タワーマンションは売れない？売却するためのコツやタイミングをご紹介します

マンションの売却を検討中のあなたへ

タワーマンションは主に都市部の中でも立地の良いところに建設されることが多く、利便性のみならず設備やセキュリティー面などからも人気の高さを誇っています。

その反面、タワーマンションが建設され始めてから20年程度と短いため、予測できないリスクも考えられます。ここでは、タワーマンションの魅力とそのリスクについてご紹介します。

タワーマンションは駅から近いなど好立地であることが多く、中には駅直結の物件も存在します。駅周辺の再開発地域に建設されると、再開発に伴って商業施設や保育園、医療などの施設が新しく建設されるため、生活に必要な施設がタワーマンション周辺に集結。このような利便性の高さは、タワーマンションにおける魅力の1つと言えます。

そして、タワーマンションの魅力を語る上で外せないのが共用設備。ゲストルームやキッズルーム、ラウンジなどに代表されるような部屋・スペースだけでなく、物件によってはフィットネスジムやプールなどが併設されていることもあります。

利便性が高く充実した共用設備があり、大手デベロッパー施工のブランド価値があることなどから、投資用や相続対策として購入する人もおり、一般的なマンションと比較すると価値が下がりにくいという特徴も挙げられます。

上記のような魅力がある一方で、タワーマンションにはリスクもあります。ここでは、代表的なリスクについて見ていきましょう。

タワーマンションに限らず、分譲マンションで考えないといけないのが「大規模修繕」です。既存の中古マンションの中には、給排水など設備の不具合があったときに想定外の修繕費用が必要となり、現在の修繕積立金では足りないので修繕できないといった問題が起こるケースがあります。

タワーマンションの歴史はまだ20年程度と浅く、大規模修繕は前例があまりありません。とくにタワーマンションでは高層階まで足場が組めないなど、一般的なマンションより費用がかかることが考えられます。足場が組めない場合は、ゴンドラの利用・移動式の足場を昇降させて階層ごとに修繕するなどの方法が採用されます。

タワーマンションによっては高さによって外観の形態が変化していることがあるため、建物ごとに最適な修繕方法を検討しなければなりません。そのため、「想定以上に修繕費用がかかってしまい、修繕できない」という可能性があるのです。

修繕積立金をしっかり集めることが大切ですが、建築業界の資材・人件費の高騰や前例が少ないことなどから、長期の修繕計画を立てることが難しいという問題もあるようです。

当記事の執筆時点においては大幅な値崩れが見られにくいタワーマンションですが、いよいよ下がり始めるのではないかと考えている人もいます。今後もずっと価格が高騰し続けるとは考えにくいため、売却を検討している人は売り時を考える必要があると言えます。

タワーマンションは規模が大きく、多ければ何百世帯もの人が暮らしています。また、居住目的で購入した人だけでなく、投資・相続税対策などの目的で購入している人もいるなど、所有する目的も多岐にわたると考えられ、管理組合での意思統一が図りにくいという問題もあります。

ほかにも、タワーマンションが建築された土地の以前の使われ方についてもリスクの1つです。タワーマンションは駅周辺の再開発地域に建築されることがあり、以前の用途が宅地であるとは限りません。

工場の跡地や沼地であるケースがあります。もちろん、建築基準法をクリアして建築されているので通常時であれば問題は起こりにくいですが、災害時などは予測できないリスクを抱えているとも考えられます。

タワーマンションの売却を検討している人の中には、いつが売り時なのかわからず悩んでいる人がいるのではないでしょうか。ここでは売り時を判断する際の考え方について見ていきましょう。

売り時を判断する際の考え方として、「相場」が挙げられます。次のような2つの相場から売り時を考えてみましょう。

1つの判断材料として「中古マンションの価格相場」が挙げられます。中古マンションの場合、立地や設備などの条件によって価格相場が異なります。

ご自身の保有する物件の価格相場を調べて、売却するか否かを検討していきましょう。なお、価格査定を依頼する際は、複数の会社へ同時に依頼できる一括査定サービスの利用がおすすめです。

もう1つの判断材料として挙げられるのが「金利相場」。現在は、超低金利の時代です。低い金利でローンが組めるので、今のうちに不動産を購入しようという動きがあります。

しかし今後金利が上がると購入層が減り、不動産価格が下落するのではないかという見方も考えられます。金利相場から売り時を判断するのも1つの手と言えるでしょう。

上記で解説したのは「相場」という時代や環境によるものですが、所有者の個々の状況によって売り時を判断する方法もあります。ここでは、1軒1軒異なる、売り時判断の考え方をご紹介します。

不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金が課せられます。譲渡所得税は譲渡収入から取得費用・譲渡費用を差し引いた課税譲渡所得に税率をかけて計算されますが、所有期間によって計算される税率が異なるのです。所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えて所有していれば「長期譲渡所得」となります。

短期譲渡所得の税率（所得税＋住民税）が39.63%であることに対して、長期譲渡所得の税率は20.315%。所有期間によって税率が大きく異なりますので、「5年を超えて所有しているか」という点は、売却における判断基準となりそうです。

不動産売却の税金については以下の記事で詳しく説明しています。

マイホームのように居住用であれば、所有期間10年を超えて売却すると譲渡所得の軽減税率の特例が受けられます。この特例が受けられる場合、譲渡所得6,000万円以下の部分においては税率が14%となります。

また、「10年」というのは住宅ローン控除の受けられる期間でもあります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合に、毎年住宅ローン残高の1%を10年間所得税から控除するという制度です。

住宅ローン控除の終わりということも、売却を検討する1つの判断目安となるでしょう。なお、消費税10%適用住宅の場合、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合は、控除期間が延長されて13年間となっています。

このような理由から、所有期間「10年」というのも、売り時を判断する際の参考になるでしょう。このほか、「大規模修繕の起こる前に」などの判断基準もあります。

不動産はどうしても高額となってしまいますから、売却に時間がかかることがあります。売却の理由・目的を明確にした上で、信頼できる不動産業者と相談しながら売却活動を行っていきましょう。

タワーマンションを売却するときは、どのように行動すれば良いのでしょう。ここでは、そのコツについてご紹介します。

タワーマンションの売却を検討している人は、まず新規分譲時の販売元に査定を依頼することをおすすめします。販売元の不動産会社であれば物件の設備などについて熟知しているため、物件を正確に評価してもらえる可能性が高いといえます。

また、販売元の不動産会社は物件の設備だけでなく需要なども把握しているため、物件に適した売却活動ができるでしょう。販売元の不動産会社によっては独自の認定制度を設けているところもあり、認定されれば「認定保証付き物件」として売却活動を行ってもらえることもあるようです。

タワーマンションを売却する際には、販売元以外の不動産会社にも査定してもらい、複数社で比較検討しましょう。その際には、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイトを利用することで、会社ごと個別に依頼をする手間が省ける上、簡単に複数社の比較ができるというメリットがあります。

タワーマンションはブランド価値が高く人気があります。そのため、複数社と一般媒介契約を結んで売却活動を行うのもおすすめです。複数社を競わせることで購入希望者の幅を広げ、より早く・高く売却できる可能性があります。

タワーマンションには好立地・魅力的な共用設備・ブランド価値といった良さがある一方で、大規模修繕や災害時のトラブルなどのリスクもはらむもの。

売却を検討している人は、ぜひこの記事を参考に売り時を考えてみてください。そして、売却活動には信頼のできる不動産会社の存在が必要不可欠です。一括査定サイトなどを利用して複数社検討しながら、信頼できる不動産会社を見極めていきましょう。