この記事のポイント
- 私道とは個人や法人が所有する道路で、公道と異なり通行や掘削には所有者の承諾が必要な場合が多いとされています。
- 私道に面した土地の売買では、所有権の持分や通行・掘削権、私道負担の有無などの確認が重要です。
- 改正民法でライフライン設備設置権が認められましたが、実務上は依然として所有者の承諾が求められるケースが多くなります。
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目次
私道とは
土地や一戸建て、一棟のアパート・マンションといった土地を含む不動産を売買する際には、敷地と接する道路の種類についても注意が必要となります。ここではとくに不動産の接する道路が私道の場合にはどういった注意が必要なのか、くわしく解説していきます。
私道と公道の違い
道路の種類には大きく分けて、私道と公道があります。
私道とは、個人や法人が所有する土地が道路として利用されているものをいいます。私道は私有地であるため、原則として他人の通行は制限されますが、建築基準法上の道路となっている場合や通行権を有する人は自由に通行が可能です。なお、建築基準法上の道路とされる私道は、土地の所有者であっても道路の変更や廃止をすることはできません。
一方、公道とは、国や地方自治体が所有、管理している道路（道路法上の道路）を指します。代表的なものとして、国道や都道府県道、市区町村道が該当します。公道は誰でも通行が可能です。ただし、所有者が個人や法人である道路でも国や地方自治体が管理している道路であれば、公道となることもあります。
道路はいくつかの法律で規定されており、法律によって道路の規定内容が異なります。不動産取引で重要な道路を規定する法律は、道路法、建築基準法、不動産登記法、税法などになります。たとえば、道路法上の道路でなくても建築基準法上の道路である場合やその逆の道路ということもあります。
私道とは、個人や法人が所有する土地が道路として利用されているものをいいます。私道は私有地であるため、原則として他人の通行は制限されますが、建築基準法上の道路となっている場合や通行権を有する人は自由に通行が可能です。なお、建築基準法上の道路とされる私道は、土地の所有者であっても道路の変更や廃止をすることはできません。
一方、公道とは、国や地方自治体が所有、管理している道路（道路法上の道路）を指します。代表的なものとして、国道や都道府県道、市区町村道が該当します。公道は誰でも通行が可能です。ただし、所有者が個人や法人である道路でも国や地方自治体が管理している道路であれば、公道となることもあります。
道路はいくつかの法律で規定されており、法律によって道路の規定内容が異なります。不動産取引で重要な道路を規定する法律は、道路法、建築基準法、不動産登記法、税法などになります。たとえば、道路法上の道路でなくても建築基準法上の道路である場合やその逆の道路ということもあります。
私道と公道の見分け方
私道と公道を見分けるのは意外と難しく、簡単に判別できる場合もありますが、最終的には道路を管理する行政の窓口で確認するしかないこともよくあります。ここでは判別しやすい順番に沿って、具体的な見分け方をご紹介します。
行政の道路を管理する課で聞く
私道と公道を見分ける方法として一番確実なものは、地方自治体の道路を管理する部署に確認することです。自治体によって名称は異なりますが、道路管理課や道路調査課など道路の管理に関する部署で、調べたい道路のわかる地図などを持参するか、住所を伝えて、調べてもらいましょう。
なお、自治体によっては、インターネットで道路に関する地図を公開しており、公道が確認できます。調べたい道路が公道でなければ、概ね私道だと判断してよいでしょう。ただし、公道に認定されたあるいは認定予定の道路であっても公開用の地図に反映されていないケースがあるので、自治体の窓口で確認するのが最も確実といえます。
なお、自治体によっては、インターネットで道路に関する地図を公開しており、公道が確認できます。調べたい道路が公道でなければ、概ね私道だと判断してよいでしょう。ただし、公道に認定されたあるいは認定予定の道路であっても公開用の地図に反映されていないケースがあるので、自治体の窓口で確認するのが最も確実といえます。
重要事項説明書の記載事項を見る
売却する土地を購入したときの重要事項説明書があれば、「敷地と道路との関係」に関する部分に、私道と公道の別が記載されています。ただし、購入した時期が古い場合、重要事項説明書に記載されている内容が変わってしまっている可能性があります。
とくに、購入時は私道だった場合でも、現在は公道に認定されているということもありますので、重要事項説明書の作成時期が古い場合は自治体に確認した方がいいでしょう。
とくに、購入時は私道だった場合でも、現在は公道に認定されているということもありますので、重要事項説明書の作成時期が古い場合は自治体に確認した方がいいでしょう。
公図で確認する
法務局で取得できる公図でも、私道と公道を確認することができます。自宅など調べたい土地の地番を調べて、接する道路の地番があるかを確認します。公図の道路に地番（1－2など番号）が入っていない、あるいは「道」と書かれていれば「公道」とわかります。
一方、道路部分に地番が入っている場合であっても「私道」とは限らず、その場合は登記事項証明で確認する必要があります。
一方、道路部分に地番が入っている場合であっても「私道」とは限らず、その場合は登記事項証明で確認する必要があります。
登記事項証明書で確認する
公図に地番がある場合、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿）でも、私道か公道かを確認することができます。
調べたい道路部分に地番がなければ、前述の通り公道になりますが、地番がある場合は、その地番の登記事項証明書の地目と所有者を確認します。その土地の地目が公衆用道路となっており、所有者が国や地方自治体であれば、公道の可能性が高いといえます。
ここで公道と断定できない理由としては、調べた地番のある道路とつながる道路部分の所有者が個人や法人である場合、その道路は全体としては私道に分類されることもあるためです。
調べたい道路部分に地番がなければ、前述の通り公道になりますが、地番がある場合は、その地番の登記事項証明書の地目と所有者を確認します。その土地の地目が公衆用道路となっており、所有者が国や地方自治体であれば、公道の可能性が高いといえます。
ここで公道と断定できない理由としては、調べた地番のある道路とつながる道路部分の所有者が個人や法人である場合、その道路は全体としては私道に分類されることもあるためです。
位置指定道路とは
私道の中には位置指定道路という道路種別があります。位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に規定され、道路法や都市計画法等によらずに築造する道路で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けた私道のことです。
指定を受けると、道路に接する敷地に建築物を建てることが可能になりますが、一方で所有者であっても道路上に建物や塀や門などを造ることはできず、勝手に道路を廃止したり、変更したりすることもできなくなります。
また、位置指定道路は私道であるため、所有者がメンテナンスを行う必要がありますが、固定資産税評価上の公衆用道路として認められる場合、固定資産税・都市計画税・不動産取得税が非課税になることもあります。
指定を受けると、道路に接する敷地に建築物を建てることが可能になりますが、一方で所有者であっても道路上に建物や塀や門などを造ることはできず、勝手に道路を廃止したり、変更したりすることもできなくなります。
また、位置指定道路は私道であるため、所有者がメンテナンスを行う必要がありますが、固定資産税評価上の公衆用道路として認められる場合、固定資産税・都市計画税・不動産取得税が非課税になることもあります。
不動産の売却前に確認したい私道の所有持分と形態
私道に接する土地の所有者が複数ある場合、その私道を利用できるよう私道の権利（所有権）をその複数の利用者で共有または相互に持ち合います。このとき土地の所有者が持つ分配された私道の所有権を私道持分といいます。ここではその私道持分について解説します。
私道の持分があるかどうか
権利を持たない他人が私道を勝手に通行や掘削することはできません。そこで、道路に接する複数の土地の所有者はその私道の利用を主張できるように私道の権利（所有権）を分配して所有権を持ちます。この持分を持つことが、私道の所有者間で通行や掘削といった私道を利用する権利を互いに主張し、承諾することの根拠になります。
従って、土地の接する道路が私道の場合、その私道の持分を持っているか否かということは非常に重要なポイントになります。
もし、私道持分を持っていない場合、そもそも私道の利用承諾が得られる可能性が低くなってしまいます。そうなると所有する土地に自由に出入りできないだけでなく、私道の通行に際して通行料を請求される可能性があり、上下水道やガスの新設や更新工事が必要であっても自由に配管工事をすることができません。
また、私道持分の持たない土地を売買する場合、住宅ローンなどの審査が通らないこともあり、売却する場合は価格を安くしなければ売れなくなり、購入する場合はそもそも購入できなくなるというリスクが高くなります。
従って、土地の接する道路が私道の場合、その私道の持分を持っているか否かということは非常に重要なポイントになります。
もし、私道持分を持っていない場合、そもそも私道の利用承諾が得られる可能性が低くなってしまいます。そうなると所有する土地に自由に出入りできないだけでなく、私道の通行に際して通行料を請求される可能性があり、上下水道やガスの新設や更新工事が必要であっても自由に配管工事をすることができません。
また、私道持分の持たない土地を売買する場合、住宅ローンなどの審査が通らないこともあり、売却する場合は価格を安くしなければ売れなくなり、購入する場合はそもそも購入できなくなるというリスクが高くなります。
私道の所有権持分は共有か相互持合か
私道を複数の所有者で持分を持つ場合、大きく分けて２つのパターンがあります。
１つは、私道に接している土地の所有者全員で、同じ持分で私道を共有する形式の「共有型」です。共有型の場合、基本的に私道の土地に対して、自らが持つ共有持分が登記されますが、通行掘削など共有者間の合意は登記できないため、合意書面がある場合は大切に保管する必要があります。
ただし、この形式の場合、共有持分の範囲で私道を利用する権利があり、私道所有者の一部が所有者不明である場合など後述の相互持合型よりも私道の所有の仕方としては安心といえます。
２つ目は、私道の土地を登記簿上で複数に分割（分筆）し、分割した私道部分の土地を私道に接する土地の所有者それぞれが単独で所有し、相互に利用し合う形式の「相互持合型」です。相互持合型の場合は、通行権のように一定の目的の範囲内で他人の土地を自分の土地のために利用する権利である地役権が設定されていることが多くなります。
地役権については、登記することもできますが、単に書面のみが当事者間で取り交わされ、その書面の内容を売買時に新所有者へ承継していくものがあります。
１つは、私道に接している土地の所有者全員で、同じ持分で私道を共有する形式の「共有型」です。共有型の場合、基本的に私道の土地に対して、自らが持つ共有持分が登記されますが、通行掘削など共有者間の合意は登記できないため、合意書面がある場合は大切に保管する必要があります。
ただし、この形式の場合、共有持分の範囲で私道を利用する権利があり、私道所有者の一部が所有者不明である場合など後述の相互持合型よりも私道の所有の仕方としては安心といえます。
２つ目は、私道の土地を登記簿上で複数に分割（分筆）し、分割した私道部分の土地を私道に接する土地の所有者それぞれが単独で所有し、相互に利用し合う形式の「相互持合型」です。相互持合型の場合は、通行権のように一定の目的の範囲内で他人の土地を自分の土地のために利用する権利である地役権が設定されていることが多くなります。
地役権については、登記することもできますが、単に書面のみが当事者間で取り交わされ、その書面の内容を売買時に新所有者へ承継していくものがあります。
私道の所有持分をどのような形で所有するのかによって、その後の権利や発生するトラブルのリスクが変わってきますので、確認しておくことが大切です。
私道負担とは
土地を売買する場合、私道負担という言葉を耳にします。単純に考えると、私道を利用、維持するのにかかる費用負担のことのようですが、実際にはもう少し広い意味があります。ここでは私道負担について詳しく解説します。
所有する敷地の一部に私道が含まれること
私道負担とは、敷地に私道部分が含まれていることあるいは私道となる土地を別途所有または共有していることをいいます。通行料などの費用負担の有無は問いません。その私道部分の利用にあたって費用が発生する場合、その負担は私道負担の条件となります。
私道上には、建物や工作物を造ることができないうえ、私道の維持管理は所有者が行わなければならず、所有しているだけで固定資産税などの税金を支払うことになります。つまり、私道という利用できない土地を持つことが負担となるので、私道負担といわれると考えていいでしょう。
私道上には、建物や工作物を造ることができないうえ、私道の維持管理は所有者が行わなければならず、所有しているだけで固定資産税などの税金を支払うことになります。つまり、私道という利用できない土地を持つことが負担となるので、私道負担といわれると考えていいでしょう。
私道の維持や使用（通行や掘削）に費用を払うこと
私道の通行や配管の敷設工事するための費用が発生するケースや私道を維持するための費用がかかるので、これらの負担も私道負担の１つとなります。たとえば、私道に接する複数の土地の所有者で私道を共有や持ち合いしている場合、他の私道所有者から通行や掘削の承諾を得ていなかった場合、通行料や掘削に伴う費用の請求がある場合があります。
また、上下水道やガス管を私道に面している複数の所有者で共有して使用している場合に配管の老朽化に伴う更新であったり、災害などで私道の復旧が必要になったりした場合、共有している土地の所有者全員でそれらの費用を出し合うことがあります。
また、上下水道やガス管を私道に面している複数の所有者で共有して使用している場合に配管の老朽化に伴う更新であったり、災害などで私道の復旧が必要になったりした場合、共有している土地の所有者全員でそれらの費用を出し合うことがあります。
セットバックと私道負担
セットバックとは、敷地が面する道路の幅員が4m未満である場合、その道路幅を4m以上確保するために、道路に接する敷地の道路境界線を後退させることをいいます。
建築基準法で幅員4m（特定行政庁の指定によっては6m）以上の道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建築できないため、4m（6m）未満の道路を4m（６ｍ）以上とすることで建物が建てられるようにするためにセットバックが必要となります。
とくに、建築基準法の施行前に建物があった道路や特定行政庁の指定を受けている道路は道路幅が4m未満でも既存の住宅等はそのままで問題ありませんが、道路幅が4m未満のままでは再建築や増築ができず、建て替えなどの際はセットバックが必要になります。なお、道路幅を4m（または6m）とするのは、防災対策として救急車両が通行できるようにするためです。
このようにセットバックすることで、所有する土地の一部を私道として提供することになるため、セットバックも私道負担部分となります。
建築基準法で幅員4m（特定行政庁の指定によっては6m）以上の道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建築できないため、4m（6m）未満の道路を4m（６ｍ）以上とすることで建物が建てられるようにするためにセットバックが必要となります。
とくに、建築基準法の施行前に建物があった道路や特定行政庁の指定を受けている道路は道路幅が4m未満でも既存の住宅等はそのままで問題ありませんが、道路幅が4m未満のままでは再建築や増築ができず、建て替えなどの際はセットバックが必要になります。なお、道路幅を4m（または6m）とするのは、防災対策として救急車両が通行できるようにするためです。
このようにセットバックすることで、所有する土地の一部を私道として提供することになるため、セットバックも私道負担部分となります。
登記簿上の公衆用道路
私道の中には登記簿上の地目が「公衆用道路」となっているものがあります。ただし、あくまで「一般交通の用に供する道路」と定義された登記上の分類で、必ずしも公道や建築基準法上の道路という訳ではありません。そのため、自動車での通行を制限されることや水道管やガス管などの掘削工事について所有者の許可が必要になることもあります。
また、登記簿上の地目が公衆用道路であっても固定資産税評価上の公衆用道路でなければ、固定資産税などの税金が課税されます。一方、固定資産税評価上で公衆用道路に認定されれば、固定資産税などが減免されます。なお、私道が固定資産税評価上で公衆用道路となっても維持・管理を行政が行うという訳ではなく、所有者自ら行う必要があり、維持・管理面では私道負担となります。
また、登記簿上の地目が公衆用道路であっても固定資産税評価上の公衆用道路でなければ、固定資産税などの税金が課税されます。一方、固定資産税評価上で公衆用道路に認定されれば、固定資産税などが減免されます。なお、私道が固定資産税評価上で公衆用道路となっても維持・管理を行政が行うという訳ではなく、所有者自ら行う必要があり、維持・管理面では私道負担となります。
私道に面した土地を売買するときの注意点
私道に面した土地を売買する際には、注意しなければならない点がいくつかあります。これらの注意点は、買主にとっては購入後トラブルの原因となり、売主にとっては売却しにくくなるものなので、売買する前に確認しておきたい点です。
建築やインフラ整備の際に私道所有者の承諾が必要
私道に接する土地を売買する場合、買主が気になることとして、将来建物の建て替えや老朽化に伴う設備等の更新、補修が可能かという点があります。建て替えや更新、補修に伴う上下水道やガスの配管工事のための私道の掘削を行う場合、私道所有者の掘削承諾が必要となります。
そのため、売買にあたっては、この承諾について売主側で私道所有者全員に書面を交付してもらわなければならず、注意が必要です。
なお、2023年4月に改正民法が施行され、他人の土地にライフラインの設備を設置する権利（設備設置権）が明文化されました。これは、他人の土地に設備を設置しなければ電気やガス、水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない土地の所有者が、必要な範囲内で他人の土地に設備を設置する権利のことです。
ただし、相手に償金を支払わなければならない可能性や、自力救済が禁止されているなど、個人が判断して行うにはハードルが高いのが現実です。
そのため、売買にあたっては、この承諾について売主側で私道所有者全員に書面を交付してもらわなければならず、注意が必要です。
なお、2023年4月に改正民法が施行され、他人の土地にライフラインの設備を設置する権利（設備設置権）が明文化されました。これは、他人の土地に設備を設置しなければ電気やガス、水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない土地の所有者が、必要な範囲内で他人の土地に設備を設置する権利のことです。
ただし、相手に償金を支払わなければならない可能性や、自力救済が禁止されているなど、個人が判断して行うにはハードルが高いのが現実です。
改正民法により他の私道持分を持つ人から承諾を得なくても掘削は可能となりましたが、共有型、相互持合型問わず、売買の取引実務では、将来トラブルが発生しないよう他の私道持分を持つ所有者全員から通行掘削の承諾書を取ることが慣習となっています。
不動産価格が低くなる場合がある
私道に面する土地であっても、ほとんどの場合、公道に面する土地とそれほど不動産価格は変わりません。しかし、建物を建てることのできる敷地面積に対して私道負担が大きい場合や私道所有者の一部が不明な場合、一部でも通行掘削の承諾が得られない場合などは不動産の価格が一般的な相場より安くなってしまうことがあります。
たとえば、売買する一戸建ての土地の面積が小さく、現在の古い建物は問題ないものの、建て替える場合、セットバックで建物が建てるのが難しいほど敷地が削られてしまうケースがあります。このような場合、建て替えを考慮すると、利用できる土地が小さ過ぎるため価格が非常に安くなってしまいます。
そのほか、私道の所有者が一部不明で通行掘削承諾が取得できない場合、買う側の融資が利用しにくくなり、結果的に価格を低くしないと売却できないということもあります。
たとえば、売買する一戸建ての土地の面積が小さく、現在の古い建物は問題ないものの、建て替える場合、セットバックで建物が建てるのが難しいほど敷地が削られてしまうケースがあります。このような場合、建て替えを考慮すると、利用できる土地が小さ過ぎるため価格が非常に安くなってしまいます。
そのほか、私道の所有者が一部不明で通行掘削承諾が取得できない場合、買う側の融資が利用しにくくなり、結果的に価格を低くしないと売却できないということもあります。
私道の所有者とトラブルになる場合がある
私道は、位置指定道路など建築基準法上の道路に指定されている場合を除き、基本的には所有する人が通行や掘削など私道の利用を制限することができます。そのため、承諾なしで私道を通行、掘削することが原因で、私道所有者とトラブルになることがあります。
たとえば、私道の所有者がかわったため、急に通行料を請求され、私道利用者間でトラブルになることがあります。とくに、私道に面する敷地に家があるのに、私道の持分を持っていないケースではトラブルになる可能性も高くなるので、注意が必要です。
たとえば、私道の所有者がかわったため、急に通行料を請求され、私道利用者間でトラブルになることがあります。とくに、私道に面する敷地に家があるのに、私道の持分を持っていないケースではトラブルになる可能性も高くなるので、注意が必要です。
民法改正により、私道の掘削については最低限の範囲であれば、私道所有者の承諾ではなく通知することで可能になりましたが、こうした改正についてはまだ認知度が低く、法律で認められていてもトラブルに発展することがあります。やはり、未然にトラブルを避けるためには、私道の掘削についても事前に承諾を得ておくことが得策です。
私道の土地の所有者が不明の場合
私道となっている土地の所有者が不明の場合は、私道の通行や掘削、維持・管理について承諾を取ることができません。こうした私道所有者が不明な場合について2021年の民法改正に伴い、国土交通省が「所有者不明私道への対応ガイドライン」を公表しています。
このガイドラインでは、自信が私道の持分を持っている場合に、他の私道所有者の一部が不明なときの私道の維持・管理、掘削などについて対処範囲を示しています。私道に私設の水道管を新設する場合は、改正前の民法でも持分に応じた使用として単独の判断で可能でしたが、改正によって私道の舗装や樹木の伐採などが私道共有者の過半数の賛成があればできるようになりました。
私道に所有者が不明な部分があるときは、このガイドラインを確認しておくとよいでしょう。以前に比べると私道所有者が不明な場合でも制限されることが少なくなりましたが、やはり売買する前に私道の所有者についても確認しておく必要があります。
このガイドラインでは、自信が私道の持分を持っている場合に、他の私道所有者の一部が不明なときの私道の維持・管理、掘削などについて対処範囲を示しています。私道に私設の水道管を新設する場合は、改正前の民法でも持分に応じた使用として単独の判断で可能でしたが、改正によって私道の舗装や樹木の伐採などが私道共有者の過半数の賛成があればできるようになりました。
私道に所有者が不明な部分があるときは、このガイドラインを確認しておくとよいでしょう。以前に比べると私道所有者が不明な場合でも制限されることが少なくなりましたが、やはり売買する前に私道の所有者についても確認しておく必要があります。
私道トラブルを回避するためのポイント
私道に接する土地を売買する場合、購入する側は購入後の私道トラブルを回避するために確認するべきポイントがあります。一方、売る側も私道トラブルの原因があると売却しにくくなってしまうため、トラブル回避のポイントはおさえておきましょう。
通行掘削承諾書の有無を確認する
敷地に面する道路が私道の場合、通行や上下水道やガスの配管工事のための掘削について、前述したように基本的には私道の所有者全員の承諾を取得しておく必要があります。そのため、私道所有者全員の「通行掘削承諾書（名称は様々です）」の有無を確認しましょう。もし、承諾書がなければ、近隣とのトラブルの可能性だけでなく、融資が利用できない可能性もあるので、購入を再検討する必要があるかもしれません。
一方、売主は自身が購入したときの書類の中に承諾書がなければ、売却時に仲介する不動産会社に協力してもらって、私道所有者全員から承諾書に署名捺印をもらうようにします。
一方、売主は自身が購入したときの書類の中に承諾書がなければ、売却時に仲介する不動産会社に協力してもらって、私道所有者全員から承諾書に署名捺印をもらうようにします。
私道に関する負担金を確認する
私道に関して通行料や維持費などの負担金がある土地を売買する場合には、負担金について売主は売却前に、買主は遅くとも契約時には確認するようにしなければなりません。確認すべき負担金の代表的なものとしては以下のようなものがあります。
通行料・維持管理料など
私道の負担金の代表的なものとしては、通行料や維持管理料などがあります。これらの負担金がある場合には、誰がどういった目的で徴収するのか、費用の変更はあるのかなど負担金についてくわしく確認するようにしましょう。確認した結果、将来、トラブルの発生する可能性があるようであれば、買主は購入をあきらめるという選択も必要です。
また、私道所有者には維持管理の責任が発生します。たとえば、道路の舗装が劣化した場合の補修や、上下水道などインフラの維持、道路上に放置されたゴミの処分や違法駐車の対処も私道所有者の負担です。これらの管理を怠った結果、通行人の転倒や事故の原因となる可能性があり、ケースによっては、所有者が賠償責任を負うリスクもあるため、適切な維持管理にかかる費用負担は必要と考えましょう。
また、私道所有者には維持管理の責任が発生します。たとえば、道路の舗装が劣化した場合の補修や、上下水道などインフラの維持、道路上に放置されたゴミの処分や違法駐車の対処も私道所有者の負担です。これらの管理を怠った結果、通行人の転倒や事故の原因となる可能性があり、ケースによっては、所有者が賠償責任を負うリスクもあるため、適切な維持管理にかかる費用負担は必要と考えましょう。
固定資産税・都市計画税
基本的に私道であってもその土地に対して固定資産税や都市計画税は課税されますので、直近の課税額を確認しておきましょう。また、とくに登記簿上の地目が公衆用道路となっている場合には、固定資産税評価上の公衆用道路であるかを確認する必要があります。固定資産税評価上の公衆用道路でなければ、固定資産税や都市計画税が課税されます。
私道の所有者をすべて確認する
売買する土地が面する私道の所有者については、その所有者全員について確認するようにしましょう。基本的に売買の際、仲介する不動産会社が依頼しなくても調べると思われますが、不安なときは売主、買主ともに自分で調べるようにします。
たとえば、所有者の中にすでに倒産して存在しない法人など所有者不明のケースがあり、その通行掘削の承諾書を取ることができません。この場合、所有者全員の承諾書が取得できないために、買主は融資が利用できない可能性が高くなり、売主は希望する金額で売れなくなる可能性があります。
こうしたリスクを事前に回避するために私道所有者全員について調べる必要があります。
たとえば、所有者の中にすでに倒産して存在しない法人など所有者不明のケースがあり、その通行掘削の承諾書を取ることができません。この場合、所有者全員の承諾書が取得できないために、買主は融資が利用できない可能性が高くなり、売主は希望する金額で売れなくなる可能性があります。
こうしたリスクを事前に回避するために私道所有者全員について調べる必要があります。
セットバック後の敷地面積を確認する
私道に面する土地を売買する場合、その私道が特に建築基準法の施行（1950年）以前、もしくは都市計画区域に指定されるよりも前から存在していた4m（6m）未満の道路（建築基準法42条2項に規定された建築基準法のみなし道路で、「2項道路」といわれます。）である場合は、セットバックが必要になります。
前述のとおり、セットバックすることで使用できる敷地面積が減り、既存の建物とは同規模の建物が建てられないことがあります。したがって、とくに敷地面積が小さい土地を売買する場合は、セットバックすることで建物を建てることのできる敷地面積がどのくらいになるか確認するようにしましょう。
前述のとおり、セットバックすることで使用できる敷地面積が減り、既存の建物とは同規模の建物が建てられないことがあります。したがって、とくに敷地面積が小さい土地を売買する場合は、セットバックすることで建物を建てることのできる敷地面積がどのくらいになるか確認するようにしましょう。
まとめ
私道についてくわしく解説してきましたが、不動産の売買取引では、対象となる不動産の接する道路については非常に重要です。私道であった場合、より注意して道路を確認しましょう。
売買の対象となる不動産が私道に接する場合には、買主は将来トラブルの原因になる可能性があるので、細部まで確認して購入を進めるべきですし、売主は売却しにくくなる可能性があるので、売却前に私道の状況について知っておくべきです。そのため、売主買主とも売買時に仲介を依頼する不動産会社については、私道についてもしっかり調べてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
売買の対象となる不動産が私道に接する場合には、買主は将来トラブルの原因になる可能性があるので、細部まで確認して購入を進めるべきですし、売主は売却しにくくなる可能性があるので、売却前に私道の状況について知っておくべきです。そのため、売主買主とも売買時に仲介を依頼する不動産会社については、私道についてもしっかり調べてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
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この記事の監修者
秋津 智幸
公認不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士／AFP／2級FP技能士
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント。横浜国立大学卒業。
神奈川県住宅供給公社を経て、不動産仲介業者に従事した後、2011年に個人事務所として不動産サポートオフィスを開設。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム、記事等の執筆・監修にも取り組んでいる。
主な著書に「貯蓄のチカラ～30歳からのおカネの教科書」（朝日新聞出版）などがある。
なお、敷地に接する道路が公道であっても建築基準法上の道路に該当していなければ、建物が建築できないので、注意が必要です。