ビルオーナーになるには？収入や物件選びのポイントを解説します

不動産投資でビルオーナーになるにはどのようにすればいいのでしょうか。

ビルオーナーにはとくに資格などは必要ありません。ある意味、ビルさえ所有すればだれでもなれますが、テナントから見ればビル自体に魅力がないとビルオーナーとしては成功しにくいものです。この記事ではビルオーナーになるための予備知識を解説していきます。

一般的に店舗や事務所などのテナントが入居するオフィスビルや商業ビルを所有し、管理、運用する人をビルオーナーといいます。ビルオーナーには個人でビルを所有している場合や法人がビルを所有している場合があります。

ビルオーナーといってもビル１棟まるごと所有している場合やテナントオーナーと言われるように、ビル内の店舗やワンフロアを所有して管理・運用するビルオーナーもいます。最近ではオフィスビルのワンフロアを区分所有で持つというようなケースもあります。

ビルといっても色々とその種類はあります。企業のオフィス専用とするオフィスビルや物販や飲食店舗をメインとした商業用のビル、また、診療所やクリニックなどの医療専門関係を入居者とするメディカルビルなど、ビルの種類にはさまざまなものがあります。

大型の施設ビルでは上記のものを混合しているものもあります。とくに商業施設系ではいかに多くの集客ができるかが大きなポイントとなっています。

次に、ビルオーナーの収入はどのようになっているのでしょうか。具体的な例をみながら解説していきましょう。

ビルの賃料は「賃料単価×面積」が基本となっています。賃料単価は平米当たりいくら、もしくは坪当たりいくらという計算になります。

ビルの賃貸では貸付面積が大きい場合は賃料も高額になります。また、貸付面積が小さくても都心であれば当然ながら高額な賃料設定をする場合が多くあります。

そのため、入居者から何らかの理由で賃料や退去費用が支払いできない場合を想定して、敷金や保証金の設定をします。

こうした費用は室内の破損や汚損、家賃滞納に対してここから補填できるような形態にしています。ビルの場所や賃貸の条件にもよりますが、賃料の6ヶ月分前後を敷金や保証金として預かることが多いものです。

賃貸住宅経営ではない二次的な収入がビルオーナーにはあります。

たとえば、携帯電話の基地局設置により得られる基地局設置料、ビルの一部（屋外）に看板等広告を設置して得られる広告看板設置料、自動販売機をビル内に設置して得られる自動販売機の設置料金などがあります。

では、ビルオーナーになるためにはどのくらいの資金が必要なのでしょうか。個人投資家がビル購入を検討するケースを、個別にいくつかみていきましょう。

ビルを購入する場合にはいくらぐらいの資金が必要なのでしょうか。

この場合、すでに市場で流通しているビルの投資物件を１棟で購入するという点で考えてみましょう。購入にあたっては、そのビルの流通性や賃貸の経営状態などを総合的に見て判断する必要があり、空室率が高いとか築年数が経過して老朽化が進んでいるなど、ビル自体の経営状況や物件そのものに問題があると、金融機関の審査が厳しくなりローンが通らないということもあります。

仮に、2億円のビルとした場合、少なくとも20％程度の自己資金が必要になろうかと思われます。フルローンで購入したいとなれば、預金残高でも上記の金額がないと融資は厳しくなります。

土地代金も含めた購入で、オールキャッシュで資金調達する場合には何ら問題はありませんが、ローンで資金調達する場合にはオーナーの属性や利回りなどのビルの経営状況、ビル自体の建築物としての評価などが融資の可否に大きく影響します。

最初は手持ちの土地の活用のためにビル経営を始めた後、資産を増やすために他のビルを購入する可能性もあるでしょう。その場合は、物件価値の見極めと判断、堅実な収支計画を立てて運用することが大切です。

ビル購入は１棟の単価が高額になり資金調達が重要になります。また、物件自体の利回りや経営状況、テナントの属性など居住用の不動産購入とは異なる視点で物件を探す必要があります。

既に土地を所有していて、その有効活用をするためにビルを建築するケースではどうでしょうか。

立地状況とその地域の需要をよく調査して、ニーズに沿ったビルを建築することが重要にはなります。この場合は土地の購入費用はかからないで建築コストだけでビルオーナーになれます。

先ほどの事例のように「土地代プラス建築費」で2億円という場合と異なり、建築費だけで2億円であれば計画段階での貸付面積の増床や階数の増加、その場所にあったビル建築が可能になります。当然ながら収益は大きくなりますのでビル購入よりも利回りなどの収支はよいとみることができます。

REITや不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングなどは少額からでも始められる不動産投資方法として近年ではよく見かけられます。

REITは株式と似ており証券への投資、運用で、少額で始められ流動性もあります。ただ、REITにある投資対象、たとえば、ビルやホテル、物流関係など、よく見極める必要があります。

また、小口化商品や不動産クラウドファンディングも少額で不動産投資ができますが、運用している企業次第では株式同様に大きな損失も考えられます。

ここからはビル経営のメリット、デメリットについてみていきましょう。まず、ビル経営のメリットにはどんなものがあるのでしょうか。

一般的にビル経営は居住用の賃貸経営に比べて利回りが良く、投資資金の回収がしやすいとされています。利回りが良い理由には「高い賃料」があります。

加えて、立地が良い場合は退去があってもすぐに新規テナントが入るため、空室リスクが低く、常時満室に近い経営を継続できれば利回りが下がりにくいといえます。

ビル建築の場合は、居住用の住宅であるマンションなどと比較して建築条件は厳しくありません。たとえば、居住用のマンションが建築できないような変形地や日照の悪い環境でも、ビルであれば建築して運用できる可能性があります。

店舗やオフィスなどのビルでは入居時にスケルトン状態で引き渡し、内装や設備設置などは入居した事業者が自己負担で工事をします。また、退去の際にはスケルトンで借りた状態まで原状回復を入居者が行います。入居者は内装・設備を撤去し、もとのスケルトン状態に戻して返却します。

そのため、マンションなどの住居用の賃貸物件のようにオーナーが原状回復する必要がないため、手間がかからずコスト削減にもつながります。

では、ビル経営のデメリットについてはどういったものがあるのでしょうか。

景気が悪化すると、多くのテナントは事業規模の縮小などにより撤退をする可能性が高くなります。また、景気低迷が長期化した場合は、賃料を下げて入居者の募集をしなくてはならず、賃料の大きいビル経営の場合では、景気に左右される可能性は高いといえます。

景気低迷とは異なりますが、昨今のコロナ禍では商業施設からの店舗撤退やオフィスの縮小などが散見されビルオーナーには大きな痛手になりました。こうした場合には居住用の賃貸経営の方が安定的といえます。

不動産は所有しているだけで維持費と税金がかかりますので、空室期間は少ないほうが良いでしょう。居住用のアパート・マンションなどの賃貸経営と比べると、ビル経営は入居者のビジネスの状況によって入れ替わりがあり、フロアの占有率も高いため退去が起きると大きな減収となります。

結果として空室リスクが高くなる傾向にあり、ビル購入などをローンで資金調達をした場合には返済のリスクも伴います。

居住用の賃貸物件と異なりビル経営は収益が大きい分、そのリスクも大きいと考えておく必要があります。

ここからはビル物件の選び方について考えてみましょう。一般の賃貸住宅とは異なる視点での物件確認が必要です。

ビル経営には立地条件が一番の大きなウエイトを占めます。人口密集地である都市部であることが必須です。昼間・夜間を問わずビジネスや娯楽などで人口が密集する場所はビル経営に最適となります。

加えて、駅に近い場所が適しています。駅前通りなどの大通りに面している場所であればなおさらビル経営には最適です。

快適な店舗やオフィスなど、貸室の空間の良し悪しが入居者にも影響を与えます。

たとえば、ビルの天井高は新しいものほど高くなっている傾向があり、一般社団法人日本ビルヂング協会連合会の調査によれば、平成8年度以降に竣工したビルからは2.７mが平均となっています。開放感もあると入居者側からみれば魅力的なビルとなります。

ビル建築では大きな柱が多くあると空間が区切られてしまい、活用がしにくい物件となってしまいます。

できる限り柱がない方が入居者側の造作等がしやすく、入居者側の希望通りのフロアができます。最近では柱が少ないビルも多くなっています。

ビル側で空調設備を制御する場合でも、各フロアに個別で空調設備があれば理想的です。すべての入居者の利用時間が同じではないので個別空調があれば最適です。

ビルでは耐震・免震強度が必要でしょう。

1981年よりも前に建てられたビルは旧耐震と呼ばれ、「震度5強程度（中地震）」の地震に耐えられるように設計された建物です。したがって、旧耐震ビルは震度6～７の大地震には耐えられないと想定されており、耐震性を強める耐震補強工事をしておく必要があります。

できる限り、新耐震基準（1981年6月以降に「建築確認申請」の提出を受けた物件）で建築されたビルを検討すべきです。

入居者に選ばれやすいビルは外観やエントランスも見栄えよいものです。入居者となる企業などの「顔」にあたる部分なので、手入れが不十分で汚れや劣化が目立つビルは敬遠されがちです。ビルメンテナンスや管理が行き届いている物件を探すべきでしょう。

エレベーターやトイレ、給湯室、喫煙所の有無など共用部のチェックも必要です。各箇所の清掃や手入れが行き届いているかはもちろん、トイレであればウォシュレットの有無や清潔感などがないと入居者には好まれません。給湯室についても同様で使い勝手のよさも求められます。

また、最近は室内禁煙のビルが増えています。そのため、ビルの共用部に喫煙所などが設けてあるかも確認しておくことです。

床の加重強度は平均で300kg/平米ですが、サーバー・大型金庫・大型書庫などの過重が必要な機材などを想定して500㎏/平米～1,000㎏/平米の加重に耐えられるヘビーデューティーゾーンを設けているビルもあります。

もともと強度補強がしてあるトイレやエレベーター付近などに設置されます。

ビルオーナーになるための予備知識などをお伝えしましたが、最後にビルオーナーになるための注意点をみていきましょう。

ビル全体の賃貸条件を事前に整理しておく必要があります。

賃貸条件では又貸しなどの転貸の禁止、他業種などとの同居の禁止をきちんと謳っておく必要があります。

共用部と専有部の区切りは明確にしておく必要があります。共用部ではオーナーの管理になりますので何らかの支障があればオーナーの責任と負担で対処することになります。専有部との区切りははっきりしておかないと後々、問題になります。

店舗として貸し出しする場合には、定期借家契約で賃貸借契約を締結した方がいいでしょう。更新契約はせず5年なり10年での定期借家としておくことで短期での解約を防ぐことができます。

店舗の場合はその売上などで存続が左右されますので契約条件は抑えておくことです。

物件の購入時に出来る限り自己資金を入れて借入金を抑えておく必要があります。また、借入金の借り換えやローンの一部償還で借入金を減らすことも考えておく必要があります。

万一、空室が長期に渡ってしまうとローンの返済もできない場合に陥ってしまいます。

ビル経営ではオーナー自身が管理までは難しいものです。したがって、ビル専門の管理会社を見つけて管理を任せることも大きなポイントです。

居住用の物件とは異なり入居者との交渉事やトラブルがあった場合の対処はビル専門の管理会社と管理委託をしておく方がオーナーとしては気苦労がありません。

マンションなどの住居用の賃貸物件に比べて、高利回りが期待できるビル経営ですが、空室リスクの高さや賃料の変動などには注意すべきものです。

ビルオーナーは立地や周辺環境はもちろん、ビルの外観や設備など、入居者に選ばれるビルを取得する必要があります。また、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。ビルオーナーと管理会社が協力することで、ビル経営は成功に近づくものになるでしょう。

ビルオーナーは不動産投資の初心者ではなかなか難しいものです。いきなりビル1棟を買うというと大きなリスクが伴います。もともと手持ちの土地があって、その活用のためにビル経営を始めるならば比較的進めやすいでしょう。