- 傾斜地について法的に明確な定義はありませんが、「がけ地」に認定される土地は建築に制限がかかる恐れがあります。
- 傾斜地での土地活用を考える場合は、建築制限や災害リスクの高い区域に指定されていないかどうかをまず確認しましょう。
- 傾斜地でも検討できる土地活用はあります。実績のある不動産会社へ相談することをおすすめします。
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目次
傾斜地とは|土地活用のメリット・デメリット
建築基準法では「傾斜地」という用語は使われず、傾斜している土地については「がけ」が使用されています。しかし、がけについても建築基準法では明確に角度などは定義されていません。
一般的には、傾斜が30度以上ある土地をがけ地と呼びますが、具体的な高低差や傾斜などは自治体の定める「がけ条例」で細かく規定され、建築に関して制限がされています。同じ条件の傾斜地でも自治体によってがけになるかが異なってくるため、注意が必要です。
傾斜地で土地活用するメリット
見晴らしがよい
場所によっては、遠くの海まで見通せる・市街地を一望できるというケースもあるでしょう。アパートなどを建設する場合でも、眺望の良さや開放感は入居者へのアピールポイントとなります。
地下や半地下を利用して面積を広げられる
また、建築基準法上、一定の地下室の床面積は建築面積に加えずに済むので、スペースを最大限有効活用可能です。
【住宅の地階に係る不算入】
地盤面から1m以下に天井を設けた地下室の床面積は、建物全体の延べ床面積の3分の1まで不算入となる
採光や風通しがよい
傾斜地で土地活用するデメリット
土地の評価が低くなる可能性がある
地すべりなどのリスクに備える必要がある
地すべりが起きると建物が損壊するだけでなく、対策が適当でなく周辺に被害が出てしまうと損害賠償の責任を負うリスクあるので注意しなければなりません。
土地の造成費用が高額になりやすい
国税庁の調査では、東京都での造成費用は傾斜5~10度で2.3万円/㎡という目安もあります。ただし、地域や工事内容などによって費用は大きく異なり、傾斜が大きくなれば費用も高額になるので注意しましょう。
傾斜地は造成工事費が高額になる可能性が高いので、土地活用を検討する時は初期費用の資金計画を慎重に立てる必要があります。
傾斜地で土地活用をする際に確認すべきこと
急傾斜地崩壊危険区域ではないか
【急傾斜地崩壊危険区域】
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(急傾斜地法)に基づき都道府県知事が指定する区域
地盤改良の必要があるか
費用はかかりますが、地盤が安定していなければ建物倒壊のリスクも高くなります。必ず、事前に地盤調査を実施して地盤改良の必要性はチェックしましょう。
宅地造成工事規制区域かどうか
【宅地造成工事規制区域】
宅地造成等規制法に基づき宅地の造成にともないがけ崩れなどの災害が発生する恐れが高い区域として都道府県知事が指定する区域
また、宅地造成等規制法は2006年に災害対策の強化のために法律が改正されているため、それ以前に造成された宅地は、以前の所有者や不動産会社などに造成方法を確認しましょう。造成方法が適切でない場合、新たに造成工事しなければならない可能性があります。
地すべり防止区域かどうか
【地すべり防止区域】
地すべり等防止法に基づき、地すべりを防止するための必要な施設の設置や制限が必要な区域として国土交通大臣または農林水産大臣が指定した区域
自分の所有する傾斜地がそれぞれの区域に該当するかは、自治体のホームページや窓口などで確認できます。必ず、事前に確認するようにしましょう。
傾斜地での土地活用方法4選
賃貸マンション経営
地下部分を設置することで、建物面積を大きくし収益性をあげることも検討できるでしょう。ただし、傾斜地にマンションを建設する場合、平坦地の建設コスト以上に地盤改良などで高額なコストが発生する点には注意が必要です。
戸建賃貸経営
駐車場経営
太陽光発電システム
【土地活用が難しい場合は等価交換や売却という手段も】
等価交換とは、土地所有者が土地、業者(デベロッパー)が建物を出資し完成後に出資割合で所有する方法です。土地所有者は建築費などを出す必要がないためリスクを抑えて土地活用できます。
また、活用が難しい土地は所有していてもコストがかかるだけなので、思い切って売却を視野に入れるのもよいでしょう。
傾斜地での土地活用を成功させるコツ
起こりがちなトラブルを把握し対策を立てておく
【トラブル事例1】古い擁壁が壊れる
【トラブル事例2】低い位置の土地に雨水などが流れる
斜面の下側に建設する場合は、排水計画を綿密に立て、事前にどのくらいの水が流れるかを把握しておくようにしましょう。
【トラブル事例3】地盤改良費が高額になった
キャッシュフロー計画では、どのくらいの期間で初期費用を収益化できるか利回りを綿密に計算しておくことが大切です。
収支の計画を立てる
初期費用やランニングコストはできるだけ具体的にして、長期的な収支計画を立てたうえで土地活用を検討するようにしましょう。
実績のある不動産会社へ相談・依頼する
土地活用の経験豊富な不動産会社であれば、あなたの土地に最適なプランを提案してくれます。まずは、一度土地活用について相談してみるとよいでしょう。
まとめ
初期費用が高額になる可能性もあるので、収支計画を綿密に立てて土地活用を検討しなければなりません。また、各種規制区域に指定されていないかのチェックも必要という点は覚えておきましょう。
傾斜地の土地活用を検討しているなら、土地活用の経験豊富な不動産会社などの相談することが大切です。適切な活用方法や収支計画などアドバイスをもらいながら判断するとよいでしょう。
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
傾斜地であれば造成工事などで家を建てるなど土地活用が可能です。 一方、がけ地に該当すると、建築に規制がかかる恐れがあります。土地活用を検討している場合は、まず自治体の条例をチェックしましょう。