この記事のポイント
- 傾斜地について法的に明確な定義はありませんが、「がけ地」に認定される土地は建築に制限がかかる恐れがあります。
- 傾斜地での土地活用を考える場合は、建築制限や災害リスクの高い区域に指定されていないかどうかをまず確認しましょう。
- 傾斜地でも検討できる土地活用はあります。実績のある不動産会社へ相談することをおすすめします。
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目次
傾斜地とは｜土地活用のメリット・デメリット
傾斜地とは、斜めに傾いた土地のことをいいます。また、水平面に対して傾斜している面を斜面といい、どちらも傾いた土地を示す用語です。とはいえ、どれくらい傾いていれば傾斜地になるかという法的な定義はありません。
建築基準法では「傾斜地」という用語は使われず、傾斜している土地については「がけ」が使用されています。しかし、がけについても建築基準法では明確に角度などは定義されていません。
一般的には、傾斜が30度以上ある土地をがけ地と呼びますが、具体的な高低差や傾斜などは自治体の定める「がけ条例」で細かく規定され、建築に関して制限がされています。同じ条件の傾斜地でも自治体によってがけになるかが異なってくるため、注意が必要です。
建築基準法では「傾斜地」という用語は使われず、傾斜している土地については「がけ」が使用されています。しかし、がけについても建築基準法では明確に角度などは定義されていません。
一般的には、傾斜が30度以上ある土地をがけ地と呼びますが、具体的な高低差や傾斜などは自治体の定める「がけ条例」で細かく規定され、建築に関して制限がされています。同じ条件の傾斜地でも自治体によってがけになるかが異なってくるため、注意が必要です。
傾斜地で土地活用するメリット
傾斜地には、特有の土地の状態から生じる以下のようなメリットがあります。
見晴らしがよい
周りに視界を遮る建物がない立地が多く、見晴らしの良さが大きなメリットです。
場所によっては、遠くの海まで見通せる・市街地を一望できるというケースもあるでしょう。アパートなどを建設する場合でも、眺望の良さや開放感は入居者へのアピールポイントとなります。
場所によっては、遠くの海まで見通せる・市街地を一望できるというケースもあるでしょう。アパートなどを建設する場合でも、眺望の良さや開放感は入居者へのアピールポイントとなります。
地下や半地下を利用して面積を広げられる
建物を建設する場合、傾斜の高い側の基礎を深くし建物部分を平らにするため、自然と地下部分ができます。平地で地下室を設けるにはわざわざ掘る必要がありますが、傾斜地であれば地下部分を有効活用するだけなので建設コストは比較的抑えられます。
また、建築基準法上、一定の地下室の床面積は建築面積に加えずに済むので、スペースを最大限有効活用可能です。
【住宅の地階に係る不算入】
地盤面から1ｍ以下に天井を設けた地下室の床面積は、建物全体の延べ床面積の3分の1まで不算入となる
また、建築基準法上、一定の地下室の床面積は建築面積に加えずに済むので、スペースを最大限有効活用可能です。
【住宅の地階に係る不算入】
地盤面から1ｍ以下に天井を設けた地下室の床面積は、建物全体の延べ床面積の3分の1まで不算入となる
採光や風通しがよい
周辺に高い建物がないことから、太陽光や風通しを遮るものがないというメリットもあります。周囲からの視線を気にする必要もないので、カーテンで隠すことなく室内にふんだんに太陽光を取り入れられるでしょう。
傾斜地で土地活用するデメリット
傾斜地にはデメリットもあるので、メリットとあわせて確認しておくことが大切です。
土地の評価が低くなる可能性がある
傾斜地は、平坦な土地よりも活用が難しいことから土地の評価が低い傾向があります。土地の評価が低いと次のようなリスクが生じる恐れがあるので注意が必要です。
ただし、所有期間中の固定資産税を軽減できる可能性が高い点はメリットとなるでしょう。
地すべりなどのリスクに備える必要がある
平坦地よりも地すべりやがけ崩れのリスクは高くなるので、リスクに備えて地盤改良や保険加入など対策が必要です。
地すべりが起きると建物が損壊するだけでなく、対策が適当でなく周辺に被害が出てしまうと損害賠償の責任を負うリスクあるので注意しなければなりません。
地すべりが起きると建物が損壊するだけでなく、対策が適当でなく周辺に被害が出てしまうと損害賠償の責任を負うリスクあるので注意しなければなりません。
土地の造成費用が高額になりやすい
傾斜地は、一般的に平坦地に建物を建設するよりも土地の造成費用が高額になります。地盤を強固にするための地盤改良費や建物基礎を深くする工事・擁壁・盛土など、必要な工事も多くなるのが一般的です。
国税庁の調査では、東京都での造成費用は傾斜5～10度で2.3万円/㎡という目安もあります。ただし、地域や工事内容などによって費用は大きく異なり、傾斜が大きくなれば費用も高額になるので注意しましょう。
国税庁の調査では、東京都での造成費用は傾斜5～10度で2.3万円/㎡という目安もあります。ただし、地域や工事内容などによって費用は大きく異なり、傾斜が大きくなれば費用も高額になるので注意しましょう。
傾斜地は造成工事費が高額になる可能性が高いので、土地活用を検討する時は初期費用の資金計画を慎重に立てる必要があります。
傾斜地で土地活用をする際に確認すべきこと
傾斜地は、平坦地よりも活用が難しい土地のため、土地活用を検討する際には確認すべき点も複数あります。以下のことは、事前に確認するようにしましょう。
急傾斜地崩壊危険区域ではないか
【急傾斜地崩壊危険区域】
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（急傾斜地法）に基づき都道府県知事が指定する区域
指定されているエリアは、がけ崩れの被害を防止・軽減するための対応が必要となります。建設には許可が必要になり、排水施設や擁壁の設置が必要になるなど一定の建設行為に制限があります。また、そもそもかげ崩れのリスクも高い区域という点にも注意が必要です。
地盤改良の必要があるか
平坦地よりも地盤改良が必要になるケースが多く、地盤改良が必要になれば高額な費用がかかる恐れがあります。
費用はかかりますが、地盤が安定していなければ建物倒壊のリスクも高くなります。必ず、事前に地盤調査を実施して地盤改良の必要性はチェックしましょう。
費用はかかりますが、地盤が安定していなければ建物倒壊のリスクも高くなります。必ず、事前に地盤調査を実施して地盤改良の必要性はチェックしましょう。
宅地造成工事規制区域かどうか
【宅地造成工事規制区域】
宅地造成等規制法に基づき宅地の造成にともないがけ崩れなどの災害が発生する恐れが高い区域として都道府県知事が指定する区域
指定された区域では、一定規模以上の切り土や盛土などで許可が必要です。
また、宅地造成等規制法は2006年に災害対策の強化のために法律が改正されているため、それ以前に造成された宅地は、以前の所有者や不動産会社などに造成方法を確認しましょう。造成方法が適切でない場合、新たに造成工事しなければならない可能性があります。
また、宅地造成等規制法は2006年に災害対策の強化のために法律が改正されているため、それ以前に造成された宅地は、以前の所有者や不動産会社などに造成方法を確認しましょう。造成方法が適切でない場合、新たに造成工事しなければならない可能性があります。
地すべり防止区域かどうか
【地すべり防止区域】
地すべり等防止法に基づき、地すべりを防止するための必要な施設の設置や制限が必要な区域として国土交通大臣または農林水産大臣が指定した区域
指定されている場合、建設許可が必要となり、さらに、建設行為に制限がかかる恐れや排水設備などの設置が必要になるケースもあります。
自分の所有する傾斜地がそれぞれの区域に該当するかは、自治体のホームページや窓口などで確認できます。必ず、事前に確認するようにしましょう。
傾斜地での土地活用方法4選
ここでは、傾斜地でも検討できる土地活用方法として以下の４つを解説します。
賃貸マンション経営
賃貸マンションを建設・経営することで、家賃を長期的・安定的に得る方法です。傾斜地の場合、眺望や陽当たりの良さを入居者にアピールできるというメリットがあります。
地下部分を設置することで、建物面積を大きくし収益性をあげることも検討できるでしょう。ただし、傾斜地にマンションを建設する場合、平坦地の建設コスト以上に地盤改良などで高額なコストが発生する点には注意が必要です。
地下部分を設置することで、建物面積を大きくし収益性をあげることも検討できるでしょう。ただし、傾斜地にマンションを建設する場合、平坦地の建設コスト以上に地盤改良などで高額なコストが発生する点には注意が必要です。
戸建賃貸経営
賃貸用の戸建を建設する方法です。戸建賃貸のターゲットであるファミリー層はシングル層よりも比較的長期間に渡り入居してくれる傾向があります。また、マンション建設よりも建設費用をおさえることも可能です。しかし、戸数が少ない分収入はマンション経営よりも低くなり、空室リスクも高くなります。
駐車場経営
駅や商業施設に近い傾斜地なら駐車場経営という選択肢もあります。駐車場を建設する場合でも、傾斜地の場合は地盤改良や擁壁設置などは必要です。また、地すべりなどで利用者の車に被害が出ることに備えて、損害保険などに加入しておくことも検討しましょう。
太陽光発電システム
太陽光発電システム装置を設置し、売電収入を得る活用方法です。売電収入は陽当たりに左右されますが、陽当たりがよい傾斜地であれば収益性も期待できます。集客性を気にする必要もないので、郊外などの傾斜地などでも活用しやすいでしょう。
【土地活用が難しい場合は等価交換や売却という手段も】
等価交換とは、土地所有者が土地、業者（デベロッパー）が建物を出資し完成後に出資割合で所有する方法です。土地所有者は建築費などを出す必要がないためリスクを抑えて土地活用できます。
また、活用が難しい土地は所有していてもコストがかかるだけなので、思い切って売却を視野に入れるのもよいでしょう。
傾斜地での土地活用を成功させるコツ
傾斜地での土地活用を成功させるためには、以下の3つのコツを押さえておくことが大切です。
起こりがちなトラブルを把握し対策を立てておく
どのようなトラブルがあるかを把握して、対策しておくようにしましょう。以下では、よくあるトラブルとその解決方法を紹介します。
【トラブル事例1】古い擁壁が壊れる
擁壁が古く工事の際にはがれてしまうと、再工事に高額な費用と時間がかかってしまいます。擁壁がある場合は、事前に作られた時期や工事内容を把握して補強の必要性を判断しておきましょう。
【トラブル事例2】低い位置の土地に雨水などが流れる
雨の日に斜面の低い位置にある土地に水が流れ込み、雨水の逃げ場がなければ建物に雨水が侵入するなどで、問題になってしまうケースがあります。
斜面の下側に建設する場合は、排水計画を綿密に立て、事前にどのくらいの水が流れるかを把握しておくようにしましょう。
斜面の下側に建設する場合は、排水計画を綿密に立て、事前にどのくらいの水が流れるかを把握しておくようにしましょう。
【トラブル事例3】地盤改良費が高額になった
設計段階で造成費用や地盤改良費用が高額になり初期費用が想定よりもかさむと、運用開始後のキャッシュフローに影響する可能性があります。
キャッシュフロー計画では、どのくらいの期間で初期費用を収益化できるか利回りを綿密に計算しておくことが大切です。
キャッシュフロー計画では、どのくらいの期間で初期費用を収益化できるか利回りを綿密に計算しておくことが大切です。
収支の計画を立てる
傾斜地は地盤改良費などが高額になりやすく、収支が悪化しかねません。また、土地活用は初期費用だけでなく維持費用などのランニングコストも考慮しておくことが大切です。
初期費用やランニングコストはできるだけ具体的にして、長期的な収支計画を立てたうえで土地活用を検討するようにしましょう。
初期費用やランニングコストはできるだけ具体的にして、長期的な収支計画を立てたうえで土地活用を検討するようにしましょう。
実績のある不動産会社へ相談・依頼する
土地活用は、土地の状態やエリアのニーズなどさまざまな要素によって適切な活用方法が異なります。とくに傾斜地は、初期費用が高額になる可能性も高いので慎重な収支計画も必要です。
土地活用の経験豊富な不動産会社であれば、あなたの土地に最適なプランを提案してくれます。まずは、一度土地活用について相談してみるとよいでしょう。
土地活用の経験豊富な不動産会社であれば、あなたの土地に最適なプランを提案してくれます。まずは、一度土地活用について相談してみるとよいでしょう。
まとめ
傾斜地の土地活用方法や成功のコツ、メリット・デメリットについてお伝えしました。傾斜地は見晴らしの良さなどのメリットはありますが、造成費用が高額になり地すべりなどのリスクも高い点には注意が必要です。
初期費用が高額になる可能性もあるので、収支計画を綿密に立てて土地活用を検討しなければなりません。また、各種規制区域に指定されていないかのチェックも必要という点は覚えておきましょう。
初期費用が高額になる可能性もあるので、収支計画を綿密に立てて土地活用を検討しなければなりません。また、各種規制区域に指定されていないかのチェックも必要という点は覚えておきましょう。
傾斜地の土地活用を検討しているなら、土地活用の経験豊富な不動産会社などの相談することが大切です。適切な活用方法や収支計画などアドバイスをもらいながら判断するとよいでしょう。
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
傾斜地であれば造成工事などで家を建てるなど土地活用が可能です。 一方、がけ地に該当すると、建築に規制がかかる恐れがあります。土地活用を検討している場合は、まず自治体の条例をチェックしましょう。