賃貸併用住宅は売れない？！売却成功のコツを教えます

賃貸と住居が1棟で手に入るため人気の賃貸併用住宅ですが、一般的によく「売却しにくい」と言われています。その理由はなぜでしょうか？まずは賃貸併用住宅のデメリットを中心にご説明します。

賃貸併用住宅は1棟の住宅に、自身が居住する部分と他人に貸す部分があり、全体として利用するには不便な造りになります。そのため、賃貸併用住宅を購入した人が、全体を自身の家族で使用するためには、リフォームの必要性が出てきます。

1棟まるごと自宅として使いにくいとなると、売却する場合の購入対象者は投資目的の人が多くなります。

その場合、賃貸併用住宅として活用するケースと、1棟2戸構成の賃貸住宅として活用するケースもあります。しかしどちらの場合であっても、利回りは低く投資効率の悪さは否めません。

また賃貸併用住宅を購入しようと考える人は少なく、マーケットが小さいことが最大のデメリットといえます。

賃貸併用住宅のメリットについてもおさらいしておきましょう。賃貸併用住宅のメリットとしては「住宅ローン」が利用できることです。一般に賃貸物件の取得に「住宅ローン」は利用できません。銀行のアパートローンやノンバンクの不動産担保ローンになりますが、住宅ローンと比べると次の違いがあります。

・金利が高い

・返済年数が短い

賃貸併用住宅は「住宅ローン」として借入が可能な事業用物件であり、要件を満たすと資金計画が非常に有利になります。

返済計画は通常の住宅ローンと同じく、給与収入などが返済財源になりますが、加えて賃貸部分からの家賃収入も返済財源とすることができます。つまり、家賃収入でローン返済ができるため返済があまり負担になりません。

自宅と賃貸用物件を別々に取得する場合に比べ、取得費用が安く済むこともメリットとなり、敷地面積が少なくて済むことから将来相続などの場合、小規模宅地などの特例を受けられる可能性もあります。

このように賃貸併用住宅にはメリットもあり、条件のよい物件には需要を見込めるケースも多くあります。賃貸併用住宅の詳しい特徴や収益モデル、間取りパターンによる違いなどを知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

不動産の売却を成功させるには、一般的に次の条件をクリアすることが必要と言われます。

1．立地するエリアの相場価格をリサーチし売出し価格を検討する
2．購入可能性の高い客層を絞り込む
3．絞り込んだ客層に合致したアピールポイントを整理する
4．これら3つを検討するにあたり、相談のしやすい不動産会社と担当者を見つける

投資目的で購入したい人が最も関心を持つのは収益性です。利回りはもちろんですが、退去から入居までの空室期間を短くできる十分な需要が必要です。

賃貸併用住宅はアパートやマンションと異なり、複数の共同生活者がいるわけではありません。しかし、一戸建て住宅とも違い完全にプライバシーが保てるものでもなく、入居を希望する人はある程度限定されると考えられます。つまり、賃貸経営の面ではハードルが高い物件と言えるのです。

また、購入した人が1階に住み2階に借家人が住むなど自宅としても使用する場合、入居者にとっては「大家さん」との共同生活を意味し敬遠される場合もあります。このように売りにくい賃貸併用住宅を何とか売却するために、すべきことがあります。

売却する物件の所在地から半径300～500メートルの範囲内で、競合すると思われる物件リストを作成します。売却を依頼する不動産会社ではここまでの作業はしないため、売主がみずから行う必要があります。

実家であった賃貸併用住宅を相続し、すぐに売却を考える場合にはその時点で把握できる競合物件に限られますが、売却までに時間的余裕がある場合にはできる限り競合物件を調べておくことが望ましいです。

不動産ポータルサイトで調べたり、休日を利用してエリア内を歩いてウォッチングしたりすると、管理会社の看板がある物件もあります。

空き物件を見つけては賃貸条件を記録し、できるだけくわしい情報を記載した物件リストを作成しておきましょう。購入しようと考える人にとっては、購入決断をする貴重な材料になります。

自宅として購入する人にとって、賃貸併用住宅は2とおりの使い方が考えられます。

・賃貸部分はそのまま賃貸として活用する
・二世帯住宅など、1棟を自宅用として使用する

自宅用が目的の場合であっても、せっかくある賃貸部分を少しでも収入になればと賃貸活用する方もいるでしょう。その場合は前述と同様になりますが、すべてを自宅として使う場合はリフォームが必須になるケースもあります。

賃貸併用住宅は完全に分離された二世帯の住宅です、そのため自宅としての二世帯住宅では、室内で行き来できることが求められる場合もあります。

また住宅設備がすべて二世帯分設置されていますが、浴室は1か所でよい場合もあり、水廻りのリフォームを行う必要が出てきます。そのためには、設計図書類の整備やリフォーム・修繕履歴をまとめておくと、購入を考える人には役に立つ資料となります。さらに、インスペクション（住宅診断）をやっておくのも有効です。

インスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が売買対象の物件について、現況を点検・調査し劣化状態や不具合部分を明らかにするものです。

インスペクションの結果は重要事項説明書に記載するとともに、売買契約書においても売主・買主が現況確認をした旨を明記します。そのため、引渡し後のトラブルを防止する役割にもなります。売主は賃貸部分の状況について詳しく把握していない場合も多く、実家であればなおさら自宅の部分の状況も把握していないはずです。

また、前述の設計図書やリフォーム・修繕履歴が判然としない場合も、インスペクションによってある程度は把握できます。

専門家の視点から賃貸部分と実家として居住していた部分について、劣化状態や不具合事象について調査することで、購入希望者がより安心感できるでしょう。インスペクションを行うには、媒介を依頼する不動産会社から専門家を斡旋してもらえる制度もあるため、相談してみてください。

賃貸併用住宅を購入する人は、一般の中古住宅や賃貸住宅用の一戸建住宅を購入する人よりは、少ないことが予想できます。

そのため、購入希望者をできるだけ早く見つけるには、賃貸併用住宅の特徴や一般的な物件との違いについて、よく理解している不動産会社に売却を依頼することが大切です。最近はwebサイトで物件を探す方が多く、賃貸併用住宅の特集を行っているポータルサイトに掲載するなどの方法も考えられます。

購入希望者を探す活動は不動産会社が行いますが、前提として不動産会社に売却を依頼する「媒介契約」を締結しなければなりません。媒介契約は最長で3か月とすることが多く、1社に限定して依頼することも、複数の会社に依頼することも可能です。賃貸併用住宅は一般の中古住宅よりも売りにくいことはすでに述べたましたが、そのため時間のかかることも予想されます。

そこで、買い手を見つけ出すために、以下のような方法をご紹介します。

不動産会社との媒介契約締結前には、不動産査定を依頼して売れそうな価格を査定してもらうのが一般的です。ほとんどは複数の会社に依頼して、査定価格の比較も行っています。

そして媒介する会社を決定するのですが、最初はどの会社が賃貸併用住宅にも強く、頼りにできるか分からないものです。

そこで、売出し初期の3か月間は「一般媒介」で複数の会社と契約し、3か月間で売れない場合に、最も頼りになりそうな1社に絞り、「専任媒介」や「専属専任媒介」で売却を依頼する方法も有力な考え方です。

賃貸併用住宅は通常の中古住宅や、一般的な投資用物件と比較するとマーケットが小さく購入希望者を見つけるのも大変です。売却する際にはターゲットを絞り、訴求効果を上げる対策を賃貸併用住宅の売買を得意とする不動産会社と相談しながら考えましょう。

また不動産売却において重要なことは、信頼できる不動産会社そして担当者に出会い自分の思い描いた売却活動を行えるかどうかです。不動産会社選びの際はかならず複数相談し、慎重に検討しましょう。