事故物件は売却可能？売却方法や注意点をわかりやすく解説します

不動産の売買契約では「瑕疵担保責任」を問われることがあります。2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」と用語が変わりましたが、瑕疵とは「契約対象物にある欠陥」と捉えるとわかりやすいです。

瑕疵には、心理的、環境的、物理的、法律的なものがありますが、このうち心理的瑕疵がある物件を「事故物件」と言います。

心理的瑕疵とは、不動産取り引きの対象物件に存在する瑕疵、つまり欠陥の中で、人の感情面や心理面で「好ましくない」「不快だ」と感じる事象を言います。購入しようと考えている物件で、過去に室内で自殺や火災による死亡事故などが起こっていたことなどが代表例です。

事故物件と呼ばれるほとんどは、その物件で人が自然死以外の特殊な事情により亡くなったケースを言います。また、自然死であっても発見までに時間がかかった場合など、状況によっては事故物件とみなされるケースもあるので注意しましょう。

これは賃貸物件でも売却物件でも同様です。入居した人が不快な思いをする原因として、過去にこのような履歴があるにもかかわらず、告知しないで取り引きをすると、契約違反に該当する場合があります。

生活環境に関して、快適な生活を送れない要因となる欠陥を「環境的瑕疵」と言います。たとえば以下のようなケースが該当するでしょう。

・周辺に暴力団事務所がある
・カルト宗教団体の拠点が近い
・火葬場や葬儀場が視界に入る

このような瑕疵があると、物件そのものには原因がなくても、買主の目的を達成することができないと判断されるケースがあります。このような環境的瑕疵について説明しなかったことを契約違反とした裁判事例もあり、軽視できないものです。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害など、売買物件自体の構造的・性能的な欠陥です。引き渡しまでに発見できるものもあれば、引き渡し後に発見されるケースもあります。

契約不適合に該当するかどうか、判断にあまり困ることはありませんが、契約不適合責任に関する売主の負担については、当事者間の協議により民法上の「不適合の事実通知」期間を短縮する特約も可能になっています。

ただし売主が宅地建物取引業者の場合は、最低2年間の契約不適合責任を負担するよう宅地建物取引業法で定められています。

法律的瑕疵とは、取り引き時点で法律に適合していない部分がある、あるいは買主が目的とする行為に対して受ける法律上の制限について、事実と違う説明がなされたり、故意に説明をしなかったりするものを言います。

代表的なケースとして、再建築不可物件の取り引きや違反建築の取り引きなどの場合は、買主に対して十分な説明をしなければなりません。

また、違反建築も法律的瑕疵に当たります。違反建築とは、建築物に対して規制を行う法律に抵触する建築物で、主に次のような法律があります。

1．建築基準法
2．都市計画法
3．消防法
4．宅地造成等規制法

ただし、取り引き時点でこれらの法律に違反している状態であっても、新築の時点では合法だった建築物もあります。これは「既存不適格建築物」と言い、現状のままで使用する分には法律上問題になりません。

事故物件は買主に敬遠されるケースもありますが、あまり気に留めない買主もいます。ただし事故の内容や当時の状況などについて、売主がどこまで把握しているのかという面も取り引きの合法性に影響するでしょう。

ここでは、事故物件に関する法律上の「告知義務」や告知義務違反について解説します。

不動産取り引きでは、売主が知っていた事実や宅地建物取引士が調査した結果について、重要事項の説明をしなければなりません。事故物件などの心理的瑕疵のある物件についても告知義務があり、知っていながら告知しなかった場合は告知義務違反となる場合があります。

ここで、「20年前や30年前にあった事故についても、告知しなければならないのだろうか」という疑問が出てきます。一般的には約7年前までの事故が告知義務に該当するとの認識もありますが、裁判ではもっと古い事故についても告知義務違反とされた事例があり、明確な基準はありません。

なお、国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、不動産会社に対する周知を図っています。

事故物件であることを売主が告知せず売却した場合は、買主や仲介した不動産会社から損害賠償請求をされる可能性があります。

下にご紹介する事例は、売買の約7年前に強盗殺人事件があった建物付き土地を購入した買主が、引き渡し後に過去の事件を知り、売主に対し損害賠償請求をして、裁判により賠償が認められたものです。

この事例では、買主は売主に対し契約時に事件や事故について質問しましたが、売主は「なかった」と回答したことが不法行為であると判断されました。このような行為は「告知義務違反」と認定されます。

まず、事故の内容が重要な物差しになります。たとえば、その物件の前の居住者が死亡した状態で発見された場合と、救急車で病院に搬送された後に死亡した場合では、買主に与えるイメージはかなり違います。また、病院で死亡したケースまで事故物件として扱うのかという根本的な問題もあります。

自殺と殺人事件でも与える印象は異なりますが、買主の心理的な影響は個人差もあり、一概に言えるものではありません。また、病死や自然死の場合でも、事故物件として告知するケースもあります。

売買価格については、事故物件は通常の物件より価格が下がりますが、1～2割減などの定量的な目安はありません。買主には「事故物件なら安く買いたい」という損得勘定も当然生まれます。事故物件の場合は、買主が最終的に買いたい価格を提示し、売主が納得することにより合意が成立するのが実態です。

また、ここまでは成約価格がどうなるかという視点でしたが、実際に売却する時点での「売り出し価格」をどのように設定するかは別問題です。

事故物件は「告知事項あり」などと表示して情報を発信することが多く、買主側も事故物件だと認識したうえで、売り出し価格について判断します。つまり「どこまで下がるのだろう？」と様子を見るわけです。そのため、商談に結びつく可能性のある売り出し価格を提示しなければなりません。

売り出し価格を決定するためのプロセスが「不動産査定」です。複数の不動産会社に査定を依頼し、この査定額を参考に売り出し価格を決定します。査定の依頼時には、事故物件であることと事故の内容を不動産会社に伝えなければなりません。

複数の会社に査定を依頼する方法として、最近は「一括査定サイト」を活用する売主が多くなっています。手間なく簡単に査定依頼ができ便利なので、利用してみてください。

事故物件でも、相場価格とあまり変わらない価格で取り引きされる事例もあります。また、売却が難しいケースでも、工夫すれば早く売れることがあるほか、売却せずに収益を上げる方法もあります。

事故物件には、通常の生活では生じないような汚れが床や壁に付着していることがあります。臭いが消えないケースもあり、清掃専門業者に依頼するほうが望ましい場合が多いでしょう。

可能であればリフォームにより内装を一新するのも1つの方法です。また、霊的な現象まで気になるようであれば、お祓いを実施することも考えられます。

事故が発生すると救急車や警察車両が駆けつけることがあり、必ずといってよいほど近所に知れ渡るものです。しかし、時間をおかずにリフォームなどをすれば、悪い印象を薄めることができるかもしれません。事故が発生した事実は消えませんが、嫌なイメージを払しょくすることはできるでしょう。

建物を解体し更地にすることもイメージを変える効果があります。事故が発生した事実をなくすことはできませんが、買い手の印象は変わるでしょう。しかし、更地にしても告知義務がなくなるわけではないので注意しましょう。

また、同じ更地でも「更地渡し」の条件で売り出すのは、売買価格の面であまり効果があるとは言えません。更地渡しであれば解体費用を売買代金から充当可能なので、売主が自己資金で解体費用の負担をしないで済みますが、買主にとっては「現状渡し」に近い印象があり、値下げ交渉の要因になることが多いのです。

建物を解体して跡地をコインパーキングや駐車場として活用することが可能であれば、売却する必要はないかもしれません。将来売却するにしても、時間が経てば事故の印象は薄くなります。ただし売却する場合には、過去のことであっても事故の告知を行うことが望ましいと言えます。

立地条件的に駐車場としての利用が難しいなら、居住用以外の賃貸活用を考えてみるのも一案です。資材置き場や市民農園、貸倉庫など、エリアの需要状況によって活用方法を検討しましょう。

不動産会社に買取してもらうのも有効な方法です。事故物件は通常の物件と比較して、売買価格が下がるのが一般的でしょう。買取の場合も事故による評価損のため、相場価格よりは安くなることが考えられます。

ただし、不動産会社は事故物件であることを織り込んだ価格で買い取るため、買取では事故物件であることの精神的、金銭的負担が軽減されます。なかなか売れない時は不動産会社に相談してみるのも有効です。

不動産の売買契約では「契約不適合責任」により、契約解除や損害賠償請求を受けることがあります。契約不適合に当てはまるものとして、これらの瑕疵を説明しなかった場合が挙げられます。

1．心理的瑕疵
2．環境的瑕疵
3．物理的瑕疵
4．法律的瑕疵

このうち、心理的瑕疵があるものを「事故物件」と呼びます。事故物件は相場価格よりも安くなる可能性が高いですが、工夫次第では相場並みの価格で取り引きできるケースもあるのです。

また、別用途で利用する方法や「買取」により売却する方法も考えられます。事故物件を売却する場合であっても、通常どおり不動産査定によって売却できそうな価格を調べることと、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。