【不動産投資の基礎知識】抵当と担保の違いとは？抵当権設定登記や抹消方法も解説します

抵当権とは、不動産取引においてもっとも用いられる担保物権の一種です。借入などにより債務を負った者がその債務を弁済できなくなった際に、抵当権を有する債権者は抵当権が設定された不動産を処分してその債権の回収を図ることができます。

特定の不動産に抵当権が付されているかどうかは、その不動産の登記簿謄本の乙欄で確認することができます。不動産を借入金で購入する場合には、その不動産には購入に係る借入金を担保するための抵当権が設定されます。

類似する名称の担保物権として、根抵当権もあります。根抵当権は一定範囲の不特定な債権を極度額の範囲内において担保する担保物権です。

つまり極度額という枠の中であれば、借入と弁済を繰り返し行うことができるように設定されています。根抵当権は、法人やその代表者が所有する不動産に設定され、その目的となる債権も事業用資金に係るものです。

抵当は担保の一種です。担保は債務者が債務を弁済できない場合に債権者の損害を補うために設定されます。担保には人的担保と物的担保があります。

担保提供の方法には、「抵当」や「質」があります。「質」は担保の対象物を債権者が占有するものであるのに対して、「抵当」の場合、債務者は引き続き担保の対象物を占有し使用収益することが認められます。

株券や保険証券が担保提供される場合は一般に「質」という手法が使用されますが、不動産が担保提供される場合は、「抵当」という手法が多く使用されます。

担保物権とは債権の担保を目的とする物権、つまり権利を意味します。「抵当」や「質」という言葉は、担保提供の方法を表す言葉であるのに対して、「抵当権」や「質権」は、契約による又は登記されている権利を意味します。

不動産の購入に際して、金融機関からの借入金で購入代金を支払う場合、通常金融機関から購入する不動産に抵当権を設定することを求められます。抵当権を設定できないと金融機関は安心してお金を貸し付けることができないためです。

抵当権がその不動産に設定されていることは第三者にも表示する必要があります。このためその不動産の登記簿謄本の乙欄には、抵当権が設定されている旨その他抵当権の内容に関する情報が記載されます。

登記簿謄本に抵当権に関する必要な情報を記載する手続きを「抵当権設定登記」といいます。

抵当権の設定登記は、抵当権の目的となる不動産の所在地を所轄する法務局で行います。抵当権設定登記は、専門性の高い登記手続きで法務局の審査も厳しいものであるため、通常は融資を行う金融機関が指定する司法書士が手続きを行います。

万が一にも書類に不備があり抵当権設定登記が遅れてしまう事態を避けるためです。抵当権者は担保の目的物が処分される際に他の債権者に優先して処分代金から債権の回収を図ることができますが、同じ抵当権者が複数存在する場合、抵当権同士の優先順位は原則として登記の先後により決定します。

通常、抵当権設定登記は不動産の決済日に行われます。決済日とは、売買契約書に基づいて取引を完了させる日のことです。この日に残代金の授受と物件の引き渡しが行われます。

売買代金の支払いを金融機関からの借入金で行う場合、決済日に先立って売買契約とは別に金銭消費貸借契約そして抵当権設定契約が締結されます。

一般的に決済日には、不動産の売主、買主、買主に融資を行う金融機関担当者、不動産仲介会社担当者、司法書士が一同に会します。

また取引には、買主が融資を受ける金融機関の会議室を使うケースが多く、通常は平日の午前中に行われます。午前中に取引が行われていれば、仮に送金の不備や書類のミスがあったとしても、当日中に登記を完了するための時間の余裕を確保できるからです。

当日はまず、司法書士が書類に不備が無いかを確認するとともに、売主・買主の本人確認を行います。その後、不動産の買主の預金口座に借入金が振り込まれ、買主は不動産の売主へ残代金を支払います。固定資産税等の精算も同じタイミングで行われます。

領収書の授受、鍵や必要書類の引き渡し、司法書士・仲介会社への報酬支払が行われたのち、司法書士は必要書類をもって法務局で手続きを行います。

売主側でその不動産に係る借入金が残っている場合、売主の借入金についての抵当権設定も残っているのが通常です。

この場合、売主は決済により入金された売買代金などにより、借入金残高を一括弁済し売主の借入金に係る抵当権抹消手続きをすることが必要になります。

こうした事例では決済日に、売主の借入金に係る抵当権抹消登記、物件の所有権移転登記、買主の借入金に係る抵当権設定登記が同時に行われることになります。

抵当権設定登記に係る費用は、手続きを行う司法書士の手数料と、登録免許税が必要になります。司法書士の手数料は、登記手続きの複雑さ、不動産の数、借入金額などにより変動しますが、通常6万円～10万円程になります。

登録免許税は原則として債権額（借入れる金額）の0.4％ですが、自己が居住する住宅用家屋で、一定要件に該当するにものついては債権額の0.1％とされます。

抵当権は借入れをする際に不動産の登記簿謄本に記載されるものですが、借入金完済に伴って自動的に登記簿謄本から消されるわけではありません。

抵当権設定時に登記手続きが必要であったように、抵当権の記載を登記簿謄本から消す際にも登記手続きが必要になります。これを抵当権抹消登記といいます。

抵当権が登記簿謄本から抹消されていないと、借入金が完済されていないとみなされ、その不動産を売却しようとする際に不利になります。また別の借入をして資金調達をしようとする場合にも、従前の借入が未完済とみなされるため、審査で不利に働きます。

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記と異なり手続きそのものは比較的簡単なものになります。司法書士へ依頼しても良いですが、平日の時間が取れるならば自分で行うこともできるでしょう。

借入金を完済すると、金融機関等から抵当権抹消に必要な書類が届きます。具体的には、以下のような書類です。

上記の書類と不動産の登記簿謄本を準備して、抵当権抹消登記申請書を作成します。抹消登記申請書のフォーマットは法務省のサイトから取得することができます。Wordで作成しても手書きでも問題はありません。

抵当権抹消登記申請書が準備できたら、上記金融機関からの書類と共に、対象不動産がある地域を所轄する法務局へ申請書面を提出し、抵当権抹消手続きは完了します。

ただし、管轄法務局によって多少求められる書面など取扱いが異なる場合もあるようです。せっかく仕事を休んで法務局へ出向いたのに、書類再提出とならないよう、事前に一度管轄法務局へ電話し、提出書面など必要な事項を確認しておいた方がよいでしょう。

抵当権抹消登記に係る登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。この場合の数の数え方ですが、土地と家屋は別の不動産になります。

この記事では、抵当と担保、抵当権など、不動産投資に係る融資を受ける際には知っておいた方がよい用語について解説しました。不動産投資には金融機関からの融資が不可欠です。融資に伴う抵当や担保に関する正しい知識を身につけ、ご自分の不動産投資を成功に導きましょう。