この記事のポイント
- 地中埋設物は”土地の瑕疵”とみなされるため確認しておくことが大切です。
- 引渡し後に地中埋没物が発見された場合、買主から撤去費用などの損害賠償を求められることがあります。
- 地中埋設物の存在が確認できない場合も、その旨を重要事項説明書に記載する対応が一般的です。
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目次
地中埋没物とは｜撤去が必要な種類と理由
地中埋設物とは、地中障害物の1つです。土地の売却を予定している方は、その土地に地中埋設物がないかどうか確認しておく必要があります。
地中埋設物が存在すると、土地取得後に建物を建設しようとする時、支障が生じる場合があります。つまり、地中埋設物は土地についての瑕疵とみなされ、契約の目的を達成できない要因になる可能性があるということです。
建設のために地中埋設物を除去するには多額の費用が必要なケースもあり、場合によっては土地購入者から裁判を起こされる可能性もあるので注意が必要です。
地中埋設物が存在すると、土地取得後に建物を建設しようとする時、支障が生じる場合があります。つまり、地中埋設物は土地についての瑕疵とみなされ、契約の目的を達成できない要因になる可能性があるということです。
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地中埋没物の種類
地中埋没物には、建物基礎、井戸や浄化槽のような大きな物から、瓦やコンクリートガラといった残置物、岩などさまざまな物があります。売主も正確に存在を知らなかった旧建物の地下室といった例もあります。
また、例としては少ないですが、医療廃棄物や衣服、古タイヤなどが地中から見つかる場合もあります。
また、例としては少ないですが、医療廃棄物や衣服、古タイヤなどが地中から見つかる場合もあります。
なぜ撤去が必要なの？
引渡し後に地中埋没物が発見されたとしても、すぐに撤去および廃棄できる程度の規模や量であれば大きな手間もかからず、買主は土地を取得した目的を達成できる可能性が高いため、トラブルに発展しないかもしれません。
しかし、程度によっては重機による掘り起こしなどが必要となり、手間も費用も大きくなる可能性があります。その場合、買主が土地を取得した目的を達成できないという事態も生じるでしょう。
そうなれば、買主から撤去費用などの損害賠償請求をされたり、契約不適合責任を追及されて契約解除を求められたりする可能性もあります。
売主は買主に対して、正確な情報を告知・説明する信義則上の義務があります(売主の担保責任)。この責任を果たす範囲や期間は、任意で決めてよいものです。
とはいえ、買主に納得したうえで購入してもらうため、そして将来的な買主とのトラブルを避けるためにも、調査を行い正確な情報を告知・説明する姿勢を忘れないようにしましょう。
しかし、程度によっては重機による掘り起こしなどが必要となり、手間も費用も大きくなる可能性があります。その場合、買主が土地を取得した目的を達成できないという事態も生じるでしょう。
そうなれば、買主から撤去費用などの損害賠償請求をされたり、契約不適合責任を追及されて契約解除を求められたりする可能性もあります。
売主は買主に対して、正確な情報を告知・説明する信義則上の義務があります(売主の担保責任)。この責任を果たす範囲や期間は、任意で決めてよいものです。
とはいえ、買主に納得したうえで購入してもらうため、そして将来的な買主とのトラブルを避けるためにも、調査を行い正確な情報を告知・説明する姿勢を忘れないようにしましょう。
地中埋没物で契約不適合責任を問われる？
売主として注意すべきなのは、土地を売却した後に地中埋没物が発見された場合、契約不適合責任を問われるか否か、という点です。
民法により以下のように定められており、実際に引渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には、買主が売主に対して、責任追及（追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求）を行えることを示しています。
民法により以下のように定められており、実際に引渡しを受けたものが契約内容と異なる場合には、買主が売主に対して、責任追及（追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求）を行えることを示しています。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる
土地を引き渡した後、地中埋没物が見つかり買主の目的（建物の建築など）が果たせなくなった場合、埋没物撤去や代金の減額、挙句は契約の解除や損害賠償を求められる可能性があります。
なお、買主が権利を行使できる期間は契約不適合を知った時から1年以内に通知することが条件となっています。また、買主が不動産会社である場合は契約不適合は免責ですが、別途損害賠償を求められる場合があります。
なお、買主が権利を行使できる期間は契約不適合を知った時から1年以内に通知することが条件となっています。また、買主が不動産会社である場合は契約不適合は免責ですが、別途損害賠償を求められる場合があります。
譲り受けた土地に地中埋没物があるか不安…。
トラブルを未然に防ぐなら、不動産のプロに相談することが大切です！
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ある判例の概要と考察
地中埋設物に関する裁判例には、さまざまなものがあります。そのうち、東京地方裁判所で平成24年11月13日に判決が下された裁判例についてご紹介します。
【概要】
不動産業者である買主Xは、仲介業者Yを介して売主Aから土地および建物を購入しました。買主Xは建物を解体して更地にし、地下1m程度までの土壌調査（ボーリング調査）も行います。
その後、土地の1筆を第三者Bに売却しました。しかし、その土地の深さ2.4mの地中にコンクリート造の地中埋設物（旧建物の地下室）が発見されたのです。
仲介業者Yは買主Xに対し、売主Aが地中埋設物の有無などについて「わからない」と回答した旨を口頭で説明していました。しかし、買主Xは仲介業者Yから「問題ない」との事実と異なる説明を受けたと主張。
ならびに、その旨を重要事項説明書に記載すべき義務があったのに記載しなかったことが説明義務違反であるとして、買主Xは仲介業者Yに対し、地中埋設物の撤去費用など970万円の損害賠償を求めて提訴しました。
その後、土地の1筆を第三者Bに売却しました。しかし、その土地の深さ2.4mの地中にコンクリート造の地中埋設物（旧建物の地下室）が発見されたのです。
仲介業者Yは買主Xに対し、売主Aが地中埋設物の有無などについて「わからない」と回答した旨を口頭で説明していました。しかし、買主Xは仲介業者Yから「問題ない」との事実と異なる説明を受けたと主張。
ならびに、その旨を重要事項説明書に記載すべき義務があったのに記載しなかったことが説明義務違反であるとして、買主Xは仲介業者Yに対し、地中埋設物の撤去費用など970万円の損害賠償を求めて提訴しました。
【判決】
東京地方裁判所は、以下の理由から、仲介業者Yが重要事項説明書に地中埋設物の存在が不明である旨の記載をする義務まで負っていないとして、買主Xの請求を棄却しました。
・地中埋設物の存在について「不明である」との説明が口頭でされていたこと
・買主Xは土壌調査を実施しており、地中埋設物があるかどうか不明であることを前提に購入したと認められること
なお買主Xは、この裁判の前に売主Aにも同様の請求を行い、棄却されています。
・地中埋設物の存在について「不明である」との説明が口頭でされていたこと
・買主Xは土壌調査を実施しており、地中埋設物があるかどうか不明であることを前提に購入したと認められること
なお買主Xは、この裁判の前に売主Aにも同様の請求を行い、棄却されています。
【考察】
土壌汚染や地中埋設物の存在については、一定の調査のうえで「発見できなかった」と報告されることが通常です。今回の裁判例の買主Xは不動産業者であることから、具体的な調査方法について尋ねることなく契約を締結している点に、プロとしての落ち度もあると判断されています。
不動産業者ではない一般的な買主に対して、具体的にどのような調査に基づき地中埋設物について報告されたのか、説明する重要性が再認識される裁判例であると言えます。
不動産業者ではない一般的な買主に対して、具体的にどのような調査に基づき地中埋設物について報告されたのか、説明する重要性が再認識される裁判例であると言えます。
地中埋設物に関するトラブルを回避するには
地中埋設物に関するトラブルを回避するには、売主の担保責任を果たすためにも、土地を売却する前に調査を行い、正確な状況を買主に告知・説明することが必要です。
重要事項説明書などに記載・説明する
前述の裁判例の売主も、土地の状況について知りうる限りの正確な情報を告知・説明しています。しかしこのケースの場合、買主はプロの不動産業者であり、購入後にボーリング調査をしているため、地中埋設物の存在が不明であることを納得のうえで契約をしたと判断されました。
本来であれば、売主は解体時の記憶だけで説明するのではなく、のちほど紹介するような地中埋設物の調査を実施することが望ましいでしょう。地中埋設物の存在を知り、地盤の安全性などを確認したうえで、地中埋設物の撤去をしていない旨の説明ができていればトラブルには発展しなかったかもしれません。
さらに言えば、調査において地中埋設物の存在が確認できなかった場合でも、口頭だけでなく重要事項説明書に記載しておく必要があるでしょう。
本来であれば、売主は解体時の記憶だけで説明するのではなく、のちほど紹介するような地中埋設物の調査を実施することが望ましいでしょう。地中埋設物の存在を知り、地盤の安全性などを確認したうえで、地中埋設物の撤去をしていない旨の説明ができていればトラブルには発展しなかったかもしれません。
さらに言えば、調査において地中埋設物の存在が確認できなかった場合でも、口頭だけでなく重要事項説明書に記載しておく必要があるでしょう。
不明な場合も告知のうえで、免責特約をつける
売主が個人であれば、契約不適合責任は免責特約によって合意のうえで排除することも可能です。
地中埋没物について不明である場合、口頭での説明に加えて契約不適合責任の免責（もしくは一部免責）についての特約を設けて契約を交わすというやり方もよいでしょう。しかしながら、故意に隠した場合、免責特約は無効となることに留意が必要です。
地中埋没物について不明である場合、口頭での説明に加えて契約不適合責任の免責（もしくは一部免責）についての特約を設けて契約を交わすというやり方もよいでしょう。しかしながら、故意に隠した場合、免責特約は無効となることに留意が必要です。
地中埋設物の調査方法
では、具体的に地中埋設物の調査方法にはどのようなものがあるのかご紹介いたします。
地歴調査
地歴調査は、埋設物の有無を調査する際、最初に行われるものです。登記簿や古地図、地形図などを確認して、過去どのように土地が利用されていたかを確認します。
現在は住宅地として利用されていても、過去の資料を確認してガソリンスタンドやクリーニング店、工場などに利用されていたことがあるなら、埋設物があったり、薬品などで土壌が汚染されたりしている可能性があります。
そのような利用履歴が確認されると、さらにくわしい調査が必要となるでしょう。過去の状況をどこまでさかのぼるかにもよりますが、簡易的な調査で５～10万円程度の費用が必要となります。
現在は住宅地として利用されていても、過去の資料を確認してガソリンスタンドやクリーニング店、工場などに利用されていたことがあるなら、埋設物があったり、薬品などで土壌が汚染されたりしている可能性があります。
そのような利用履歴が確認されると、さらにくわしい調査が必要となるでしょう。過去の状況をどこまでさかのぼるかにもよりますが、簡易的な調査で５～10万円程度の費用が必要となります。
地中レーダー探査
地中レーダー探査は、地歴調査の結果、地中埋設物が存在する可能性がある場合に行われる非破壊検査です。地面をアンテナ走査し、レーダーチャートと呼ばれる反射波形から、地中埋設物や空洞の有無、地盤の緩みを読み取ることができます。土地の広さにもよって異なりますが、一般的な住宅地の場合、10～15万円程度の費用が必要となります。
ボーリング調査
地歴調査、地中レーダー探査を経て、地中埋設物がある可能性が高い場合に行われるのがボーリング調査です。ボーリング調査ではまず、ボーリングマシンで地面に8cm程度の穴を開けて、そこにサンプラーと呼ばれる鉄の筒状部品を挿入します。
その後、サンプラーの上の所定の高さからハンマーを落下させて、ハンマーによる打撃を何度要したかによって地盤の強度を測定します。
ボーリング調査には30万円程度の費用がかかります。一般的な住宅地の場合は、「スウェーデン式サウンディング試験」という簡易版のボーリング調査が行われるでしょう。この調査であれば、10万円程度の費用で行うことができます。
その後、サンプラーの上の所定の高さからハンマーを落下させて、ハンマーによる打撃を何度要したかによって地盤の強度を測定します。
ボーリング調査には30万円程度の費用がかかります。一般的な住宅地の場合は、「スウェーデン式サウンディング試験」という簡易版のボーリング調査が行われるでしょう。この調査であれば、10万円程度の費用で行うことができます。
素人判断では難しい土地の調査は
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地中埋設物の撤去方法と費用
調査の結果、地中埋設物があることがわかった場合は撤去する必要があります。続いて、地中埋設物の撤去方法とその費用についてご説明しましょう。
瓦やコンクリートガラ
一般的な住宅地に多い地中埋設物は、瓦やコンクリートガラなどです。重機でそれらを掘り起こした後、トラックで産業廃棄物処理場に持って行き廃棄してもらうために、20～30万円かかる場合もあります。
瓦やコンクリートガラ以外にも、まれに旧建物で使われていた地下室や井戸、浄化槽などが発見されることがあります。先にご紹介した裁判例のように、1,000万円近くの撤去費用が必要となるケースもあると覚えておきましょう。
瓦やコンクリートガラ以外にも、まれに旧建物で使われていた地下室や井戸、浄化槽などが発見されることがあります。先にご紹介した裁判例のように、1,000万円近くの撤去費用が必要となるケースもあると覚えておきましょう。
基礎杭
その土地が過去にコンクリート造の建築物やビルの敷地として利用されていた場合、基礎杭が打ち込まれている可能性があります。
しかし、基礎杭は地中深くまで打ち込まれているため、すべてを撤去するとなれば専門の重機が必要となるでしょう。その際、100万円以上の工事費用を要する場合もあります。
買主が住宅地として利用する場合は、地表から深さ1.5mの所で杭をカットし、残りはそのまま残しておくのが一般的です。土地の広さや杭の本数などにもよるため一概に相場はお伝えできませんが、少なくともすべての杭を撤去するよりは安い費用でできるでしょう。
土地を取得した目的を達成できるにもかかわらず、買主から「どうしても基礎杭を抜いてほしい」と要望された場合は、工事費用について話し合いが必要です。
しかし、基礎杭は地中深くまで打ち込まれているため、すべてを撤去するとなれば専門の重機が必要となるでしょう。その際、100万円以上の工事費用を要する場合もあります。
買主が住宅地として利用する場合は、地表から深さ1.5mの所で杭をカットし、残りはそのまま残しておくのが一般的です。土地の広さや杭の本数などにもよるため一概に相場はお伝えできませんが、少なくともすべての杭を撤去するよりは安い費用でできるでしょう。
土地を取得した目的を達成できるにもかかわらず、買主から「どうしても基礎杭を抜いてほしい」と要望された場合は、工事費用について話し合いが必要です。
まとめ
不動産に明るくない方が土地の売却を検討する際、地中埋設物のことまで考えが回らないのは珍しいことではありません。どれくらいの価格で土地が売れるのか、すぐに買主が見つかるのか、売却のためにどんな準備が必要なのかなど、わからないことだらけという方が大半ではないでしょうか。
その不安を解消するためにも、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけましょう。複数の不動産会社に声掛けをして、地中埋設物のことについても親身に相談に乗ってくれる所を見極める姿勢が大切です。
複数の不動産会社に一括で相談依頼や価格査定依頼ができるサイトもあります。どの不動産会社にお願いすればいいのか不安を感じる方は、相談を兼ねて一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。
その不安を解消するためにも、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけましょう。複数の不動産会社に声掛けをして、地中埋設物のことについても親身に相談に乗ってくれる所を見極める姿勢が大切です。
複数の不動産会社に一括で相談依頼や価格査定依頼ができるサイトもあります。どの不動産会社にお願いすればいいのか不安を感じる方は、相談を兼ねて一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。
【Q＆A】この記事のおさらい
- 地中の埋没物とは?
- 地中埋没物とは、土地の地下に埋まっているコンクリート塊、ガラ、廃材、タンクなど本来存在すべきでない物のことを指します。不動産取引でトラブルになりやすい要因です。「1．地中埋没物とは｜撤去が必要な種類と理由」をご覧ください。
- 地中埋没物の時効は？
- 地中埋設物に関する損害は、買主が売主に契約不適合責任を問う場合、通知は発見から1年以内、請求は原則5年以内です。故意の不告知など不法行為なら発見から3年が期限です。「2．地中埋没物で契約不適合責任を問われる？」の章をご覧ください。
- 地中埋没物を調べる方法は？
- ボーリング調査や地中レーダー探査によって埋没物の有無を調べられます。中古住宅や古家付き土地を売買する際には、事前調査がおすすめです。「4．地中埋設物の調査方法」をご覧ください。
- 地中埋没物の撤去費用はだれが払う？
- 売買契約時の取り決めによりますが、原則として売主の負担となることが多いです。契約前に責任の所在を明確にしておくことがトラブル防止につながります。くわしくは「5．地中埋設物の撤去方法と費用」をご覧ください。
地中埋設物をご存じですか？
土地の売却を検討中の人はしっかりおさえておきましょう。
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この記事の監修者
キムラ ミキ
AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
