この記事のポイント
- 悪徳不動産会社は囲い込みや虚偽説明など法律のグレーゾーンを利用する事例が多いとされています。
- 被害事例として、囲い込みによる相場より低い売却や契約トラブルに発展するケースが報告されています。
- 信頼できる不動産会社を見極めるには免許番号や口コミ、行政処分歴など客観的情報の確認が重要です。
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目次
悪徳不動産とは？よくある手口と特徴
不動産取引初心者にとっては、すべて怪しく見えてしまいがちな不動産会社。情報の非対称性を利用して、一般の売主をだますような取引を行う「悪徳不動産会社」も存在します。
不動産売却時、思わぬトラブルを避けるためには“悪徳不動産会社”の特徴を知り、確実に見抜く目を持つことが重要です。実際の被害事例や見分け方、信頼できる業者の選び方までを徹底解説します。
まずは悪徳不動産会社とはどういった会社なのか。また、彼らが使う手口はどういうものなのかを解説していきましょう。
不動産売却時、思わぬトラブルを避けるためには“悪徳不動産会社”の特徴を知り、確実に見抜く目を持つことが重要です。実際の被害事例や見分け方、信頼できる業者の選び方までを徹底解説します。
まずは悪徳不動産会社とはどういった会社なのか。また、彼らが使う手口はどういうものなのかを解説していきましょう。
悪徳不動産の定義とは？詐欺との違い
“悪徳不動産会社”とは、法律的なグレーゾーンや消費者の知識不足を利用して、自社の利益を最大化しようとする不動産業者のことです。
一見正当な取引に見せかけながら、顧客にとって著しく不利益となる行為を平然と行うケースがあり、その代表例としては「囲い込み」「不当に高い査定価格提示」「誇大広告」「重要事項説明の省略」「不当な価格吊り上げ」「虚偽説明」「契約トラブル」などがあり、後々のトラブルの火種になるケースが多いため注意が必要です。
また、これらは宅建業法違反にあたる場合もありますが、グレーゾーンを突いた巧妙な手法も多く、一般消費者が気づきにくいのが実情です。たとえば、囲い込みとは、自社で買主も売主も確保して仲介手数料を両方から取ろうとする行為で、売主にとっての機会損失が発生します。これは宅建業法第47条「不当な取引制限の禁止」に抵触する可能性もあります。
さらに『すぐ売れます』などの誇張表現も、景品表示法違反として行政指導の対象になることがあります。
これらの手口を使った不動産取引は詐欺とは紙一重ですから、その見極めは難しいものです。商談は合法的に見えるので、消費者側にとってはその商談の中身が詐欺かどうかは判断しにくいのです。
一見正当な取引に見せかけながら、顧客にとって著しく不利益となる行為を平然と行うケースがあり、その代表例としては「囲い込み」「不当に高い査定価格提示」「誇大広告」「重要事項説明の省略」「不当な価格吊り上げ」「虚偽説明」「契約トラブル」などがあり、後々のトラブルの火種になるケースが多いため注意が必要です。
また、これらは宅建業法違反にあたる場合もありますが、グレーゾーンを突いた巧妙な手法も多く、一般消費者が気づきにくいのが実情です。たとえば、囲い込みとは、自社で買主も売主も確保して仲介手数料を両方から取ろうとする行為で、売主にとっての機会損失が発生します。これは宅建業法第47条「不当な取引制限の禁止」に抵触する可能性もあります。
さらに『すぐ売れます』などの誇張表現も、景品表示法違反として行政指導の対象になることがあります。
これらの手口を使った不動産取引は詐欺とは紙一重ですから、その見極めは難しいものです。商談は合法的に見えるので、消費者側にとってはその商談の中身が詐欺かどうかは判断しにくいのです。
悪徳不動産の被害事例
ここからは悪徳不動産による典型的な被害事例を3つ紹介します。いずれも表面上は“契約”として成立していたものの、後から確認すると消費者に著しく不利な内容が含まれていました。
囲い込み事例
東京都練馬区の60代女性が所有するマンション（築28年・3LDK・相場4,200万円）をA社に依頼。2ヶ月以上内覧が入らず不審に思い、他社に相談したところ、実は購入希望者が数名いたにも関わらずA社が案内を断っていました。これにより、実勢価格よりも300万円以上低い価格で売却を余儀なくされた、ということです。
「囲い込み」は他社の紹介客を排除することで、自社内の買主と売主をマッチングさせ、両手仲介の手数料を得るという行為が横行しています。これは宅建業法第47条『不当な取引制限の禁止』に抵触する可能性もありますが、現場では暗黙の了解のもとに日常的に行われています。
「囲い込み」は他社の紹介客を排除することで、自社内の買主と売主をマッチングさせ、両手仲介の手数料を得るという行為が横行しています。これは宅建業法第47条『不当な取引制限の禁止』に抵触する可能性もありますが、現場では暗黙の了解のもとに日常的に行われています。
二重売却事例
埼玉県の投資用物件オーナーが、A社と媒介契約を結んだにもかかわらず、別のB社も勝手に物件情報を掲載した、二重売却の事例。結果、2組の買主と同時に契約が進んでしまい、契約違反トラブルへ発展してしまいました。
虚偽説明事例
神奈川県の30代夫婦が住宅購入の際に「住宅ローン特約があるので契約後にローン否認でも違約金は発生しません」と担当営業から説明を受けて契約。しかしながら、実際の契約書にはその文言記載がなく、ローン否決後に違約金として150万円を請求されたという虚偽説明の事例がありました。
悪徳不動産の見分け方｜怪しい不動産会社の7つのサイン
怪しい不動産会社の見分け方として、７つのサインをご紹介します。契約前に違和感を持つことが、悪徳業者を見抜く最大の武器です。
以下の兆候が複数ある場合にはとくに注意してください。速やかに別の不動産会社への相談を検討すべきです。
以下の兆候が複数ある場合にはとくに注意してください。速やかに別の不動産会社への相談を検討すべきです。
1. 明らかに高い査定価格を提示してくる（後で下げられる）
相場よりも不自然に高い査定額を示してくる場合には要注意です。
2. 「今日中に決めないと損します」と異様に急かす
契約を急がせる異様な営業トークには要注意です。
3. 専任媒介契約にこだわり、一般媒介を嫌がる
媒介契約には3つの契約形態がありますが、それぞれの契約に関するメリット、デメリットを説明しない不動産会社は要注意です。
4. Googleや不動産口コミサイトで評価が極端に低い
口コミ・レビューの評価がかなり悪い場合には要注意です。
5. 宅建免許番号が更新されておらず、5年以上前のまま
免許更新もされていない場合もあるので要注意です。
6. 重要事項説明書を契約直前まで見せない
重要事項説明書は売買契約の締結前に説明を受ける必要があります。とくに、売買契約と重要事項説明を同日に行うケースは多くありますが、その場合でも事前に重要事項説明書を渡してくれない場合には要注意です。
7.担当者の発言や書類の内容に矛盾がある
担当者の説明が一貫せず、いつも曖昧な場合には要注意です。
信頼できる不動産会社の選び方とチェックリスト
では、信頼できる不動産会社とはどのような特徴を持つのでしょうか。ここでは、不動産売却を検討する際に確認すべき具体的なチェックポイントを挙げながら、選定の目安を整理します。Googleや国土交通省などの公的情報源も活用し、客観的なデータで判断する視点が重要です。
対応が誠実・情報開示が明確であるか
対応のスピードや一貫性のある説明、矛盾がないかなどを確認してみましょう。また、説明資料が明瞭になっているか、契約内容の説明などが明確にされているかもポイントです。
取り引き実績とクチコミがかみ合っているか
クチコミサイトはやらせもあるので注意深く見ることが必要です。Googleのレビュー評価やSNSで不自然な評価がないかも確認しておく必要があります。
ネガティブ情報等検索サイトでブラックリスト入りしていないか？
国交省のネガティブ情報等検索サイトでは過去の行政処分歴等を確認することができます。
行政処分などがあればこのサイトから調査が可能です。
行政処分などがあればこのサイトから調査が可能です。
宅建業免許の更新情報は正しいか
国交省の企業情報検索システムで該当する宅建業者の免許番号などを確認することができます。
複数の不動産会社を比較したか
1社のみに売却の査定額や売却のプラン、媒介契約の説明などを受けるのではなく少なくとも3社程度の不動産会社から話を聞くことをおすすめします。
比較することでそれぞれの不動産会社のメリット・デメリットや査定額の信憑性などが把握できます。
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その不動産会社は信頼できる？チェックリスト
以下は、売却相談時に確認すべきチェックポイントを表にしたものです。初回面談時の際に、不動産会社やその担当者の印象を記録しておくと良いでしょう。
| ☑ | チェック項目 |
|---|---|
| □ | 査定額の根拠を明確に説明してくれるか |
| □ | 手数料や諸費用について明確な説明があるか |
| □ | 契約内容を詳細に説明してくれるか |
| □ | 物件情報の広告戦略を提示しているか |
| □ | 担当者が信頼できる印象か |
| □ | クチコミ・評判が悪くないか |
| □ | 宅建免許番号が記載されており、期限内か |
| □ | 複数の業者と比較してみたか |
| □ | 契約を急がせないか |
| □ | クーリングオフや解約条件について説明があったか |
信頼できる不動産会社を見極めるには、免許番号やクチコミの裏付けが非常に重要です。数字や実績ではっきりと説明できる会社は、誠実な対応をしてくれる可能性が高いです。
悪徳不動産に引っかかってしまったら？取れる対処法
悪徳不動産会社と知らずに契約してしまった場合でも、諦める必要はありません。まずは冷静に契約内容を確認し、証拠を整理した上で、消費生活センター・宅建協会・弁護士などの第三者に相談しましょう。事前に集めた証拠が、後の交渉や法的措置において非常に有効になります。
騙されたと気づいた時点で取るべき初動対応とは？
騙されたと気づいた時点で取るべき対応策は以下のようなものがあります。
１．契約内容の再確認（重要事項説明書・媒介契約書など）
２．やり取りの証拠を保存（メール、LINE、録音、見積書など）
３．第三者機関への相談を速やかに行う
４．新たな契約や支払いを一旦ストップする
５．可能なら他の不動産会社へセカンドオピニオンを求める
２．やり取りの証拠を保存（メール、LINE、録音、見積書など）
３．第三者機関への相談を速やかに行う
４．新たな契約や支払いを一旦ストップする
５．可能なら他の不動産会社へセカンドオピニオンを求める
とくに、担当者とのメールやLINEなどのテキストメッセージの保存は非常に重要です。メールであれば履歴も残りますが、LINEなどの場合、ヤバい話がバレると、すぐに関係する不動産会社の友達は削除された状態となり連絡が取れなくなる、という事例もありましたので注意すべきです。
宅建協会・消費者センター・弁護士への相談手順
まず契約書と重要事項説明書の内容を精査しましょう。録音やLINE履歴、メールなど証拠を全て保存し、速やかに以下の窓口に相談してください。
・消費者ホットライン：188（全国共通）
・宅建協会：都道府県別の無料相談窓口あり
・弁護士：法テラス経由で無料相談可能
・宅建協会：都道府県別の無料相談窓口あり
・弁護士：法テラス経由で無料相談可能
契約解除を希望する場合は、宅建業法第47条違反や錯誤による契約取消しを主張できるケースもあります。専門家の助言のもとで、内容証明郵便などを活用し対応しましょう。
まとめ
不動産売却は大きなお金が動く重要なライフイベントです。安心して任せられる業者と出会うためには、“正しい情報”と“比較の視点”を持つことが不可欠です。本記事のチェックポイントや事例を参考に、より納得のいく不動産売却を実現してください。
「良い会社を選ぶ」だけでなく、「悪い会社を避ける」こともまた、賢明な選択です。
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この記事の監修者
寺岡 孝
不動産投資アドバイザー(RIA)／相続診断士／貸家経営アドバイザー／住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。
個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に「不動産投資は出口戦略が９割」「不動産投資の曲がり角 で、どうする？」（クロスメディア・パブリッシング）など。
囲い込みの実態は見えづらいですが、売主にとって数百万円の損失に直結します。売却を依頼した不動産会社が、レインズ（指定流通機構）に登録しているか必ず確認しましょう。