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目次
農地の売却は難しい?
農地法とは(第3条・第5条)
農地の売却に関わるのは農地法第3条と第5条で、大まかに以下のように規定されています。それぞれ細かな例外も規定されていますが、一般的に、農地売却の際には以下の規定が適用されると考えておくとよいでしょう。
【第3条(概要)】
農地の所有者を変更する際には、農業委員会※の許可が必要。新しい所有者はその農地を農地として利用する必要があります。
※農業委員会:農地法に基づく売買・貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に、農地に関する事務を執行する行政委員会。各市町村に設置されています。
【第5条(概要)】
農地を農地以外のものにするために所有者変更をする際には、都道府県知事などの許可が必要。なお、市街化区域内にある農地については、農業委員会に届け出ればよいとされています。
農地を売却する方法と流れ
権利移動の流れ(第3条)
転用かつ権利移動の流れ(第5条)
農地転用には農振除外申請が必要
農振とは何か
売却を検討している農地が農振に該当する場合、農振の指定を除外(農振除外)しなければ、農地をほかの用途に転用することができません。
農振除外のための手続きと注意点
農振除外申請は、農地が所在する自治体に行います。しかし、自治体が「総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域」として指定している地域であるため、農振除外を申請しても必ず許可が下りるとは限りません。
また、農振除外申請の受付は半年に一度ほどと設定されていることが一般的で、申請から許可の可否の決定までには1~2年程度の期間を要する可能性があります。
農振除外申請には専門知識も必要となるため、行政書士などのサポートを受ける必要もあるでしょう。そのため、土地登記事項証明書などの必要書類の取得費用のほか、行政書士などへの依頼費用として十数万円が必要になると考えておきましょう。
農地を売却するためには業者選びが重要
農地売却を得意とする不動産会社を選ぶためには、まず複数の不動産会社に打診しましょう。どのように売却を進めていけばよいのか、親身に相談に乗ってくれる不動産会社を見極めます。
1社ずつ打診していくと時間と手間を要しますが、近年では複数の不動産会社に一括して売却相談ができるサイトも増えてきています。
農地売却では許可申請にも時間がかかるため、時間と手間を節約するためにもこのようなサイトを賢く利用するとよいでしょう。
その際には、相談をしたい不動産を「農地」と明確にし、物件プロフィールをできる限り詳細に伝えておくことで、農地売却の課題を明確にし迅速に対応してくれる不動産会社を見つけやすくなります。
よくある質問
- 農地の土地活用方法とは?
- 農地の土地活用方法としては、農地として使用するほか、転用が可能であれば、賃貸住宅や高齢者施設、太陽光発電用地、駐車場などさまざまなものが考えられます。詳しくは遊休農地活用法の記事を参照ください。
- 山林を売却する際の注意点は?
- 農地のほかに山林を所有しているという方もいらっしゃるでしょう。山林の売却には、農地のような規制はありません。ただし需要が少ないため、買主を探すのに時間を要する可能性があります。専門業者に売却依頼を行うのが望ましいでしょう。詳しくは田舎の土地売却の記事を参照ください。
- 田舎の土地を活用する前に調べておくことはある?
- 活用に関して規制のある農地のような土地の場合、選択肢も限られてしまいます。田舎の土地の活用を検討する場合、まず事前にどのような規制を受ける土地であるのかを自治体窓口に確認しておきましょう。詳しくは田舎の土地活用の記事を参照ください。
まとめ
そのため、売却や用途変更をしようと思っても一朝一夕にできるものではなく、想定以上に時間や手間がかかる可能性もあるでしょう。
農地の売却を検討する際には、所有する農地にどのような規制があるのか、まず自治体窓口で確認することをおすすめします。
そのうえで、売却するほうがよいのか、または賃貸などみずから活用するほうがよいのか決めてください。信頼できる不動産会社に相談しながら、1つひとつ手続きを進めていくのが望ましいでしょう。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。