専門家に聞く！築50年の空き家を売るなら、更地と古家付き土地のどっちがお得？

築50年の空き家を売却する場合、建物自体の価値はほとんど評価されなくても、土地の価値で売却することが可能です。そのまま中古住宅として売ることもできますが、中古住宅として売却すると、たとえば木造の戸建ての場合、築50年では建物は評価されず、価格は相当低く見積もられてしまいます。

一方、土地として売却する場合でも、更地として売却するか、古家（古い建物）付きの土地として売却するかでも価格は異なってきます。それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

築50年以上の木造の一戸建ての空き家なら、中古一戸建てとして売却するメリットが少ないといえます。また、少しでも売却期間を短く、価格は高く売却したいなら更地で、手間や売却前の費用を抑えたいなら、古家付き土地での売却がおすすめです。

なお、実際に八千代市内の取引事例でみると、同じ市内でも地域や不動産の個々の条件で価格は大きく異なるので、一概には比較できませんが、たとえば、勝田台駅徒歩10分圏の売り中古戸建の場合、成約価格を土地面積で割った坪単価は30万円～40万円、似た立地の売り土地の場合、40万円～50万円程度が中心になっています。

なお、古家付き土地の制約事例が少なく、更地または更地条件の土地が多いエリアで、その価格差はやや更地の方が高いという感じになっています。この差も「更地にするかどうか」を判断する大切な材料になります。
※2025年11月時点の相場情報です。

更地で売却する場合は、前述の通りのメリットとデメリットがあります。とくに、更地は古家があるより見栄えもよく、すぐに新しい建物を建てることができるので、売却しやすく、価格も高く売却できる可能性が高くなります。

一方、1月1日時点で更地の場合、固定資産税などが更地評価になるため、税金が高くなる可能性がある点や解体の手間と費用がかかることがデメリットです。

更地にして売却する場合、気になる解体費用の目安は、道路条件が悪くない木造の2階建ての建物であれば坪4万円～6万円程度です。30坪の建物なら、120万円～180万円が解体費用の目安となります。
※2025年11月時点の相場情報です。

解体費用は、道路状況や建物地下部分の有無、築年、構造（木造など）、隣地との距離などさまざまな条件で変わってきますので、必ず見積もりを取って比較するようにしましょう。

古家付き土地で売却した場合と更地で売却した場合の収支を、簡略化した例で比較すると以下のようになります。

（※1）解体費用は、築50年以上の木造2階建ての30坪の戸建て住宅で、前面道路や隣地との距離などに問題がない場合に150万円だったケースの税込概算
（※2）売却時費用は、仲介手数料と印紙代のみ。抵当抹消や住所変更登記などは顧慮しない
（※3）売却後の利益にかかる譲渡所得税の課税前

なお、更地と古家付き土地の価格差には、売主の解体の手間分を上乗せできる可能性があります。一方、古家付き土地に対して価格交渉が入る場合、買主の解体の手間分も含んだ交渉になることが多くなります。

空き家を売らずに活用して収入を得るという選択肢もあります。たとえば、駐車場にして収入を得る、リフォームして賃貸住宅として貸し出すといった選択肢が考えられます。

いずれの場合でも重要なのは、その活用方法に需要があるか、そしてどのくらいの収入が見込めるかという点です。駐車場は更地にするだけでなく整備費用もかかり、リフォームも程度によりますが、それなりに費用がかかります。そうした費用を回収しつつ固定資産税や修繕費などの維持費が賄える、またはそれ以上の収入が得られるかがポイントになります。

駅や商業施設に近い比較的人の往来の多い立地に近ければ、成り立つ可能性は高いです。しかし郊外の住宅地などでは、たとえば月1万円で2台分を貸しても、年間24万円。駐車場造成費用が60万円、固定資産税が年10万円かかると、3年以上続けてようやく元が取れる計算です。

このように、立地条件によっては収益化が難しいこともあります。費用を回収することさえ難しいならば、売却することが得策といえます。

なお、郊外の戸建てでもリフォームせずにそのまま賃貸住宅として貸せるなら、収益がプラスになる可能性がありますが、後々修繕費がかかるようなら、やはり売却してしまった方が得策です。

空き家の売却で、更地にして売却するか、古家付き土地で売却するかの判断基準は以下の4点です。

売却前に費用が拠出できるかは売主の経済事情によります。ただし、建物の状態が倒壊の危険があるほど劣化している場合は、更地にするのが得策です。

また、実際に査定を依頼して、更地と古家付き土地で解体費用を上回るほど更地が高く見積もられるなら、経済事情にもよりますが、更地を選んだ方がいいでしょう。

さらに、周辺の売出事例で更地が多く、古家付き土地の事例が少ない場合も、売却の早さを考えれば、更地で売る方がよくなります。

判断に迷う場合は、解体費の見積もりと査定を同時に取り、数字で比較するのが最も確実です。不動産コンサルタントやFPなどの専門家に相談すれば、税金や相続の観点も含めたアドバイスが得られます。

家族の思いと資産価値の両方を守るために、今のうちに情報を整理しておきましょう。

親族（義母）に売却を勧める場合、本人だけでなく家族の反対も考えられます。実家や古くから所有する不動産であれば、愛着もありなおさらです。

売却や土地活用を親族に勧める場合は、売却の査定額や解体費、土地活用による収益など具体的な数字を示して、とくに維持費の負担が重い場合はどうするのかなど、現実的な視点で話し合うようにしましょう。

そのうえで、売却する場合はご紹介したことを参考に条件を判断してみてください。