この記事のポイント
- 自宅に住み続けることができるリバースモーゲージ。ただし、金利は一般的な住宅ローンよりも高い傾向にあります。
- リバースモーゲージは不動産を所有しているものの、その他の資産が少なくセカンドライフに不安がある方にお勧めです。
- セカンドライフを豊かに過ごすためにどのような方法があるか？リバースモーゲージも含めて検討しましょう！
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目次
「リバースモーゲージ」とは
リバースモーゲージとは、所有する住宅を担保に融資を受け、融資を受けた方が死後、担保不動産の売却等によって一括返済をする仕組みのことをいいます。自宅に住み続けながら、自宅を担保にして老後資金を借り入れられる、シニア向けメインのローンの1種です。
平均寿命が年々上昇を続ける超高齢社会の現代、金融庁が公表した報告書を発端とした「老後資金2,000万円」報道を受けて、セカンドライフに対して危機感を覚えた方も多いのではないでしょうか。2020年からはコロナウィルスの影響を大きく受け、経済不安がさらに広がっている中で、リバースモーゲージに興味を持っている人が増えているようです。
「人生100年時代」と言われる超高齢社会の背景を受けて、リバースモーゲージを取り扱う銀行などの数も増えており、セカンドライフの手持ち資金について余裕をもって確保しておきたいなどの理由から、リバースモーゲージの利用者も年々増加しています。
「人生100年時代」と言われる超高齢社会の背景を受けて、リバースモーゲージを取り扱う銀行などの数も増えており、セカンドライフの手持ち資金について余裕をもって確保しておきたいなどの理由から、リバースモーゲージの利用者も年々増加しています。
リバースモーゲージの特徴と仕組み
リバースモーゲージの特徴は以下の３つです。
・自宅を担保に金融機関から借り入れ、契約者他界後に担保不動産売却により元本一括返済する
・毎月の返済は利息のみ
・対象年齢・不動産に制限あり
自宅を担保にしてお金を借り入れるという点では住宅ローンと同様ですが、返済方法が異なります。リバースモーゲージは自宅の評価額から決められた融資枠の中で、月々もしくは一括で融資を受け、契約期間中は利息のみを返済します。元本の返済は契約者の死亡後、担保不動産の売却金もしくは相続人の自己資金からの一括返済となります。
・自宅を担保に金融機関から借り入れ、契約者他界後に担保不動産売却により元本一括返済する
・毎月の返済は利息のみ
・対象年齢・不動産に制限あり
自宅を担保にしてお金を借り入れるという点では住宅ローンと同様ですが、返済方法が異なります。リバースモーゲージは自宅の評価額から決められた融資枠の中で、月々もしくは一括で融資を受け、契約期間中は利息のみを返済します。元本の返済は契約者の死亡後、担保不動産の売却金もしくは相続人の自己資金からの一括返済となります。
元本を最後（他界後）にまとめて返すという、一般的なローンとは相対する返済の仕組みが特徴的で、逆の意味である「リバース」と一般的に不動産担保（本来は物的財産担保）を意味する「モーゲージ」から名付けられています。
住み慣れた自宅を離れることなく、まとまった老後資金を借入れることができ、しかも月々の負担は少なくて済むのがリバースモーゲージです。
住み慣れた自宅を離れることなく、まとまった老後資金を借入れることができ、しかも月々の負担は少なくて済むのがリバースモーゲージです。
リバースモーゲージの種類と融資条件
なお、リバースモーゲージは、国が取り扱う公的なものと民間の金融機関が取り扱うものの2種類に分類されます。
公的なリバースモーゲージ
各自治体（社会福祉協議会）が運営しているリバースモーゲージは、低所得者など生活困窮者向けの生活福祉資金貸付制度です。そのため、融資額上限、金利ともに低くなっている特徴があります。一般的には金利は年利３％（時期により変動します）ほど、審査条件も厳しくなっています。
民間系リバースモーゲージ
一般の金融機関が取り扱う独自のリバースモーゲージ型ローンです。このタイプの場合、融資金の利用使途は、事業資金や投資商品の購入資金に充てることを除き、基本的には自由です。そのため、充実したセカンドライフの資金に充てることができます。
金利は各金融機関によって異なりますが、年利4～5％前後が目安です。シニアを対象としているため年齢制限があり、年齢に上限が設けられているケースもあります。
なお、住宅金融支援機構が取り扱う「リ・バース60」という名称のリバースモーゲージ型住宅ローンは、60歳以上の人が対象となり、融資金の利用使途は、住宅の購入・建築・リフォームなどに限られており、生活費に充てることはできません。
リ・バース60は、人気のノンリコース型（リバースモーゲージ利用者の死後、相続人の方の残債返済義務がないタイプ）を選ぶこともできます。
金利は各金融機関によって異なりますが、年利4～5％前後が目安です。シニアを対象としているため年齢制限があり、年齢に上限が設けられているケースもあります。
なお、住宅金融支援機構が取り扱う「リ・バース60」という名称のリバースモーゲージ型住宅ローンは、60歳以上の人が対象となり、融資金の利用使途は、住宅の購入・建築・リフォームなどに限られており、生活費に充てることはできません。
リ・バース60は、人気のノンリコース型（リバースモーゲージ利用者の死後、相続人の方の残債返済義務がないタイプ）を選ぶこともできます。
リバースモーゲージのメリット4つ
定年を迎えて収入が減少するため、残った住宅ローンの支払いが不安な方や、セカンドライフの大きな支出に備えたいといった方には魅力的なリバースモーゲージですが、金融商品として利用するなら内容や利用条件を正しく理解することが重要です。
まず、リバースモーゲージのメリットについて、ご説明いたします。
まず、リバースモーゲージのメリットについて、ご説明いたします。
【メリット①】高齢でも融資が受けられる
リバースモーゲージは、セカンドライフの生活資金等を確保することなどが目的となっているため、住宅ローンと異なり高齢であっても融資が受けられます。金融機関や商品によって契約対象年齢が異なります。
【メリット②】自宅に住み続けられる
自宅を手放すことなく、老後資金の借り入れが可能です。契約者死亡後も連帯保証あるいは連帯債務者である配偶者が、契約を引き継ぐことが可能な場合もあります。その場合は別途審査が必要になります。
【メリット③】資金の用途が幅広い
利用使途を限定しているタイプもありますが、一般的には、融資金の利用使途は、事業や投資への利用を除き、制限が設けられていません。
【メリット④】月々の返済は利息のみ
返済については、契約期間中は利息のみの支払いであるため、毎月の支出を減額させることができます。契約者の死後に元本一括返済となるのが一般的です。
リバースモーゲージは危険？デメリット8つ
自宅に住み続けながら、高齢者でも融資が受けられるリバースモーゲージは魅力的ですが、デメリットがあります。特定の利用条件や注意点があることについてはしっかりと把握しておくことで、認識違いによる契約後の後悔やトラブルを防ぐことができ、サービスの有効活用が可能になるでしょう。
【デメリット①】長生きがリスクになる
ライフプランを考慮し、〇〇歳までの生活費などに充てる予定で融資金額を設定したものの、想定よりも長生きすることも考えられます。それによって、融資限度額まで使いきってしまい、その後の生活費に苦慮してしまう可能性があります。
【デメリット②】金利が高く、さらに上がる可能性がある
リバースモーゲージの金利は一般的な住宅ローンよりも高く、変動金利商品が多いようです。変動金利は、金利の見直しが行われるため、金利水準が上昇した場合、利息負担が増える可能性があります。
【デメリット③】評価額下落により差額支払いを迫られる
リバースモーゲージでは、担保不動産の評価額を定期的に見直します。それに伴って、融資限度額の引き下げが行われる可能性もあります。見直し後の融資限度額以上の借り入れをしていた場合には、金融機関から差額の一括返済（または一部返済）を迫られることもあります。
【デメリット④】融資上限額が低い
リバースモーゲージによる融資金額は、金融機関や担保不動産の価値などにもよりますが、担保不動産の50～70％が上限目安となります。リバースモーゲージの利用者の死後、担保不動産の価値が下がっていたり、売却がスムーズにできなかったりというリスクもあるためです。
【デメリット⑤】申し込みには推定相続人の同意が必須
一般的には、リバースモーゲージの利用者の死後、担保不動産の売却などにより、相続人が残債の返済を行う必要があります。そのため、申込時に推定相続人の同意を得ておく必要があります。
ここは重要なポイントです。また、この同意が得られず諦める方もいるようですので、注意してください。
【デメリット⑥】子供と同居できない場合がある
リバースモーゲージは通常同居人は配偶者のみに限定されています。お子さんと同居の場合は任意後見制度の利用などが条件になることがありますので注意が必要です。
【デメリット⑦】対象エリア・不動産が限定されている
リバースモーゲージ利用者の死後、担保不動産の売却などにより一括返済を行うということは、担保不動産が融資額に見合う価値を有し、流通（売却）しやすいものであることが必要です。そのため、対象エリアや不動産が限定されていることを知っておきましょう。また、民間の金融機関ではマンションは対象外となる場合もあるようです。
【デメリット⑧】相続人に返済負担が残る可能性がある
死後の一括返済時において、金利上昇、担保価値低下などの理由から担保不動産を売却してもなお、相続人に返済負担が残る可能性もあることが、「リバースモーゲージはやばい」などのネガティブな印象を引き起こしています。
後々のトラブルを回避するためにも、推定相続人全員の事前承認が必要なことはもちろんですが、丁寧にリバースモーゲージについての説明を行って、納得してもらっておくことは大切なことです。
後々のトラブルを回避するためにも、推定相続人全員の事前承認が必要なことはもちろんですが、丁寧にリバースモーゲージについての説明を行って、納得してもらっておくことは大切なことです。
リバースモーゲージは融資です。
自宅の売却とどちらが老後のマネープランに有効かよく検討しましょう。
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リバースモーゲージがおすすめな方
どのような方にリバースモーゲージがおすすめできるのかをご説明いたします。
不動産を所有しているが、現金など他の資産が少なく老後が不安な人
不動産は、流動性の低い資産であるため、すぐに換金することは難しい資産です。また、その不動産が自宅である場合、売却後の住まいをどうするのかも考える必要があります。
リバースモーゲージであれば、不動産を担保として融資をうけることができますので、セカンドライフの生活費等の確保をすることもできます。
また、そのまま不動産に住み続けることもできますので、新たな住まいの心配をする必要もありません。不動産を所有しているものの、その他の資産が少なくセカンドライフに不安がある方にお勧めの方法です。
リバースモーゲージであれば、不動産を担保として融資をうけることができますので、セカンドライフの生活費等の確保をすることもできます。
また、そのまま不動産に住み続けることもできますので、新たな住まいの心配をする必要もありません。不動産を所有しているものの、その他の資産が少なくセカンドライフに不安がある方にお勧めの方法です。
相続人がいない人
相続人がいる場合、リバースモーゲージの利用について、全ての相続人の同意が必要となります。もちろん、全ての相続人の同意を得ることができれば、リバースモーゲージを活用することはできます。
しかし、そもそも相続人がいない場合には、自宅などの所有不動産を残す必要はないでしょう。リバースモーゲージを活用することで、死後の不動産処分を金融機関が行いますので、遺産処分の悩みを軽減することができます。
しかし、そもそも相続人がいない場合には、自宅などの所有不動産を残す必要はないでしょう。リバースモーゲージを活用することで、死後の不動産処分を金融機関が行いますので、遺産処分の悩みを軽減することができます。
住宅ローン残債がある人
収入が大幅に減額された、または年金しか収入がないという状況下でも住宅ローンの残債がある方にもおすすめです。住宅ローンをリバースモーゲージに乗り換えることで、住宅ローン返済負担が非常に軽くなります。リバースモーゲージの利用者の死後、自宅売却などによる一括返済は必要となります。
しかし、年金収入のみとなったときに、住宅ローン返済の負担がなくなることは、セカンドライフにおける家計不安を軽減することにもつながります。
しかし、年金収入のみとなったときに、住宅ローン返済の負担がなくなることは、セカンドライフにおける家計不安を軽減することにもつながります。
住宅ローン残債がある人にとってこれは大きなメリットと言えますね！
いずれ高齢者向け住宅で暮らそうと考えている人
リバースモーゲージの融資金は、高齢者住宅の入居一時金に充てることもできます。いずれ高齢者住宅で暮らすことを検討しているものの、自宅は残しておきたいと考える方にもおすすめの方法といえます。
リバースモーゲージ以外の資金調達法
不動産を活用して、セカンドライフの生活費などを確保する方法は、リバースモーゲージだけではありません。ここでは、例として売却とリースバックとを比較してご説明いたします。
売却（任意売却）
3つの方法を比較した場合、不動産を活用して一番たくさんの現金を得られるのは、市場で売却する方法です。現在の自宅に住み続けることにこだわらないのであれば、売却をするのもよいでしょう。しかし、自宅を売却後、新しい住居を確保する費用については考慮が必要です。
また、住宅ローンの残債を売却金で払いきれない場合は、老後資金になるどころか自己資金から持ち出しが生じる場合もあります。自己資金が用意できない場合は、金融機関に許可を得たうえで「任意売却」という方法で売却することになります。
また、住宅ローンの残債を売却金で払いきれない場合は、老後資金になるどころか自己資金から持ち出しが生じる場合もあります。自己資金が用意できない場合は、金融機関に許可を得たうえで「任意売却」という方法で売却することになります。
リースバック
リースバックとは、不動産をリースバック専門の不動産会社に売却し、不動産会社と定期賃貸借契約を締結します。不動産会社にリース料を支払うことで、そのまま不動産を利用し続けることができるという方法です。
家の売却代金は不動産会社から一括で支払われるため、セカンドライフの生活費などの確保もできます。自宅の所有権は不動産会社にうつるため、賃貸借契約の契約内容を事前にしっかりと確認する必要があります。
家の売却代金は不動産会社から一括で支払われるため、セカンドライフの生活費などの確保もできます。自宅の所有権は不動産会社にうつるため、賃貸借契約の契約内容を事前にしっかりと確認する必要があります。
不動産を利用し続けたいということであれば、リバースモーゲージ、リースバックの選択肢の中から選ぶことになります。どちらも不動産を今まで通り活用しながら、セカンドライフの生活費などの確保をすることができる方法です。
ただし、リースバックは、基本的に定期賃貸借契約となるため、リース料がかかります。また契約満了時に契約更新ができなかったり、リース料の値上げがあったりする可能性があることには留意が必要です。一方、所有者ではなくなるので、住宅ローンや固定資産税の負担はありません。
リバースモーゲージは、毎月の負担は少ないものの、融資を受けた金額とその利息を不動産売却等によって一括返済の必要があります。2つの方法のコストをシミュレーションし、自分にあった方法はどれか検討されてみると良いでしょう。
なお、これらの利用を検討前に、自宅の資産価値を事前に把握できる、不動産査定を受けておくことをおすすめします。通常の売却と比較して、どれくらい借りられるのか、売却価格との差額はいくらなのかなどを検討する際の、重要な材料となるはずです。
ただし、リースバックは、基本的に定期賃貸借契約となるため、リース料がかかります。また契約満了時に契約更新ができなかったり、リース料の値上げがあったりする可能性があることには留意が必要です。一方、所有者ではなくなるので、住宅ローンや固定資産税の負担はありません。
リバースモーゲージは、毎月の負担は少ないものの、融資を受けた金額とその利息を不動産売却等によって一括返済の必要があります。2つの方法のコストをシミュレーションし、自分にあった方法はどれか検討されてみると良いでしょう。
なお、これらの利用を検討前に、自宅の資産価値を事前に把握できる、不動産査定を受けておくことをおすすめします。通常の売却と比較して、どれくらい借りられるのか、売却価格との差額はいくらなのかなどを検討する際の、重要な材料となるはずです。
どの選択肢をとるにしても
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よくある質問
リバースモーゲージに関する質問を集めました。
- 審査は厳しいですか？
- リバースモーゲージの審査で一番重視されるのは、担保不動産に担保価値が将来にわたってあるかどうかです。不動産の種類やエリアに厳しい条件があるかもしれません。
また、高収入でなくとも、一定のした収入があることが必要となります。他のローンがあったとしても計画的な返済ができるかどうかがチェックされます。 - 死亡後は必ず売らなければならないのですか？
- 契約者の死後に相続人が元本を一括返済することができれば、不動産の売却がマストなわけではありません。また、生前にも繰り上げ返済ができるタイプもありますので、融資条件を確認しましょう。
- 自宅が妻と共有名義の場合、ローンの名義は誰になりますか？
- 配偶者が共有名義の場合、一方が主債務者で、配偶者は担保提供者となります。一般にリバースモーゲージは配偶者との共有名義のみ認められます。
配偶者以外との共有名義の場合は、共有持分を買い取るなどして解消後、申し込みが必要です。 - 家は自分名義ですが土地は借地です。リバースモーゲージを利用できる？
- 担保となる不動産は一戸建てのみとする商品が多く、土地を評価対象にしているため、基本的に借地は対象外となります。（大都市部の旧法借地権上での借地などは、場合により対象になることもあります。）
まとめ
リバースモーゲージは、主な資産が不動産である方にとってもセカンドライフの生活費等の確保を行うことができる、魅力的な方法です。しかし、ご説明したように大きなリスクもはらんでいます。以上のことから、リバースモーゲージに偏重しすぎない、余裕をもったセカンドライフの資金計画を考えておくことが大切なのは言うまでもありません。
セカンドライフを豊かに過ごすために、リバースモーゲージなどさまざまな方法があるなかで、どのような手段を選べばよいか、じっくりと吟味されてみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト／社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
アメリカなどでは、以前から広く利用されていた仕組みですが、これまで金融機関などが2000年代前半に何度かビジネス化に向けてチャレンジしてきました。しかし、なかなかうまくいかなかったのですが、近年日本社会の変化からか、徐々に広まってきており、注目を集めています。