初めてのアパート建築はハウスメーカーが安心?!知っておくべき建築業者の特徴と選び方

  • 公開日:
  • 2020年08月10日
  • 更新日:
  • 2020年08月10日
初めてのアパート建築はハウスメーカーが安心?!知っておくべき建築業者の特徴と選び方
「土地を活用してアパート経営したいものの、どの建築業者に頼んでいいのかわからない」と、お悩みではありませんか?アパート建築は、発注先の選択肢が多いため初めての方は迷われるかもしれません。しかし、業者選びはその後の経営や管理にも関わる大事なステップです。そこでこの記事では、建築業者の種類や特徴、メリット・デメリットの解説に加えて、ハウスメーカーで建築した場合の特徴や複数社から1社を選ぶポイントをご紹介していきます。しっかり見極めて、自身に合った業者を選んでいきましょう。

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目次

アパート建築は業者選びが肝心!

アパート建築の依頼先は複数の選択肢があり、業者によって建築費用も異なり、アフターサービスにも大きな差が生じます。失敗しないアパート経営の第一歩は、自分に合った業者探しにあります。各業者の特徴について理解し、それぞれのメリットやデメリットを比較しながら、自分の建てたいアパートはどこに依頼するのが最適かを判断するヒントにしてください。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは、住宅メーカーなどとも呼ばれ、戸建住宅や賃貸住宅を請け負っています。ハウスメーカーの多くは全国規模で事業展開しており、特徴的なのは商品ラインナップの豊富さと言えるでしょう。各会社が独自商品をブランド化しているため、施主は複数の商品の中からプランを選択できます。

また、部品の多くを工場のラインで製造しているため、施工ミスが少なくなるなど品質管理が安定するうえ、工期の短縮化が期待できます。このほかハウスメーカーは、建築だけでなく、その後の建物管理や賃貸経営サポートまで、総合的に業務提供していることも多い傾向にあります。

工務店

全国展開しているハウスメーカーと比較して、限定的な地域で営業活動をしているのが工務店です。工務店というと、「地域密着型の小さな建築屋さん」というイメージを持っている方も少なくないでしょう。

工務店は比較的小規模な組織が多く、地域密着、かつ少数精鋭であることが多いため、柔軟な対応が可能となり、設計を自由に行うことができます。しかし、工期はハウスメーカーよりも長くなり、加工業務も現場で行うため建築費用が高くなる傾向にあります。

設計事務所

設計事務所は、ハウスメーカーや工務店と異なり、設計部分のみを担う会社です。建築部分は違う会社が請け負うため、建築会社は施主自ら探す必要があります。通常、ハウスメーカーの場合は設計費用込みの価格設定ですが、設計事務所に単体で依頼すると設計料は個別に支払う必要があります。

一方で、オリジナリティに富む建物を設計することができるのがメリットです。建築、竣工後の管理などはそれぞれ個別の会社が行うので、施主自ら会社を選定し、各々と段取りを組む必要があるので、初めての方には少々難易度が高いと言えます。

建築会社(ゼネコン)

建築会社はゼネコンとも呼ばれ、建物を建築するのが主な業務内容です。ゼネコンと呼ばれる組織の多くは、高層マンションや大規模な商業ビルを手がける建築会社です。

各業者のメリット・デメリット比較表

ここでは各業者における、それぞれのメリットやデメリットを一覧で見ていきましょう。
メリット
ハウスメーカー・ブランド力
・商品の多さ
・大手という安心感
・施工から管理までワンストップサービス
・品質管理と工期の短縮化
・モデルルームがある
・保障とアフターサービスの充実
工務店・小さい要望も対応可
・地域に寄り添う営業
設計事務所
・土地に合った適切な提案可能
・設計力やデザイン力が抜群
デメリット
ハウスメーカー・広告費などを含むため建築費が高め
・設計の自由度が低い
工務店・ブランドやプランが少ない
・設計は設計事務所に依頼している場合があるため連携が心配
設計事務所・工期が長い
・設計事務所のコンセプトを勧められる場合がある

はじめてのアパート建築はハウスメーカーが安心?

アパート建築の依頼先は複数ありますが、その中でもハウスメーカーは特にメリットが多く、はじめてアパート建築をする際は魅力的と言えます。ここではハウスメーカーの得意とする建築物や管理システム、保証とアフターサービスについて詳しく見ていきましょう。

1.建築物

得意としている建物はハウスメーカーごとに異なり、各商品で注力しているポイントが違います。企業が独自に開発した建築資材や、建築技術を使っている場合も多いので、複数のメーカーを比較して、それぞれの特徴を確認することが大切です。

構造と工法

建物は、どのような構造によって、どのような工法を用いるかで仕様や必要な建築費が決まります。構造は、主に木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造に種類に分類され、工法には下記の種類があります。
・ラーメン工法
・壁工法
・軸組工法
・プレハブ(ユニット)工法

中でもハウスメーカーは、プレハブ(ユニット)工法を得意としています。プレハブ(ユニット)工法は、品質管理が安定している、工期が短いなどの特徴があります。
構造や工法は、建てたいアパートの規模や仕様に応じて決めていきます。

性能

住宅性能の良し悪しは、住み心地に直結する要素となるため、重要視される項目の一つです。たとえば、耐震性、防音性、気密性などは、入居者が特に気にするポイントですので、その後の入居率にも大きく影響します。ハウスメーカー各社が耐震性・断熱性・防犯性・防音性・省エネ性など、性能にこだわりを持った商品を打ち出しています。住宅の性能は数値化できるものもあるので比較しやすく、インターネットなどで比較ランキングもチェックすることができます。実際にどのような性能に重きを置くのか決めて、建築の際の参考にすると良いでしょう。

土地の制約と商品規格

日本には、建築基準法や都市計画法をはじめ多くの法律が存在し、その法律によって建築できる建物の種類が制限されています。たとえば、都市計画法によって用途地域が定められているエリアがあります。ここでいう用途地域とは、エリアを住居、商業、工業の地域に分類分けし、それぞれ建てられる建物の種類や容積、建ぺい率などに規制を設けている地域のことをいいます。また、防火地域に指定されているエリアの場合は、建築物について一定の規制を設けられています。

このように、その土地によって建てられる建物に制約がある場合があるので、ハウスメーカーが得意としているアパートが、その土地の基準に適用するかどうかも事前に確認しましょう。

2.管理システム

賃貸アパートは建築して終わりではありません。むしろ竣工後の運営が重要です。建てただけでは入居者がつかず、家賃収入を得ることができないからです。その点、ハウスメーカーは、設計、施行から管理までをトータルで行うため、施主にほとんど手間がかかりません。これは、ハウスメーカーならではの魅力と言えるでしょう。

ただし、建築を検討しているハウスメーカーがどのようなアフターサービスや管理体制を持っているのかは、事前に確認する必要があるといえます。

集客力と入居率

賃貸物件の入居者募集業務は、管理会社や仲介会社が行うのが一般的です。客付能力は、管理会社によって力量が異なります。大家さんとして最低限確認する事項としては、その会社の集客方法と現状の入居率です。

ハウスメーカーは、独自の入居者募集サイトを構築していたり、ブランド力があったりと元々の知名度が高いので、入居者募集には強みがあります。

ただし、会社の資料やホームページに記載されている入居率の算定方法には明確な基準はなく、会社によって異なりますので注意してください。高い入居率が記載されていたからと安心せずに、どのような算出方法で入居率が導き出されているのか正確に確認することをおすすめします。

管理業務代行

入居率と同時に大切なのが管理業務です。ここでいう管理業務とは、入居者対応、家賃集金、更新や解約の手続きなどのこと。また、建物を維持管理するための清掃や法定点検なども忘れてはいけません。

これらの業務をすべて大家さんが行うのは大変ですが、管理業務を代行してくれるハウスメーカーもあります。管理料や更新、解約業務を行なった際の報酬額などは、管理会社によって異なりますので、事前に料金体系を確認しておくと良いでしょう。
【満室保証や一括借り上げに注意!】
アパートを建築したものの、実際に入居者が安定的に入るか心配、という大家さんは少なくありません。そのような方向けに、満室保証や一括借り上げという商品を用意しているハウスメーカーもあります。

満室保証とは、入居状況には関係なく、満室状態での家賃をハウスメーカーが保証してくれるサービスです。一括借り上げとは、建築会社がアパートを一括で借り上げ、実際の入居者にはハウスメーカーやそのグループ会社が賃貸するという方法で、サブリースとも呼ばれます。

どちらの制度も、もしも入居率が下がっても一定の家賃収入はハウスメーカーが保証してくれるので、大家さんからすると空室リスクが少なくなります。一方、通常の管理に比べると管理料が高めに設定される点はデメリットといえるでしょう。

3.保証とアフターサービス

アパート経営をしていくと、年数の経過とともにさまざまな問題が生じます。老朽化にともなう修繕や、空室や賃料下げなどです。これらの問題をアパート経営初心者の大家さんがすべて解決するとなると、非常にハードルが高くなるでしょう。

しかし、ハウスメーカーは、施行から管理までをトータル行ってくれるため、初心者の方にも安心です。

アパートの修繕などの問題が発生したとき、ハウスメーカーがどれほど力になってくれるのかは非常に肝心です。

ハウスメーカー全体としても、アフターサービスや保証に力を入れていることが多く、たとえば、ハウスメーカーや工務店が施工した建物に対して負う瑕疵担保責任は10年ですが、ハウスメーカーの中に、は10年を超えて20年程度まで責任を負う会社もあるのです。

また、有料にはなりますが、保証の延長サービスや建物についてのメンテナンス保険を用意しているハウスメーカーもあります。建物に修繕箇所が発生した際のアフターサービスや、入居率が下がった場合の家賃保証の有無など、それぞれ内容や期間についても事前に確認しておきましょう。

ハウスメーカー選びに失敗しないためのポイント

ハウスメーカーにはそれぞれ特色があるので、複数の会社からプランを出してもらい比較検討する必要があります。ここでは、複数の会社の中から1社に絞るためのチェックポイントを紹介していきましょう。

担当者の専門性はあるか?

アパート建築は会社に依頼するものですが、実際にプロジェクトを進めていくのは担当者です。そのため担当者の専門性は非常に重要です。担当者に専門性や事業推進力がなかったために、竣工が希望時期に間に合わず入居繁忙期を逃したという例もあるのです。

担当者とは長い付き合いになりますので、大家さんの悩みに寄り添い、真摯に相談に乗ってくれるかどうかはとても重要です。建築知識・不動産の知識・賃貸市場の知識・アパートの収支や税金についての知識も必要ですし、不動産や建築についての資格保有者ならば、なお良いでしょう。専門知識や経験も必要ですが、分からいことはしっかり調べて回答するなど、誠実な対応を取ってもらえるかどうかが、より重要な条件となります。

将来性を見据えた収支計画の提案があるか?

ハウスメーカーは住宅やアパートを作って売るのが仕事です。そのため、営業マンは上手なトークで商品の魅力を説明します。しかし、重要なのは建物を建てるまでではなく、竣工後からです。どれだけ魅力的なアパートが建っても、甘い収支計画で経営が上手く進まないと、最悪の場合はアパートを手放さなくてはならない事態に陥ることもあります。

そのため、ハウスメーカーから提示された収支計画は細かくチェックし、将来を見据えて具体的な数字が落とし込まれているか確認しましょう。そのためには、将来発生する修繕コストや、築年数とともに下落する賃料や空室率などの想定も漏れなく行うことが大切です。

信用できる数字の裏付けがあるか?

大家さんにとって、一括借り上げや満室家賃保証などは魅力的なサービスでしょう。しかし、これらのサービスは提供する会社の経営状況が安定してこそ成り立つものです。一括借り上げをしている会社が倒産したり、経営状況悪化で事業縮小となったりする可能性もゼロではありません。

そういったリスクを解決するには、これまでの会社の実績や、会社の財務体質などを確認する必要があります。また、その会社でアパートを建てたことがある大家さんや、実際に住んでいる入居者からの口コミをチェックするなどの工夫も大切です。

費用と仕様は妥当か?

よく建物の建築費の目安として、1坪あたり〇万円という表現をします。しかし、建物ごとに仕様は異なりますし、グレードやオプションによっても費用は大きく変動します。坪あたりの金額をあてにすると、かえって割高な建築費用となってしまうこともあるので注意が必要です。

見積り書を細部までチェックしてください。特に、見積り書の数の欄に「一式」という表現で金額が出ている場合には正確な単価が分かりません。必要な場合は担当者に実際の数まで出してもらうよう依頼して、正しく情報開示をしてくれるかどうかもチェックしましょう。

アパート建築はアパート経営の最初の一歩である

アパート経営において、建物建築は非常に重要な部分です。しかし、アパートは建てて終わりではなく、そこから数十年と経営を続けていかなければなりません。事業が安定して続けられるかどうかは、管理・修繕も含めた長期的な収支計画がきちんと成立するかどうかにかかっています。

すぐに建築に着手するのではなく、事前にその地域の市場調査を行い、賃貸需要の有無や、間取りやターゲット層の適正性についても十分なリサーチが必要です。ハウスメーカーから提案されたプランを自力で検証することが難しい場合は、不動産コンサルタントなど専門家をセカンドオピニオンとして利用するのも一案でしょう。

まとめ

ハウスメーカーは、土地活用の提案から竣工後の管理までを一手に引き受けてくれるので、さまざまな手間が省け、アパート経営の初心者には心強い存在です。甘い営業トークには注意が必要ですが、業者の種類や特徴、サービス内容など、アパート建築に関わる知識や情報を事前に把握して、自分に合った理想的な業者を選びましょう。

アパート経営の初心者には心強い、ハウスメーカーでのアパート建築。
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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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