再建築不可物件の有効活用法は?ポイントや注意点と合わせて解説します

2023.10.30更新

この記事の監修者

徳田 倫朗
徳田 倫朗

宅地建物取引士

再建築不可物件の有効活用法は?ポイントや注意点と合わせて解説します

都心部の入り組んだ路地にある古い一戸建ては解体すると建て直しができないかも?再建築不可物件の活用法や注意点を解説します。

再構築不可物件の活用は
法令上の制限を満たすことが大切です。

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目次

再建築不可物件の活用は難しい?

再建築不可物件は老朽化が進んでいるうえに、法令上の制限があるために、住み続けるにも活用するにも扱いに困ることでしょう。

住まなくなった後はそのまま放置されがちですが、条件が揃えば活用して収益を得ることもできます。事前調査をしっかりと行うことで物件に適した活用方法を探ってみるのも悪くはありません。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、解体して更地にした後に、再建築や、建築確認を要する増改築・リフォームができない物件を言います。

なぜこのような物件が存在するかというと、多くは建築基準法が制定・施行された時期が関係しています。建築基準法には接道義務(建築基準法上の道路に2m接していなければならない)の定めがありますが、昭和25年の施行当時には細い路地が多く、接道義務をみたさない土地も多かったのです。

現在では再開発が進み、接道義務をみたさないまま残っている物件は少なくなりましたが、 東京都では全体の約5%の物件が再建築不可物件であるという調査があります。

再建築不可物件にはほかにも、市街化調整区域に該当する、高圧線が通っているなど、ほかの法令上の制限によって再建築不可になっているものもあります。

徳田 倫朗
徳田 倫朗

再建築不可物件の活用方法7つ

再建築不可物件を活用するには、現存する戸建をそのまま利用するか、更地にして土地のままで活用するかの2択になります。どちらの方法で活用するにしても、慎重に事前調査を行って活用のしかたを検討する必要がありますので、活用方法ごとに検討していきましょう。

一戸建て賃貸

一戸建てのまま賃貸する方法はもっともオーソドックスな方法で、一度は検討してみたい方法です。もっとも、再建築不可物件の場合、建築確認が必要な増改築をすることはできません。

いくつかの条件がありますが、 主要構造部分(壁、柱、床、はり、屋根、階段)の修繕工事を2分の1未満に収めれば、リフォームができる可能性があります。耐震・断熱、設備の更新などの工事費用が掛かってでも収益性が見込めれば、十分検討に値します。

シェアハウス

一戸建て賃貸と似ていますが、間取りによってはシェアハウスも検討できます。

独立性の保たれた部屋を複数確保できることが条件となりますが、再建築不可物件は小型の物件が多いために魅力的なシェアハウスに仕立てるには工夫が必要です。最近では古びた雰囲気の残った古民家ハウスも人気ですので、一考の価値があります。

駐車場

既存建物を解体、更地にして駐車場として活用する方法です。接道義務をみたさない再建築不可物件は元々車が入れないような土地ですので、駐車場としての活用は難しい土地が多いですが、市街化調整区域の土地は駐車場としての活用が可能です。

建物の解体費用のほかは、初期費用が安いことがメリットですが、需要があるかどうかは事前にマーケティング調査をする必要があるでしょう。

トランクルーム

トランクルームとは、自宅のほかに借りる貸倉庫です。老朽化したアパートでは、物置としての需要を見込んで賃貸している所もあるほどですので、とくに住宅密集地では一定の需要が見込まれます。

水回りを気にする必要がない分、住居として賃貸するよりもリフォーム費用は安価です。

自動販売機

狭小地ならば、自動販売機を設置する活用方法も考えられるかもしれません。

ドリンクの自販機を1、2台置くだけならばたいした収益にはなりませんが、コロナの影響で最近ではさまざまな自販機が登場しています。自販機としての活用メリットは初期費用が安いことに加え、撤去が容易で中止したい時にすぐに止められることです。

トレーラーハウス

トレーラーハウスとは、車両でけん引することによって移動可能な一戸建てのことです。アメリカで発達しましたが、日本でも東日本大震災で活躍し注目を集めました。

広さは10m2から35m2ほどとそれほど広くはありませんが、ロフト部分も活用すればファミリーで住むことも可能です。

接道義務をみたさないような土地にトレーラーハウスを移動させることは難しいですが、市街化調整区域では行政によっては可能です。一度行政の担当窓口に相談してみるのもありでしょう。

土地を貸す

更地にして土地のまま賃貸するという方法もないわけではありません。場所によっては資材置き場などに利用したい業者もいます。

リフォーム費用や設備投資がないのはメリットですが、収益性の面では劣りますのでリスクを最小限に抑えたい人向けと言えます。

再建築不可物件を活用する際の注意点

再建築不可物件を活用するためには、綿密な計画と準備が必要です。一般の物件では、リスクについても織り込んだうえで事業計画を練る必要があります。とくに以下の注意点については慎重に検討しましょう。

維持費用が高くなる傾向にある

再建築不可物件は築年数がかなり経過している物件が多いことから、住宅の維持費用が高額になることがあります。設備の更新費用のほか、床・壁材の補修、雨漏りや虫食いなどの修繕など一般的な住宅よりも費用がかかる所が増えます。

リフォーム代が高額になる可能性がある

再建築不可物件のリフォームは、主要構造部分(壁、柱、床、はり、屋根、階段)の修繕工事を2分の1未満に収める必要があるものの、その実態はほぼフルリフォームに近いリフォームになります。その結果、新築と同じぐらいのリフォーム費用がかかることも覚悟しておかなければなりません。

それでも費用対効果に見合う収益が見込めるかについては、改めて検討する必要があるでしょう。

災害リスクが高い

再建築不可物件は築年数が古い物件が多いために、耐震性に問題が多い物件であることは容易に想像が付きます。

しかし、接道義務をみたしていない物件である意味をもう一度考えてみましょう。接道義務を定めた理由は、緊急時・災害時に消防車・救急車などの緊急車両がきちんと入ることができるようにするためです。

接道義務をみたさない物件は、火事や水害などの災害時のリスクが高いと言わざるをえません。

再建築不可物件は解体して更地にした方がいい?

再建築不可物件である戸建は、古民家としての価値があるような建物ならば利用方法も考えられますが、老朽化した建物はリフォームも難しく、屋根、躯体などの主要部分が限界にきていることもあります。賃貸人に危険を及ぼす恐れがあるのであれば、更地にしてほかの活用方法を探るのが無難です。

もっとも、再建築不可物件を解体する際は、接道条件や隣地との距離によっては解体費用がかさむ場合があります。また、一度解体すると単独で建物の建築ができなくなるリスクがありますので、安易に更地にしてしまうのは疑問です。

更地にした後にどのように活用していくのかを見据えて検討したほうがよいでしょう。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

接道義務をみたさない物件の救済措置として、建築基準法43条但書の申請をするという方法があります。

申請の条件は以下の3つです。

1. その敷地の周囲に広い空地を有する建築物そのほかの国土交通省令で定める基準に適合する建築物であること
2. 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めること
3. 建築審査会の同意を得て許可すること

周囲の広い敷地に接していて、風通しが確保され、緊急車両の稼働もスムーズに行える場所であれば、建築審査会の審査を経て再建築が可能となる場合があります。

該当しそうな土地であれば、まずは都道府県の担当窓口に相談してみましょう。

隣地を購入もしくは借りることで建て替え可能になる場合も!

再建築不可物件は住宅が密集していて、隣地も狭小地で使いにくい土地であることもあるでしょう。このように隣地所有者も土地を売却・賃貸したいような場合には、隣地を購入・賃借することで接道義務をみたし、建て替えが可能となる場合があります。

地域の人々とのコミュニケーションを密に行っておくことで、隣地の所有者に不動産業者がアプローチしている、近所で再開発の話があるなどの情報をつかむことができるかもしれません。

活用の難しい物件を1つにまとめて利用価値を上げるという手法は不動産コンサルティングのプロが行う手法です。隣地の住民の協力が欠かせないことから、間に立つ専門家の支援が必要になってきます。

徳田 倫朗
徳田 倫朗

まとめ

再建築不可物件を活用するためには、法令上の制限を充たさなければならないほか、立地や周辺環境などいくつもの条件をクリアしなければなりません。活用が難しいと思ったら潔くあきらめるのも大事です。

もっとも、条件をクリアし賃貸物件として事業計画が成り立つのであれば、ぜひ活用を検討してみましょう。隣地の協力が得られれば、不動産の価値が大幅にアップすることもあります。活用を検討する際には信頼のおける不動産業者に相談しながら進めることをおすすめします。

再構築不可物件の活用は
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徳田 倫朗
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株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。

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