などの建物が対象です。固定資産税の対象となる建物は、「3方向以上に壁があり、屋根がある」「基礎等で土地に固定されている」などの要件があるので、プレハブの物置なども課税対象になることがあります。
【償却資産】
一般家庭の場合、通常は課税対象となりません。償却資産とは、事業を経営している方が、その事業のために用いる機械・備品などの資産をいいます。
「固定資産税評価額」って何？どうやって決まるの？
固定資産税の税額はどのように決まるのでしょうか？まず、市区町村が固定資産税評価額を決定し、必要な調整を行って「課税標準額」を決定します。「課税標準」に市町村が決定している税率（標準は1.4％）を乗じて、固定資産税の税額が決まります。納税金額は、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。
| 固定資産税＝課税標準額×1.4％ |
|---|
土地の評価額は実勢相場の7割程度になっており、建物の評価額は新築でも実際の建築費の6割ほどです。土地の課税標準額は、原則として3年ごとに見直されるので、地価が上昇していれば固定資産税も上がっていきます。建物の評価額は、築年数が経過すると徐々に下がる仕組みになっています。
なお、同一人の所有する不動産の課税標準額の合計が免税点（土地30万円、建物20万円）未満のときは課税されません。
なお、同一人の所有する不動産の課税標準額の合計が免税点（土地30万円、建物20万円）未満のときは課税されません。
固定資産税の申告
固定資産税については、通常は、所有者が特別な手続きをする必要はありません。ただし、以下の場合には申告が必要です。
都市計画税とは
都市計画税とは、固定資産税と同様に、土地や建物を所有している人に課税される税金です。街路・公園整備事業等の都市計画施設の建設・整備などの都市計画事業等の費用に充てられます。
課税主体は市町村で、毎年1月1日現在の所有者に納税義務があります。通常は固定資産税評価額が課税標準となり、その金額に税率0.3％（制限税率）を乗じて都市計画税額を算出します。税率は0.3％未満の自治体もあります。
課税主体は市町村で、毎年1月1日現在の所有者に納税義務があります。通常は固定資産税評価額が課税標準となり、その金額に税率0.3％（制限税率）を乗じて都市計画税額を算出します。税率は0.3％未満の自治体もあります。
課税対象（市街化区域内の不動産）
固定資産税は全ての土地と建物が対象となりますが、都市計画税は都市計画法による「市街化区域内」に所在する土地と建物が対象となります。都市計画区域外の不動産や、「市街化調整区域内」には都市計画税はかかりません。
「市街化区域」、「市街化調整区域」ってどこ？
こんな市町村では都市計画税が優遇されています！
たとえば東京都多摩市は0.2％、神奈川県平塚市は0.2％、千葉県成田市は0.05％です。
ひと目で分かる！固定資産税と都市計画税のポイントを表でチェック
次の図は、固定資産税と都市計画税の「異なる点」と「共通点」をまとめたものです。ポイントを押さえて、両者の特徴を比較しながら理解を深めていきましょう。全体像をつかんだら、次にご自身のケースに当てはめてシミュレーションしてみましょう。
固定資産税・都市計画税をシミュレーションしてみよう！
固定資産税・都市計画税の計算方法についてご説明いたします。
住宅の固定資産税の平均額
固定資産税・都市計画税は物件によって異なりますが、戸建住宅の平均は10～20万円程度（年額）が一般的と言われています。マンションは、10～30万円程度が目安です。
なお、住宅の固定資産税・都市計画税は、物件の所在地や広さ建物の築年数などによって左右されます。
なお、住宅の固定資産税・都市計画税は、物件の所在地や広さ建物の築年数などによって左右されます。
住宅を購入する前に、固定資産税等の目安を不動産会社に確認しておくと安心です。
固定資産税・都市計画税の計算シミュレーション
固定資産税・都市計画税の税額は、以下の計算式で算出します。
| 固定資産税の税額＝課税標準（固定資産税評価額）×標準税率1.4％ |
|---|
| 都市計画税の税額＝課税標準（固定資産税評価額）×制限税率0.3％ |
|---|
多くの市区町村では固定資産税の税率は1.4％なので、ここでは1.4％で計算していきます。都市計画税の税率は0.3％よりも低い場合もありますが、0.3％と仮定します。
【例1】月極駐車場
土地の固定資産税評価額（＝課税標準額）：3,000万円
固定資産税：3,000万円×1.4％＝42万円
都市計画税3,000万円×0.3％＝9万円
合計：51万円
【例2】新築戸建住宅（土地200m2、建物延床面積100m2、購入費用約5,000万円）
土地の固定資産税評価額：2,000万円（市場相場で3,000万円程度）
建物の固定資産税評価額：1,200万円（工事費用2,000万円程度）
土地の固定資産税・課税標準額：2,000万円×6分の1（小規模住宅用地の特例）≒333万円
土地の都市計画税・課税標準額：2,000万円×3分の1（小規模住宅用地の特例）≒666万円
●初年度の税額
土地の固定資産税：333万円×1.4％≒47,000円
土地の都市計画税：666万円×0.3％≒20,000円
建物の固定資産税：1,200万円×2分の1×1.4％（新築住宅の特例による）＝84,000円
建物の都市計画税：1,200万円×0.3％＝36,000円
合計：187,000円
●4年目の税額（新築住宅の特例は終了し、建物の評価額が800万円に下落、土地の評価額は変わらないと想定）
土地：上記と同じ
建物の固定資産税：800万円×1.4％＝112,000円
建物の都市計画税：800万円×0.3％＝24,000円
合計：203,000円
更地にすると固定資産税は6倍かかる！？
住宅の敷地となっている土地の固定資産税の課税標準は、200m2まで評価額の6分の1に減額されます（住宅用地の特例）。同様に都市計画税の課税標準は3分の1になっています。
そのため、住宅を取り壊して更地にすると、固定資産税や都市計画税が上がる可能性が高いです。ただし「負担調整」という制度もあるので、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になるとは限りません。詳しくは、次章で税金の特例について解説しています。
そのため、住宅を取り壊して更地にすると、固定資産税や都市計画税が上がる可能性が高いです。ただし「負担調整」という制度もあるので、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になるとは限りません。詳しくは、次章で税金の特例について解説しています。
固定資産税の支払いが難しい場合は売却を検討してみては？
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固定資産税が軽減される特例もあわせてチェック
固定資産税・都市計画税の税額計算方法については、前段でお話しした通りですが、条件を満たすことで、軽減措置が受けられる場合もあります。その概要について、ご説明いたします。
1. 住宅用地の特例
一定の基準を満たす住宅用地については、課税標準の軽減が受けられる特例の適用を受けることができます。なお、東京都の場合、以下の軽減措置の適用を受けて算出される税額がさらに2分の１に軽減される措置もあります。
小規模住宅用地の減額の特例
住宅1戸当たり200m2までの部分を「小規模住宅用地」といいます。固定資産税の課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1の額となり、都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1の額となります。
たとえば300m2の住宅用地ならば、200m2までの部分が「小規模住宅用地」となり、残りの100m2は「一般住宅用地」となります。一般住宅用地は、固定資産税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1、都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の2になります。
たとえば300m2の住宅用地ならば、200m2までの部分が「小規模住宅用地」となり、残りの100m2は「一般住宅用地」となります。一般住宅用地は、固定資産税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1、都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の2になります。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 価格×（6分の1） | 価格×（3分の1） |
| 一般住宅用地 | 価格×（3分の1） | 価格×（3分の2） |
マンションの小規模住宅用地の考え方
マンションの場合、土地に対する固定資産税は、マンションの建っている敷地全体の固定資産税を、専有面積に応じた持ち分割合で案分します。
登記簿謄本の表題部の「敷地権の割合」を確認し、敷地全体のうち敷地利用権を有する面積を計算してみましょう。その面積が200m2以下であれば、先述した小規模住宅用地の特例適用を受けられます。
登記簿謄本の表題部の「敷地権の割合」を確認し、敷地全体のうち敷地利用権を有する面積を計算してみましょう。その面積が200m2以下であれば、先述した小規模住宅用地の特例適用を受けられます。
2. 新築住宅の特例
「2026年（令和8年）3月31日までに新築された住宅」などの一定の基準を満たす新築住宅の場合、固定資産税の税額が一定期間、2分の1に軽減される特例があります。減額期間は、一戸建てで3年、マンションで5年です。認定長期優良住宅の戸建は5年、マンションは7年です。なお、この特例は、床面積120m2相当分までの適用となり、120m2超相当分については、税額軽減の適用はありません。
3. 既存家屋の特例
既存家屋についても、固定資産税について特例の適用を受けられる場合があります。いずれも2026年（令和8年）3月31日までの特例です。基準の詳細については、不動産が所在する市町村の窓口で確認されるとよいでしょう。
省エネ改修
一定の基準を満たす省エネ改修が行われた住宅について、翌年度分の固定資産税（120m2分まで）が3分の1（長期優良住宅に認定された場合は3分の2）減額されます。
バリアフリー改修
一定の基準を満たすバリアフリー改修が行われた住宅について、翌年度分の固定資産税（100m2分まで）が3分の1減額されます。
耐震改修
1982年（昭和57年）1月1日以前に建てられた住宅について、一定の耐震改修工事を行った場合、1戸当たり120m2相当分まで固定資産税の税額が2分の1（長期優良住宅に認定された場合は3分の2）、1年間減額されます。
4. 負担調整措置
1994年度の評価替えから評価の均衡化・適正化を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格の70％とすることになりました。
それ以前は、公示価格よりも極めて低い水準で推移していたため、3年に1度の評価替え時に税負担が急増する可能性もありました。そうならないように、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられています。
それ以前は、公示価格よりも極めて低い水準で推移していたため、3年に1度の評価替え時に税負担が急増する可能性もありました。そうならないように、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられています。
負担水準
上記計算式で算出される負担水準が100％以上の場合は、課税標準額が据え置き、または引き下げとなります。一方、負担水準が100％未満の場合は、課税標準額が上昇します。
固定資産税・都市計画税の発生時期と納付方法
固定資産税と都市計画税の発生時期と納付方法についてご説明いたします。
支払う人は誰？
納税の義務があるのは、先述した通り、固定資産税・都市計画税ともに課税対象資産を所有している人です。
発生はいつから？
納税の義務があるのは、毎年1月1日現在、固定資産税台帳に登録されている人になります。
売却した後の固定資産税・都市計画税は日割り清算
固定資産税・都市計画税ともに、毎年1月1日現在の所有者に納税義務があるため、1年の途中で不動産を売却しても、売主宛てに納税通知書が届きます。このとき、売主が1年分の税金を負担するのは不公平に思われます。そこで、年の途中で売却が成立した場合には、引渡し日以降の分の税額を日割り計算して、買主に負担してもらうのが不動産取引の慣習です。
売買の決済時に、買主から売主に固定資産税清算金を支払うのが一般的です。精算金の計算方法は売買契約書にしっかり記載することが大切です。精算金の計算方法は地域によって異なるので、不動産会社に確認しましょう。
納付時期はいつ？
納税通知書は、毎年4～5月に送付されます。納付は一括で行うか、市町村で定めた4回の期日までに分割納付もできます。納付時期を過ぎても納付しない場合には、市町村から督促を受けることになります。
固定資産税を滞納したら延滞金が発生する
固定資産税を滞納すると延滞金の支払いが必要となる場合があります。納期限後1か月以内であれば、原則として税額に7.3％を乗じた金額を延滞金として納めなければなりませんが、特例として「特例基準割合※」が採用されていて、この割合が7.3％を下回る場合には、この「特例基準割合」＋1％が実際の延滞金の利率となります。
納期限から1か月を超えてもなお、納付ができない場合には、税額に特例基準割合＋7.3％を乗じた金額を延滞金として納める必要があり、さらに負担が増えることになります。そのまま固定資産税が払えないと、最終的に財産の差し押さえが行われてしまいます。
※特例基準割合…各年の前々年9月から前年8月までにおける国内銀行の新規の短期貸出約定平均金利の平均の割合に、年1％を加算した割合
納期限から1か月を超えてもなお、納付ができない場合には、税額に特例基準割合＋7.3％を乗じた金額を延滞金として納める必要があり、さらに負担が増えることになります。そのまま固定資産税が払えないと、最終的に財産の差し押さえが行われてしまいます。
※特例基準割合…各年の前々年9月から前年8月までにおける国内銀行の新規の短期貸出約定平均金利の平均の割合に、年1％を加算した割合
固定資産税が払えない…そんなときに利用できる制度とは？
固定資産税や都市計画税の支払いが困難な場合には、早めに市町村の窓口で相談するようにしましょう。やむを得ない事情があって税金の納税が困難な場合、滞納する前に相談すれば、以下の制度を利用できる可能性があります。
| 分納 | 分割して納付できる制度 |
|---|---|
| 減免 | 固定資産税等の税額を減額してもらえる制度 |
| 徴収猶予 | 一定期間、固定資産税等の支払いを待ってもらえる制度。災害や病気による収入の減少などの条件がある |
| 換価の 猶予 | 財産の差し押さえを一定期間、待ってもらえる制度。収入があり、税金を納付する意思があることなどの条件がある |
納付通知書と自治体の情報は必ず確認しましょう
固定資産税・都市計画税の計算方法は非常に複雑です。そのため、市町村が課税額の計算ミスを起こすこともあります。固定資産税の納付通知書が手元に届いたら必ず確認するようにしましょう。
また、固定資産税は地方税なので、自治体毎に優遇措置を設けている場合があります。情報を逃さないためにも自治体のホームページもチェックしておくとよいでしょう。
また、固定資産税は地方税なので、自治体毎に優遇措置を設けている場合があります。情報を逃さないためにも自治体のホームページもチェックしておくとよいでしょう。
まとめ
身近な税金の1つである、固定資産税・都市計画税ですが、詳細について理解することは難しいこともあります。しかし、知らぬ間に特例適用を受けていて、特例適用期間が終了し、急に税額負担が増加して驚いたという方もいます。そうならないためにも、不動産を所有すると、毎年支払うことになる税金だからこそ、仕組みを理解しておくのは大切なことです。専門家のサポートも活用しながら、理解に努めてみてはいかがでしょうか。
不動産所有には固定資産税と都市計画税がかかります。
条件によっては特例を受けられるので、必ず確認しましょう。
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この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
「市街化調整区域」は都市計画税がかからないだけでなく、地価も安いので購入費用も抑えられるメリットがあります。ただし、原則としてこのエリアは建物を建てられないことになっており、建築が可能なケースは例外的に開発許可を得たエリアや農家住宅などに限られます。なお、市街化調整区域は住宅や店舗などが少なく、公共下水道などのインフラが未整備で利便性が劣ることが多いので注意しましょう。