賃貸併用住宅なら住宅ローンが断然お得！利用条件や注意点を解説します

賃貸物件の中には、一部が大家さんの自宅になっている物件があります。建物の一部を賃貸してその家賃収入でローン返済の負担を軽減したい、賃貸収入を老後の生活資金にしたいというニーズから、自宅を「賃貸併用住宅」にすることも一般的です。

もし、自宅なのに住宅ローンが使えないかもしれないという理由で賃貸併用住宅を建築・購入することを迷っているなら、心配はいりません。賃貸併用住宅でも一定の条件を満たせば、 住宅ローンが使えるからです。

すべての賃貸併用住宅で住宅ローンが使えるわけではありませんから、建築・購入前に住宅ローンを組むための条件を確認しておきましょう。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できる金融機関のほとんどは、自宅部分の床面積が建物の延床面積の50％以上であることを条件としています。

賃貸併用住宅には、たとえば2階建ての住宅であれば、2階を自宅にするケースとテラスハウスのように住宅を縦に分けるケースがありますが、いずれの場合でも、自宅部分の床面積が50％以上でなければなりません。

ただし、住宅ローンを利用するため、面積要件に加えて年齢や年収による借入額の上限（返済比率）など他の条件があることにも注意が必要です。

賃貸住宅を取得する時には一般的には事業性ローンである不動産投資ローン（アパートローン） を利用します。しかし、住宅ローンを利用できれば、不動産投資ローンよりも有利な条件で借り入れが可能です。

住宅ローンは、国民の生活の基盤となる住宅を購入しやすくするために国の政策が大きく影響している金融商品（ローン）です。

そのため、ローンの借入限度額や年収に対する返済限度額（返済比率）が他の消費性ローン よりも大きくなる傾向にあり、アパートローンなどの事業性ローンよりも融資の審査 が通りやすいといえます。

住宅ローンは政策的な背景もあり、金利が低いことが大きな魅力です。アパートローンなどの事業性ローンの金利は幅広く、金融機関によっても大きく異なりますが、一般的な人が利用する場合 、おおむね1.5％～8％と幅が広く、住宅ローンに比べて高い金利とになっています。

一方、住宅ローンの金利は現在のところ、変動金利の場合、金融機関によって0.2％台前半～約1.0％となっており、引き続き歴史的にもきわめて低い金利となっています。

住宅ローンは、借入時の条件によりますが、最長で35年間の長期借入が可能です。フラット35のように最長35年間の借入期間中ずっと固定金利とすることもできます。

住宅ローンでも物件の立地や面積、建物の築年数、経済耐用年数や耐震基準など物件の条件や借入する人の勤務先や勤続年数、年収、年齢などの条件が考慮されますが、アパートローンの場合、それらに加えて家賃などの収益性貸室の面積や設備などの事業性などが考慮されるために、住宅ローンほど長期の借入期間の設定は難しい傾向があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末借入残高の0.7％について所得税・住民税の税額控除が受けられる税制優遇です。アパートローンには適用されませんので、住宅ローンを利用したときのメリットになります。

ただし、賃貸併用住宅の場合、自宅として使用している部分だけが住宅ローン控除の対象となり、賃貸部分は控除の対象となりません。

実際に以下の例で、住宅ローン控除額を試算してみましょう。

住宅種別：省エネ基準適合住宅
自宅部分：床面積の50％
賃貸部分：床面積の50％
年末住宅ローン借入残高：5,000万円
年間の所得税：20万円

（控除額の計算）
4,000万円×50%（総床面積に占める自宅部分の床面積）×0.7％＝14万円
※省エネ基準適合住宅の借入額上限4,000万円

（所得税額）
20万円－14万円＝6万円
したがって、既に源泉徴収で所得税20万円を支払っている場合は、14万円が還付されます。

住宅ローン控除は2024年にも大きな改正があり、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられなくなりました。2024年以降に自宅を建てる場合には、特例の内容や条件についてしっかり確認しておきましょう。

住宅ローンを利用するメリットは大きい反面、建物が大きくなる分、建物の価格も大きくなり、一般的な住宅と比べてローン金額も増加する傾向があります。

また、金融機関との交渉や手続き面においても手間がかかるなど、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際には注意が必要です。

賃貸併用住宅のローンは金融機関によっては住宅ローンとしては扱っていないこともあります。そのため、賃貸併用住宅でも住宅ローンが利用できる金融機関を探す必要があり、融資を利用するにあたって手続きに手間がかかることも想定しておきましょう。

賃貸併用住宅とすることによって、建物の面積が増える分、建築費も高くなり、住宅の取得価格は一般的な住宅と比べて高くなります。そのため、住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を新築・購入する場合、住宅ローンの返済額が増えることになります。

毎月の返済額が増える分は、賃貸住宅からの家賃収入を充てることができますが、空室が発生した場合、その分の家賃収入が入ってこないため、ローンの返済が一時的に厳しくなるリスクがある点には注意が必要です。

金融機関によっては、施工するハウスメーカーを指定される場合があります。建物の質や取引の安全性（違法な建築物や手抜き工事などを回避）を確保するため、施工実績の豊富なハウスメーカーや一定の要件を満たす建築会社や工務店でなければ融資できないという金融機関もあります。

選択の自由度の点では一般の戸建住宅よりも少し狭くなる可能性があります。

住宅ローンが利用できない場合、プロパーローンについて金融機関に相談してみる方法もあります。プロパーローンとは、保証会社を介さず、金融機関が独自に資金調達し、自社のリスク負担で貸し出すローンを指します。案件ごとに独自の融資審査で判断するため、オーダーメード型の融資ともいえます。

プロパーローンは、たとえば店頭にある住宅ローンでは対応できない場合に、住宅ローンとは異なった独自の条件で提供され、住宅ローンに劣らない条件のこともありますが、住宅ローンよりもやや不利な条件になる傾向があります。

また、プロパーローンは、どの金融機関でも扱っている訳ではなく、また誰でも利用できるものではないため、まずは金融機関に取り扱いの有無や自身が扱ってもらえるか相談することから始めることになります。

住宅ローンに比べて審査も厳しく、提出する書類や手続きが煩雑になりますが、住宅ローンを利用できない場合は、金融機関に相談してみましょう。

賃貸併用住宅は、自宅に加えて賃貸住宅として一部を賃貸住宅として貸し出すことで、家賃収入を得られるという大きなメリットがあります。そうした賃貸併用住宅でも、自宅部分の床面積などの条件を満たせば住宅ローンを利用することができます。

住宅ローンは他の消費性ローンや事業性のローンよりも融資条件がかなり優遇されていることに加えて、要件を満たしていれば、住宅ローン減税の特例もあるため、可能であれば賃貸併用住宅でも住宅ローンはぜひ利用活用したいところです。

賃貸併用住宅を新築・購入する場合は、魅力あるメリットがありますので、まずは住宅ローンを利用できる条件の範囲内で検討してみましょう。