税負担が大きい駐車場経営。
まずは税金の種類や計算方法をチェックしてみましょう！
目次
初心者にも始めやすい土地活用「駐車場経営」とは
駐車場経営は、遊休地を駐車場として貸し出して賃料収入を得る土地活用のひとつです。アパート経営などと異なり、建物を有する必要がありません。そのため、初期費用を安く抑えることができますし、狭小地でも始めることができるということもあり、初心者にも始めやすい土地活用と言えます。
駐車場経営は、契約を交わして貸し出す月極駐車場と時間貸しのコインパーキングに分けられます。どちらの駐車場需要があるかは、立地によって異なります。
駐車場経営は、契約を交わして貸し出す月極駐車場と時間貸しのコインパーキングに分けられます。どちらの駐車場需要があるかは、立地によって異なります。
経営方法
駐車場経営の経営方法には、一括借り上げ方式、管理委託方式、自営の3種類があります。それぞれの概要は次の通りです。
一括借り上げ方式
言葉通り、運営会社（不動産会社など）に土地を一括して借り上げてもらい、その使用料として土地の所有者が地代を支払う方式。駐車場経営そのものは、運営会社が行う。いわゆる、サブリースのことですが、アパート経営など建物のサブリースと比較すると、制限が少なめです。
管理委託方式
土地の所有者が駐車場経営を行い、その募集を含めた管理運営を管理会社に委託する方式。土地を駐車場にするための整備や機会設置などは、土地の所有者が行うのが一般的です。
自営
土地所有者が、駐車場経営のすべての管理運営を行う方式です。賃料収入は全額土地所有者の取り分となりますが、マーケティング情報の収集、駐車場機材の設置、日々の管理運営の手間、及びそれにかかる費用も大家さんがすべて負担することになります。
駐車場経営のメリット・デメリット
初心者にも始めやすいメリットのある駐車場経営ではありますが、デメリットもあります。ここでは、駐車場経営のメリット・デメリットについて整理しておきたいと思います。
メリット1.初期費用が少なく始められる
駐車場経営は、建物を必要としません。そのため、ほかの土地活用と比べると初期費用が少なく始めることができます。
メリット2.狭小地・変形地でもできる
駐車場経営は、駐車スペースが確保できればよいので、狭小地・変形地でも行うことができます。ただし、駐車場が面する道路からの出入り時、駐車場内の接触事故が起こらないように考慮は必要です。
メリット3.比較的災害に強い
駐車場経営は、災害により土地が隆起したり、駐車場機材が故障したり、という可能性はあるものの、建物を有する土地活用と比べると、復旧に要する日数、費用は少なくてすむ可能性が高いです。そのため、駐車場経営は比較的災害に強い土地活用と言えます。
デメリット1.収益性が低い
アパート経営は、建築可能な建物高さに応じて、2階建て、3階建てとすることができます。そのため、平面だけでなく空間も活かした土地活用をすることができます。一方、駐車場経営は、平面を活用する土地活用であるため、収益性が低いことがデメリットと言えるでしょう。
デメリット2.税金負担が大きい
アパート経営や自宅用地の場合、固定資産税の小規模住宅用地の減額を受けることができます。この場合、土地にかかる固定資産税は、6分の1程度に減額されます。
一方、駐車場経営の場合、該当する建物の敷地ではないため、特例が受けられず本則での課税となるため、建物を有する土地活用と比べると税金が高くなることもデメリットと言えます。駐車場経営に関する詳細な情報は以下の記事でご紹介しています。
一方、駐車場経営の場合、該当する建物の敷地ではないため、特例が受けられず本則での課税となるため、建物を有する土地活用と比べると税金が高くなることもデメリットと言えます。駐車場経営に関する詳細な情報は以下の記事でご紹介しています。
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駐車場経営でかかる税金の種類と計算方法
駐車場経営には、先に述べた固定資産税の他にも、さまざまな税金が課税されます。各税金の概要について、ご説明致します。
固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日現在の土地、家屋及び償却資産（以下、固定資産）の所有者に対して、市町村が課税する税金のことを言います。税金の金額は、固定資産税評価額を基に計算されます。税率は、原則として1.4%です。
課税標準額
課税標準額とは、税率を乗じる金額のことを言います。建物の場合は、固定資産税評価額と課税標準額は一致することになります。
ただし、土地の場合は住宅用地については課税標準の減額特例があり、小規模住宅用地（200m2以下）の場合であれば、課税標準額は固定資産税評価額の6分の１となります（200ｍ2を超える部分については固定資産税課税評価額の3分の１）。
ただし、土地の場合は住宅用地については課税標準の減額特例があり、小規模住宅用地（200m2以下）の場合であれば、課税標準額は固定資産税評価額の6分の１となります（200ｍ2を超える部分については固定資産税課税評価額の3分の１）。
消費税
消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して課税される税金のことを言います。税金は、消費者が負担し事業者が納付します。税率は10％（消費税率7.8％と地方消費税率2.8％の合計）です。
土地の貸付けは一時的なものを除いて、非課税取引とされています。ただし、駐車車両の管理を行ったり、有料駐車場として利用させるために地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置などをしたり、という場合は消費税の課税の対象となります。
なお、課税期間（個人事業者は暦年、法人は事業年度）の基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が1,000万円を超える事業者は、消費税の納税義務者（課税事業者）となります。つまり、駐車場収入が1,000万円を超えない場合には、納税義務はありません。
土地の貸付けは一時的なものを除いて、非課税取引とされています。ただし、駐車車両の管理を行ったり、有料駐車場として利用させるために地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置などをしたり、という場合は消費税の課税の対象となります。
なお、課税期間（個人事業者は暦年、法人は事業年度）の基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が1,000万円を超える事業者は、消費税の納税義務者（課税事業者）となります。つまり、駐車場収入が1,000万円を超えない場合には、納税義務はありません。
都市計画税
都市計画税とは、毎年1月1日現在、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地、家屋の所有者に対して課税される税金のことを言います。ただし、市町村によっては課税されないこともあります。税金の金額は、固定資産税評価額をもとに計算されます。税率は、最高で0.3％（制限税率）です。
なお、固定資産税と同様に、土地の場合は、住宅用地については課税標準の減額特例があり、小規模住宅用地（200m2以下）の場合であれば、課税標準額は固定資産税評価額の3分の１となります（200ｍ2を超える部分については固定資産税課税評価額の3分の2）。
なお、固定資産税と同様に、土地の場合は、住宅用地については課税標準の減額特例があり、小規模住宅用地（200m2以下）の場合であれば、課税標準額は固定資産税評価額の3分の１となります（200ｍ2を超える部分については固定資産税課税評価額の3分の2）。
相続税
相続税とは、亡くなった方の財産を相続した場合に課税される税金です。駐車場経営を行っている土地を相続するときには、相続した人に相続税が課税されます。相続した財産は、種類によって評価の方法が定められています。評価方法に従い算出した相続財産の総額から基礎控除を差し引いたものが「課税遺産総額」です。
この「課税遺産総額」を、いったん法定相続分を基に、相続税額の総額を出します。その後、各相続人が実際に取得した相続財産額に応じて相続人の間で、相続税の負担を割り振ります。
土地をそのままの状態で(または土地にアスファルト、フェンスなどの設備を施して)、貸駐車場としている場合、相続において、その土地は原則として自用地評価となります。評価算式は以下の通りです。
【路線価方式（路線価のあるエリアにある場合）】
【倍率方式（路線価のないエリアにある場合）】
この「課税遺産総額」を、いったん法定相続分を基に、相続税額の総額を出します。その後、各相続人が実際に取得した相続財産額に応じて相続人の間で、相続税の負担を割り振ります。
土地をそのままの状態で(または土地にアスファルト、フェンスなどの設備を施して)、貸駐車場としている場合、相続において、その土地は原則として自用地評価となります。評価算式は以下の通りです。
【路線価方式（路線価のあるエリアにある場合）】
【倍率方式（路線価のないエリアにある場合）】
所得税
所得税は、個人の所得に対して国が課税する税金のことを言います。所得（1月1日から12月31日までの1年間の全ての収入から必要経費を差し引いたもの）から所得控除をした残りの所得（課税所得）に税率を乗じて税額を算出します。
税率は、課税所得によって異なります。なお、駐車場の収入は、大家さんの責任において管理を行う場合は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合は不動産所得に該当します。
税率は、課税所得によって異なります。なお、駐車場の収入は、大家さんの責任において管理を行う場合は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合は不動産所得に該当します。
節税可能性を探る「特例措置」の有無を確認しよう
駐車場経営には、さまざまな税金が課税されますが、対策を講じることで節税効果が期待できます。
特例適用要件のためのアスファルト舗装
相続において、土地評価を行う際、小規模宅地等の特例の適用を受けられる可能性があります。駐車場経営を行っていた土地が、亡くなった人（被相続人）の事業の用に供されていた宅地のうち、貸付事業用宅地等に該当する場合、200ｍ2まで50%に評価額が減額されるからです。
この特例の適用を受けるためには、被相続人の事業の用に供されていた宅地等について、以下2つの要件を満たす必要があります。
要件を満たし、評価減を受けることで「課税遺産総額」の圧縮を図ることができるため、相続税の節税につながります。ただし、小規模宅地等の特例適用を受けるためには、アスファルト舗装をするなど、駐車場経営のために利用しているという整備が必要となることには注意が必要です。
「措置法第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》関係」に、小規模宅地等は、「建物又は構築物の敷地の用に供されているもの」であることが明記されているためです。具体的には、個別具体的な事情に応じて判断されるため、どの程度までの整備が必要であるか、あらかじめ税理士や税務署に確認しておくと良いでしょう。
この特例の適用を受けるためには、被相続人の事業の用に供されていた宅地等について、以下2つの要件を満たす必要があります。
要件を満たし、評価減を受けることで「課税遺産総額」の圧縮を図ることができるため、相続税の節税につながります。ただし、小規模宅地等の特例適用を受けるためには、アスファルト舗装をするなど、駐車場経営のために利用しているという整備が必要となることには注意が必要です。
「措置法第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》関係」に、小規模宅地等は、「建物又は構築物の敷地の用に供されているもの」であることが明記されているためです。具体的には、個別具体的な事情に応じて判断されるため、どの程度までの整備が必要であるか、あらかじめ税理士や税務署に確認しておくと良いでしょう。
土地を建物と駐車場に利用した場合の特例活用
固定資産税において、住宅用地については課税標準の減額特例があります。この特例適用を受けることで、先にも述べたように、課税標準額が減額され、税額を抑えることができるでしょう。
たとえば、自宅の土地及び家屋を相続した場合に、家屋を残して敷地の一部を活用して駐車場経営を行った場合、自宅敷地部分について特例を適用させることができます。そのため、土地全体を駐車場とすることで、大幅な固定資産税の増額負担を抑えることが期待できます。
敷地面積200ｍ2、固定資産税評価額（土地）1,000万の場合
たとえば、自宅の土地及び家屋を相続した場合に、家屋を残して敷地の一部を活用して駐車場経営を行った場合、自宅敷地部分について特例を適用させることができます。そのため、土地全体を駐車場とすることで、大幅な固定資産税の増額負担を抑えることが期待できます。
敷地面積200ｍ2、固定資産税評価額（土地）1,000万の場合
| 課税標準額 | 固定資産税 | |
|---|---|---|
| 自宅として利用していた場合 | 1,700万 | およそ2.3万 |
| 敷地全体を駐車場にした場合（地目：宅地） | 1,000万 | およそ14万 |
| 敷地の半分を駐車場にした場合（地目：宅地） | 自宅部分83万 | およそ8.1万 |
| 駐車場部分500万 |
※今回は駐車場の地目を宅地として考えましたが、自治体によっては地目を雑種地とすることで、固定資産税評価額を抑えることができる場合もあります。
よくある質問
ここでは、駐車場経営に関するよくある質問をご紹介します。
- 駐車場経営で失敗しないためにできることは？
- 駐車場経営で失敗する理由にはさまざまなものがありますが、失敗を避けるためにまずは、立地をしっかり検討しなければなりません。立地周辺にいくつか駐車場があるようであれば、需要が見込める可能性があります。また、料金設定を誤らないよう、周辺の相場を調べることも大切です。詳しくは駐車場経営失敗の記事を参照ください。
- コインパーキングに向いている場所は？
- 車の出入りが多く、駐車場の不足しがちな繁華街に近い立地の場合、高い収益を得やすいです。そのほか、公共交通機関でのアクセスが難しい場所、車や人の往来が多い場所、道が広めの場所などはコインパーキングにおすすめの場所と言えるでしょう。詳しくはコインパーキング経営の記事を参照ください。
- バイク駐車場経営は儲かる？
- バイク駐車場は、1台あたりに確保するスペースが少なくて済むことやバイク専用の駐車場が不足していてニーズが高いことから、高収益が期待できると言われています。なお、より多くの利用客を募るためには、防犯カメラ設置などで盗難防止対策をアピールするとよいでしょう。詳しくはバイク駐車場の記事を参照ください。
まとめ
駐車場経営は、初心者でも始めやすい土地活用です。しかし、どのような税金がかかるのか知らずにスタートしてから、大きな税金負担のために駐車場経営が立ち行かなくなってしまうこともあります。税理士や税務署などに、あらかじめどのような税金がかかるのか、節税対策としてどのような対策を講じることができるのかを相談したうえで、税金負担も考慮した事業計画を練るようにしましょう。
税負担が大きい駐車場経営。
まずは税金の種類や計算方法をチェックしてみましょう！
監修キムラ ミキ
【資格】AFP／社会福祉士／宅地建物取引士／金融広報アドバイザー
日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP（ファイナンシャルプランナー）、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。
