賃貸併用住宅には住宅ローンがおすすめ！ 知っておきたい条件やメリット・デメリット

賃貸物件の中には、一部が大家さんの自宅になっている物件があります。一部を賃貸してローン返済の負担を軽減したい、賃貸収入を老後の生活資金にしたいというニーズから、自宅を「賃貸併用住宅」にすることも一般的です。詳しくは下のリンクをご参照ください。

もし、住宅ローンが使えないという理由で賃貸併用住宅を建築・購入することを迷っているなら、心配はいりません。賃貸併用住宅でも住宅ローンが使えるからです。

もっとも、どのような賃貸併用住宅でも住宅ローンが使えるわけではありません。建築・購入前に住宅ローンを組むための条件を確認しておきましょう。

多くの住宅ローンは、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、自宅の床面積が建物の延床面積の50％以上であることを条件としています。

賃貸併用住宅には、2階を自宅にするケースとテラスハウスのように住宅を縦に分けるケースがありますが、いずれの場合でも、自宅の面積が50％以上でなければなりません。

賃貸住宅を取得する時には一般的には不動産投資ローン、アパートローンを利用します。しかし、住宅ローンの条件を満たせば、それらのローンよりも有利な条件で借り入れが可能です。

住宅ローンは、国民の生活の基盤となる住宅を購入しやすくするために設けられた制度で、国の政策が大きく影響しています。そのため、ローンの借入限度額や年収に対する返済限度額が一般のローンよりも大きくなる傾向にあり、一般のローンよりも希望する借入額の審査が通りやすいといえます。

住宅ローンは金利が低いことは大きな魅力です。アパートローンの金利は都市銀行、日本政策金融公庫、地方銀行、ノンバンクなどに金融機関によっても異なりますが、おおむね1.2％～4％ほどになっています。

一方、住宅ローンの金利は変動金利で0.25％～0.5％ほどとなっており、歴史的にもきわめて低い金利です。

住宅ローンは最大で35年間の長期借入期間が設定できます。固定金利のフラット35を利用すれば、借入期間中ずっと固定金利です。

アパートローンの場合、木造建物の経済耐用年数や事業期間などが考慮されるために、住宅ローンほど長期の借入期間の設定は難しい傾向があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末借入残高の0.7％（2022年改正）について所得税・住民税の税額控除が受けられる制度です。アパートローンには適用できませんので、住宅ローンを利用したほうが年間の手残り額が大きくなります。実際に以下の例で、住宅ローン控除額を試算してみましょう。

住宅種別：省エネ基準適合住宅
年末住宅ローン借入残高：5,000万円
所得税：20万円
住民税：30万円

（控除額の計算）
4,000万円×0.7％＝28万円
※省エネ基準適合住宅の借入額上限4,000万円

（所得税額）
20万円－20万円＝0円（全額控除）

（住民税額）
30万円－8万円＝22万円
※住民税の控除上限9.75万円以内なので8万円が控除

住宅ローンを利用するメリットは大きい反面、建物が大きくなる分ローン金額も増加します。また、金融機関との交渉や手続き面においても手間がかかるのがネックになることもあります。

このようなデメリットも考慮に入れつつ、ローンの種別を検討しなければなりません。

賃貸部分があることで、土地面積・建物の延床面積が通常の一戸建てよりも大きくなりがちです。いきおい、住宅ローンの借入額や月々の返済も高額になります。もちろん、賃貸収入もあわせて資金計画を立てますが、空室リスクや修繕費用の支出リスクは織り込んでおく必要があります。

賃貸併用住宅のローンは一般の住宅ローン取次店では扱っていないこともあります。そのため、場合によっては金融機関をみずから探す必要があり、融資手続きに手間がかかることも想定しておきましょう。

金融機関によっては、施工するハウスメーカーを指定される場合があります。施工実績の豊富なハウスメーカーでなければ融資できない、ということかもしれませんが、選択の自由度の点では一般の戸建住宅よりも狭いかもしれません。

住宅ローンの条件を満たさない場合でも、あきらめることはありません。自己資金や返済能力に余裕があればアパートローンも検討できますし、区分所有登記をするというワザもあります。

賃貸部分の割合が大きく、住宅ローンの条件を満たさない場合には、アパートローンを検討するのもよいでしょう。

アパートローンを利用する場合にぜひ気を付けたいのが資金計画です。アパートローンは住宅ローンよりも金利が高く、一般的には借入期間も短くなりがちであるために、同じ額の借入であっても毎月の返済負担は重くなります。また、賃貸部分が多いということは空室リスクも大きくなるということです。そのため、資金的に余裕があるのかについてはシビアに検討する必要があります。

区分登記とは、一室の部屋、もしくは1階・2階など、物理的に分けられた建物の一部分を独立して登記することです。マンションが部屋ごとに登記されていることも区分登記されているからです。

区分登記して住宅部分と賃貸を分けることで、自宅部分に住宅ローンを、賃貸部分にはアパートローンを使うことができるため、自宅部分の床面積割合を気にする必要がありません。住宅ローンのメリットもできるだけ活用したい人にはおすすめの方法です。

賃貸併用住宅を計画するには、ローン適用の条件や収益性に見合った間取りの工夫が必要になってきます。また、ローンの組み方によっては賃貸経営の事業性の検討をしっかりと行うことが重要になってきます。

このような点をかんがえると、賃貸併用住宅の設計・建築については、大手ハウスメーカーのほか、地域で実績のあるハウスメーカーを選ぶことが賢明です。土地活用一括査定サービスを活用すれば、複数のハウスメーカーに一度に査定を依頼することができます。いくつかの業者を比較検討し、信頼できるハウスメーカーを選びましょう。

賃貸併用住宅でも、自宅の床面積などの条件を満たせば住宅ローンを活用することができます。住宅ローンは一般のローンよりも融資条件がかなり優遇されていることに加えて、所得税・住民税控除の特例もあるために、住宅ローンが使えるのであればぜひ活用したいところです。

もっとも、住宅ローンを活用する際には建築・設計上の条件や金融機関から提示される条件を考慮しなくてはならないため、自由度が狭まるデメリットがあります。

住宅ローンの長所を十分に活用しつつ、設計面での柔軟さを損なわないようにする「区分登記」などの方法もありますので、自分に合った賃貸併用住宅を探ってみてはいかがでしょうか。