不動産投資が年金対策に良いと言われる理由

  • 公開日:
  • 2020年09月14日
  • 更新日:
  • 2020年09月14日
不動産投資が年金対策に良いと言われる理由
不動産投資を検討している人のなかには「不動産投資は年金代わりになる」と聞いたことがあるかもしれません。実際、私的な年金準備方法として、不動産投資が有効な投資であることは事実です。適切に不動産投資を行えば年金対策だけでなく、節税効果や相続対策にもなるでしょう。ただし不動産投資には、ほかの投資にはないデメリットやリスクも存在します。メリットばかりに目がいき、リスクを知らずに投資を始めるのは危険です。この記事では不動産投資が年金代わりになる理由や、デメリットやリスクについて解説します。

不動産投資を老後の私的年金として始める前に
デメリットやリスクについてもしっかり理解しましょう。

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目次

老後の年金だけでは不安…

「人生100年の時代、仮に夫婦で95歳まで生きていくには、2,000万円の資産の切り崩しが必要」という内容の報告が、金融庁から発信されたことは記憶に新しいですよね。
この報告書を素直に解釈すれば、年金だけでは老後の生活を満足に送ることができない、ということになります。つまり、老後を安心して暮らすためには、年金だけに頼らず、ほかにも生活資金を得る手段を作る必要があるのです。このような状況を踏まえて、資産形成の一環として投資を検討する人も少なくありません。

投資にはさまざまな種類がある

投資の方法として、代表的なのは株式やFXなど。最近では、IT技術の進化により、スマートフォンを用いればどこにいても投資をすることができるようになりました。また、仮想通貨などの新しい投資も話題となり注目されています。そして、以前から変わらず人気のある投資として不動産投資が挙げられます。

不動産投資とはどんな投資か知っていますか

不動産投資とは、土地や建物などの動かすことができない定着物(不動産)に資金を投資し、お金を動かしながら殖やす方法です。不動産といっても、現物不動産への投資と、J-REIT(不動産投資信託)のように不動産投資法人が発行する投資証券を購入し、配当を得る手法などがあります。後者は株式投資にも似ている部分があります。

今回は多くの方が不動産投資としてイメージされる現物不動産への投資について解説します。

不動産投資の流れは、まず投資対象の不動産を取得し、物件を人や企業に貸し出して家賃収入を得ます。そして時期を見計らって売却し、購入価格との差額によって売却益を獲得します。運用期間中の家賃収入を運用益(インカムゲイン)、売却時の利益を売却益(キャピタルゲイン)と呼びます。

投資対象の不動産には、居住用不動産であるマンションやアパートだけでなく、商業ビルやオフィスビル、物流倉庫やホテルなどさまざまな種類があります。ただ、一般的に不動産投資と言うと、居住用不動産のマンションやアパートがイメージしやすいかもしれません。

どんな人に向いているか

不動産投資は、誰でもすぐに参入できるわけではありません。不動産投資を始める大前提として、物件価格の1~2割程度の自己資金を準備できることが求められます。不動産投資では、物件取得費用を金融機関から借り入れることが多いですが、最低でも1~2割程度は自己資金で支払うことになるからです。

また、借り入れをする際に金融機関からの審査がありますので、本人の属性の良し悪しも重要です。属性とは、年収や勤務先の規模・勤続年数、預貯金額、負債の有無、車や自宅のローンの有無などです。不動産投資を行うには、金融機関からの審査に耐えられる属性、そしてある程度の自己資金が必要となるのです。

不動産投資とひと言でいっても、実際には賃貸経営事業の経営者(大家さん)になるため、大家さんとしての自覚を持ち中長期的な事業計画を立てて、安定した賃貸経営を取り組めるかどうかも審査の際に重要になります。アパートローンを借り入れるための事業計画については以下記事にて説明していますので、ぜひご覧ください。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資には金銭面的なリターン以外にもメリットが多い、という情報を目にします。確かに不動産投資には、ほかの投資では得ることができないメリットがあります。一方で、不動産投資ならではのリスクやデメリットも存在します。このようなリスクを見逃すと、物件を取得した後に経営が上手く回せず、結果的に多くの負債を抱えるだけになってしまう可能性があるため、事前にこれらをしっかりと理解してもしもの際に対策が立てられるようにしておきましょう。

メリット

不動産投資のメリットとして1番よく目にするのは不労所得を得られることではないでしょうか。物件を人に貸し出せれば、毎月家賃が入ってきます。老後も賃貸経営を続けていけば、定期収入が得られ、年金代わりにもなるため、老後の金銭的な心配が軽減され、心強く感じられるでしょう。

さらに、物件取得費は金融機関から借り入れて調達するので、自己資金以上の不動産を手に入れて投資ができる点も大きいでしょう。また、ほかに本業を持っている人であれば、賃貸事業での赤字と損益通算することによって所得税などを抑えられる可能性があるので、節税面でもメリットがあります。

デメリット・リスク

不動産投資の代表的なリスクに、空室リスクがあります。不動産投資の主な収入源は入居者からの家賃ですが、すべての賃貸物件が常に満室であるわけではありません。入居者が入らないと家賃も得られず、家賃で払う予定であったアパートローンの返済を家賃以外の部分から払わなければなりません。また、入居者の中にはさまざまな事情により家賃滞納をする可能性もあります。家賃滞納については以下記事にて詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。。

さらに、不動産は現物ですので、時間の経過とともに老朽化します。そのため、定期的にメンテナンスをする必要があり、大規模修繕も欠かせません。、維持管理するための費用がかかることも事業計画に入れておく必要があります。

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資では多額の資金を投資します。多くのケースでは、数千万円、数億円という規模で投資を行うことでしょう。そのため、リターンの大きさに比例して、失敗した時の損失が大きいのも事実です。

見切り発車で物件を買わずに、事前に不動産投資で失敗しないためのポイントを確認し、できる限りリスクを回避してください。そのためには、よくある投資の失敗例をチェックし、自分が同じ失敗をしないように注意するのが大切です。

デメリットやリスクの対策をする

不動産投資では、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕・老朽化リスクなど、さまざまなリスクが存在します。これらは不動産投資ならではのリスクで、ほかの投資の経験者であっても気づきにくいため、投資経験があってもあらためて理解し、注意が必要です
こういったリスクは、表面化していないことも多いため、初めて不動産投資をしようとする人は物件情報や物件現物だけ見ても、リスクを発見することが難しいかもしれません。

ただし、考えられるリスクを洗い出して、あらかじめ対策を練ることは可能です。たとえば、空室リスクを回避する方法は、徹底した近隣調査を行うことです。対象となる不動産が存在するエリアの人口を調べ、そのエリアの競合物件数などを調査することで、将来的な空室率を予測することができます。

中古物件であれば、現在の入居状況だけでなく、過去に遡って入居率も確認しておきましょう。このほか家賃滞納リスクは、入居審査を厳格化する、家賃保証会社利用を必須にするなどで、ある程度カバーできます。

物件や業者は必ず複数検討する

本業がある人、忙しい人などは、多くの物件を比較せず、少ない物件情報の中から購入してしまうケースが多い傾向にあります。物件購入の際は、必ず複数の物件を現地に行って、自分の目で見て比較するようにしましょう。

これは不動産業者についても同様です。不動産業者によって、得意なエリアや取り扱う物件タイプもさまざまです。また、営業マンの能力も会社によってバラバラです。1社に頼りきるのではなく、最低でも2~3社の不動産会社に依頼し、物件購入のサポートを受けることが重要です。

資金繰りをしっかり計画する

不動産投資は中長期的な事業となります。運用中は、家賃などの収入だけでなく、物件維持管理費用や入居促進費用など、さまざまな支出が発生します。また、固定資産税や所得税などの税金が発生することも忘れてはいけません。

収入と支出の計画をしっかり立てないと、思いがけず支出が発生によって、事業を継続できなくなる可能性もあるからです。不動産投資では、物件取得時だけでなく、運用中もさまざまな費用が発生するので、資金繰りを徹底して行うことが大切です。

年金不安だけに捉われず、投資、事業であることを忘れずに

老後の心配をしている人にとっては、不動産投資は安定収入源となり魅力的な投資です。リスクの低い物件を購入し、適切な賃貸経営を行えば、さまざまなメリットが得られるでしょう。

ただし、ここまで説明したとおり、不動産投資ならではのリスクも多いです。そのため、年金の不安だけを理由に、勢いだけで物件を買ってしまうのは非常に危険です。不動産投資は、あくまでも賃貸経営業です。大家さんとして1つの事業を運営している自覚を持ち、収支のコントロールをしながら賃貸経営を進めていきましょう。

まとめ

老後の不安から不動産投資を検討している人は、表面的なメリットだけでなく、隠れたリスクやデメリットについても十分理解してから、事業をスタートしてください。初めて不動産投資を始める人は、とにかく1件でも多くの物件情報を見て、比較することが大切です。また、多くの不動産業者と面談し、失敗事例や注意点についても質問してください。事前にしっかりリスク対策を練ったうえで、安定かつ継続的に収入が得られる資産形成を、不動産投資で実現していきましょう。

不動産投資を老後の私的年金として始める前に
デメリットやリスクについてもしっかり理解しましょう。

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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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