農地の売却は難しい？方法や流れについてわかりやすく解説します

土地の売却を検討中のあなたへ

一般的に、農地の売却は難しいといわれています。その理由には、農地の需要が低いこと、また、農地法による制限などがあり手続きに手間がかかることも挙げられます。

農地法とは大まかにいえば、国民の食料を安定して確保するために、農地を保護する目的で作られている法律です。そのため、農地として使われている土地が安易に権利譲渡されたり、別用途で利用されたりしないように規制を設けています。

農地の売却に関わるのは農地法第3条と第5条で、大まかに以下のように規定されています。それぞれ細かな例外も規定されていますが、一般的に、農地売却の際には以下の規定が適用されると考えておくとよいでしょう。

【第3条（概要）】
農地の所有者を変更する際には、農業委員会※の許可が必要。新しい所有者はその農地を農地として利用する必要があります。
※農業委員会：農地法に基づく売買・貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に、農地に関する事務を執行する行政委員会。各市町村に設置されています。
　　　　　
【第5条（概要）】
農地を農地以外のものにするために所有者変更をする際には、都道府県知事などの許可が必要。なお、市街化区域内にある農地については、農業委員会に届け出ればよいとされています。

農地の売却は、農地を農地のまま利用する人に売却するケースと、ほかの用途で利用する人に売却するケースに分けられます。原則として売却する当事者が許可申請を行いますが、行政書士などに代理申請を依頼することも可能です。

農地を農地のまま利用する人に売却するケースは、先にご説明したとおり農地法第3条によって規制されています。農業委員会の許可を受けずに行った権利移動は、その効力を生じません。農地法第3条に基づいて農地売却をする場合、以下のような流れで進めていきます。

①申請相談

市町村の農業委員会事務局に、農地売却の相談を行います。

②申請書記入

農地売却の内容を申請書に記入します。申請書の記載事項には、譲渡人（現所有者）、譲受人（新所有予定者）、許可を受けようとする農地の情報（所在地・面積・現況）、そして譲受人が行う農業の体制（所有機械の有無・作付け予定の作物・農業従事者）などが挙げられます。

③必要書類の取得

申請には、土地登記事項証明書、測量図、位置図、周辺見取り図などの必要書類の添付が必要です。譲受人が新たに農業を営む場合や農業生産法人である場合などは、別途書類が必要となります。必要書類については、申請を行う市町村の農業委員会に確認されるとよいでしょう。

④申請

農業委員会事務局に、必要書類とともに申請書を提出します。

⑤農業委員会での協議、許可

農業委員会で申請が協議され、許可の可否が決定されます。タイミングにもよりますが、申請から許可の決定までには2～3か月程度の期間を要すると考えておきましょう。

農地をほかの用途で利用する人に売却するケースは、先にご説明したとおり農地法第5条によって規制されています。都道府県知事などの許可を受けずに行った転用かつ権利移動は、その効力を生じません（市街化区域内にある農地については農業委員会へ届出が必要）。農地法第5条に基づいて農地売却をする場合、以下のような流れで進めていきます。

①申請相談

市町村の農業委員会事務局に、農地の転用および売却の相談を行います。

②申請書記入

農地売却の内容を申請書に記入します。申請書の記載事項には、譲渡人（現所有者）、譲受人（新所有予定者）、許可を受けようとする農地の情報（所在地・面積・現況）、そして転用目的・計画などが挙げられます。

③必要書類の取得

申請には、土地登記事項証明書、測量図、位置図、周辺見取り図などにくわえて、転用するための事業計画書や資金証明などの必要書類の添付が必要です。必要書類については、申請を行う市町村の農業委員会に確認されるとよいでしょう。

④申請

農業委員会事務局に、必要書類とともに申請書を提出します。

⑤協議、許可

農業委員会で申請が協議され、都道府県知事などに問題点などの具申を行います。都道府県知事などは、その具申に基づいて許可の可否を決定します。タイミングにもよりますが、申請から許可の決定までには2～3か月程度の期間を要すると考えておきましょう。

農地をほかの用途に転用する場合、農地法に基づく申請の前に、農振除外申請が必要となる場合があります。

農振とは「農業振興地域」の略称で、「総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域」として、農地のなかでもとくに保護されている地域をいいます。

売却を検討している農地が農振に該当する場合、農振の指定を除外（農振除外）しなければ、農地をほかの用途に転用することができません。

農振除外のためには以下のような要件があります。

・転用することが必要かつ適当、ほかに代替地がないこと

・周辺農地に影響しないこと

・周辺の農業従事者への支障がないこと

・農業用施設への支障がないこと

・土地改良事業完了後、8年以上が経過していること

農振除外申請は、農地が所在する自治体に行います。しかし、自治体が「総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域」として指定している地域であるため、農振除外を申請しても必ず許可が下りるとは限りません。

また、農振除外申請の受付は半年に一度ほどと設定されていることが一般的で、申請から許可の可否の決定までには1～2年程度の期間を要する可能性があります。

農振除外申請には専門知識も必要となるため、行政書士などのサポートを受ける必要もあるでしょう。そのため、土地登記事項証明書などの必要書類の取得費用のほか、行政書士などへの依頼費用として十数万円が必要になると考えておきましょう。

農地を売却する際には、農地売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要となります。なぜなら、ここまでご説明したとおり、農地を売却するためにはさまざまな手続きが必要となるからです。

農地売却を得意とする不動産会社を選ぶためには、まず複数の不動産会社に打診しましょう。どのように売却を進めていけばよいのか、親身に相談に乗ってくれる不動産会社を見極めます。

1社ずつ打診していくと時間と手間を要しますが、近年では複数の不動産会社に一括して売却相談ができるサイトも増えてきています。

その際には、相談をしたい不動産を「農地」と明確にし、物件プロフィールをできる限り詳細に伝えておくことで、農地売却の課題を明確にし迅速に対応してくれる不動産会社を見つけやすくなります。

ここでは、農地売却に関するよくある質問をご紹介いたします。

農地は、農地として使用するほか、別の用途に転用して活用できる可能性があります。しかし、農地はほかの用途で利用されている土地と異なり、売買や用途変更に対して規制があります。

そのため、売却や用途変更をしようと思っても一朝一夕にできるものではなく、想定以上に時間や手間がかかる可能性もあるでしょう。

農地の売却を検討する際には、所有する農地にどのような規制があるのか、まず自治体窓口で確認することをおすすめします。

そのうえで、売却するほうがよいのか、または賃貸などみずから活用するほうがよいのか決めてください。信頼できる不動産会社に相談しながら、1つひとつ手続きを進めていくのが望ましいでしょう。