賃貸併用住宅を検討中の方は
一度プロに相談してみてはいかがですか?
土地活用プラン一括請求はこちら 無料
安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します
※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
目次
賃貸併用住宅とは
また事情があり、ほかの場所に住む必要がある場合は自宅部分も他人に貸し出したり、将来的には自宅を利用しつつ、賃貸部分には両親に住んでもらって二世帯住宅にしたりといった活用方法も考えられます。以下、賃貸併用住宅のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
賃貸併用住宅のメリット
イメージとしては、40坪で2,000万円の土地に40坪2,500万円の賃貸併用住宅を建てれば合計4,500万円なのに対し、別々だと30坪1,500万円の土地が2つに、25坪1,500万円の建物が2つ必要で、合計6,000万円になります。
賃貸併用住宅 | 自宅+戸建賃貸 | |
---|---|---|
土地 | 40坪2,000万円 | 30坪1,500万円×2 |
建物 | 40坪2,500万円 | 25坪1,500万円×2 |
合計 | 4,500万円 | 6,000万円 |
また、戸建賃貸を建てるとなると投資用物件の購入となるため、アパートローンを利用することになりますが、賃貸併用住宅であれば一定の条件を満たせば、アパートローンより条件のよい住宅ローンを利用することができ、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
賃貸併用住宅のデメリット
そのほか、自宅部分は収益を生まないため、戸建賃貸や賃貸アパートを建てるのと比べると収益性が大きく落ちてしまうことや、完全な自宅でもなく、大きな収益を見込める投資用物件でもないことから、一般向けとは言えず、将来売却しづらいといったこともデメリットとなります。
賃貸併用住宅のメリット・デメリットについては以下の記事でも詳しく説明していますので、合わせてご覧ください。
賃貸併用住宅にかかる税金
税制メリットが期待できる税金
所得税・住民税
たとえば年間の家賃として100万円受け取り、必要経費が20万円だった場合、その年の不動産所得は80万円となります。通常、ただの自宅であればこうした必要経費を計上することはできない分、賃貸併用住宅は税制メリットがあると言えるでしょう。
ちなみに、必要経費には固定資産税や都市計画税、減価償却費、損害保険料(火災保険など)が含まれています。
固定資産税・都市計画税
土地にかかる固定資産税
面積200m2×戸数以下の部分
・固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×1/6
・都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×1/3
面積200m2×戸数超の部分
・固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×1/3
・都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×2/3
賃貸併用住宅の場合、戸数を2戸以上とできることから、自宅や戸建賃貸を別々に建てるより高い節税効果を得やすくなります。
建物にかかる固定資産税
また、3階建てにする場合や準耐火構造、耐火構造にする場合は5年間、建物の固定資産税が半分となります。
不動産取得税
また、不動産取得税に関しても、土地の上に居住用建物が建っているなど一定の要件を満たすことで新築の場合で1戸あたり1,200万円の控除を受けることができます。
固定資産税評価額は、実勢価格(実際の取引価格)の70%程度を目安に定めることとされており、たとえば2,500万円の建物であれば2,500万円×70%=1,750万円となりますが、1,750万円×3%=52.5万円が不動産取得税になり、高額な税金を支払うことになります。
しかし、新築で1,200万円の控除を受けた場合、1,750万円-1,200万円×3%=16.5万円と納税額を減らせます。また、不動産取得税の特例は「1戸あたり」となっていることから、賃貸併用住宅で2戸ある場合、新築の場合控除額を最大2,400万円とすることができます。
つまり、上記の場合、不動産取得税を納める必要はなくなります。なお、不動産取得税は最初、軽減されていない状態で納付書が届き、自分で自治体に申請して軽減措置を受けることになる点に注意が必要です。
※詳細は税理士などの専門家に相談してください。
相続税
3,000万円×法定相続人の数×600万円という、基礎控除枠が設定されており、基礎控除枠より資産の額が少なかった場合には税負担がないようになっていますが、自宅を含め、不動産を所有している場合、上記控除枠を超えることが少なくありません。
たとえば、妻と子2人がいる4人家族の場合は、夫の法定相続人の数は3人となり、基礎控除枠は3,000万円+600万円×3=4,800万円となります。この家庭で1,000万円の現金と5,000万円の不動産を所有していた場合、1,000万円+5,000万円―4,800万円=1,200万円が課税対象となります。
ただし、相続が開始したときに被相続人(亡くなった方)と一緒に暮らしていたなど一定の要件を満たす場合「小規模住宅用地の特例」の適用を受けられます。
小規模住宅用地の特例は、事業用や居住用などその用途に応じて、一定面積まで一定割合の控除を受けられるというもので、居住用であれば330m2までを80%、貸付事業であれば200m2までを50%控除となります。賃貸併用住宅の場合、自宅部分は居住用として、賃貸部分は貸付事業として特例の適用を受けられることとなります。
宅地区分 | 限度面積 | 減額割合 | 用途例 |
---|---|---|---|
居住用 | 330m2 | 80% | 自宅 |
事業用 | 400m2 | 80% | 賃貸業等を除く事業 |
貸付事業用 | 200m2 | 50% | 賃貸業等 |
税制メリットがない税金
印紙税は契約書等に印紙を貼ることで納めるもので、建物請負契約書や不動産売買契約書、住宅ローンを借りる際には金銭消費貸借契約証書など、その契約金額に応じた印紙を貼る必要があります。
また、登録免許税とは投機の際に納めるもので、賃貸併用住宅の場合、不動産の所有権移転登記や保存登記、抵当権の設定登記などの際に登録免許税を納める必要があります。登録免許税は法務局で登記申請書に証紙を貼って納めますが、司法書士に登記代行してもらう場合、司法書士報酬と共に現金で支払うこととなります。
また、法人で賃貸併用住宅を保有する場合、家賃収入については不動産所得ではなく法人の収入として計算し、法人税が課されることになります。
賃貸併用住宅と自宅のみの税金比較例
賃貸併用住宅 | 敷地面積250m2、固定資産税評価額4,000万円(建物2,000万円、土地2,000万円)、家賃8万円×賃貸3戸、新築 |
---|---|
自宅 | 敷地面積250m2、固定資産税評価額4,000万円(建物2,000万円、土地2,000万円)、新築 |
賃貸併用住宅を建てた場合
賃貸併用住宅の固定資産税・都市取得税(土地)
固定資産税 | 2,000万円×1.4%×1/6=約4.7万円 |
---|---|
都市計画税 | 2,000万円×0.3%×1/3=2万円 |
合計 | 約4.7万円+2万円=約6.7万円 |
※200m2×4戸=800m2以下の部分が軽減措置の対象となる。
賃貸併用住宅の不動産取得税(建物)
不動産取得税:2,000万円―(1,200万円×4戸)×3%=0万円
自宅のみを建てた場合
自宅のみの固定資産税・都市取得税(土地)
固定資産税 | 2,000万円×1.4%×1/6×(250m2÷200m2)=約3.7万円 2,000万円×1.4%×1/3×(50m2÷250m2)=約1.8万円 約3.7万円+約1.8万円=約5.5万円 |
---|---|
都市計画税 | 2,000万円×0.3%×1/3×(200m2÷250m2)=1.6万円 2,000万円×0.3%×2/3×(50m2÷250m2)=0.8万円 1.6万円+0.8万円=2.4万円 |
合計 | 約5.5万円+2.4万円=約7.9万円 |
自宅のみの不動産取得税(建物)
不動産取得税 | 2,000万円―1,200万円×3%=24万円 |
---|
賃貸併用住宅 | 自宅のみ | |
---|---|---|
所得税・住民税 | 固定資産税等 必要経費算入可能 | ー |
固定資産税 | 約4.7万円 | 約5.5万円 |
都市計画税 | 2万円 | 2.4万円 |
不動産取得税 | 0万円 | 24万円 |
相続税 | 居住用、貸付事業用の小規模住宅用地の特例併用可能 | 居住用の小規模住宅用地の特例利用可能 |
まとめ
賃貸併用住宅を検討中の方は
一度プロに相談してみてはいかがですか?
土地活用プラン一括請求はこちら 無料
安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します
※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。