外国人に家を売るときの注意点｜不動産売買のトラブル回避を説明します

日本の不動産は居住用や投資用として外国人からも注目されていることをご存じでしょうか。日本の不動産は、永住権がない外国人でも購入でき、所有制限もないので自由に売買や相続が可能です。納税も日本人と同じルールで行えばよい決まりになっています。

投資用不動産として購入する場合、中国などは購入に関して厳しい制限がありますが、日本の不動産は外国人だからといって購入が制限されることはありません。海外と比べて少ない資金でも購入でき、高い利回りも期待できるため、日本の不動産は海外の投資家から人気があるのです。

総合不動産サービス大手であるジョーンズ ラング ラサールの発表によれば、2020年の東京圏での商業用不動産投資額は22.7億ドルに上っています。これは、パリ、ロンドンに次いで世界3位の額であり、日本の不動産に対する海外投資家からの注目度の高さがわかるでしょう。

また、国内の外国人労働者の増加にともない、居住用の物件としても日本の不動産需要は高まっている傾向にあります。 物件がなかなか売れず困っているという方は、日本人だけに限らず外国人にまでターゲットを広げてみるのも1つの手と言えるでしょう。

基本的に、買主が日本に住んでいる場合は、日本人を相手に不動産を売却する時と大きな違いはありません。しかし、必要な書類の準備などに時間がかかる場合があるので注意が必要です。

外国人の買主は契約時に在留カードなどが必要です。また、外国人住民票の写しや印鑑証明書などの用意が難しく、代わりとなる書類が必要になることもあるので、事前に準備をしっかり行ってもらう必要があるでしょう。一方で、日本国内に住んでいない外国人に売る場合は手続きなどが異なるので、事前に相手に確認する必要があります。

ここで、一般的な不動産売却の流れをおさらいしておきましょう。

1.不動産査定

2.不動産会社との媒介契約

3.売却活動

4.売買契約

5.決済と引き渡し

売却相手が外国人であっても、上記の流れで売却を進めていきます。不動産売却の具体的な流れについては以下の記事でも解説しているので、参考にしてください。

売買契約も日本人相手の場合と同様に行い、売買契約書も日本語で作成したものを使用します。しかし相手が日本語を理解できない場合、日本語の契約書では契約が有効とならない可能性もあります。その場合は相手の国の言語で説明する必要があり、必要に応じて契約書を翻訳したものを用意しなければなりません。

契約の際に通訳を必要とする場合は、売買契約書と重要事項説明書に通訳者の署名・押印（サイン）と、売買契約書と重要事項説明書の内容について通訳させる旨の委任状が必要となります。

外国人は日本人とは異なる言語・文化を持っているものです。日本人にとっては常識であっても、外国人には伝わらないこともあるでしょう。手続き自体は日本人相手と大差ありませんが、相手が外国人であるために注意しなければならないことも少なくありません。

不動産の売買は高額な取り引きとなるため、買主は基本的に住宅ローンを組んで購入することになります。しかし、外国人の場合は住宅ローンを利用できない可能性が高いのです。住宅ローンを組んだ場合、自国にお金を持ち逃げされてしまう可能性もあるため、金融機関はあまり外国人への融資に積極的ではありません。

基本的には、住宅ローンを組めるのは日本国籍の所持者か特別永住者に限定されています。住宅ローンを組めない場合、購入代金は一括での現金取り引きになるでしょう。売買契約の前には、住宅ローンを組めるのか、組めない場合に代金の一括払いができるのか確認が必要です。

日本在住の外国人であれば、基本的な流れは日本人とほぼ違いありません。ただし、外国人相手の売買契約には時間がかかる可能性が高い点に注意が必要です。

必要書類の準備に時間がかかるだけではなく、スケジュールに対する時間の意識の違いも大きく関係してきます。どちらかというと、日本人は手付金の支払いや手続きを期限内に、なるべく早く済ませる傾向にあるものです。

しかし、外国人は日本人と時間感覚が異なる場合も多く、ギリギリまで引き延ばされることがあります。期限ギリギリまで別の物件を探して、直前で契約破棄されてしまうというケースもあるのです。

このように期限を無駄に引き延ばされないように、契約書面に期日をきちんと記載し、守れない場合の対処も決めておくとよいでしょう。

言った・言わないという問題は日本人同士でもありますが、外国人相手だとより顕著になる傾向があります。日本人同士であれば「これくらいならいいかな」ということでも、外国人は積極的に主張やクレームを入れてくる可能性があり、トラブルに発展しやすくなるかもしれません。

なかには、「売主が根負けしてくれればいいな」という感覚で無茶な要求をしてくるケースもあります。言った・言わないの問題に発展することを避けるためにも、取り引き内容などはきちんと書面で残すことをおすすめします。

外国人の購入希望者から、大幅な値下げ要求をされる可能性もあります。親族間のつながりが強い国の出身者は、契約に関係ない親族を連れて値引き交渉をするケースもあるようです。

このような強気の値下げ要求に一度でも応じてしまうと、金額を元には戻せなくなりますので注意しましょう。また、1つ応じてしまうと次から次に要求されてしまう可能性もあります。値下げ要求などの対応に迷う場合は、仲介会社に相談し慎重に検討する必要があるでしょう。

支払いは日本円で行う必要があります。自国の通貨で支払いたいと交渉される可能性もありますが、日本円以外で売買すると損をしてしまう場合もあるため注意が必要です。日本円に換金するタイミングによっては、為替相場により売却額から大幅に価値が下がってしまうこともあるでしょう。

また、換金自体に手数料が取られてしまうので、その分利益が減少してしまいます。支払いは日本円でしてもらうことをしっかりと伝え、契約書にも明記しましょう。

外国人に不動産を売却した後、物件の管理状況などに関してトラブルに発展することがあります。投資物件として購入し居住しない場合は汚れや悪臭によって価値が下がったり、治安の悪化につながったりすること、マンションの管理組合や日本独特の町内会のルールなど、あらかじめ伝えておくとよいでしょう。

また、所有物件の周辺住民に迷惑が掛からないように、念のため基本的なマナーやルールも伝えておくことをおすすめします。

外国人をターゲットに不動産売却を検討しているのであれば、外国人に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。一般的な不動産会社でも対応してくれますが、外国人対応に慣れていない場合、トラブルに発展する可能性もあります。

また、外国人をターゲットにしたい場合、外国人向け不動産ポータルサイトに物件を掲載するなど、買主の探し方も異なるものです。外国人対応に強みを持つ不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却活動を進められるでしょう。

ただし、外国人対応を得意とする不動産会社はまだ数が少ないと言えます。不動産一括査定を活用して複数の不動産会社に依頼し、比較検討して慎重に選ぶことが大切です。

なかなか物件が売れない場合は、外国人への売却まで視野を広げるのもよいですが、手間や時間がかかることもあります。物件の売却に悩んでいるのであれば、「買取」も検討してみてはいかがでしょうか。

ここまでご紹介したのは、不動産会社に仲介に入ってもらい売買する「仲介」です。一方で買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法を言います。買取であれば売却活動などが不要になり、現金化までの期間が短くなります。

ただし、仲介と比べて買取の売却価格は安くなる傾向にあるので注意が必要でしょう。早く高く売りたい場合は買取を利用する以外にも、事前準備や価格戦略などのポイントを押さえる、買取保証を付けるなどの方法が考えられます。

買取をはじめ、不動産を早く高く売る方法については以下の記事でも解説しているので、参考にしつつご検討ください。

外国人に家を売る場合でも、基本的には日本人相手の場合と同じ流れで売却を進めます。ただし、言語や文化の異なる外国人には、日本人同士なら伝わることも伝わらない場合があり、トラブルに発展する可能性があります。このような違いを理解して取り引き内容を書面化し、外国人対応に強い不動産会社を選ぶなど、慎重に対応しましょう。