不動産投資の成功には明確な目的が不可欠！その理由を詳しく解説します

この記事をご覧いただいている方に質問させてください。不動産投資に興味を持ったそのきっかけはどのようなものだったのでしょうか？

・お金を増やしたい

・節税をしたい

・投資家になりたい

インターネットには投資に関する情報が多くなり、国も投資を勧めています。「老後の資金は2千万円必要」「人生100年」と言われる今日、将来のために投資を考える人は多くなっているのでしょう。

投資には不動産以外にも、株式・投資信託・FX・国債・社債・金など、最近ではクラウドファンディングによる直接投資といった方法も注目されています。そのような中で不動産投資に興味を持つ1つの理由に、不動産投資はミドルリスクだからという特徴があります。

投資はどのような種類でも元本は保証されません。最悪は投資したものが “紙くず” になってしまうこともありますが、不動産は評価額が下がることはあってもなくなることはありません。

ミドルリスクですがリターンもある程度期待できる「不動産投資」に、興味を持つことは誰もが頷けることでしょう。では不動産投資の目的はなんなのでしょう？ 次項からは「投資の目的」について考えていきます。

目指そうとする不動産投資の目的は何か？不動産投資を成功させるにはここを明確にしなければなりません。言い換えれば、目的が不明瞭であることが、不動産投資失敗の原因にもなるのです。目的を明確にすることがなぜこれほどまでに重要なのか、詳しく見ていきましょう。

投資の目的は人によって異なりますが、共通して「資産形成」とまとめることができそうです。「なんとなく」や「他人がやっているから」など、目的意識が薄い中でも始められるのが不動産投資ですが、株などの金融商品とは異なり簡単には売却することができません。

インカムゲイン重視の現代ですが、キャピタルゲインを狙う投資であっても最低5年間は必要です。目的が明確になると投資戦略がより具体的に描けるようになります。

不動産を購入する前にきちんとした目的・目標を立てることが失敗しないために最低限必要なことです。

不動産投資の対象は賃貸用建物や土地も対象になります。賃貸用建物には住宅系とオフィス・店舗・倉庫などの事業系や、大規模な商業施設も対象となり、投資する方法にも直接不動産に投資する方法と、J-REITやクラウドファンディングへの投資もあります。

投資対象をどのように選択し投資方法をどうするかは、投資目的によって決まります。また1つの方法だけではなく現物投資をやりながら、J-REITへも投資しリスク分散を図るといった方法もあるでしょう。

自身が何を目的に投資するのか明確になっていないと、投資戦略すら立てられず一貫性のない投資を繰り返し、何の成果も得られず資金だけが流出することにもなりかねません。投資を開始する時にはまず目的を明確にすることが重要です。

不動産投資については実績のある成功者の体験談など、有意義な情報を集めやすい環境が整っています。空室対策や賃貸経営のうえでの悩みやトラブルなど、解決方法を探し出すのにもあまり困ることはありません。

成功している人の真似をする！ まずこのよう感覚で取り組んでみるのもよいでしょう。不動産投資は株式投資やFXなどと異なり決断の時間軸は長く、瞬時の判断が悪い結果を招くといったことも少ないものです。

・物件の選択

・購入価格の決断

・借入金額の決定

・入居審査の承諾

・管理会社の選択

・空室対策の立案

上記のように、不動産投資・賃貸経営のプロセスではいくつもの決断を繰り返しますが、ロールモデルとする人の考え方や管理会社のアドバイスなどにより、投資目的に合った決断が可能になるでしょう。

不動産投資の目的として一例を挙げると次の5つの考え方があります。

・ある程度の規模の投資により資産形成を重視する考え方

・できる範囲で資産形成を目指し、少しでも将来の足しにしたい

・生命保険代わりとして不動産投資を位置付ける考え方

・節税を図ることを重視したい

・不動産投資を相続税対策として捉える考え方

これらについて順に詳しく見ていきましょう。

ある程度の金融資産がある場合は、不動産投資に投入できる資金の準備は可能です。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、自己資金を分散投資し複数の不動産を取得することもできます。

同時に複数投資は難しいですが、1年～数年サイクルで買い増しする戦略も一案です。キャピタルゲインは最初から期待せず、保有し続けても良い物件を購入し、相場環境により売れたらラッキーという立ち位置が良いでしょう。

以上のようなアプローチは不動産投資としては “王道” と言えるものです。この道を可能にするには「不動産のプロ」とも言えるノウハウの積み上げが必要であり、具体的には次の2つのノウハウを磨き上げることが重要です。不動産のプロは主に下記のどちらかの道を究めて資産形成を図っています。

サラリーマンなど本業を持ちながら、副業として不動産投資に取り組むのがこのタイプです。収入の安定したサラリーマンは賃貸用融資を受けやすく、少ない自己資金でレバレッジを効かせた不動産投資が可能です。リタイヤするころにはローン返済も終わりキャッシュフローがよくなります。

年金プラス家賃収入で老後の生活資金を確保することが可能です。具体的な投資スタイルとしては、戸建賃貸物件や区分所有マンションから始めて、2戸、3戸と増やしていく戦略が望ましいでしょう。

不動産を所有しておき、万が一の場合に家族に資産を残しておきたいといった動機で、不動産投資を考えるケースもあります。不動産の購入にあたっては融資を組みますが、ほとんどの場合融資は「団体信用生命保険」の加入がセットになっています。

団体信用生命保険は個人単位で掛ける保険よりも保険料が安く、保険料は融資の返済金に含まれるので別途保険料の支払いは必要ありません。万が一の時には生命保険金代わりに資産が残るという仕組みです。

しかし、このような目的で所有する物件は保有時の年間キャッシュフロー、特にローン返済が終わっていない段階のキャッシュフローがマイナスになる場合が散見されます。わざわざリスクのある不動産投資であえて生命保険代わりにしなくても、単純に生命保険と年金保険に入った方が低リスクです。

また、老後まで保有する不動産の家賃は下がり続けるため、マイナスのキャッシュフローも広がり続けます。このような理由から、生命保険代わりの不動産投資は非常にお勧めしません。

不動産投資をすると節税効果が生まれます。不動産の購入資金として融資を受けた場合、返済金の金利分は経費として算入でき、その結果賃貸事業の損益が赤字になるケースがあります。赤字が生まれるとその分は本来の所得から控除でき、結果的に所得税が安くなるのです。

融資の返済は元金と金利の合計額を支払っていますが、元利均等払いの場合は返済初期ほど金利の分が多く、損益計算すると赤字になることが多くなります。元金が減っていき返済約定期間が終わりに近づくと、金利の分はわずかとなり返済が完了すると節税効果はなくなります。

節税効果がなくなると物件を売却し新しい物件に入れ替えます。入れ替えに際しては再び融資を受けて購入すると、繰り返し節税効果を継続させることができるのです。

ただし、節税効果を実感できるのは給与所得の高い人に限られます。所得税の課税方式は5～45％の超過累進課税が採用されているためです。年収が2,000～3,000万円の方であれば不動産投資を行うことで節税効果が得られやすいでしょう。

相続税は相続する財産の評価額に対し課税します。現金や預金は金額そのままが評価額ですが、不動産は土地の場合は「路線価」に基づく評価で、建物は固定資産税評価額に基づく評価で相続税評価額が決まります。

路線価は公示地価の8割ほど、建物の固定資産税評価額は再建築価格の5割～7割ほどであり、現金や預金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税は安くなります。さらに賃貸用不動産になると土地は「貸家建付地」となり、自家用の土地よりも相続税評価額が軽減されます。

このように不動産の相続と現金預金の相続とでは、相続税が大きく異なるため相続税対策を目的とした不動産投資が有効です。具体的な方法としては区分マンションを数戸所有するか、遊休地の活用としてアパートを建てるパターンが多く見られます。ただしアパートを建てる場合は建築業者を吟味しないと、割高な建築費になることがあるので要注意です。

不動産投資の目的を明確にしたら、次は具体的な目標設定をすることが望ましいです。つまり目的を達成するための到達点を数値化することです。数値目標は “金額” だけではありません。

不動産投資の結果により毎月のキャッシュフローが大きくなると、もっと増やそうとする考え方が浮かんできます。しかしここで立ち止まって考えたいことは「目的達成をするために必要な目標は何だったか？」ということ。ただ単に毎月のキャッシュフローが増えればよいということではないはずです。

不動産投資は、「誰のため」「何のため」「なぜ資産形成するのか」についてもう一度考えてみます。大きくなったキャッシュフローを、どのように活用するのかを明確にすることが重要です。そのうえで数値目標を設定します。たとえば例を挙げると次のような目標設定が考えられます。

以上のように不動産投資により得られるものを具体化することにより、不動産投資を “経営者視点” で捉えることができ、成功への道のりを確実に歩んでいくことが可能です。

不動産投資の目的というテーマで解説しました。本文では5つの例を挙げましたが、投資を検討する時の目的にはもっと多くのケースがあるでしょう。投資手法についても現物投資を中心に解説しましたが、簡単に触れたようにJ-REITなどの小口投資の方法もあり、目的によっては投資戦略の選択肢になります。

最近はクラウドファンディングにより、たとえば空き家プロジェクトや廃校を活用して再生させるプロジェクトに、直接「投資家」として参加する方法もあります。このような投資方法はプロジェクトそのものに目的があり、投資家として目的意識を共有できると社会的な意義を感じるものでもあります。

不動産投資は目的を明確にすることにより、ご自身の目的に沿う投資対象の情報を収集することができ、ゴールとも言える目標にたどりつく面白さを内包するものです。ただ単に「お金儲け」という感覚では得られない達成感もあります。ぜひ目的意識を持って不動産投資を検討していただければ幸いです。