賃貸併用住宅の間取りパターン別のメリット・デメリット

  • 公開日:
  • 2020年03月02日
  • 更新日:
  • 2020年05月25日
賃貸併用住宅の間取りパターン別のメリット・デメリット
賃貸併用住宅とは、賃貸として第三者に貸す部屋と自宅が1つの建物の中に存在する物件のことです。家賃収入をローン返済にあてられることから、これから自宅を建てたい方に人気の土地活用の1つです。賃貸併用住宅で重要になるのは賃貸部分。空室があれば住宅ローンの支払いにも影響を及ぼす可能性があるからです。よって、検討段階で賃貸部分の間取りについてもイメージを持っておくことが成功の鍵になります。この記事では賃貸併用住宅をご検討中の方に賃貸部分の間取りのパターンについて詳しくご紹介します。

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目次

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅とするなど1つの建物に自宅と賃貸住宅がある建物のことを指します。

建物を建てるにあたり住宅ローンを組んだ場合でも、賃貸部分を他人に貸して家賃を受け取ることで、毎月の住宅ローンを和らげることが可能となります。また、事情があり他に住む必要がある場合は自宅部分を他人に貸し出したり、将来的には自宅を利用しつつ、賃貸部分には両親に住んでもらい二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。

間取りとしては、先ほどの「1階部分を自宅、2階部分を賃貸住宅にする」以外にも、その逆としたり、それぞれに階段をつけて、縦割りにしたりする方法もあります。それぞれ、メリット・デメリットがあるため「収益をできるだけ大きくしたい」、「将来は二世帯住宅にしたい」など、それぞれの展望に応じて間取りを決めていく必要があると言えるでしょう。

賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

賃貸併用住宅で適用できるローンとは

先述の通り、賃貸併用住宅では戸建賃貸や賃貸アパートでは利用できない住宅ローンを利用できることが大きなメリットとなります。ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには一定の要件を満たす必要があります。

住宅ローンが適用できる場合

一般的に、賃貸併用住宅では住宅ローンを利用できることとなっていますが、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには「建物の自宅部分の床面積が概ね50%以上である」必要があります。

住宅ローンが適用できない場合

一方、多くの銀行では自宅部分の面積が50%以下の場合、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用することはできません。自宅部分を小さくして賃貸部分を大きくするにはアパートローンを利用するようにしましょう。

アパートローンとは

アパートローンとは主に投資用に不動産を購入するときに利用できるローンです。住宅ローンは自宅を担保とする上「自己居住用以外利用できない」といった制限がついていることから、記事執筆時点においては1%以下など非常に低い金利でローンを利用できるようになっています。

一方、アパートローンは投資用ということもあり、対象の不動産を担保とする点には変わりがありませんが、事業に失敗して返済が滞ってしまう可能性が住宅ローンより高く、それ故に住宅ローンより金利が借入期間の面で条件が厳しくなっています。例えば、同じ条件で融資を受けるにしても、住宅ローンであれば1%で借りられても、アパートローンだと2~3%以上の金利となってしまうことがあります。

ちなみに、賃貸部分を建物区分登記にすれば、「建物の自宅部分を住宅ローン、賃貸部分をアパートローン」とすることができ、建物全体をアパートローンとするよりかは金利負担を抑えることができます。

なお、アパートローンについては以下のページで詳しく解説しています。

賃貸併用住宅の間取りのパターン

ここからは、賃貸併用住宅の間取りについて、それぞれの特徴やメリット・デメリットをお伝えしていきます。

横割り

まずは横割りの間取りです。横割りとは、つまり「1階部分を自宅に、2階部分を賃貸にする」など、階ごとに異なる役割を持つ間取りにすることです。この場合、自宅が上の場合と下の場合とで、それぞれ異なる特徴を持ちます。

自宅が上の横割り

例えば、1階部分に賃貸住宅、2階部分に自宅を配置するなど、自宅が上の横割りの場合、自宅からの眺望や日当たりをよくしやすい点がメリットとして挙げられるでしょう。

一方、一般的に賃貸住宅は階層が高い方が好まれる傾向にあり、賃貸部分が1階にあることで入居づけしづらくなる可能性があります。その他、大きな問題として、オーナーにとってお客様となる入居者に対して、上の階から下の階への騒音を配慮しなくてはならないということがあります。この問題に対応するため、2階部分の床に防音効果のある設備を導入するなど防音性を高めるようにするとよいでしょう。

自宅が下の横割り

「1階部分が自宅、2階部分が賃貸住宅」とした場合、賃貸住宅側の眺望や日当たりがよくなり、騒音の問題もなくなるなど、入居付けしやすくなるというメリットがあります。

より収益を高めていきたいという場合、こちらの間取りの方がおすすめです。一方、居住部分は眺望・日当たり・騒音面で問題があり、快適性が損なわれる可能性があります。設計段階からしっかり採光を確保したり、床に防音性の高い設備を導入したりなどして対策するとよいでしょう。

縦割り

自宅部分、賃貸部分にそれぞれ階段をつけて右側を自宅部分、左側を賃貸部分といった形の賃貸併用住宅です。左右に分かれるタイプの他、自宅部分と賃貸部分との間取りが異なる変形タイプの賃貸併用住宅も考えられます。

左右で分かれるタイプ

自宅部分と賃貸部分を左右で分ける最大のメリットは建物の上下に他人同士が住むことによる、騒音の問題を解決できるということが挙げられるでしょう。特に子どものいる家庭ではこの問題は大きなものとなりやすいです。一方、自宅部分と賃貸部分とが壁で接するようになるため、壁の防音性を高める必要があります。そのほか、自宅部分、賃貸部分共に階段を設置するため、階段スペースの分だけ部屋が小さくなるといったデメリットがあります。

変形で分かれるタイプ

自宅部分を4LDKに、賃貸部分を単身者用に1R~1DKにして複数戸用意するなどすると、自宅部分と賃貸部分との間取りが異なる変形タイプとなります。この場合、収益を高められる可能性がある他、音が出やすい場所の下を自宅にするなど効果的に組み合わせることで無駄のない間取りとできるというメリットがあります。一方で、間取りによっては壁、床双方とも気を付けなければならないこともあります。

この場合、賃貸部分と自宅部分とが接する部分について、壁と床の防音性を高める必要があるでしょう。

まとめ

賃貸併用住宅について、その特徴や住宅ローンとアパートローンの違いとともに、横割りや縦割りなど間取りの特徴ごとにメリット・デメリットをお伝えしました。

できるだけ収益性を高めたいのであれば下に自宅を置くタイプの横割りに、床の騒音問題などなく、快適に過ごしたいのであれば縦割りにするなど、それぞれの要望に応じて適した間取りを選ぶとよいでしょう。また、本記事でご紹介したように、賃貸併用住宅は賃貸を得られる建物でありながら、住宅ローンを利用できる点が最大のメリットとなっています。住宅ローンを組める条件を確認しつつ、住宅ローンを組める範囲で賃貸併用住宅の建築を検討してみてはいかがでしょうか。

賃貸併用住宅は自宅と賃貸の間取りが重要です。
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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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