2021年不動産価格はどう推移する?コロナの影響と今後の動向のヒント

  • 更新日:
  • 2021年04月30日
2021年不動産価格はどう推移する?コロナの影響と今後の動向のヒント
コロナ禍においても所有不動産の売却を検討しているという方もあるかもしれません。しかし、今、売却するのがいいのか、もう少し待った方がいいのかどうか、判断に迷っているという方もいるでしょう。この記事では、現在所有不動産の売却や住み替えを考える方に向けて、不動産価格がどのように決まるのか、そしてどのような要因で不動産価格の相場が推移をするのかについてご説明いたします。あわせて、現在の不動産市場の動向や今後の予測についてもお伝えしていきたいと思います。

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目次

住宅の価格はどうやって決まる?

まずは新築住宅、中古住宅の価格はそれぞれどんな要素で決定されるのかについて、ご説明いたします。不動産は、他の商品と比べて価格が高いものの、他の商品と同様に需要と供給のバランスで価格が決まっていきます。さまざまな広告媒体で提示されている不動産の価格は、いわば売主の希望価格です。買主がさまざまな条件と照らし合わせてその売主の希望価格に見合う価値があると考えれば、売買契約が成立して、価格が決まります。

ただ、ほかの商品と比べて不動産は、同じものは存在しません。たとえば、同じ分譲マンション内の同じ間取りの部屋でも、階数が違ったり、場所は異なったりします。しかし、類似している不動産はあります。その類似している不動産から大まかな相場価格を算出する方法が、取引事例比較法です。取引事例比較法では、その不動産近隣エリアで、類似条件(地積、建物面積、間取り、築年数など)の不動産がどれくらいの金額で取り引きされているかなどを考慮して、不動産の相場価格を算出します。要するに、相場価格は、あくまでも一般論に過ぎません。

実際に、売却時に提示する価格を算出する際には、取引事例比較法に加えて、

・国や都道府県が発表している土地の公的価格(公示価格、基準地価格、固定資産税評価額、相続税路線価)の利用
・不動産が賃貸物件であると仮定して家賃収入などを考慮した価値算出
・同じ不動産を新しく建て替える場合にかかる費用の積算

といった、さまざまな情報や鑑定手法を活用して、不動産の個別的な要因を勘案します。その価格を基に、売却時に提示する価格(売主の希望価格)を設定し、買主の条件と折り合った価格が、実際の売買価格となります。

不動産価格が変動する要因とは

不動産は、先にもご説明したとおり、原則として需要と供給のバランスで価格が決まります。ただし、一般的な商品と比べて不動産は価格が高いこともあり、需要と供給のバランスは経済情勢などの外的要因にも影響を受けやすいため、不動産価格が変動しやすいといえるでしょう。ここでは、どのような要因が不動産の需要と供給のバランスに影響を与え、不動産価格が変動するのかについてご説明したいと思います。

変動の要因その1~価格調査~

不動産、とくに土地には一物四価、一物五価ともいわれるように、さまざまな価格が存在します。

前段でご説明したとおり、売却時に提示する価格を算出する際には、国や都道府県が発表している土地の公的価格(公示価格、基準地価格、固定資産税評価額、相続税路線価)を利用する場合もありますので、公的価格の変動により不動産価格に変動が生じる可能性があります。土地の公的価格のうち、土地取り引きの目安とすることを目的として国(国土交通省)が公表しているものが、公示価格です。公示価格は、毎年3月に1m2当たりの価格(その年の1月1日時点)が公表され、公示対象となる土地は、原則として都市計画法による都市計画区域です。

なお、土地取り引きの目安とすることが目的の価格とはいえ、実際に取り引きされる価格である実勢価格と異なり、リアルタイムなものではありません。また、不動産の個別的な要因によって、公示価格と実勢価格にはギャップが生じることもあります。

不動産価格指数

公示価格は年1回の公表であるため、直近の実勢価格の動向を把握にはつながりません。実勢価格の大まかな動向や推移を把握するための指標として、不動産価格指数があります。不動産価格指数は、年間約30万件の不動産の取引価格情報を基に、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化しているもので、国土交通省が、毎月公表しています。

変動の要因その2~経済環境~

不動産価格の変動には、経済環境も影響します。東京オリンピックなどの大きなイベントが予定されている時、競技場や宿泊施設、飲食娯楽施設などの建物を新規に建設するための用地買収需要のみならず、その周辺に住宅を所有したいという需要も高まり、不動産価格は上昇傾向となります。一方で、リーマンショックや東日本大震災など、経済環境を悪化させたり消費心理を冷やしたりする出来事が生じると、積極的に不動産を取得したいとする需要が低下し、不動産価格は横ばい、または下降傾向となります。

変動の要因その3~人口動態~

不動産価格の変動には、人口動態も影響します。人口が増加傾向にあれば、それに比例して住宅需要は高まります。しかし、その逆も然りで、人口が減少傾向にあれば住宅需要は低くなります。確かに日本全体で考えれば人口減少傾向にあります。しかし、コロナ禍においてリモートワークが進んだこともあり、東京一極集中の傾向は弱まり、隣県に移り住みたいという需要が高まりつつあります。マクロ的な人口動態のみならず、住民基本台帳人口移動報告などミクロ的な人口動態もチェックするとよいでしょう。

【マンション・一戸建て・土地】不動産価格のコロナの影響は

コロナ禍が経済環境に大きな影響を与えているのはご存じのとおりですが、不動産価格にも影響を及ぼしているのか、先にご紹介した不動産価格指数を基にご説明いたします。なお、参照している指数は全国のものであり、地方別の指数の傾向はこの限りではありません。また、今回は不動産価格指数を基にご説明しますが、このほかにも、公益財団法人不動産流通推進センターの発表している「指定流通機構の物件動向」でもどのような影響が生じているかを確認できますので、参照されるとよいでしょう。

【マンション】

全国的に見ると、緊急事態宣言が出された2020年5月以降、不動産価格が下落傾向にあった時期はあったものの、夏くらいには回復傾向となり2020年10月時点では大きな下落にはいたっていないようです。ただし、再び緊急事態宣言が出されている時期の状況については、まだ結果が公表されていません。最初の緊急事態宣言の時期よりも、事態がやや深刻であるため再び下落傾向となっている可能性があります。

【一戸建て】

全国的に見ると、コロナの話題が出始めた2019年12月以降、不動産価格が下落傾向にあります。マンション同様、夏くらいには回復傾向に転じつつありましたが、2020年10月時点では、2019年12月時点の状態には回復していないようです。再び緊急事態宣言が出されている時期の状況については、まだ結果が公表されていません。最初の緊急事態宣言の時期よりも、事態がやや深刻であるため再び下落傾向となっている可能性があります。

【土地】

全国的に見ると、コロナへの不安が高まり始めた2020年1月頃に、6.3ポイント下落しました。すぐに2月には回復したものの、オリンピック開催延期が決定した3月には再び下落し、その傾向は継続しています。コロナがいったん落ち着きを見せた秋ごろには上昇傾向に転じました。ただし、再び緊急事態宣言が出されている時期の状況については、まだ結果が公表されていません。最初の緊急事態宣言の時期よりも、事態がやや深刻であるため再び下落傾向となっている可能性があります。

2021年の不動産価格の推移はどうなる?

この記事をご覧になっている方の気になる点は「2021年の不動産価格の推移がどうなるか」ということでしょう。今後の推移を予測するためには、今までにご紹介した統計結果をチェックし、これまでの推移を把握することが、まず重要です。

コロナ禍が落ち着けば、不動産価格は回復傾向となる可能性が高いでしょう。ただし、それはあくまでも全国的な相場の推移でしかありません。不動産が立地するエリアの不動産価格の推移を踏まえたうえで、売却を考える所有不動産の強み、および弱みは何かを知り、需要の高低を把握しましょう。そして、需要にマッチさせるためにどのような工夫が必要なのかを考えて、所有不動産の価値を高めるという視点も重要なポイントです。

なお、買い替えの場合には、現在の住まいの売却益を買い替え費用に充当するケースもあります。その場合、新たな住まいの決済タイミングに合わせて売却をしなければならないため、売り急いでしまったり、買主に足元を見られてしまったりするために不動産の価格相場よりも低い価格で売却しなくてはならないという事態に陥る可能性もあります。そうならないためには、入念な事前準備や予備知識の習得とともに、余裕を持った資金計画も必要です。

なお、不動産取り引きが活況な時は、経済環境も良好である可能性が高いため住宅ローン金利も上昇傾向となります。逆に、不動産取り引きが活況でない時には、経済環境が芳しくない状況である可能性が高いため、住宅ローン金利が低水準であったり、不動産取り引きを後押しする税制などが設けられたりする場合もあります。

不動産価格の推移を把握する視点も大切ですが、資金計画や住宅ローン金利、税制など総合的な視点で売却のタイミングを考えるということを忘れないようにしましょう。

まとめ 

今回ご紹介した統計などを活用して不動産価格の推移を把握し、住宅の売却時期を考える視点は大切です。しかし、どんなタイミングでも、所有する不動産を魅力的であると感じて、売主の提示した価格に応じてくれる買主が1人いれば、取り引きは成立します。所有する不動産を魅力的に感じてくれるのは、どんな人なのか、そしてどのように訴求すれば需要を満たし、より高い価格で売却できるのか、買主視点で所有する不動産の魅力をあらためて整理してみるということもとても大切な視点であるということを忘れないようにしておきましょう。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

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