リバースモーゲージとリースバックの違いは？仕組みやメリット・デメリットを徹底比較

家の売却を検討中のあなたへ

リバースモーゲージとは、自宅の担保価値に応じて融資を受けられる金融サービスのことです。主に高齢者を対象とし、自宅を担保にお金を借りることができます。

リバースモーゲージは主に2種類あり、融資ならではの特徴があります。

リバースは「逆」、モーゲージは「貸付け」という意味があります。

通常、住宅ローンのような融資は、借りた後、最初からお金を少しずつ返済していきます。それに対して、リバースモーゲージでは、本人が死亡した後、自宅を売却することで最後にまとめてお金を返すことが特徴です。

最後に一気にまとめて返す部分が、最初から少しずつ返す融資と比べて順番が逆転(リバース)していることから、リバースモーゲージと呼ばれています。

リバースモーゲージには、年金型と一括融資型と呼ばれる2種類が存在します。年金型と一括融資型の違いをまとめると、下表のとおりです。

毎月または毎年のペースで定期的に一定額のお金を少しずつ借りる融資のことです。借りたお金を生活費として自由に使うことができ、あたかも老後の年金のようにお金を受け取る(実際には借りている)ことできる点が特徴です。

年金型のリバースモーゲージの対象となるのは、基本的には戸建てになり、マンションは、年金型のリバースモーゲージの対象外となることが多いです。ただし、一部の銀行は都市部の立地のよいマンションであれば、年金型のリバースモーゲージを認めている金融機関もあります。

一括融資型とは、最初にまとまったお金を一度に借りる融資を指します。資金使途(お金の使い道)がリフォームや住宅購入、入居一時金などの住宅関連に限られている点が特徴です。

一括融資型のリバースモーゲージは、戸建てもマンションも両方が対象となります。

リバースモーゲージは融資であるため、銀行などの金融機関の商品です。融資であることから利用するには銀行が行う審査に通過する必要があり、審査には一般的に2週間程度の期間を要します。一般的に年齢制限が設けられており、50歳以上もしくは60歳以上であることが条件です。

あくまでも融資であるため、リバースモーゲージを利用しても自宅の所有権は移転しません。ただし、死亡後に自宅を売却して返済するため、その際は自宅を失うことになります。

元本は死亡後に返済しますが、利息は利用中に生じることが一般的です。そのため、リバースモーゲージを利用して家に住んでいる間は、利息の負担が生じることになります。

リースバックは、不動産会社(以下、リースバック会社)のサービスになり、自宅を売った後に家賃を払うことでそのまま今の家に住み続けられる売却方法のことです。

まとまった現金を早期に得られるため、緊急の資金需要がある時に適したサービスですが、価格や家賃には特徴があります。

リースバックとは、セールス・アンド・リース・バックの略称であり、元々はセールス(売却)とリース(賃貸)、バック(買い戻し)の3つがセットになったサービスです。

将来、希望すれば買い戻しもできる点が特徴ですが、実際には買い戻しまで利用する人はほとんどいないとされています。

リースバックでは、まずリースバック会社が買主となり、売買契約を締結します。次にリースバック会社が貸主となり、賃貸借契約を締結することが特徴です。

売却できる不動産であれば戸建てでもマンションでも利用でき、銀行のような審査もありません。現金が調達できるまでの期間は、1週間～1か月程度です。本質的には単なる売却であることから、年齢制限もなく、若い人でも利用できます。

自宅の所有権は売主からリースバック会社に移転し、その後、売主(元所有者)は借主となって家賃を払うことで今の家に住み続けることができます。売主(元所有者)は、自宅をリースバック会社に売却する際に、売却代金としてまとまった資金を得られるという仕組みです。

得たお金は融資ではなく単なる売却代金であるため、資金使途は当然に自由となります。また、売却であることから、自宅の所有権は失います。

リースバックによる売却価格は、市場価格(仲介で売却した時の価格)の70～90％程度が相場です。仲介による売却価格よりも安くなるため、高く売りたい場合には仲介で売却することをおすすめします。

売却後の家賃は、売却価格に8～12％程度の料率を乗じて決定されます。リースバックの家賃は周辺相場とは関係なく、売却価格と関連して決まる点が特徴です。結果的にリースバックの家賃は相場の家賃よりも割高になることが多く、住み続けた時の費用負担はかなり重くなります。

リバースモーゲージとリースバックはともに自宅を使った資金調達方法のことです。今の自宅に住み続けながら資金を調達できることが共通点となります。

リバースモーゲージは融資であり、今の家に長期に住む予定の人に向いています。それに対して、リースバックは売却であり、今の家から短期で引っ越す予定の人に向いているサービスです。

リバースモーゲージとリースバックの違いをまとめると、下表のようになります。

リバースモーゲージとリースバックの共通のメリットとして、「自宅に住みながら資金調達ができる」という点が挙げられます。

この章では、両者のメリットとデメリットの違いを紹介します。

リバースモーゲージには、以下のようなメリット・デメリットが存在します。

リバースモーゲージのメリットは、所有権を失わないため、安心して長く住み続けられる点が挙げられます。リースバックのように家賃の不払いを発生させると退去させられることもありません。

年金型は資金使途が自由であり生活費の足しにすることができます。維持費は利息のみであるため、リースバックのように高額な家賃を支払わずに済み維持費が安い点が特徴です。

一方で、リバースモーゲージのデメリットには一括融資型は資金使途が主に住宅関連に限られているという点が挙げられます。年金型は基本的に戸建てしか利用できず、また想定よりも長生きすると途中で融資が止まってしまう点もデメリットです。

リースバックのメリットは、一度にまとまった現金を得られる点です。売却代金であるため資金使途は自由であり、またすでに自宅は売却済みであることから気軽に新居に引っ越すことができます。

一方で、リースバックのデメリットは売却価格が安いという点です。高く売却したい場合には、仲介による売却がおすすめとなります。また、家賃が高く家賃を滞納すると退去させられる点もリスクです。家賃が高いことから、長期間住み続ける予定の人には向いていないサービスといえます。

リバースモーゲージは、利用期間中の維持費が利息のみであり、自宅の所有権も失わないため、今後も自宅に長く住む予定の人に向いているサービスです。

また、以下のようなライフプランを立てている人に向いています。

リースバックは、家賃が高くかつ家賃を滞納すると退去させられるリスクがあるため、売却後に住み続ける期間が長いとデメリットが顕在化してしまいます。

そのため、まとまった資金が必要でありかつすぐに引っ越す予定のある人に向いているサービスです。売却後の自宅に住む期間が短期間であれば、家賃の高さのデメリットも抑えられ、自宅に待機することで引越しも一回で済ませられます。

また、以下のようなライフプランを立てている人に向いています。

リバースモーゲージとリースバックはいずれも「自宅に住みながら資金を得られる」という仕組みです。両者の仕組みは、今後自宅に長期間住むかまたは短期間しか住まないかによって利用価値が異なってきます。

リバースモーゲージは今後自宅に長期間住む人に向いており、リースバックは今後自宅には短期間しか住まない人に向いているサービスです。高く売却したいのであれば、仲介による売却がおすすめとなります。

単に金銭的なメリットやデメリットに注目するのではなく、今の住まいとの関わり方を含めて適切なものを選択していただければと思います。