この記事のポイント
- 基準地価は、都道府県により発表される、土地の価格を示す指標のひとつです。主に不動産を売却する際の価格目安として使用されます。
- 基準地価は標準的な条件を想定し評価するため、個別性が反映されません。そのため実際に市場で取り引きされる実勢価格とは相違します。
- 売却相場を把握するには、基準地価も参考にしつつ、不動産会社による「実勢価格の査定」と照らし合わせることが適切です。
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目次
基準地価とは？
基準地価とは、都道府県が毎年9月に発表する、土地の価格を示す指標の1つです。
正式には「都道府県地価調査」と呼ばれ、全国に定められた地点（基準地）について、1m2あたりの価格が評価・公表されます。
評価の対象となるのは、主に住宅地・商業地・工業地といった用途別の土地です。調査は不動産鑑定士によって行われ、市場価格（実勢価格）に近い形で反映されることを目的としています。
基準地価は、地価公示（国土交通省が3月に発表）とは別に、調査主体が都道府県のため、地域の市場動向をより詳細に把握する材料としても活用されています。
正式には「都道府県地価調査」と呼ばれ、全国に定められた地点（基準地）について、1m2あたりの価格が評価・公表されます。
評価の対象となるのは、主に住宅地・商業地・工業地といった用途別の土地です。調査は不動産鑑定士によって行われ、市場価格（実勢価格）に近い形で反映されることを目的としています。
基準地価は、地価公示（国土交通省が3月に発表）とは別に、調査主体が都道府県のため、地域の市場動向をより詳細に把握する材料としても活用されています。
発表時期：毎年9月下旬
対象地点：全国の基準地（約2万地点）
調査主体：各都道府県（評価は不動産鑑定士）
対象地点：全国の基準地（約2万地点）
調査主体：各都道府県（評価は不動産鑑定士）
公示地価や路線価との違い
地価にはさまざまな種類があり、主に以下の4つの価格が存在します。
これらは「一物四価」とも呼ばれ、それぞれ目的や算出方法が異なります。また、実勢価格を含めて「一物五価」とされる場合もあります。
これらは「一物四価」とも呼ばれ、それぞれ目的や算出方法が異なります。また、実勢価格を含めて「一物五価」とされる場合もあります。
| 種類 | 発表主体 | 発表時期 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国（国交省） | 毎年3月 | 地価の一般的な指標、公共事業の補償など |
| 基準地価 | 都道府県 （国土交通省からも公表） | 毎年9月 | 公示地価を補完、地域密着の価格動向把握 |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年7月 | 相続税や贈与税の評価額算定 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと | 固定資産税の課税基準 |
公示地価と基準地価はどちらも市場価格の規準となる価格であり、主に売却時の価格目安として参考になります。
一方、路線価や固定資産税評価額は税金に関わる内部的な評価で、売却価格とは乖離があることも多い点に注意しましょう。
一方、路線価や固定資産税評価額は税金に関わる内部的な評価で、売却価格とは乖離があることも多い点に注意しましょう。
実勢価格との違い
実勢価格とは、実際に市場で取引された価格のことです。基準地価や公示地価は「標準的な条件」を想定して評価されているのに対し、実勢価格はその土地の形状、接道状況、近隣施設、売主・買主の事情など、個別性が大きく反映されます。
つまり、基準地価はあくまで相場の目安であり、ピンポイントの価格を知りたい時は実勢価格（査定額）との照合が重要になります。
つまり、基準地価はあくまで相場の目安であり、ピンポイントの価格を知りたい時は実勢価格（査定額）との照合が重要になります。
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基準地価の活用シーン
基準地価はさまざまな場面で活用されています。
【売主の場合】
■土地売却価格の目安設定
■不動産会社の査定額の妥当性確認
■売却タイミングの判断材料
【買主の場合】
■購入価格の妥当性判断
■投資物件の収益性分析
■住宅ローン審査での担保評価参考
【その他の活用】
金融機関：融資審査時の担保評価
税務署：課税標準の算定参考
公共機関：公共用地取得価格の算定
■土地売却価格の目安設定
■不動産会社の査定額の妥当性確認
■売却タイミングの判断材料
【買主の場合】
■購入価格の妥当性判断
■投資物件の収益性分析
■住宅ローン審査での担保評価参考
【その他の活用】
金融機関：融資審査時の担保評価
税務署：課税標準の算定参考
公共機関：公共用地取得価格の算定
基準地価を用いた土地の相場価格の調べ方
基準地価を活用して、自分の土地の価格相場を把握する方法としては、主に以下のような手段があります。
不動産情報ライブラリの活用
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」 は、基準地価のほか、公示地価や路線価、取引事例なども横断的に検索できる便利なサイトです。都道府県や市区町村、地図検索ができ、初心者でも簡単にエリアを絞り込めます。
近隣の基準地を調べれば、自分の土地に近い条件の地点を参考に価格の目安を知ることができます。似た道路幅や面積の地点があれば、相場の参考になるでしょう。近隣に基準地がなくても、周辺の複数地点を見ることで、おおまかな地価傾向をつかめます。
近隣の基準地を調べれば、自分の土地に近い条件の地点を参考に価格の目安を知ることができます。似た道路幅や面積の地点があれば、相場の参考になるでしょう。近隣に基準地がなくても、周辺の複数地点を見ることで、おおまかな地価傾向をつかめます。
基準地価をもとにした簡易計算式
基準地価は1m2あたりの価格で示されており、土地の面積と掛け合わせて概算価格が算出できます。
計算式：基準地価 × 土地面積（m2）
例：25万円／m2 × 120 m2 = 3,000万円
例：25万円／m2 × 120 m2 = 3,000万円
この計算で求めた金額は、標準的（最有効）な使用条件下での参考価格で、以下の事も加味されています。
・土地の形状（整形地 or 不整形地）
・接道状況（南向き・角地など）
・周辺環境（駅距離、施設、治安など）
・建物の有無や状態
・接道状況（南向き・角地など）
・周辺環境（駅距離、施設、治安など）
・建物の有無や状態
しかし、最有効利用されているかどうかは個々で異なるため、目安として把握しつつ、最終的には専門家の査定と併用するのが賢明です。
なお、公示地価では「×1.1〜1.2」の補正を加えることがありますが、基準地価は補正なしで用いられるケースもあるようで、実勢に近い数値とされています。
なお、公示地価では「×1.1〜1.2」の補正を加えることがありますが、基準地価は補正なしで用いられるケースもあるようで、実勢に近い数値とされています。
基準地価を参考にする際の注意点
基準地価は便利な指標ではありますが、必ずしも実勢価格と一致する訳ではありません。価格設定や売却判断の際は、次のような点に注意が必要です。
土地の形状や周辺環境なども価格に影響する
日当たりや周辺の騒音状況、近隣施設（学校・病院・スーパーなど）の有無、交通アクセスなども価格を決めるうえで欠かせないポイントです。
また、同じエリア内でも、駅からの距離や高低差などによって価格は大きく異なるため、基準地価はあくまで「参考値」としてとらえるようにしましょう。
また、同じエリア内でも、駅からの距離や高低差などによって価格は大きく異なるため、基準地価はあくまで「参考値」としてとらえるようにしましょう。
実勢価格とのすり合わせが大切
基準地価は相場の目安にはなりますが、実際の売却時には不動産会社による「実勢価格の査定」と照らし合わせて判断することが大切です。
複数社の査定を取り、基準地価とどの程度乖離があるのかを見比べることで、より納得感のある価格設定ができます。また、価格交渉や値引きの余地を考慮するうえでも、実勢価格の確認は欠かせません。
複数社の査定を取り、基準地価とどの程度乖離があるのかを見比べることで、より納得感のある価格設定ができます。また、価格交渉や値引きの余地を考慮するうえでも、実勢価格の確認は欠かせません。
基準地価とあわせて実勢価格も確認しましょう！
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基準地価に関するよくある質問
ここでは、基準地価に関するよくある質問とその答えについてまとめてみました。
- 基準地価とは何ですか？
- 基準地価とは、都道府県が毎年9月に調査・公表する土地の標準価格のことです。
全国の基準地において、1m2あたりの価格が評価され、地価の動向を把握するための公的な指標として活用されています。住宅地・商業地・工業地など用途別に分類され、地域の実勢に即した形で設定されるのが特徴です。 - 基準地価は不動産鑑定士によって評価されますか？
- はい。基準地価は各都道府県が選定・依頼した不動産鑑定士によって評価されます。
鑑定士は現地調査や取引事例の分析をもとに、その地点の適正な価格を算定します。中立的かつ専門的な視点で評価されるため、信頼性の高い価格指標といえるでしょう。 - 基準地価はいつ公表されますか？
- 毎年9月中旬から下旬ごろに全国一斉に公表されます。
前年7月1日時点での価格が評価の基準となっており、その結果をもとに最新の地価動向を知ることができます。地価公示（3月）とあわせて年2回、地価の公式発表があると覚えておくと便利です。 - 地価公示と基準地価の違いは何ですか？
- 地価公示は国（国土交通省）が3月に発表するもので、全国をカバーする統一的な価格指標です。一方、基準地価は都道府県が9月に公表し、より地域に即した補完的なデータとされています。
両者ともに市場の規準となりますが、評価主体・発表時期・地点数などに違いがあります。土地の相場感を正確に把握するためには、この2つをあわせて参照するのが効果的です。
まとめ
基準地価は土地の価格を把握するための重要な指標の1つです。不動産売却を検討する際には、公示地価や実勢価格とあわせて、相場感を得るための材料として活用しましょう。
ただし、最終的な価格は個別の条件に左右されるため、正確な査定を知りたい場合は不動産会社への相談が欠かせません。基準地価を知ることは、不動産との正しい向き合い方の第一歩となるはずです。
ただし、最終的な価格は個別の条件に左右されるため、正確な査定を知りたい場合は不動産会社への相談が欠かせません。基準地価を知ることは、不動産との正しい向き合い方の第一歩となるはずです。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト／社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演。また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。
著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
公示地価の価格時点は1月1日、基準地価の価格時点は7月1日です。ちょうど半年違いのためお互いを中間点としてみれば、年単位の前半と後半、つまり半年ごとの傾向がつかめます。 また、基準地価と公示地価の同一地点は令和7年の公示地価と令和6年の基準地価では1590地点ありました（毎年概ねこれくらいの地点です）。