遠方の不動産を売却する時の注意点｜不動産会社の選び方や代理人の立て方を解説します

家の売却を検討中のあなたへ

相続などで取得した遠方にある不動産を売却するためには、手間や時間を取らなければならず、先送りにしているという方もいらっしゃるでしょう。

そのような状況が長引くのは望ましくありません。なぜなら不動産を所有すると、固定資産税などの税金が発生するためです。売却が先になればなるほど、その累積負担は大きくなります。

また、建物の劣化や土地の荒地化も進むため、周辺の安全面・治安面にも悪影響を及ぼすほか、売却するための改修および整備費用が大きくなってしまう可能性があります。売却を考えているのであれば、できる限り早く手を付けるようにしましょう。

できる限り売却を進めたほうが望ましいとわかっていても、現地に行けないため物理的に売却が困難と考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、現地に行かずに売却する方法もありますので、ここでご説明します。

売買契約は売主と買主の双方、および仲介会社（不動産会社）が同席して契約を交わすのが一般的です。一方、持ち回り契約は仲介会社が売主および買主の双方の所に出向くか、郵送で契約書に記名押印をしてもらって契約を締結します。遠方の不動産を売却するケースのほか、売主と買主のスケジュールが合わないケースなどでも活用される方法です。

持ち回り契約は便利ですが、契約書を持ち回っているうちに相手方の意向に変化が生じる可能性もあります。それを回避するためにも、買主には速やかに契約書へ記名押印をしてもらい、手付金の振り込み後に売主が契約書へ記名押印するという順で進めるとよいでしょう。また、スピーディーに動いてくれ、信頼できる仲介会社を選択することも重要なポイントです。

代理権を付与した代理人に売買契約を締結してもらうという方法もあります。代理人に不動産の売買契約手続きを依頼する場合には、代理権委任状が必要です。代理権とは、法律行為の効果を本人に帰属させる代理人の地位を言います。

つまり、代理人の行ったことは委任した本人が行ったのと同じ意味を持つということです。思わぬトラブルを回避するため、親族や法律の専門家など信頼できる代理人を選任し、代理権の委任範囲を明確に記した委任状の作成を行う必要があります。

司法書士が代理で所有権移転登記をする場合、直接面談のうえで不動産所有者の本人確認を行う必要があります。また、司法書士は物件引き渡し時にも立ち合います。つまり、実際に面談をした信頼できる司法書士に売買契約の代理権を付与することで、遠方の不動産の売買契約を締結できるのです。

不動産売買の手続きに慣れている、信頼できる司法書士を選ぶ必要があるでしょう。この方法では、司法書士との直接面談や契約締結時の旅費交通費、司法書士報酬の負担が必要となります。

遠方の不動産を売却する方法をいくつかご紹介しましたが、次に実際に売却をする際の流れについて具体的に解説します。

売却不動産の価格査定は、複数の仲介会社に行いましょう。その際、高い査定を出す仲介会社に飛び付くのは考えものです。複数の査定を比較して相場感をつかみ、具体的な根拠に基づいた査定価格を示してくれる信頼度の高い仲介会社を選ぶようにしましょう。

仲介会社を選んだ後は、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決められています。

これは、一般媒介契約では買主を見つけるために売主がみずから動くことや、ほかの仲介会社に重ねて媒介依頼をすることが認められる一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、下表のように制限があるためです。

　仲介会社は契約が成立しない限り報酬を得られないため、一般媒介契約では消極的な売り出しとなる可能性があります。より積極的に売り出してもらうためにも、専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討しましょう。

続いて、査定価格を基にして売り出し価格を決定し、仲介会社に売却活動を行ってもらいます。具体的には、広告を出したり、店頭で購入検討者に物件を紹介してもらったりします。より早く買主を見つけたいという場合には、別途広告費の準備も検討しておきましょう。

売却活動により買主が決定した後は、申し込みおよび手付金納付を経て、売買契約を締結します。売買契約の前には重要事項説明も必要です。重要事項説明書にどのような内容を盛り込む必要があるのか、後々トラブルが発生することを避けるためにも、あらかじめ十分に仲介会社と打ち合わせを行っておきましょう。

売買契約締結後、手付金を差し引いた残金の決済を行い、不動産を引き渡すほか、所有権移転登記の手続きを行います。

以上のように、まったく現地に行かなくても遠方の不動産を売却することは可能ですが、注意しておきたいポイントもあります。

「土地や建物の利用予定がないのでそのうち売却できればよい」という姿勢は、仲介会社にも伝わってしまいます。査定依頼から売却までどれくらいの期間で売却を完了させるのか、どのポイントでみずから現地に足を運ぶのか、売主として主体的にスケジュールを把握し、売却を進めていきましょう。なるべく密に連絡を取ってくれる、まめな営業担当者のいる仲介会社を選ぶことも重要です。

契約手続きなどを行ってくれる仲介会社の担当者や親族以外の代理人とは、できれば現地で顔を合わせておきたいものです。オンラインでも打ち合わせはできますが、実際に対面することによって、画面越しではわからないフィーリングなども確認できます。

仲介会社であれば売買契約に必要な書類や手続き、どのようなスケジュールで行えばよいのか、親身でスピーディーに対応してくれる担当者かどうか、代理人であればまめに連絡が取れて信頼できる人かどうかなどをチェックしておきましょう。

遠方の不動産売却の際に要となる仲介会社、つまり不動産会社はどのように選べばよいのでしょうか。選び方をくわしくご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

まず、「大手であれば大丈夫」とは言えないと知っておきましょう。査定依頼の際には、会社の規模にこだわらず複数の不動産会社に査定依頼を出し、明確な根拠に基づいて真摯に対応してくれる所を選びます。一括して複数の不動産会社に査定依頼を行えるサイトもありますので、活用するのも一案です。

実際の査定の流れとしては、不動産プロフィールと過去のデータなどを照らし合わせて価格を算出する「机上査定」の後、実際に不動産を確認したうえでの「訪問査定」が必要となります。机上査定後に不動産会社を絞り込み、訪問査定を依頼する際には現地に出向き、不動産会社の見極めをされることをおすすめします。

地方ではとくに、地元の不動産会社のほうが有益な情報を持っているケースもあるものです。また、不動産会社によって得意とする分野（売却、賃貸、住宅系、非住宅系など）やエリアは異なります。査定結果について説明を受ける際、市場環境や得意分野についてもあわせてヒアリングしておくとよいでしょう。

不動産会社の中には、売却までの間の不動産管理も引き受けてくれる所があります。管理料は別途必要になりますが、売却までに時間を要する可能性がある場合には、売却予定の不動産周辺の治安や安全への配慮、および物件の印象維持のためにも、活用を検討する余地があるでしょう。

先にもお伝えしましたが、媒介契約は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選択することが望ましいでしょう。この2つの契約では、集客状況や検討者の有無、広告計画などについて、一定期間ごとに売主に報告する義務があります。

ほかの不動産会社に重ねて依頼ができる一般媒介契約の場合、不動産会社にはその義務がないため、状況を把握しづらい可能性もありおすすめしません。

相続などにより遠方の不動産を所有することになったものの、手間がかかるので売却を先送りにしているという方は多く、空き家が年々増加している背景にもなっているでしょう。

売却を先送りにするうちに、所有不動産が劣化・荒廃していってしまうほか、権利関係が複雑になってしまう可能性もあります。いずれ売却を考えているという方は、頻繁に現地に足を運ばなくても遠方の不動産を売却できる方法があることを知り、早めに対応するようにしましょう。