賃貸併用住宅は間取りが重要！
プロに相談して満足できる家づくりを目指しましょう。
目次
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅とするなど1つの建物に自宅と賃貸住宅がある建物のことを指します。建物を建てるにあたり住宅ローンを組んだ場合でも、賃貸部分を他人に貸して家賃を受け取ることで、毎月の住宅ローンを和らげることが可能となります。
また、事情がありほかに住む必要がある場合は自宅部分を他人に貸し出したり、将来的には自宅を利用しつつ、賃貸部分には両親に住んでもらい二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。
間取りとしては、先ほどの「1階部分を自宅、2階部分を賃貸住宅にする」以外にも、その逆としたり、それぞれに階段を付けて、縦割りにしたりする方法もあります。
それぞれ、メリット・デメリットがあるため「収益をできるだけ大きくしたい」「将来は二世帯住宅にしたい」など、それぞれの展望に応じて間取りを決めていく必要があると言えるでしょう。賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
また、事情がありほかに住む必要がある場合は自宅部分を他人に貸し出したり、将来的には自宅を利用しつつ、賃貸部分には両親に住んでもらい二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。
間取りとしては、先ほどの「1階部分を自宅、2階部分を賃貸住宅にする」以外にも、その逆としたり、それぞれに階段を付けて、縦割りにしたりする方法もあります。
それぞれ、メリット・デメリットがあるため「収益をできるだけ大きくしたい」「将来は二世帯住宅にしたい」など、それぞれの展望に応じて間取りを決めていく必要があると言えるでしょう。賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
賃貸併用住宅の間取りプラン、５つの考え方
賃貸併用住宅は、自分だけでなくほかの人が入居するため間取りは慎重に決めなければなりません。自宅部分だけであれば、自分や家族の好きな間取りにできますが、賃貸部分は自宅用とは異なります。
住みやすさだけでなくお互いのプライバシーを守る工夫も必要になるものです。また、賃貸である以上入居者に選ばれなければ家賃収入を得られなくなるので、入居者ニーズにも気を配らなければなりません。賃貸併用住宅の間取りを決めるうえでは、次の5つのポイントを意識するとよいでしょう。
住みやすさだけでなくお互いのプライバシーを守る工夫も必要になるものです。また、賃貸である以上入居者に選ばれなければ家賃収入を得られなくなるので、入居者ニーズにも気を配らなければなりません。賃貸併用住宅の間取りを決めるうえでは、次の5つのポイントを意識するとよいでしょう。
1.ニーズから考える
その土地のニーズと間取りがあっているかは、賃貸経営の成功の重要なポイントになります。単身世帯が多いエリアで、ファミリー世帯向けの広い間取りにしても家賃が高く入居者がなかなか決まりません。反対に、ファミリー世帯が多いエリアで単身向けのワンルームにしてしまうのもおすすめできません。
賃貸部分の間取りを考えるうえでは、その土地のニーズに合っている必要があるのです。エリアの特性と間取りの組み合わせとしては、以下のようなパターンがあります。住んでいる世帯や土地の特徴に合わせて間取りを決めるようにしましょう。
賃貸部分の間取りを考えるうえでは、その土地のニーズに合っている必要があるのです。エリアの特性と間取りの組み合わせとしては、以下のようなパターンがあります。住んでいる世帯や土地の特徴に合わせて間取りを決めるようにしましょう。
2.家賃収入から考える
賃貸併用住宅の大きなメリットが、家賃収入を得られることです。満室で稼働できれば、ローンの返済に充てられるだけでなく収入として手元に残すこともできるでしょう。そのため、いくら収入を得たいのかで間取りを検討している方も多いでしょう。
毎月15万円は欲しいなら、5万円のワンルームを3室という間取りが考えられます。ただし、家賃設定とエリアのニーズを一致させていることが重要です。
周辺で8万円の賃貸が満室で低価格帯の賃貸に空きが出ているなら、5万円×3室よりも1室を広くして8万円×2室の方が需要があると言えます。ニーズの高い価格帯の家賃に合わせた間取りにすることで、賃貸経営がうまくいく可能性が高くなるでしょう。
毎月15万円は欲しいなら、5万円のワンルームを3室という間取りが考えられます。ただし、家賃設定とエリアのニーズを一致させていることが重要です。
周辺で8万円の賃貸が満室で低価格帯の賃貸に空きが出ているなら、5万円×3室よりも1室を広くして8万円×2室の方が需要があると言えます。ニーズの高い価格帯の家賃に合わせた間取りにすることで、賃貸経営がうまくいく可能性が高くなるでしょう。
3.規制から考える
希望の間取りがあっても、実際に建設できるかはそのエリアの法規制次第です。家を建築するうえでは、土地の「建ぺい率」と「容積率」が重要なポイントになります。
建ぺい率は、建物を真上から見た際の土地に占める面積のことを言います。1階と2階の面積が違う場合などでは、上から見た際の輪郭部分が面積となるのです。仮に、土地面積が100m2で1階80m2・2階40m2なら、80m2÷100m2＝80％となります。
一方、容積率とは建物延床面積が土地面積に占める割合です。上記の建物の場合、容積率は（80m2＋40m2）÷100m2＝120％となります。建物を建設するうえでは、この2つの条件をクリアしている必要があります。仮に、100㎡の敷地面積で建ぺい率60％・容積率100％なら次のような建物を建設できます。
土地に設定されている建ぺい率と容積率で、おおよその建物の大きさが決まります。そこから、自宅部分をどれくらい確保し、賃貸部分にどれくらい充てるのかを検討することが大切です。
建ぺい率と容積率は土地ごとに異なるので、自治体や不動産会社に確認して最新の数値で検討するようにしましょう。また、土地によっては高さに制限がかかる場合もあるので、どのような規制があるのかまで確認することが大切です。
建ぺい率は、建物を真上から見た際の土地に占める面積のことを言います。1階と2階の面積が違う場合などでは、上から見た際の輪郭部分が面積となるのです。仮に、土地面積が100m2で1階80m2・2階40m2なら、80m2÷100m2＝80％となります。
一方、容積率とは建物延床面積が土地面積に占める割合です。上記の建物の場合、容積率は（80m2＋40m2）÷100m2＝120％となります。建物を建設するうえでは、この2つの条件をクリアしている必要があります。仮に、100㎡の敷地面積で建ぺい率60％・容積率100％なら次のような建物を建設できます。
土地に設定されている建ぺい率と容積率で、おおよその建物の大きさが決まります。そこから、自宅部分をどれくらい確保し、賃貸部分にどれくらい充てるのかを検討することが大切です。
建ぺい率と容積率は土地ごとに異なるので、自治体や不動産会社に確認して最新の数値で検討するようにしましょう。また、土地によっては高さに制限がかかる場合もあるので、どのような規制があるのかまで確認することが大切です。
4.横割り/縦割りから考える
賃貸併用住宅は、縦割りタイプと横割りタイプの2つに分かれます。縦割りタイプとは、縦で自宅と賃貸が分かれるタイプです。具体的には、建物の1.2階の一部を自宅用に利用し、残りを賃貸用に利用することになります。一方、横割りタイプは1階または2階のすべてを自宅用として利用し、残りの階を賃貸として利用する方法です。
縦割りタイプと横割りタイプでは、メリット・デメリットが異なるので、比較したうえでどちらのタイプにするのかを検討するようにしましょう。
縦割りタイプと横割りタイプでは、メリット・デメリットが異なるので、比較したうえでどちらのタイプにするのかを検討するようにしましょう。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 縦割りタイプ | ・1階が自宅なら庭も付き一軒家らしい自宅になる | ・上下の階に分かれるので生活音に配慮が必要 |
| ・2階が自宅なら日当たりや風通しが良く過ごしやすい | ||
| 横割りタイプ | ・1階2階とも自宅として利用できる | ・室内に階段を設けないといけないので、広さが必要になる |
| ・上下での生活音を気にしなくていい |
5.プライバシーから考える
賃貸部分には他人が住むことになるためプライバシーへの配慮も必要です。出入口は入居者と合わずに出入りできるようにすることや、防音対策・窓やベランダから見えないようにする工夫などが必要です。
賃貸併用住宅は、入居者にとっても大家さんが常にいる状態なのでストレスになる可能性があります。お互いに快適に暮らせるように間取りを検討するようにしましょう。以下では、賃貸併用住宅で重視するポイントごとに、どのような間取りを検討できるのかを具体的に解説してきます。
賃貸併用住宅は、入居者にとっても大家さんが常にいる状態なのでストレスになる可能性があります。お互いに快適に暮らせるように間取りを検討するようにしましょう。以下では、賃貸併用住宅で重視するポイントごとに、どのような間取りを検討できるのかを具体的に解説してきます。
賃貸併用住宅間取りプラン①収益性重視
収益性を重視する場合におすすめなのが「横割りタイプ」の間取りです。横割りタイプの場合、1階または2階部分のすべてを賃貸にできるため、賃貸部分の戸数を増やすことが可能です。また、需要の高い2階部分を賃貸部分に充てることで、家賃を高く設定することもできるでしょう。
また、縦割りにして近年人気の1.2階を利用できるメゾネットタイプにする方法もあります。戸数は少なくなりますが、1戸当たりの家賃を高く設定しやすくなるため収益性を上げることも可能です。ただし、住宅ローンを活用して賃貸併用住宅を建設する場合は、賃貸部分に割ける面積に上限がある点に注意が必要です。
賃貸併用住宅で住宅ローンを使用する場合、一般的に自宅部分の面積が居住部分の50%以上である必要があります。そのため、限られた面積内で最大限収益を見込める需要の高い間取りにすることが大切です。
賃貸部分の面積を広く取りより収益性を上げたい場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンやアパートローンを活用することも視野に入れるとよいでしょう。
また、縦割りにして近年人気の1.2階を利用できるメゾネットタイプにする方法もあります。戸数は少なくなりますが、1戸当たりの家賃を高く設定しやすくなるため収益性を上げることも可能です。ただし、住宅ローンを活用して賃貸併用住宅を建設する場合は、賃貸部分に割ける面積に上限がある点に注意が必要です。
賃貸併用住宅で住宅ローンを使用する場合、一般的に自宅部分の面積が居住部分の50%以上である必要があります。そのため、限られた面積内で最大限収益を見込める需要の高い間取りにすることが大切です。
賃貸部分の面積を広く取りより収益性を上げたい場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンやアパートローンを活用することも視野に入れるとよいでしょう。
賃貸併用住宅間取りプラン②プライバシー重視
プライバシーを重視したい場合、縦割りタイプの間取りをおすすめします。縦割りであれば、上下の階での生活音のストレスを軽減しやすいというメリットがあります。
階段を各戸に設置することで共有部分を最小化でき、入居者同士の接触の機会を減らすことが可能です。また、玄関の位置や開閉向きを変えることで、さらにプライバシーを保てるようになります。
ただし、賃貸部分1階・2階で居室を別に設ける場合、入居者同士の生活音のトラブルに発展する可能性があります。壁などを遮音性の高い素材の利用なども検討するようにしましょう。
階段を各戸に設置することで共有部分を最小化でき、入居者同士の接触の機会を減らすことが可能です。また、玄関の位置や開閉向きを変えることで、さらにプライバシーを保てるようになります。
ただし、賃貸部分1階・2階で居室を別に設ける場合、入居者同士の生活音のトラブルに発展する可能性があります。壁などを遮音性の高い素材の利用なども検討するようにしましょう。
賃貸併用住宅間取りプラン③自宅スペース重視
自宅部分を重視して間取りを検討する場合、二世帯住宅タイプの間取りがよく利用されています。二世帯住宅タイプとは、実家の建て替えなどで二世帯化する際によく用いられている間取りです。
親世帯と子世帯それぞれの自宅スペースを確保し、残りの一部を賃貸部分とします。具体的には、1階は親世帯・2階は子世帯、3階以上が賃貸というパターンがあります。
自宅部分の面積を大きく取れるので、住宅ローンの自宅面積の条件を達成しやすいというメリットもあります。また、自宅部分の面積が大きく部屋数も多いため、出産や子育てなどで間取りを自由に変更しやすく、場合によっては賃貸部分を自宅用にしてより面積を大きくすることも可能です。
反対に、子どもの独立などで自宅部分を狭くできる場合は、賃貸に充てることで収益性をアップさせることも可能です。二世帯住宅タイプを建設する場合は、将来的に賃貸に充てやすい間取りを検討することも大切です。
親世帯と子世帯それぞれの自宅スペースを確保し、残りの一部を賃貸部分とします。具体的には、1階は親世帯・2階は子世帯、3階以上が賃貸というパターンがあります。
自宅部分の面積を大きく取れるので、住宅ローンの自宅面積の条件を達成しやすいというメリットもあります。また、自宅部分の面積が大きく部屋数も多いため、出産や子育てなどで間取りを自由に変更しやすく、場合によっては賃貸部分を自宅用にしてより面積を大きくすることも可能です。
反対に、子どもの独立などで自宅部分を狭くできる場合は、賃貸に充てることで収益性をアップさせることも可能です。二世帯住宅タイプを建設する場合は、将来的に賃貸に充てやすい間取りを検討することも大切です。
何を重視したいかを考えて間取りを決めよう
賃貸併用住宅の間取りを検討するうえでは、まず、何を重視したいのかを明確にすることが大切です。重視するポイントによって、間取りは大きく変わってきます。
また、賃貸併用住宅は自宅の一部を他人に貸し出すため、お互いに快適に生活できるように配慮が必要です。自分の目的にぴったり合い、さらに快適に暮らせる間取りを取り入れるには、実績豊富なハウスメーカーを選ぶ必要があります。多くのハウスメーカーを比較検討し、最適な間取りの賃貸併用住宅を建設できるようにしましょう。
また、賃貸併用住宅は自宅の一部を他人に貸し出すため、お互いに快適に生活できるように配慮が必要です。自分の目的にぴったり合い、さらに快適に暮らせる間取りを取り入れるには、実績豊富なハウスメーカーを選ぶ必要があります。多くのハウスメーカーを比較検討し、最適な間取りの賃貸併用住宅を建設できるようにしましょう。
よくある質問
最後に、賃貸併用住宅についてよくある質問を見ていきましょう。
- 賃貸併用住宅のメリット・デメリットは？
- 最大のメリットが賃貸部分での収益を得られることです。収益で住宅ローンを賄うので費用の負担を減らせられます。反対に、デメリットとしては他人が同じ敷地内に住むため、プライバシーが確保しにくくなる点が挙げられます。また、賃貸である以上空室リスクがある点もデメリットとなります。
- 3階建ての賃貸併用住宅を建てるメリットは？
- 3階建て以上の賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の戸数を多く設けられるため、収益性を上げやすくなります。また、反対に1.2階を自宅部分にするなども自宅スペースを広くすることも検討できます。広く取った自宅部分は生活スタイルの変化に伴い、賃貸に変更もできるため、活用の幅が広がるでしょう。
- 40坪の土地でも賃貸併用住宅は建てられる？
- 一般的な一戸建ての敷地面積は30坪～40坪程度となり、賃貸併用住宅ではそれ以上の広さが求められます。しかし、賃貸部分の面積を小さくすることや階数を増やす・駐車場やバルコニーを設けないなどの工夫で40坪以下でも、賃貸併用住宅の建設は可能です。ただし、建ぺい率や容積率に大きく左右されるため、土地の制限を把握したうえで検討することが大切です。
まとめ
賃貸併用住宅でできるだけ収益性を高めたいのであれば下に自宅を置くタイプの横割りに、床の騒音問題などなく快適に過ごしたいのであれば縦割りにするなど、それぞれの要望に応じて適した間取りを選ぶとよいでしょう。
また、本記事でご紹介したように、賃貸併用住宅は賃貸を得られる建物でありながら、住宅ローンを利用できる点が最大のメリットとなっています。住宅ローンを組める条件を確認しつつ、住宅ローンを組める範囲で賃貸併用住宅の建築を検討してみてはいかがでしょうか。
また、本記事でご紹介したように、賃貸併用住宅は賃貸を得られる建物でありながら、住宅ローンを利用できる点が最大のメリットとなっています。住宅ローンを組める条件を確認しつつ、住宅ローンを組める範囲で賃貸併用住宅の建築を検討してみてはいかがでしょうか。
賃貸併用住宅は間取りが重要！
プロに相談して満足できる家づくりを目指しましょう。
監修逆瀬川 勇造
【資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
