土地活用として人気の賃貸併用住宅、税金っていくらくらいかかるの？

賃貸併用住宅とは、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅とするなど1つの建物に自宅と賃貸住宅がある建物のことを指します。建物を建てるにあたり住宅ローンを組んだ場合でも、賃貸部分を他人に貸して家賃を受け取ることで、毎月の住宅ローンを和らげることが可能となります。

また事情があり、ほかの場所に住む必要がある場合は自宅部分も他人に貸し出したり、将来的には自宅を利用しつつ、賃貸部分には両親に住んでもらって二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。以下、賃貸併用住宅のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

賃貸併用住宅のメリットとしては、まず先述の通り家賃収入をローン返済に充てられるということが挙げられるでしょう。また、同じく家賃収入をローン返済に充てるのであれば、自宅と戸建賃貸を別に建てることも考えられますが、そうすると土地が2戸分必要になるのに加え、建物の価格も別々に立てるより1つにまとめて建てた方が安くなります。

イメージとしては、40坪で2,000万円の土地に40坪2,500万円の賃貸併用住宅を建てれば合計4,500万円なのに対し、別々だと30坪1,500万円の土地が2つに、25坪1,500万円の建物が2つ必要で、合計6,000万円になります。

	賃貸併用住宅	自宅＋戸建賃貸
土地	40坪2,000万円	30坪1,500万円×2
建物	40坪2,500万円	25坪1,500万円×2
合計	4,500万円	6,000万円

また、戸建賃貸を建てるとなると投資用物件の購入となるため、アパートローンを利用することになりますが、賃貸併用住宅であれば一定の条件を満たせば、アパートローンより条件のよい住宅ローンを利用することができ、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

賃貸併用住宅のデメリットは土地所有者と入居者が近すぎると、何か問題が起こったときに苦情などを直接受けなければならないといった問題が生じることです。

そのほか、自宅部分は収益を生まないため、戸建賃貸や賃貸アパートを建てるのと比べると収益性が大きく落ちてしまうことや、完全な自宅でもなく、大きな収益を見込める投資用物件でもないことから、一般向けとは言えず、将来売却しづらいといったこともデメリットとなります。

賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては以下の記事でも詳しく説明していますので、合わせてご覧ください。

ここからは、賃貸併用住宅にかかる税金について解説していきます。

税制メリットが期待できる税金としては、所得税や住民税、固定資産税・都市計画税、不動産取得税などが挙げられます。以下で詳しく見ていきましょう。

部屋を貸して家賃を受け取ると、受け取った家賃は不動産所得として計算され、利益に応じて所得税と住民税が課されます。なお、不動産所得は以下の計算式で求められます。

不動産所得＝家賃等総収入―必要経費

たとえば年間の家賃として100万円受け取り、必要経費が20万円だった場合、その年の不動産所得は80万円となります。通常、ただの自宅であればこうした必要経費を計上することはできない分、賃貸併用住宅は税制メリットがあると言えるでしょう。

ちなみに、必要経費には固定資産税や都市計画税、減価償却費、損害保険料(火災保険など)が含まれています。

不動産を保有していると、固定資産税や都市計画税を納める必要があります。固定資産税はすべての不動産に対して課される税金で、都市計画税は市街化区域内にある不動産に対して課される税金です。固定資産税と都市計画税の税率は以下の通り。

・固定資産税=課税標準額（固定資産税評価額）×1.4%

・都市計画税＝課税標準額（固定資産税評価額）×0.3%

また、固定資産税や都市計画税は土地の上に居住用建物が建っている場合、その面積に応じて以下のように軽減を受けることができます。

面積200m2×戸数以下の部分
・固定資産税＝課税標準（固定資産税評価額）×1/6
・都市計画税＝課税標準（固定資産税評価額）×1/3

面積200m2×戸数超の部分
・固定資産税＝課税標準（固定資産税評価額）×1/3
・都市計画税＝課税標準（固定資産税評価額）×2/3

賃貸併用住宅の場合、戸数を2戸以上とできることから、自宅や戸建賃貸を別々に建てるより高い節税効果を得やすくなります。

固定資産税については、建物に関しても軽減措置が受けられます。まず、建物のうち120m2までの部分については新築後3年間は建物の固定資産税を半分にすることができます。

また、3階建てにする場合や準耐火構造、耐火構造にする場合は5年間、建物の固定資産税が半分となります。

不動産取得税は不動産を取得したときに1回だけ課される税金で、税額は以下のように計算されます。

不動産取得税＝固定資産税評価額×3%

※2021年3月まで

また、不動産取得税に関しても、土地の上に居住用建物が建っているなど一定の要件を満たすことで新築の場合で1戸あたり1,200万円の控除を受けることができます。

固定資産税評価額は、実勢価格（実際の取引価格）の70％程度を目安に定めることとされており、たとえば2,500万円の建物であれば2,500万円×70%=1,750万円となりますが、1,750万円×3%=52.5万円が不動産取得税になり、高額な税金を支払うことになります。

しかし、新築で1,200万円の控除を受けた場合、1,750万円-1,200万円×3%=16.5万円と納税額を減らせます。また、不動産取得税の特例は「1戸あたり」となっていることから、賃貸併用住宅で2戸ある場合、新築の場合控除額を最大2,400万円とすることができます。

つまり、上記の場合、不動産取得税を納める必要はなくなります。なお、不動産取得税は最初、軽減されていない状態で納付書が届き、自分で自治体に申請して軽減措置を受けることになる点に注意が必要です。

※詳細は税理士などの専門家に相談してください。

相続税は亡くなった人が所有していた資産を相続した場合に課される税金です。

3,000万円×法定相続人の数×600万円という、基礎控除枠が設定されており、基礎控除枠より資産の額が少なかった場合には税負担がないようになっていますが、自宅を含め、不動産を所有している場合、上記控除枠を超えることが少なくありません。

たとえば、妻と子2人がいる4人家族の場合は、夫の法定相続人の数は3人となり、基礎控除枠は3,000万円+600万円×3=4,800万円となります。この家庭で1,000万円の現金と5,000万円の不動産を所有していた場合、1,000万円＋5,000万円―4,800万円=1,200万円が課税対象となります。

ただし、相続が開始したときに被相続人（亡くなった方）と一緒に暮らしていたなど一定の要件を満たす場合「小規模住宅用地の特例」の適用を受けられます。

小規模住宅用地の特例は、事業用や居住用などその用途に応じて、一定面積まで一定割合の控除を受けられるというもので、居住用であれば330m2までを80%、貸付事業であれば200m2までを50%控除となります。賃貸併用住宅の場合、自宅部分は居住用として、賃貸部分は貸付事業として特例の適用を受けられることとなります。

宅地区分	限度面積	減額割合	用途例
居住用	330m2	80%	自宅
事業用	400m2	80%	賃貸業等を除く事業
貸付事業用	200m2	50%	賃貸業等

その他、税制メリットがないものの課される税金としては、以下のようなものがあります。

・印紙税

・登録免許税

・法人税（法人の場合）

印紙税は契約書等に印紙を貼ることで納めるもので、建物請負契約書や不動産売買契約書、住宅ローンを借りる際には金銭消費貸借契約証書など、その契約金額に応じた印紙を貼る必要があります。

また、登録免許税とは投機の際に納めるもので、賃貸併用住宅の場合、不動産の所有権移転登記や保存登記、抵当権の設定登記などの際に登録免許税を納める必要があります。登録免許税は法務局で登記申請書に証紙を貼って納めますが、司法書士に登記代行してもらう場合、司法書士報酬と共に現金で支払うこととなります。

また、法人で賃貸併用住宅を保有する場合、家賃収入については不動産所得ではなく法人の収入として計算し、法人税が課されることになります。

賃貸併用住宅の税金について解説しましたが、ここでは賃貸併用住宅の場合と自宅の場合とで税金の比較をしていきたいと思います。それぞれの条件は以下の通りです。

賃貸併用住宅	敷地面積250ｍ2、固定資産税評価額4,000万円（建物2,000万円、土地2,000万円）、家賃8万円×賃貸3戸、新築
自宅	敷地面積250ｍ2、固定資産税評価額4,000万円（建物2,000万円、土地2,000万円）、新築

まずは賃貸併用住宅を建てた場合で計算してみましょう。

まず、賃貸併用住宅の固定資産税と都市計画税は以下の通りです。

固定資産税	2,000万円×1.4%×1/6＝約4.7万円
都市計画税	2,000万円×0.3%×1/3＝2万円
合計	約4.7万円+2万円＝約6.7万円

※200m2×4戸=800m2以下の部分が軽減措置の対象となる。

次に不動産取得税の建物部分の税金は以下の通りです。

不動産取得税：2,000万円―（1,200万円×4戸）×3%=0万円

次に、自宅のみの場合の税金を見ていきます。

まず、賃貸併用住宅の固定資産税と都市計画税は以下の通りです。

固定資産税	2,000万円×1.4%×1/6×（250m2÷200m2）＝約3.7万円 2,000万円×1.4%×1/3×（50m2÷250m2）=約1.8万円 約3.7万円＋約1.8万円=約5.5万円
都市計画税	2,000万円×0.3%×1/3×（200m2÷250m2）＝1.6万円 2,000万円×0.3%×2/3×（50m2÷250m2）＝0.8万円 1.6万円＋0.8万円=2.4万円
合計	約5.5万円＋2.4万円＝約7.9万円

次に不動産取得税の建物部分の税金は以下の通りです。

不動産取得税	2,000万円―1,200万円×3%=24万円

	賃貸併用住宅	自宅のみ
所得税・住民税	固定資産税等 必要経費算入可能	ー
固定資産税	約4.7万円	約5.5万円
都市計画税	2万円	2.4万円
不動産取得税	0万円	24万円
相続税	居住用、貸付事業用の小規模住宅用地の特例併用可能	居住用の小規模住宅用地の特例利用可能

賃貸併用住宅には、賃貸部分にも金利の低い住宅ローンが利用できることを始めとしたさまざまなメリットがありますが、固定資産税や不動産取得税を始めとした税制のメリットも、敷地面積や固定資産税評価額によっては非常に大きなものとなります。本記事でご紹介しているデメリットについても留意しつつ、自宅のみを建てるか、賃貸併用住宅を建てるのか総合的に判断して決めるとよいでしょう。