相続登記の費用はいくら？義務化される前におさえておきたい自分で行う際の注意点

相続登記とは、不動産の所有者の死亡により不動産の名義を相続人に変更する手続きをいいます。これまで相続登記は義務ではありませんでしたが、2024年4月以降の相続より義務化されることになりました。

「所有者不明土地」とは、文字通り誰が所有者しているのか判らない土地だけではなく、名義人の死亡により所有者が多数となっている土地なども含まれます。

亡くなっている曽祖父や祖父の名義のまま放置されている土地は、すでに「所有者不明土地」と言える状態になっているかもしれません。都市部に持ち家を所有する人が増え、田舎の実家の土地や利便性の低い土地などが相続未登記となり、「所有者不明土地」として増加してきました。

こうした背景を受けて相続登記は2024年4月1日より義務化され、相続登記の期限が設けられました。法施行日（2024年4月1日）と相続による土地の取得を知った日、のいずれか遅い日から3年以内に相続の登記を行う必要があります。

この法律のポイントは、法施行日前の相続についても、相続登記が義務化されるということです。そして正当な理由なくその期限内に相続登記申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられます。なお、相続手続きに関しては、以下のページを参照ください。

「所有者不明土地」であっても固定資産税は課税され続けます。所有者が多数である場合、代表者が一時立替払いをしたとしても、法定相続分で所有者各人に租税債務が振り分けられます。

建物がある場合には、これを放置し過ぎると特定空き家に認定され、固定資産税が6倍に増加する場合や、役所から解体費用を請求される場合もあります。空き家の倒壊などで事故が発生した場合、賠償責任を問われる可能性すらあります。

このような「所有者不明土地」は早く売るのが良いのですが、権利者が分散している土地は単独で売却することも、担保として提供することもできません。

一刻も早く名義を確定させ相続登記を完了することが必要ですが、それも非常に煩雑な手続きになります。たとえば、亡祖父Aが所有していた甲土地の相続登記が長期間放置されていた場合について考えてみましょう。

甲土地は未だ祖父Aの名義のまま登記されています。この甲土地の名義の問題を解決したいご本人をB１とします。父B母B‘もすでに他界しており、B1には兄弟B2がいます。

また父Bには兄弟がおりB1から見た叔父CとDがいます。Cは既に他界しており、C1、C２という子供がいます。Dもすでに他界しており、D1、D２という子供がいます。このような場合に甲土地の名義を祖父AからB１に相続登記するにはどうしたらよいでしょうか。

本件のような場合通常は、B1、B2、C1、C2、D１、D２の全員が祖父Aからの相続権を持っています。このため6名全員で遺産分割協議書を作成し、これに自筆署名し実印押印及び印鑑証明書を添付し無ければ相続登記を進めることができません。本件のような相続の手続きは著しく煩雑になってしまいます。

兄弟の数がさらに多いと、相続人を確定させるだけでも多くの時間を要します。そして手続きが煩雑になるほど、揉め事が起きる可能性も高くなります。相続登記を放置することは、子や孫の世代へ問題を押し付けることにほかなりません。そしてこの問題は時が経過するほど大きく解決不可能なものになっていきます。

相続登記に係る費用はいくつかあります。どのくらいの費用がかかるか確認していきましょう。

不動産の登記には登録免許税が掛かります。不動産の相続登記の場合の登録免許税は、各不動産の固定資産税評価額を課税標準として算出され、その税率は0.4%です。つまり固定資産税評価額が、1,000万円の不動産の相続登記を行う場合は、以下の金額の登録免許税が課せられることになります。

1,000万円×0.4%＝40,000円

ご所有の不動産の固定資産税評価額は、毎年の固定資産税の納税通知書、課税明細書に記載されています。課税明細書の「価格」という欄の数値が固定資産税評価額です。ご所有の物件について相続に際してはどの程度の登録免許税が課せられるか計算なさってみてください。

法務局への不動産の相続登記をご自身で行う場合は、登録免許税以外の費用は掛かりません。相続登記の申請を専門家に依頼する場合、司法書士の手数料が掛かります。

司法書士の手数料は、不動産の評価額＋物件の個数を基準とし、相続人の数が多い場合や相続関係が複雑であるという場合に追加の費用が必要になるようです。

一般的な、相続人が配偶者＋子供二人で不動産が自宅のみという場合ですと、10万円から15万円程度（遺産分割協議書作成費用・戸籍取得費用を含む）となります。建物敷地と別に私道持分があるような場合は、私道部分の登記申請が別になるため4万から5万円ほど追加になることがあります。

不動産の相続登記には、少なくとも以下の書類が必要になります。

①被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍（除籍謄本、改製原戸籍含む）

②被相続人の住民票除票又は戸籍附票

③相続人の戸籍謄本・住民票

④固定資産税評価証明書（又は課税明細書）

上記①の書類を集めることを戸籍の収集といいます。上記に記載の通り出生から亡くなるまでの期間に作成されたすべての戸籍を集めなければならないため、転居が多く本籍地も転居の都度移動している人や、婚姻の回数の多い人などの必要な戸籍の通数は非常に多くなります。

また被相続人に子供がおらず、兄弟姉妹が法定相続人になる場合は、被相続人本人だけでなく、被相続人の両親の出生から死亡までの戸籍収集が必要になります。

戸籍の収集を司法書士などへ依頼する場合の手数料は通常2万~3万円程度ですが、被相続人の事情に応じて必要となる戸籍の通数が多くなれば、手数料は増えます。その他一通当たり300円から400円程度の行政手数料も実費として清算されます。

遺産分割協議書を作成する事ができる専門家は一般的には弁護士か行政書士です。相続登記の依頼に合わせて行う場合、司法書士も遺産分割協議書作成を受任できます。

税理士が相続税の申告書作成を受任する場合、相続人の意向を確認しつつ申告書作成の一環として遺産分割協議書を作成してしまうこともあります。厳密には遺産分割協議書の作成は税理士の受任業務ではありません。

遺産分割協議書作成費用は単独で依頼をすると2万円前後からという場合が多いようです。もちろん相続財産の多寡によって金額は異なります。

相続登記の各パターン別の必要書類は以下のようになります。

民法に定める法定相続分の通りに相続する場合、不動産の相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

①被相続人の出生から亡くなるまでの戸籍（除籍、改製原戸籍を含む）

②被相続人の住民票除票又は戸籍附票

③相続人の戸籍謄本・住民票

④固定資産税評価証明書（又は課税明細書）

相続人間で遺産分割協議が整い、法定相続分と異なる割合や方法で相続登記を行いたい場合、上記の①～④の書類に加えて、遺産分割協議書（相続人全員が自著押印）と相続人全員の印鑑証明書が必要になります。

遺言による相続の場合、遺言の形式や内容によって必要書類が変わります。まず遺言が自筆証書遺言である場合には、家庭裁判所による検認が必要になります。検認には2～3か月程度の時間が掛かりますので、早めに手続きを始めることが重要です。検認が終わると、検認済証明書が発行され遺言書を相続手続きに利用できるようになります。

公正証書遺言や自筆証書遺言保管制度で公証人役場に保管されている遺言の場合には、裁判所による検認は不要です。遺言相続に際して遺言書、検認済み証明書の他に必要となる書類は以下の通りです。

①被相続人の死亡の判る戸籍謄本（出生まで遡ることは不要）

②被相続人の住民票除票又は戸籍附票

③物件を取得する相続人の戸籍謄本、住民票

④固定資産税評価証明書（又は課税明細書）

遺言内容が、法定相続人以外の者に不動産を遺贈するとなっている場合は、不動産の権利証が必要になります。また、遺言執行者の定めがある場合は、相続手続きには遺言執行者の実印と印鑑証明書が必要になります。

いずれの相続形式でも法定相続情報一覧図があれば、不動産相続登記を初めとする相続手続きはスムーズになります。法定相続情報一覧図とは、被相続人の相続関係を一覧にした家系図のようなもので、法定相続人が誰であるかを法務局の登記官が証明した書類です。

この制度は2017年5月から始まりました。従前相続手続きでは、被相続人の戸籍書類一式を相続による名義変更の都度、法務局や金融機関、証券会社の窓口に提出しなければなりませんでした。

その都度、各機関の担当者が戸籍の情報を確認し、法定相続人の確認を行っていたため、経験の乏しい担当者に当たってしまうと相続手続きが滞ってしまうこともありました。

法定相続情報一覧図を作成しておけば戸籍情報の確認を各機関で行う必要がなくなるので手続きはスムーズです。以下のような相続手続きでは、法定相続情報一覧図の提出により、戸籍書類一式の提出が省略になります。

①不動産等の相続登記

②預貯金の解約払い戻し

③株式等有価証券の名義変更

④相続税申告

⑤遺族年金手続き

非常に有用な法定相続情報一覧図ですが、その作成には書類を提出してから2週間から3週間程度の時間を要する場合があります。早めに取り掛かりましょう。なお、法定相続情報一覧図を発行してもらうために必要な書類は以下の通りです。

①被相続人の出征から亡くなるまでの戸籍（除籍、改製原戸籍含む）

②被相続人の住民票除票

③相続人の戸籍謄本

④申出人の氏名住所を確認できる公的書類

法務局も役場の戸籍課も裁判所も公証人役場も通常は平日の昼間しか空いていません。ですから相続手続きのため窓口に出向く場合、平日に仕事の休みをとならければならなくなります。

郵送でやり取りできる手続きも多いですが、書類に不備がある場合にはより多くの時間が費やされてしまいます。相続登記を一からご自分で行う場合は、ご自身が手続きに必要な日中の時間を割けるのか、よく検討されることをお勧めします。

幸にして平日の昼間の時間を自由に使えるとしても、万事すべてが上手くいくという訳ではありません。

先にも述べましたが、相続人が多い場合、相続人に子がおらず兄弟姉妹や甥姪が相続人になる場合、祖父や曽祖父の代から名義変更が為されていない場合など、収集が必要な書類の範囲は非常に広くなり、時間も専門的な知識も必要になります。

役所の窓口で尋ねても、部分的なことしか教えてもらえません。役所の行政官は特定の一分野の担当者に過ぎないからです。相続登記を初めとする相続手続きには、幅広い分野の知識が必要です。弁護士や司法書士、税理士などの専門家に是非ご相談なさってください。

この記事では、2024年4月に義務化された相続登記について解説を行いました。不動産の相続登記に必要な書類を取り揃えるのはかなり大変な作業です。祖父や曽祖父の名義のままになっている未登記の土地があるならば、なるべく早く親族間で話し合いを持ち、相続登記を完了させましょう。

今回の相続登記義務化は遡及する立法であるため、理由なく相続登記を怠ると過料を科されることになります。相続関係が複雑になってしまっている場合、専門家の知見を活用なさってください。上手に専門家を活用し、相続トラブルを回避していきましょう。